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『アパート経営とマンション経営ってどう違うの？』
『アパート・マンション、どっちのほうが儲かるの？』
『違いがよく分かるように詳しく解説してほしい』

こんなお悩みはありませんか?

不動産投資において、アパート経営・マンション経営、どちらの方が得するのか。

両者にメリットもあればデメリットもあり、どちらを選べばいいのかと言われると簡単には言い切れません。

そこで今回の記事では、アパートマンション経営の概要全てをお伝えしていきます。

この記事を読むと、両者の違いと経営すべき人が明確に分かるので是非最後までご覧ください。

アパート経営の基本

初めにアパート経営の基本について解説していきます。

基本的にアパート経営は、2階から3階建てのアパートを想定しています。部屋数的には10部屋程度を想定しており、多くのアパートで想定できる点をここではまとめていきます。

構造上、高層マンションに使われるRC構造などではなく、木造や軽量鉄骨など比較的建築費が安い構造で家賃も低く設定しています。

アパート経営の基本①アパート経営とは

アパートとは、物件の建築ができる30坪程度以上の土地に建てられます。

そのため基本的には、後ほど詳しく解説するワンルームマンションとは全く異なった経営方法をとらなければなりません。

また、アパート経営には購入・建築段階からかなりの違いがあります。

例えば、新築アパートを建てる際には、不動産会社との折衝や入居者募集のために代理店との折衝まで含まれてきます。

一方、中古アパートを購入して、入居者がいる場合には集客については一旦ペンディングできますよ。

アパート経営の基本②災害リスクはマンションより高め

アパート経営にかかる災害リスクはマンション経営よりも高いです。

なぜなら、構造的に木造や軽量鉄骨などの比較的弱い構造になることが多いからです。

ただし、一部屋あたりのコスト自体はスケールメリットを活かして、ワンルームマンションよりも低くなる可能性が高いです。

このことから、一部屋あたりの家賃収入が高くなりがちでアパート経営がうまくいくと、家賃収入は低いながらも収益が高まります。

どちらかと言うと、ハイリスクハイリターンになりがちです。

マンション経営の基本

マンション経営の基本について解説していきます。

基本的にマンション経営では、不動産投資として始めやすいワンルームマンション、空室率0%を想定しています。

また構造はRCや重量鉄骨を想定しています。

マンション経営の基本①区分マンション・一棟マンション

マンション経営は区分マンションや一棟マンションなどに大別されます。

区分マンションはこの記事で想定されているワンルームマンション他、2部屋所有して賃貸に出すなどの方法です。

一棟マンションを所有するには、融資額を含め最低でも3億円程を用意する必要があるので個人所有はかなり難易度が高い方法です。

不動産ディベロッパーなどの大手法人、もしくは複数の不動産オーナーと共同しての経営になる可能性が高いでしょう。

そのため、この記事ではあくまで不動産投資初心者向けのワンルームを含む区分マンションの経営を解説していきますよ。

マンション経営の基本②アパートよりも強度が高い

マンションの構造は、重量鉄骨もしくはRC造が多く強靭な構造となるため、3階建てから4階建て以上にして部屋数も比例して多くなっていきます。

その中の一部屋や数部屋を購入するため耐火性能や耐震性に優れており、ファミリー層やカップル層などは定住することを目的に賃貸もしくは購入を行うため、災害対策に力を入れていれば一定以上の需要が確実にあります。

