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『土地を相続したんだけど、どうしたらいいのかわからない…』
『土地活用するなら、アパート経営かマンション経営か、どっちがいいの？』
『賢くアパート経営するための情報が欲しい！』
こんなお悩みや疑問をお持ちではないですか？

実は土地活用を考える上で、アパート経営ってすごく有利なであるというのはご存知でしょうか？
その一点を簡単にお話ししておくと、更地のままより確実に固定資産税や都市計画税が安くなります。さらには、相続税も安くなってしまうという特典もついているんですね。

でも、こんなメリットが一杯のアパート経営でも、やはりデメリットや注意点は存在しています。
そこで、今回の記事では、土地活用をするならアパートがおすすめな理由についてかなり詳細に解説していきます。この記事を読むと、アパート経営の全貌が分かるので最後までご覧ください。

土地活用ならアパート経営が断然オススメな7つの理由！

結論として、土地活用するならアパート経営が断然おすすめです。アパート経営がおすすめな理由として、7つのポイントにまとめてご紹介していきます。

特にアパート経営は税金周りの優遇や、団信による万が一のときに備えた保険まで完備されています。
アパート経営を考える上であなたの背中を確実に押してくれるものなので、是非この項目でアパート経営の詳細を知っていってくださいね。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由①
固定資産税や相続税などの節税効果が見込める

土地活用にアパート経営がおすすめな理由として、まず第一に固定資産税や相続税などの節税効果が明確に見込めることが挙げられます。
固定資産税は住宅を建設する際にも述べられることですが、アパート経営にも同じことが言えます。
固定資産税は何もない土地に対して、課税標準額の100％が取られてしまうことは周知の事実でしょう。
また一般の住宅を相続するよりも、貸家として相続するほうが評価額を減免することができるので、かなりの優遇措置が取られています。

ここでは、まず固定資産税の簡単な概要だけお伝えし、相続税については次の項目で詳しく述べていきます。

まず、アパート・マンションにおける土地の固定資産税は戸建て住宅と同じように1戸200㎡までであれば、小規模住宅用地の特例を受けられます。
また、それ以上になっても一般住宅用地の特例を受けられるんですね。
節税額がどのようになるのか簡単にまとめると以下の通りになります。
・小規模住宅用地の場合、課税標準額が6分の1
・一般住宅用地の場合、課税標準額が3分の1
以上により、土地の評価額はガクッと落ちることが分かりますね。

都市計画税も減免される

小規模住宅用地と一般住宅用地には都市計画税の減免も合わせて行われます。
都市計画税とは市街化区域に不動産を所有している方が課税されるもので、課税標準額に0.3％を掛けた税率で計算されます。
先程の項目と同様に、節税額がどのようになるのかを簡単にまとめると以下の通りです。
・小規模住宅用地の場合、課税標準額が3分の1
・一般住宅用地の場合、課税標準額が3分の2
固定資産税の減免措置の値に2を掛けると簡単に求めることができるので、豆知識として覚えておくといいですよ。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由②
相続税は特に有効

アパート・マンション経営を行おうとする方の中には、固定資産税ではなく相続税対策で行おうとする方も多くいらっしゃいます。繰り返しになりますが、これは一般の住宅や土地を相続してお金を払うよりも、使用していない土地の上にアパートを建設した方が、相続税率が安くなるからなんですね。
アパート・マンションにおける相続税の計算方法は、固定資産税の評価額を基準にして計算されていきます。土地とアパートでそれぞれ異なるため、分けて見ていきましょう。

土地の相続税計算方法

土地の相続税計算方法は地域によって様々になります。
その理由としては、計算式に使われる借地権割合が地域によって変化するからです。
実際のところ、借地権割合は30％から90％までの幅があり、都心部の一等地ほど割合が高くなっていきます。明確にこの割合を知りたい場合は、国税庁ホームページの路線価図から確認することができますよ。

では、実際に計算式を見ていきましょう。
貸家建付地課税額＝土地の固定資産税額ー（土地の固定資産税額×借地権割合（0.3〜0.9）×借家権割合（0.3）×賃貸割合）
※賃貸割合は一般的にアパートの稼働率と考えても問題はありません。

