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「アパートってどうやって購入するの？」
「アパートを買うのに、どう進めたらいいの？」
「アパート購入に必要な資金って？」

こんな疑問やお悩みありませんか？

アパート購入は不動産投資の一種で、数ある投資の中でも手堅いという評判から参入者も多い投資の一つです。

しかし、アパートローンの借り入れや、新築・中古といった複数の種類が存在するなど、初心者にとっては覚える内容が多く、敷居を高く感じてしまう方も中にはいます。

そこで、今回の記事ではアパート購入に関する基礎的な知識について解説していきます。

メリットやデメリットに関する内容も併せて解説していくので、是非最後までご覧ください。

アパート購入までの流れを確認してみよう

まずはアパートを購入するまでの基本的な流れを大まかに押さえておきましょう。

購入に至るまでの手順を知っていれば、混乱も少なくて済みます。

アパートを買う目的と購入できる物件を知る

アパート購入で真っ先に行うべきなのは、アパートを購入する目的決めと購入物件のリストアップです。

数ある投資の中で何故アパート投資を選ぶのか、アパート投資では節税と経営による家賃収入のどちらを重視するのかといった目的が定まっていないと戦略を立てられないからです。

そして、自分のアパート投資の目的が定まったら後は目的に沿った投資が可能そうなアパートを探します。

その際、自分で決めた予算を基準にアパートを探すようにするのが効率的となりますが、住宅ローンなどの借り入れを予算に利用する場合には、おおよそ年収の５倍程度までは借りられると理解しておきましょう。

実際にアパートをリサーチする

実際のアパート探しでは、インターネットの紹介サイトや投資したい地域の不動産会社を通してアパートを探すのが基本となります。

インターネットを用いれば全国のアパートを効率的に探せるメリットがある一方で、不動産会社では分からない用語や気になる情報などを社員に質問できます。

もちろん、相手のリップサービスには注意しなければいけませんが、不動産会社に所属している専門家にアパートや予算に関する相談を行ってみるのも一つの手です。

購入を決める前にしっかりとアパートのリストアップを行いましょう。

アパートの買い付け作業を始める

購入したいアパートを選び終えたら、次はアパートの買い付け作業を行います。

買い付けはアパートの家主や仲介をしている不動産会社に対して、アパートの購入意思を示す所から始まります。

より具体的に説明すると、アパートの購入希望に加えて購入金額、条件を記載した買付証明暑という書類を家主に提出しなければいけません。

ちなみに、この書類はあくまでも購入の意思を示す書類に過ぎず、売買が確定してはいないため、一番早く家主に提出したとしてもアパートを必ず購入出来る訳ではない点を覚えておいてください。

物件購入のための融資審査を受ける

アパートの買い付け作業と並行して、購入に利用したい住宅ローンの仮審査も行います。

仮審査は事前審査とも言われていて、本審査の申し込みの前段階で行われる簡易的な審査です。

この際、申込先の金融機関から要求された情報を提出しなければいけません。情報の項目は機関ごとに異なりますが、年収や年齢などの個人属性の提出が求められます。

住宅ローンは事前申し込みから最短で１～２日程度、長くても１～２週間程度という短い期間で仮審査が行われるので、複数の金融機関に申請を行っておくのがおすすめです。

融資の判断基準は各銀行によって異なってくるので、複数の機関に申請を行っておくと、一つの銀行に仮審査を落とされてしまった際のリスクヘッジになります。

契約を行う

アパートの購入に関する交渉がまとまってきたら、次は売買契約を結ぶことになります。

購入の手続きの始めの段階では、アパートの売主に手付金を支払うのが一般的なので気を付けましょう。購入意思を示す買付証明書の提出とは異なり、売買契約を結んだ段階で簡単に話を無かったことには出来なくなります。

後から購入の話を無かったことにするためには違約金の支払いが求められるケースがほとんどなので注意が必要です。

契約前の段階で、必ず今の契約内容で本当に良いのか確認するようにしてください。

管理会社を選ぶ

不動産投資の行う人の中には、別の本業を持ちながらアパート経営を行う、いわゆる「サラリーマン大家さん」もいらっしゃいます。

本業が忙しい場合はアパートの管理や入居者の募集を代わりに行ってもらう専門業者を頼る必要があります。専門業者への委託を考慮しているのであれば、売買契約を結んだ段階で管理会社や入居者の仲介をしてくれる不動産会社を選定しておくと良いです。