アパート・マンション経営のメリット

ここではアパートマンション経営のメリットについて解説していきます。

結論から言うと、経営の醍醐味は、あなたの資産や収入を家賃収入によって補うことや大きくすることにあります。

特に収入面だけではなく、節税対策ができる点もポイントになりますので、ぜひ読んでください。

継続的な収益が生まれる

アパートマンション経営のメリットの第一は、一定の収入が見込めることです。

家賃収入は継続的な収入となりやすく、たとえ仕事がなくなったとしても家賃収入が一定程度保証されるのは安心感が生まれますね。

副業のような単発の収入よりも、サラリーマン大家さんとして多くの方がアパート・マンション経営に携わるのも頷けます。

ただし、あくまでアパートマンション経営は事業収入となるため、給与所得のように確約された収入とはならない点に注意が必要です。

生命保険代わりにできる

アパートを建設する融資が行われると同時に団体信用生命保険への加入も勧められます。

この生命保険は、ローン債務者に万が一のことがあった場合に備えて加入し、手足の欠損など特定の条件下で融資額が全額免除となる生命保険です。

生命保険料が加算される分、通常よりも金利が高くなってしまいますがローン返済は長期に及ぶため必ず加入するようにしましょう。

万が一の場合には、ローン返済が免除され家賃収入が確約されたアパートが残るので家族に資産を残すことができます。

節税メリットが非常に大きい

アパート・マンションは節税メリットが高いこともあげられます。

ここでは特に節税が可能な項目について簡単に解説していきます。

減価償却費

アパートマンションの構造によって、法定耐用年数が決まっており、購入総額をその年数で割って計算していきます。メジャーなところで言うと、以下の通りです。

• 木造⇒22年
• RC⇒47年
• 重量鉄骨⇒34年

減価償却とは一般消費財が時間の経過とともに価値がなくなっていくことを計上できる税務上のシステムなんですね。

ただ、大家さん側はアパートマンションの経営を行っていく上では手出しの資金を払う必要は一切ありません。

そのため、キャッシュを払わずに所得を引き下げられる魔法の項目といっても過言ではないでしょう。

更にいうと、帳簿上の資産が減るだけであって、入居者や立地によっては資産の価値が逆に高まることもあります。

土地の評価額を下げられる

不動産投資を行っていく上で毎年支払わなければならないのが、固定資産税や都市計画税です。

アパート経営限定になりますが、アパート建設がなされている土地の評価額を下げることが可能です。

最大で土地の評価額（課税標準額）を6分の1まで引き下げが可能なので更地状態を解消するためにアパート経営は最善の一手といえますね。

相続税の評価額を下げられる

相続税の評価額は現金はそのまま100％換算されますが、不動産は固定資産税評価額で評価がなされる点がポイントです。

土地が必要のないワンルームマンションであっても適用されるので、相続税対策としては有効ですね。

数値的には購入価格の6割から7割程度に収まることが多いです。

また、アパート経営を行っている場合借地権借家権割合、賃貸割合が乗算された割合が土地の評価額を押し下げてくれます。

更に言うと、貸家の評価額も借家権割合と賃貸割合によって引き下げられるので大きく相続税の評価減を見込めます。

資産価値によりレバレッジ効果が見込める

不動産を所有していれば、あなたが保有している資産に不動産の価値を組み込むことができます。

融資を行ってもらえる金額はあなたの年収や資産を元に算出されるため、資産価値が高まれば更に大きな金額のローンが組めるようになります。

これをレバレッジ効果といい、年収の数倍ものお金を動かすメガ大家さんも存在していますよ。

ただし、レバレッジ効果はリスクと表裏一体でありきちんとしたリスクコントロール能力が求められるので専門家への相談は必須です。

アパートマンション経営の利回りについて

ここからはアパートマンション経営の利回りについて解説していきます。

一見すると、新築アパートは利回りが少なく、中古アパートになるほど高くなってくる傾向がありますよね。

でも、表面利回りと実質利回りに注意して考えると表面利回りはあまり信用しない方がいいかもしれません。

この点についてここでは詳しく解説していきます。

表面利回りと実質利回りに注意しよう

表面利回りと実質利回りは大きな違いがあります。

まず表面利回りの計算式は以下の通りです。

年間家賃収入÷購入総額＝表面利回り
例を上げれば、購入総額1000万円で家賃収入が60万円の場合表面利回りは6％となります。

実質利回りは年間家賃収入から修繕費積立金などの経費を抜いて考えます。

計算式は以下の通りです。

（年間家賃収入ー年間経費）÷購入総額＝実質利回り
※より詳細に計算したい場合には年間家賃収入に対して空室率を加味する

年間経費は新築になるほど安く、中古築古のアパートマンションになればなるほど大きくなってきます。

ここを削ると入居者の入居率に関わってしまうので、絞るべきところは絞ってシビアに計算しましょう。

アパート経営の利回りについて

さて、では表面・実質利回りについての説明が終わったところでアパートの経営利回りについて解説していきます。

繰り返しになりますが、表面利回りは新築から中古にかけて低くなっていく点、年間の経費も新築から中古になれば安くなる点に注意しておきましょう。

新築アパート

新築アパートについては大体5〜6％程度が多いです。