実際に固定資産税評価額が3000万円の土地で差分を計算してみると以下の通りになります。（賃貸割合を1で計算）
・更地の場合、相続税額は3000万円
・アパートの場合、2730万円から2190万円
差し引きの差分として、約300万円から約800万円ほど変わってくることが分かりますね。

建物の相続税計算方法

さて、続いてアパートの相続税計算方法について計算式から見ていきましょう。
アパート課税額＝建物の固定資産税額ー（建物の固定資産税額×借家権割合（0.3）×賃貸割合）

今回は、アパートの課税額算出となるため、借地権割合は関係ありません。
借家権割合は全国一律同じになっているため、比較的算出しやすいですね。
では、実際にどれくらいの節税になるのか、一般の住居を相続じた場合と比較していきましょう。
固定資産税額は両方一律1億円として算出します。
・一般住居の場合、相続税額は1億円
・アパートの場合、7000万円
差し引き3000万円の節税となりました。

一般住居で1億円となる物件はあまり多くはありませんが、土地の節税額も考慮すると、やはりアパート経営を行ったほうが相続税対策には有効ですね。

小規模宅地の特例

ちなみに比較的小規模の土地しか持っていない方でも、アパート経営を行うことで相続税対策を達成することが可能です。それは小規模宅地の特例を利用することで可能となっており、アパートであれば200㎡まで、賃貸併用住宅の場合は330㎡までが相続税の減免対象となります。
アパートは減額率が最大50％、賃貸併用住宅については最大80％の減額を受けられるんですね。
非常に多くの減額となるため、小規模の土地でも有効に活用したいところです。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由③
元々ある担保を活用しなくても良い可能性大！

土地活用でアパート経営を考えるとなると問題になってくるのが初期資本です。
土地活用を考えているならば土地の取得費用は考えなくてもいいですが、アパートの建設費に少なくとも数千万円相当が必要になってきますよね。
その際に、全てを自己資金で賄えればいいのですが、現実問題として多くの方が銀行に融資をお願いすることになるでしょう。

不動産投資ローンの中でも、銀行が用意しているアパートローンであれば現在建設中のアパートや土地を担保に融資を受けることが可能です。ちなみに、土地活用を考える方の中には全てを自己資金で賄えてしまう方もいらっしゃるでしょうが、できる限り手持ちのキャッシュは絶やさないようにしてください。
アパート経営にはイニシャルコストも必要ですが、備品の破損など様々なところでランニングコストも必要になってきます。特に経営1年目はキャッシュフローも安定しないことが多いので、できる限り融資を受け手持ち資金を潤沢にしておいてくださいね。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由④
需要があれば安定的なキャッシュフローが見込める

アパート経営は賃貸需要が長期間に渡り見込めるのであれば、安定的なキャッシュフローを稼ぎ出せます。
アパート経営の初期投資額やランニングコストが徐々にあなたの手元に返ってきて、数十年後には全てあなたの利益となっていきます。実質の利回りが5％で、1億円の物件を経営するとなると、ランニングコストを差し引いても、年間で税引き前500万円のキャッシュフローを得られる可能性もあるんですね。
これだけの収入があれば、あなたのポートフォリオを拡充するのにも使えますし、アパート建設のローンの繰り上げ返済もできてしまいます。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由⑤
キャッシュフローを生み出すだけでなく資産としての価値もある

アパート経営は、キャッシュフローにだけ目が行きがちですが、資産としてあなたの手に残り続けるものでもあります。アパート新築時と10年後のアパートの建物部分に関する資産価値は、確かに目減りしてしまう部分もありますが、不測の事態に陥ってしまった際にアパートを現金化することも可能なんですね。
目に見えて入ってくる家賃収入に一喜一憂しがちですが、土地活用を考えるアパート経営の本質は現金を資産に変え、継続的な収入を得ること、節税、そして資産を残すことにあると考えておいてくださいね。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由⑥
団信により相続人へのローン返済が残らない可能性がある！

アパート経営が始まり借入金の返済が始まるとなると、あなたにもしものことがあった時には、ローンの返済が家族に残ると考えてしまいますよね。でも、実際には団体信用生命保険に加入しておくことで、あなたに不測の事態が起こった場合にはローンの返済がなくなります。