特に入居者の募集を依頼する会社に関しては、アパート経営が軌道に乗るかどうかがに深く関係するので気を付けて選びましょう。

融資契約を結ぶ

アパートを購入するための売買契約がまとまった後は、住宅ローンの本審査を受けます。

本審査では仮審査で提出した個人情報に加えて、アパートの情報も十分に注意してチェックされます。

というのも、住宅ローンでは購入されたアパートが借金の担保として設定されるため、万が一返済が出来なくなってしまった場合にアパートを利用して貸したお金を回収しなければいけないからです。

なお本審査の期間は仮審査に比べて長く設定されており、約２週間から１ヶ月程度となります。

決済と引き渡しを行う

融資が決まればアパート購入はいよいよ最終段階、売買契約の支払いを行い、決済を完了する段階です。

住宅ローンを借りて、売主に契約で取り決めた金額を支払えばアパートを購入でき、引き渡しが行われます。

後は司法書士などに依頼して引き渡し後のアパートの登記申請を行ってもらえば、公ニュしたアパート物件が正式に買主の所有物として認められるようになります。

アパート購入のために必要な初期費用と総額

いままで、アパート購入の一般的な流れを紹介してきました。

次はアパート物件を購入する際にどれほどの費用が掛かるのかを具体的に説明していきます。

新築の場合

まずは新築アパートを購入する、つまり建築するための費用から解説していきます。

新築アパートを購入する際には、基本的には新しく建物を建てる形を取るため、環境整備のための付帯工事費や不動産会社への仲介手数料に加えて、本体の工事費が加わります。

さらに、土地の購入費用も掛かるので金額としては数千万円規模の料金が掛かってしまうのが普通です。

良立地に大規模なアパートを購入するとなると億を超えてしまうことも珍しくはありません。

また、建物本体を購入する総費用の８割を占める本体工事費の目安としては、延床面積１坪あたり、木造であれば80~90万円、鉄骨造で85~100万円、鉄筋コンクリート造で90~120万円前後の費用が掛かります。

中古の場合

中古アパート物件の購入価格は新築に比べると下がりますが、数年以内であればそれほど大きくは下がりません。

首都圏あたりのアパートを例にすると、立てられてから５年以内のアパートであれば、土地や建物が同条件の新築アパートと比べて200万円から300万円程度安くなり、築年数が10年近くになると700万円程度も購入価格が安くなる傾向があります。

ちなみに、東京都付近の中古マンションは3000万円から4000万円程度の物件が比較的多めです。

築古の場合

一般的に築10年以内のアパート物件を築浅と呼び、30年以上の年数が経過したアパートは築古物件と呼ばれています。

築古物件となればアパートの購入価格自体は数百万円からでも入手できる物件が増えてきます。

しかし、注意しなければいけない点として、アパートのリフォームなどの追加工事がほとんどの物件で必要とされてしまう点が挙げられるでしょう。

築古物件は建物の老朽化などの問題を多く抱えているため、新しい入居者を集めるとなると、追加の工事費用がどうしても掛かってしまうのです。

ただし、改装工事を考慮したとしても、新築や中古物件に比べるとかなりの格安価格でアパートが売りに出されている事例も沢山あります。

アパート購入のための諸費用について

購入には建物代だけではなく、様々な必要経費が発生します。

具体的に掛かる費用の項目は以下の通りです。

• アパートの取得費用（物件価格の１割程度）
• ローン手数料（借入額の１～1.5％程度）
• 仲介手数料（物件価格の３％＋６万円程度）
• 登記費用（物件価格の２％程度）
• 印紙代（アパート費用による、数百円から数十万円程度）