一見すると表面利回りが低いように思われるかもしれませんが、大規模修繕などが怒らないので実質利回りの低下はさほど気になりません。

ただし、住民税や所得税は家賃収入がどのようになるのかの目処が立たないと、分からない経費なので注意が必要です。

一般的な目安として新築であっても空室率を加味した場合は5％以上は必須である点は抑えておきましょう。

中古・築古アパート

中古・築古アパートは6〜10％以上とかなり幅があります。

築年数が上がるにつれて表面利回りは高くなりがちですが、修繕費用などの関係で実質利回りが下がってしまう可能性も高い点に注意が必要です。

築年数10年などであれば、修繕の可能性はあまりありませんが30年程度を数えてくると外壁塗装や設備面での大きな修繕が必要です。

必然的に空室率も高くなるため、詳しい実質利回りの計算時には必ず新築よりも想定空室率を高く設定しておきましょう。

中古アパートの表面利回りは10％程度を目安に考えたほうが安心した投資ができます。

マンション経営の利回りについて

さて、続いてはマンション経営の利回りについて解説していきます。

区分マンションと一棟マンションの違いはマンションを部屋で買うか、もしくは棟ごと買う・建てるの違いです。

区分マンションの方が一部屋の管理になるためスケールメリットが出しにくく収入が低くなってしまう点には注意が必要です。

区分マンション

ワンルームマンションの平均的は4％台から5％程度に収まることが多いです。

年間の家賃収入はアパートに比べると下がるためこれでも手元資金にはいくらかの余裕が残ります。

ただし、更新時期や引っ越しがあると1ヶ月間の空室率が100％近くになってしまう点には注意しましょう。

実質利回りによる低下もあまり見受けられないのが特徴です。

一棟マンション

一棟マンションに関しては、建築する場合には新築アパートが参考になり中古になれば中古アパートが参考になります。

一棟マンションの経営はアパート経営の派生系でリスクヘッジに対して優勢です。

例えば、5室のアパートで一部屋入居の空きができてしまうと、空室率は20％となります。

一方、20部屋をもっているマンション経営で入居の空きが1室と言っても、5％程度に収まる計算になりますね。

同構造の新築においては一部屋あたりの家賃収入の違いはあまり出ないので、リスクヘッジを行いたい場合には莫大な資金はかかりますが一棟マンションがおすすめです。

アパートマンション経営に潜むリスクとは？

続いてはアパートマンション経営に潜むリスクについて解説していきます。

ここでのポイントは、アパートマンション経営は給与による収入ではなく、家賃収入といった結果が求められる事業所得であるという点です。

では、早速見ていきましょう。

修繕リスク

アパートマンション経営において、築年数が経ってくると必然的に発生するのが修繕リスクです。

修繕リスクとは、大規模改修工事を行わなければいけないリスクであり積立金を用意しておく必要があります。

毎月の家賃収入から、1平米あたりおよそ200円から250円程度を積み立てておくと良いでしょう。

周期的には、10年から12年が1度目のインスペクション時期とされており、その結果次第によっては設備の大規模修繕が必要になってくることもあります。

20年目ではどれだけ強靭な外壁塗装であったとしても、塗り替えは必須になりエレベーターなどの交換も出てきます。

最終的に30年目には、部屋のリフォームも兼ねた大規模修繕が発生しやすいです。

入居者問題

続いて入居者問題です。

特に家賃が低いアパートやマンション経営に多いのですが、訳のわからないクレームを言ってきたり、他の入居者に迷惑をかけたりなど様々な問題が発生します。

とりわけゴミ問題などが取り沙汰されることが多いですよね。

注意をして改善が見られないようであれば、更新時期に退去を伝えることも可能です。

家賃滞納問題

入居者問題のうち家賃滞納問題は、オーナーのキャッシュフローを悪化させる原因の一つです。

ほとんどの場合家賃保証会社などを挟んで、家賃回収には問題がないと考えられますが、家賃滞納が起こってしまうと問題解決に時間がかかることがほとんどです。

特に悪質な入居者は、借地借家法を自分のいいように解釈し、家賃を支払わずに居座り続ける可能性もあります。

こうなってしまうと、入居者と大家さんだけで解決することは難しいので専門家の方に解決を依頼すると良いでしょう。

家賃下落リスク

築年数が経ってくると、周りに新築物件が建築され家賃を下げなければならないリスクが発生します。

家賃を下げてしまうと、年間の家賃収入を一度修正しなければならなくなり、収入も比例して下がってしまいます。

家賃下落リスクに備えるためには、常に設備を最新の状態に保ったり、業者を呼んでマンションの保全に努めるなど様々な施策が必要になってきます。

入居希望者が多数存在している場合には、需要面からあまり家賃が下がらないといった現象もでてきます。

変動金利の上昇リスク

最後に変動金利の上昇リスクです。

現在の日本では、緩やかなインフレが起こっており変動金利の相場も徐々に上がっていくかもしれません。

固定金利の場合に関しては全く問題ありませんが、2020年代から始まる低金利の時代にローンを組んだオーナーで金利の力に頼ってしまっている場合には注意が必要です。

先の読めない指標ではありますが、繰り上げ返済などを行ってできるだけ変動金利の上昇リスクを抑えて運用を行っていきましょう。

アパート経営に向いている人の特徴