ただし、保険をかけることはそのままキャッシュフローの悪化も伴います。
銀行から紹介される団信の場合、金利が上乗せして支払う場合が多く、たったの0.1％でも融資額によっては大幅な減収となる可能性もあるため、必ず事前に収支計画を建てておいてくださいね。

土地活用にアパート経営がおすすめな理由⑦
現物資産となるためインフレリスクに強いとされる

アパート経営をする上で最後にもう一点考えておかなければならないのが、インフレリスクです。
インフレとは、物価の上昇を指し、戦後の日本経済ではハイパーインフレと呼ばれるものも発生しました。
物価が上がることによって、貨幣の価値は相対的に下がってしまうため、現金で資産を保有しておくことはリスクにもつながります。
その中で、不動産は収益を生む現物資産でもあり、インフレになれば価値が上昇する資産なんですね。
マクロな経済を考えても不動産投資となるアパート経営は、あなたの資産を守ることにもつながるということです。

土地活用でアパート経営を選ぶデメリットとは？

さてここまでアパート経営のメリットをお伝えしてきましたが、逆にどのようなデメリットが存在しているのでしょうか。ここでは、メジャーなデメリット５つを紹介していきます。

アパート経営のデメリット①
初期費用が高額になってしまう

まず第一に初期費用がその他の投資と比べても格段に上がってしまいます。
アパートを建てるのに最低でも数千万円の投資が必要となり、ある程度のリスクを許容する必要がでてきますよ。ただし、現在の融資金利はまれに見る低金利時代に突入しており、賃貸需要が確実に見込める土地を保有している方は、この状況を活用しない手はありません。

アパート経営のデメリット②
空室率が高いとランニングコストが多くかかってしまう

アパート経営は『経営』という名前がつくように、建てたら終わりではなく、維持管理や入居者募集を行って行かなくてはなりません。
もし、あなたがアパートの入居者募集を怠り空室率が上がってしまうと、ランニングコストの比率が上がってしまいます。具体的な試算として以下の場合を想定してみましょう。
前提として、アパート4戸で年間の賃料収入240万円、維持費が40万円を想定します。
半年間入居者がいない部屋があり、年間の空室率が12.5％の場合と比較していきます。
まず満室時には、ランニングコストの比率は16％程度となります。
空室率12.5％の場合には、およそ19％にまで上昇します。
意外と少ないと感じるかもしれませんが、年間に使えるお金では30万円相当の開きが出てしまいます。

アパート経営のデメリット③
個人を相手にするため家賃滞納リスクなどが高い

アパート経営特有の問題ですが、あなたが相手にするお客様は個人です。

個人である場合には、家賃滞納リスクなども存在し、夜逃げされるなどの最悪の場合、撤去費用も大家負担になる場合が多いでしょう。実際には、夜逃げした方に請求することはできますが、相手方がお金を持っていなければ大家自身で対処する他ありません。
なお、裁判すれば大丈夫だろうと考える方もいらっしゃると思いますが、勝訴となっても相手方から滞納分の振込がなければ泣き寝入りするのは大家側です。こういった事態を避けるためにも、必ず与信調査を厳重に行ってくれる仲介業者を選定してくださいね。

アパート経営のデメリット④
住人間でのトラブルが合った場合に、自己管理だと自分で対処しなければならない

個人を相手にするため、住人間での些細なトラブルも起きがちです。例えば、騒音問題やごみ問題などが典型例として上げられるでしょう。アパート管理会社と契約していれば、任せっきりでも特に問題ありませんが、賃貸併用住宅などで自己管理をしていると、トラブル処理に大家が駆けつけないといけません。

アパートにおけるトラブルの仲裁は、ただでさえ精神的にも負担が大きいですし、時間を浪費することになってしまいます。

費用対効果を考えて管理会社に任せるのもありです

アパート管理については、目に見えない資産である時間や精神をすり減らす可能性が高いため、アパート管理会社に一任することをおすすめします。
一時的なキャッシュフロー悪化はやむを得ませんが、余った時間を使って次の経営戦略を練るなどができ、結果として任せて良かったと感じることができます。