これらの項目に加えて火災保険（40万円前後）への加入も融資を借りる上では必須となっています。

アパート購入時に注意するべき点とは？

新築や中古というくくりに限られず、全体的に注意して欲しい点として明らかに他の同条件のアパートよりも利回りが高いアパートへの投資が挙げられます。

というのも、不動産投資の利回りが相場よりも高いアパートは、経営に何かしらの難を抱えており、収益を挙げるのが非常に難しいアパートも多いからです。

都市部に比べて地方はアパートの利回りが高くなりがちなのも、入居者募集の困難さや建物の老朽化から物件の価格がかなり値下がりした結果の利回りであるパターンも多々あります。

中古や築古アパート購入には

中古や築古アパートであればリフォーム費用や大規模な改装が求められます。

壁紙の張り替え程度のリフォームであれば１㎡あたり数千円程度の費用で済みますが、水回りの交換となると１カ所で数十万円の費用が掛かってくるのが普通です。

アパートの購入費用自体は安価に済みやすい中古や築古アパート物件ですが、本体価格以外の部分で以外と出費が多い点に注意しましょう。

相続や生前贈与における事例を確認してみよう

相続や生前贈与でアパートを得た場合の税金面での出費に関しても紹介しておきます。

アパートを固定資産として見たときに、税の基準となる固定資産税評価額はおおよそアパート時価の6～７割です。

そこから、特例等による控除を受けて算出された金額に国税庁が定めている税率を掛けて相続税は決まります。

いくつか例を挙げておくと、3000万円以下であれば税率は15％程度、１億円以下で30％、６億円超で55％の税率です。

一方で、一般的な生前贈与は3000万円を超えたあたりで税率が55％となり、単純に比較した場合には相続よりも税による出費が大きいです。

しかし、生前贈与には2000万円の控除を受けられる「配偶者控除」もあるため、活用方法によっては相続税以上に税を安くできる可能性もあります。

都道府県別のアパート事情と購入相場について

この項目では、アパートの購入費用についてもう一歩踏み込み、都道県別の購入相場を解説していきます。

東京都のアパート

人口が集中している東京都の中古アパートの価格相場は約5000万円前後となっています。

郊外に近い地域のワンルームから１Ｋ程度のアパートならば、1000万円から2000万円程度まで価格相場が下がりますが、人気の高い港区の平均相場となると１億を超える場合もあります。

入居者の需要も大きい反面、東京都でのアパート投資は相応の費用が掛かるのです。

神奈川県のアパート

東京都から少し離れた神奈川のアパートの場合は、アパートの価格相場は3000万円程度になります。

都市部に近づくほど相場は高くなり、横浜市中区になると4800万円程度まで相場は高くなるのです。

中には1000万円前後で買えるワンルームや１Ｋの部屋もありますが、全体件数から１割程度とかなりの少数派になります。

大阪府のアパート

大阪も東京と同様、人口が集中しているため、中古アパートの価格相場は約4000万円以上です。

ただ、地域によっての価格差が大きく、郊外になれば価格は一気に落ちていきます。

最初は郊外でも需要が高いエリアもあるので情報を集めて郊外から始めることをおすすめします。

三重県のアパート

さらに離れた地方である三重県となると家賃相場はより下がり、約1800万円前後がアパートの購入相場です。

ただし、地方アパートは都市部に比べて建物自体の総数が少ないため、あまり幅広い種類の建物は期待できず、購入したいアパートが見つからない可能性が高い点には気を付けてください。

【自己資金？】アパートとローンの関係性について

地域別のアパート相場を理解した上で、それでもアパート投資を行うと考えた場合、アパートローンに関わる知識も必要となってきます。

この項目では、アパート購入に関わる自己資金とローンについて紹介していきます。

①自己資金で購入費用をすべて賄うことは不可能

アパートを買おうとするほとんどの場合、自己資金だけで購入費用を賄うのは不可能です。

やはり、入居需要がある地域で安定して人を集めるようなアパートを建てるとなると、相応の費用が掛かります。

多くの不動産投資では自己資金だけでなくローンを用いるのが普通です。

②金利差はキャッシュフローに影響する

ローンをアテにしすぎて自己資金が少なすぎる状態で不動産投資を行うのも危険です。

アパートローンは借金なので返済の際に金利を支払わなければいけません。

特にアパートローンによる借り入れは高額となりがちなので、低金利で資金を借り入れたとしても毎月の利子の返済はかなりの金額にのぼります。

手元にお金を残しより大きなキャッシュフローを作るためには毎月の出費は出来る限り押えていく必要があります。

また、少しの金利差であっても、長期間返済となりやすい住宅ローンでは最終的に大きな金額差が生まれるので、借り入れを行う際の金利には特に注意して金融機関を選びましょう。