アパート経営のデメリット⑤
不可抗力リスクとは切っても切れない関係にある

アパート経営の最後のデメリットとしては、不可抗力リスクです。
コロナ問題は特に大きかったですが、その他にも台風や地震、そして火災など、あなた自身の力ではどうにもならないリスクがアパート経営にはつきものです。
災害によってアパートが倒壊した場合などには、火災保険などによって新築に建て替えることもできますが、アパート建設中には入居者を募集できない期間もあります。
こうなってしまうと、今まであったキャッシュフローが一気に途絶えてしまうことになるので、家賃収入のある程度はきちんと現金として保有しておいてくださいね。

土地活用でアパート経営をするべき人の属性とは？

さて、土地活用でアパート経営をするにしても、自分は合っているのか疑問に思う方もいらっしゃいますよね。そこで、この項目では、土地活用でアパート経営をすべき人の特徴をまとめていきます。

都市や地方基準で広い土地を持っている方

広い土地を持っている方はアパート経営を考えてみるといいでしょう。
広い土地の定義は都市部と地方基準で異なってくるので要注意ですが、最低でも50坪もあればアパートを建設することが可能です。

地価が高い土地を持っている方

路線価を確認して地価が高い土地を所有している方は、アパート建設を行って固定資産税や都市計画税を大幅に減らすことが可能です。前述しましたが、土地の評価額を固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1まで減免させられます。
この特例は地価が高いほど効果が高いため、更地のまま残っている場合には必ず考慮に入れるようにしてください。

地価に対して賃料相場が高い土地を持っている方

前の項目とは逆に、地価が低いが、賃料相場が高い土地を所有している方もアパート経営に向いています。
あまり多くない土地ですが、税金というランニングコストを押さえることができ、アパートの収益性を高めていくことも可能です。
賃料相場が高いということは、それだけ強気の値付けをしても、入居者募集のハンデとならないため、あなたの理想的な収支計画を立てることも可能となってきますよ。

ある程度の頭金を用意できる方

アパート経営を始めるにあたって資金調達方法は主に3通りあります。

1つ目は自己資金で賄う方法、次に頭金を用意してある程度の資金を融資で賄う方法、そして最後はフルローンで資金調達を行う方法です。
土地活用をお考えの方の中には、既に不動産投資を行っている方もいらっしゃると思いますが、ほとんどの方がアパート経営を始めるのが初めてという方ではないでしょうか。

破産のリスクをほぼゼロにしたい場合には、資金調達を行わず自己資金で行う方がよいでしょう。しかしながら、これをできる方は相当な資金力を持っている方だけですよね。

となると、フルローンか頭金を用意した資金調達に頼る方が大半となります。
どちらがおすすめかというと、ある程度の頭金を用意してリスクを低減しつつアパート経営を行う方法です。

フルローンでリスクを高めてしまうと、初期の頃経営を軌道に乗せることが難しくなり、ある程度の経験を持たないと破綻してしまう可能性もありますよ。

周辺施設などで住みやすさが担保されている土地を持っている方

アパート経営を行うためには、周辺の賃貸需要があるかどうかと、周辺に住みやすさが担保される施設があるかどうかも入居者が入居を決める決め手になります。
例えば、単身者で仕事をしている人などは、徒歩圏内に大型のショッピングモールがあるだけで利便性が急激にあがることでしょう。

その他にも、保育園や学校、コンビニなど様々な施設がコンパクトにまとまっているところで土地であれば、アドバンテージになりやすいと考えておきましょう。

土地活用でアパート経営に向いている土地とは？

アパート経営を行っていく上では、やはり土地の向き不向きがあるかどうかが重要になってきます。
まずこの項目では、土地活用におけるアパート経営に向いている土地の具体例を2つ紹介していきますよ。

賃貸需要のある土地を所有している

明確に賃貸需要がある土地は、キャッシュフローの安定性の側面からアパート経営が向いていると判断できます。

理由としては、入居者が多くいることで、収入が分散化されアパート入居率が一気に0になることがないからです。これがもし、居抜きのテナントなどになってくると分散化するためには、よりテナントを展開しなければならず、リターンも大きいですが、その分リスクも上がってしまいます。

賃貸需要を見抜くコツはあるのか

さて気になる賃貸需要を見抜くコツがあるのかどうかについてですが、ある程度推測することが可能です。

まず実質的なその土地の人口が増えているかどうかをマクロ的に知るためには、各市役所が発表している人口動態を活用していきます。
こちらを確認し、実質的にその土地全体の人口がどうなっているのか、一世帯あたりの人数が増えているのか、減っているのか数字から推測していくことが可能です。
その傾向を掴んだら次に各区域の年齢別の人口などのミクロな数字に目を向け実態を把握していきます。

そして、これらの情報を元にある程度賃貸需要が見抜けたら、最終的には不動産会社や賃貸情報のサイトを見て、入居されやすい条件をヒアリング、調査していけばある程度の見込みをつけることができます。

比較的広い土地を所有していること

比較的広い土地もアパート経営に向いています。アパート経営を行う上で、最低でも50坪（約165㎡）は必要であり、地方では車移動が必須になるため、駐車場を含めるとより大きな土地が必要になってきます。アパート経営を行うためには、その土地の特性にあった広さが必要になってくるという訳です。

逆に、土地活用でアパートに向いていない土地とは？

土地活用において、アパートに向いている土地がある一方で、やはり気になるのがアパート経営に向いていない土地です。
ここではその代表例3つをご紹介していきます。

地価と家賃相場が合っていない土地

地価と家賃相場のズレが生じている土地の中でも、地価の方が割高になっている土地はあまりおすすめできません。土地活用でアパート経営を行うと、確かに節税効果を見込むことができますが、手元に入ってくるお金が多いに越したことはなく、結局地価が高いとランニングコストが高くなり、収入の割合を減少させてしまいます。

周辺環境が住むことに特化していない土地

次におすすめしない土地として、周辺環境が住むことに特化していない土地です。
周辺に何もないところでアパート経営を行い、家賃を低くしたとしても、各アクセスが悪い物件は賃貸需要の比較的高い若者から相手にされない可能性も高いです。

そもそも賃貸需要がない土地

周辺にアパートやマンションが一つも建っていない土地は賃貸需要がないと考えておくといいです。
賃貸需要がなければ、アパート経営を行ってもキャッシュフローを獲得できずに赤字を垂れ流す事業になってしまうため、そういった土地でアパート経営を行うことは避けましょう。

土地活用アパート経営の気になる初期費用とランニングコストについて

土地活用でアパート経営を行うにあたって気になるところの一つとして、一体どれだけの資金を用意すればいいのかという点ですよね。そこで、この項目ではアパート経営にかかる最低限の費用についての概要をお伝えしていきます。前提として土地の取得なし、延床面積100坪で2階建てのアパート経営を想定しています。

初期費用部分

アパート経営にかかる初期費用部分を分解すると、以下の形に大まかに分けることができます。

・建設費用
・保険料
・その他税金等

アパート建設費用の相場は構造や材質によって異なってきますが、大体一坪あたり60万円から120万円が相場となります。その時々の材料の時価によって異なるため、あくまで参考値ですが6000万円から1億2000万円がアパート建設費用となります。
また、火災保険は不測の事態に備えて入って置かなくてはならないものであり、100坪となると最低でも50万円以上の保険料が必要になる見込みです。
最後にその他、税金関係費用に含まれる内訳としては、不動産取得税や印紙税、登記費用などとなり、アパートの建設費がいくらになるかによって随時変動していきますよ。

特に登記費用などは地域による差も大きく明確な数字は見積もりを取るまでは分からないのが現状です。
ただ、目安として保険料とその他税金等の費用と合わせてアパート建設費の10％以上の資金を残しておくと資金がショートする恐れはありません。
結論として、安全な水準と言える初期費用の総額の総額は以下の通りです。

アパート経営初期費用（100坪）＝建設費用（6000万円〜1億2000万円）＋建設費用×0.1（その他の初期費用部分）

アパートの建設費用以外の部分の資金をより多く残しておくことが、その後のアパート経営の安定性に関わるため、必ず10％以上のキャッシュを確保しておくようにしてくださいね。

ランニングコスト部分

ランニングコストの面で言うと、自分で見込みがつけられる費用は以下の点です。
・固定資産税
・都市計画税
※建物に関する各種税金は建設後に評価額が決定して判明します。