③収入の何倍程度であれば借り入れを行ってもいいの？

借り入れを行う際、金融機関の多くは年収に占める年間の返済額（返済比率）の上限を35％と決めているため、本人の経済状況や信頼性に問題が無いのであれば、年収の６～７倍程度までの融資を借りることはそれほど難しくはありません。

ですが、自分の生活を維持しつつ無理のない返済となると、年収の５倍程度までの借り入れを行い、返済比率を20％前後に押えることが一般的には推奨されています。

収入の何倍までかを考えるというよりも返済比率を重視し、どこまでの比率なら無理なく返済が可能かという視点を持つのが大切です。

アパート購入のメリットデメリットをまとめてみた

最後の項目では、築年数によって分類分けしたアパート物件のメリットとデメリットを簡単に解説していきます。

①新築物件

新築物件のメリットは入居者の空きが発生しにくい点です。

他人が一度入った中古の部屋や設備の老朽化が激しい築年数の経った築古物件よりも、誰でも清潔で新しい物件の方が良いのは当然ですよね。

入居者の定着が図りやすいことから経営が安定しやすいのが新築物件のメリットです。

経年劣化や設備不良によるトラブルが発生しにくい点も、経営者目線から見て補修や修理費用といった支出が減るため助かります。

一方、デメリットとしては購入のための初期投資費用が高額となる点です。

ローンも年収を基準に貸付額が決まっているので、一定の自己資金や収入を持ち合わせている人でないと、購入まで踏み切ることが難しい事実があります。

購入に利用したアパートローンの返済で支払わなければならない利子によって、余分なお金を支払う必要がある点も忘れられません。

入居者を集めやすく失敗のリスクが少ないとはいえ、購入に掛かる初期投資の費用が大きいので、経営が失敗した場合の損失も大きくなる可能性が否定できないのです。

②中古物件

中古物件のメリットは新築と比べた際の利回りの高さと購入に掛かる投資費用の安さです。

購入価格が安く済む分、借り入れる金額も下がるので利子の返済で支払う余分なお金も減ります。

入居者集めも新築ほど簡単にはいきませんが、入居者のニーズに合った物件を選ぶなどの工夫によって十分に差を補えます。

中古物件のデメリットは先ほども述べた入居者募集の難しさに加えて、リフォームや修繕費などの経費がかさみやすい点が挙げられます。

経費のかさみ具合によっては、最初に提示されている不動産の表面利回りがガクリと下がる可能性もあるので気を付けましょう。

③築古物件

築30年以上が経ったような築古と呼ばれる物件のメリットは、初期投資費用が新築や中古と比べて遥かに低い点です。

アパート経営を始めるに当たっては必ず建物が必要となるので、安値で物件を入手しやすいのは大きなメリットといえるでしょう。

初期投資の低さから、工夫次第では高い利回りを狙える点も外せません。

もちろん、安値だからといって築古物件が良いというわけではなく、年数が経った物件なりのデメリットも存在します。

特に築古物件はそのままでは入居者を集めにくいのが難点です。

建物を丸っきり変化させてしまうリノベーションや、破損や経年劣化した箇所を修復していくリフォームなどの追加投資を行わなければ集客は厳しくなります。

新築や築年数のあまり経っていない中古と比べると集客のリスクが高い点を必ず理解しておきましょう。

まとめ

今回の記事では、アパートを購入する基本的な流れと注意点について紹介してきました。

新築物件にしろ、中古物件にしろ、どの種類のアパートも必ず一長一短な性質を持っているので、自分の目的や戦略に応じたアパートを臨機応変に選んで購入することが大切です。