繰り返しお伝えしてきている点ですが、固定資産税と都市計画税は土地と建物について、それぞれの課税標準額に対して、1.4％と0.3％を掛けることで導き出せます。
その他のランニングコストは、様々な要因によって変動していくため、初期費用のようにあらかじめどれだけの費用を用意すればいいかは、事業計画作成後、物件が決まってからになります。
ランニングコストとして計上されるものの一例は以下の通りになります。
・所得税
・水道光熱費
・修繕費
・リフォーム費用
・各種管理費（不動産管理会社に委託した場合）
・通信費
・広告宣伝費
・仲介手数料

土地活用で失敗したアパート経営の例一覧

土地活用でアパート経営を行う場合に目につくのが失敗例です。
失敗例に目を通して、きちんと対策を打つことで失敗するリスクを低下させることができますよ。
ここでは、代表的な例を4つご紹介します。

節税や相続税対策にのみ目が行ってしまうこと

アパート経営は各種税金でかなりの優遇がなされており、その優遇についつい目が行きがちです。
でも、結局は経営として成り立っていなければ、節税効果以上のお金を赤字として垂れ流してしまうことに繋がりかねません。
そのため、あくまで経営を行うという自覚を持ちながら本末転倒な事態に陥らないようにしてください。

そもそも立地が悪かった…

アパート経営に向いていない土地の例でもお話しましたが、そもそもの立地がアパートに向いていないと努力しても、努力に見合った成果が得られません。
この事例は、事前調査に時間を掛けたかどうかで確実に判明することですよ。
入念な調査をもとにより確実な経営計画を作るようにしていきましょう。

サブリースで見込み違いが起こった…

一時期話題にもなったサブリース問題もあなたを危険なアパート経営に誘い込もうとしてきます。
一括借り上げによって、家賃収入を担保してくれるからといった理由だけでアパート経営を始めてはいけません。
結局のところ、その会社が利益を上げていなければ家賃保証をするお金が存在せず、家賃保証の引き下げを迫られるからです。

過当競争に巻き込まれた…

サブリース問題と同様に引き起こりやすい問題ですが、サブリース契約を持ち込んできた業者がその他の土地所有者に、同様の案件を持ち込んでいないかも、合わせて確認しなければいけません。
三重県の津市では、レオパレス銀座と呼ばれる事件も起きており、大量のアパート建設により、過当競争に追い込まれる可能性もあります。

土地活用でアパート経営を成功させる秘訣とは

土地活用でアパート経営を成功させるポイントとは何なのでしょうか。ここでは、その秘訣について4つに分けて紹介していきます。

結論として、アパート経営は立地を変更することができないので、事前計画の段階でどれだけ詳細な調査や収支計画を建てられるかが大切になってきます。
では、早速みていきましょう。

事前調査には十分なお金と時間をかける

事前調査では、お金がかからない調査もあれば、時間と費用もかかる調査もあります。
先程もご紹介しましたが、お金がかからない調査というと、路線価を調べたり、賃貸情報サイトで家賃相場を調べたりなど、様々なサイトを自宅で閲覧することでも達成可能です。

ただ、近隣の情報については、実地に赴いて行わなければならず、土地活用を行う土地が遠方にある場合には、交通費や宿泊費がかかってきます。
これらの調査を自分で行えない場合には、外注することも可能です。

しかしながら、意外と手間暇が掛かることなので、費用は最低でも10万円程度かかります。

セカンドオピニオンに計画の精査をしてもらう

事前調査を行いアパート経営を行うと決定したら、次に行うのが事業計画の策定です。この計画書がないと銀行融資もままならないため、必ず作成してください。

計画書ができた時点で、建設費用や収支計画に適切かどうかや、事業全体に抜け漏れがないかを税理士や会計士などのセカンドオピニオンに精査してもらいましょう。
できるだけお金を掛けたくないと感じるかもしれませんが、数千万円のお金を動かすのであれば、いくらかのお金を払ってでも相談するべきです。

空室率の平均などから現実的な計画を立てること

事業計画の作成段階では、今まで調査によって得られた情報を元に、現実的な計画を立ててください。
あなたの事業計画は多数の人に閲覧されるものであり、現実的な数字がないことには説得することができません。

あまりに悲観的な計画でもダメですが、楽観的過ぎる計画ではダメ出しをされてしまいますよ。
特に数字に関しては根拠を求められるので、どの数字がどこからサンプルを仕入れたのか、そしてそのサンプルをきちんと保管しておくようにしてくださいね。

建てたら終わりじゃないを意識すること

そして最後に重要なことですが、アパート経営は建設すれば終わりということはありません。
建設後も入居者の募集や、定期的に備品の破損に対応したりなど、様々な事象に対応しつつ、あなたの時間を最大限使って軌道に乗せていく必要があります。

ちなみに土地活用でアパート経営以外を考えるなら

ここまでアパート経営に関することで様々なことをお話してきました。
アパート経営にはたくさんのメリットが存在していますが、土地活用には様々な方法があります。

ここでは、まず、土地活用の方法の概要について触れ、実際の具体例を解説していきます。

まず土地活用の方法を知ろう！

冒頭で触れたように、まずは土地活用の方法についての概要を簡単に解説していきます。

自ら活用する場合

土地を自ら活用する場合には、繰り返しお伝えしているアパート経営の他には、トランクルームなど、設備を備えた土地活用も考えられます。
あなた自身で活用する分、リスク・リターンの比率もあがりますが、土地活用の知見もそれに比例して溜まっていきますよ。

プロと相談しながら活用する場合

プロと相談しながら活用する場合には、主に土地信託という方法があります。

後ほど詳しく解説しますが、土地の活用をプロにお任せし、ある一定のリスクを負うことで、利益を配当金として得ていく方法なんですね。
土地信託を受ける側とオーナー側で責任を分散することで、リスクを低減して土地活用を行うことができます。

借地権を設定する場合

最後は土地をそのまま貸し出す方法です。具体的には借地権を設定することで、収益を得ていく方法です。

主に事業用定期借地権を設定することになりますが、テナントを建設する必要もなく無駄なランニングコストが削減できるメリットがあります。

土地活用例①　賃貸併用住宅

賃貸併用住宅はアパート経営の中でも特殊な部類に入る経営方法です。
一般的に、アパート経営となるとあなたが住む自宅と、入居者が住むアパートでは土地が別になります。

一方、賃貸併用住宅では一つの土地の中に住宅とアパートを一緒に建設することで成り立ちますよ。

メリット

賃貸併用住宅の最大のメリットは、一般の不動産投資用ローンではなく、住宅ローンで融資付が可能な銀行が多いことです。
不動産投資用のアパートローンの場合、大体3％から2.5％が相場となっています。

一方、住宅ローンの場合は、1％を切るところも多いのが現状です。

デメリット

デメリットとして、売却が容易ではないことがあげられます。
不動産投資の中では特殊な部類に入るため、買い手にとってあまり魅力的にならず、現金化にかなりの時間がかかってしまいますよ。
売却条件も厳しめになるため、一生住むという意識が必要になってきます。

土地活用例②　トランクルーム等

土地の上に設備を備えたコンテナを備えトランクルーム化することや、コインランドリー設備を備えた店舗を構えることでも土地活用を行うことができます。
単純な収益モデルになっていることが多く、比較的低リスクで初められますよ。

メリット

トランクルームやコインランドリー、そして駐車場などは一定の設備を備えるだけで開業が可能です。
更に言うと、専門業者も存在しているため、業務の全てを外注化し不労所得化も容易になる点がメリットです。

デメリット

逆に参入障壁が低いことから、各種設備の導入に最適な土地はレッドオーシャン化する可能性があり、資本力のある会社が入ってくると、かなり苦戦を強いられる結果となります。
収益モデルも不動産投資にしては低リスク・低リターンとなっているので、お小遣いが増える程度の運用になる可能性もありますよ。

土地活用例③　借地権の設定

借地権を設定することで、土地を売買することなく一定の収益を確保し続けることができます。
おすすめなのが、事業用定期借地権の設定であり、ロードサイドに面した土地などで一定の集客が見込めれば需要も高くなります。

メリット

土地を売却しなくても、土地活用ができる点がメリットです。
事業用であれば、相場にもよりますが高めに地代を設定することができ、あなたの土地に開業したい方にとっても初期費用を大幅に削減して開業できるため、win-winの関係性を構築することができます。

デメリット

事業用定期借地権の場合、期間を10年以上30年未満とする場合、契約の更新をすることなく借主は原状復帰して返還しなければなりません。
このように短い期間では、借主側にデメリットが存在するため、借手が見つからない可能性もあることに留意してくださいね。

土地活用例④　テナント経営

テナント経営もロードサイドや人口密集地などで有効な土地活用方法です。
貸店舗や貸事務所を立て、開業したい人を誘致し、立地に恵まれれば高い賃料設定にして、収益性をあげることができます。

メリット

テナント経営のメリットは収益性が抜群に高いことです。
入居者のほとんどは、賃料を支払ってでもビジネスのために入居を希望する方ばかりで、一度入居が決まれば大きな収益を見込めます。

デメリット

ただし、昨今の現状を考えると入居者を誘致すること自体が難しい問題になってしまいます。
ネットを使って起業する方も増えてきており、実際にリスクをとってテナントを借りにくる方というと少数になってしまうでしょう。

土地活用例⑤　土地信託

一番初めの項目でお伝えしましたが、土地活用のプロとタッグを組んで収益をあげるスタイルが土地信託です。
オーナー側が土地と資金面のリスクを取り、業者側が運用の責任を負う形が多いです。
収益は、業者から借りた貸付金の返済額と信託報酬を控除したあと、残ったお金を配当金として受け取ることができます。

メリット

土地活用に関して、プロに運用を任せることができる点が最大のメリットです。
土地信託に関しては、銀行側がバックにつくことが多く、通常無理である企業の誘致を行える可能性もあります。
信託期間が終われば、そのまま土地と建物が返ってくるため、そこから大きな収益を得続けることも可能ですよ。

デメリット

デメリットとしては、信託報酬が固定でかかってくるということです。
業者によって信託報酬はマチマチですが、アパート経営やテナント経営を行う場合が多く、設定賃料の5％から20％が信託報酬となる可能性が高いです。
儲かっている場合はいいですが、固定報酬となる確率が高く収益を大幅に圧迫してしまうのがデメリットです。

アパート経営を軌道に乗せるにはアパート建設が不可欠

さて最後の項目では、アパート経営を行う上で重要である業者の選び方について解説していきます。

アパート経営の重要の箇所として避けて通れないのがアパートの建設ですよね。そこで悪徳業者に捕まってしまったら目も当てられない結果になってしまいます。
この項目にきちんと目を通し、安全な経営を目指して下さい。

建設契約の不履行は絶対に避けるべき

まず第一に建設契約の不履行は絶対に避けなければなりません。

アパート経営を行うにあたって、あなたに利益をもたらしてくれるのは、アパートだけだからです。
その収益源が、業者側の理屈で行われないといった事情は完全になくしてください。

パートナーとなる会社の与信調査は徹底して行う

契約締結前にあなたのパートナーとなる会社の与信調査は必ず行うようにしてください。

工事着工直後に会社が倒産にあってしまうと、あなたが振り込んだお金が全額戻ってくる可能性が低く、職人に手当が払われないと工事も行われません。
こういった事態を避けるためには、事前に怪しいところがないかどうかを必ず確認し、場合によっては調査会社に依頼することも考えておきましょう。

適切な建築費用となっているかきちんと相見積もりをとる

最後に、建築費用についてです。

悪徳業者の場合、相見積もりを取らないと、何らかの理由で高額な建設費用を請求してくる可能性もあります。
建設費は直接利回りの計算などに響いて、長期間あなたを苦しめるものにもなってしまうため、適切な理由のある見積書を提示してくれる業者を選択するようにしてください。

【まとめ】土地活用を成功させたいなら絶対考えなければいけないアパート経営！

今回の記事では、土地活用を成功させたいならアパート経営をするべきということで、様々な理由に触れお伝えしてきました。
その中でも特に強調したいのが、節税効果とキャッシュフローです。

土地をそのまま更地にしておくと、固定資産税は評価額からそのまま算出されてしまいます。
でも、その土地をアパート経営で活用するだけで、ガクッと税金が減ることは分かりましたね。

そして、アパート経営を行いキャッシュフローが生まれることでその効果は何倍にもなってあなたに返ってきます。
土地活用するなら、断然アパート経営がおすすめなので、是非参考にしてみてください。