アパート経営に向いている人の特徴にはどのようなところがあるのでしょうか。

ここでは詳しく解説していきます。

不動産に関する知識を有している人

まず第一にアパート経営は、冒頭でもお話ししたように様々な知識が必要とされます。

そのため、不動産に関するある程度の知識もしくは特定分野に関する専門知識を持っていることが必須です。

具体例を挙げれば、不動産の集客に関して専門的知識を持っているような方は集客にかける資金を削減できます。

また、専門的な知識を持っていなくても、勉強が得意な方は不動産に関するあらゆる知識を吸収できるのでアパート経営に向いているということが言えます。

計算がきちんと自分でできる人

収入計算や税金の計算などの細かい数字を扱うのに長けた人もアパート経営に向いています。

なぜなら、こういった業務を外注する場合には多額のお金が必要になってくるからです。

税理士や公認会計士などを利用するためにはある程度の事業規模がないと、キャッシュフローが悪化してしまいます。

外注を使うのはあくまで不動産投資が上手くいっており、投資に集中した方がより時給を稼げると確信できるときだけにしておきましょう。

経営に関する決断ができる人

最後に経営に関する決断ができる人もアパート経営に向いていると言えます。

アパート経営に関しては、オーナーの一挙手一投足に決断が必要になってきて、決断に慣れていない人はかなり苦労することが多いです。

即決即行動とまで言わないまでも、自分の責任において行動することに慣れた人でないとストレスによって投げ出してしまう可能性もあります。

マンション経営に向いている人の特徴

続いてマンション経営に向いている人の特徴について解説していきます。

ここではあくまでマンション経営の中のワンルームマンション経営について言及をしていきます。

理由としては一棟マンション経営は事業規模的に初心者には向いていないからです。

ローリスク・ローリターンを目指す人

マンション経営の醍醐味はローリスクローリターンです。

一般的に、売りに出されているマンションはほとんどの場合新築です。新築では入居者が途切れるということはほとんどなく、常に満室稼働が前提になってきます。

そのため低い利回りでも、十分なキャッシュフローを得ることができ、そこから住民税は所得税を支払っても手残りが発生する状態を目指せます。

不動産投資初心者にとって、失敗が少なく不動産投資に関して一定程度の経験が積めるマンション経営はおすすめの一つとなります。

まずは不動産経営を体験してみたい人

マンション経営は不動産の知識を実体験として溜め込みたい初心者にとっておすすめの投資方法です。

なぜなら、ローリスクローリターンな投資であり、撤退をするにしても大きな損害が発生しづらいからです。

投資において、損切りをした時に全財産を失ってしまうという事態は絶対に避けなければいけないことなので、まずはワンルームマンション投資を気軽に始めてみてください。

リスクヘッジを重要視する人

マンション経営はリスクヘッジを重要視する人にもおすすめの不動産投資です。

リスクヘッジと聞くと、部屋数をとにかく増やせばいいのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。

でも、アパートにないマンション経営の強みは、追加で購入するワンルームを違う土地で購入する点にあります。

アパートは一度建ててしまうと、土地から離れて営業を開始するには更に莫大な資金を使って建設を始めなければなりません。

一方、マンション経営であれば、アパート建設に比べて圧倒的に安い金額で部屋数のリスクヘッジと土地に対するリスクヘッジを叶えることが可能です。

アパートマンション経営に向けた準備とは

ここからはアパートマンション経営に向けた具体的な準備について解説していきます。

言及する項目に関して、経営に関する周辺知識を学ぶというものがありますが、便宜的に最後においているだけです。

もし本気で経営に関して学びたい場合には、各ステップを消化していくと同時に周辺知識を学んでいきましょう。

①事業計画を立てよう

まず第一に事業計画を立てることが必要です。

事業計画とは、アパートマンション経営を行うために何を目的にするのかについて考えることです。

その目的や目標がないと、どういった種別の収益不動産を立てればいいのか購入すればいいのかがぶれてしまい、ちぐはぐな行動を取ってしまいます。

何事も最初が肝心で、きちんとゴールを設定しそのゴールに向かって行動を起こすようにしてください。

事業計画に大事なのは目的と目標

なぜ事業計画の中でも、目的と目標が必要なのかと言うと必要なリスクリターンが変わってくるからです。

それについて、どのように考えるべきなのかここでは解説していきます。

ローリスク・ローリターンのアパートマンション経営を目指す人

ローリスクローリターンのアパートマンション経営を目指す人は、新築アパートの建築や、ワンルームマンション経営を視野にいれて行動してください。

表面利回りは少なめに見積もられますが、実際には実質利回りの低下が少なく4〜5％前後に落ち着くことが多いです。

家賃収入を継続的に得ていくのであれば、5%以上が必要ですが、売却収益も加味するのであればそこまで必要ではありません。

ハイリスク・ハイリターンのアパートマンション経営を目指す人

ハイリスクハイリターンのアパートマンション経営を目指す人であれば、中古から築古のアパート経営を目指しましょう。

物件によっては10％超えも存在して経営を成功させれば一気にキャッシュフローが改善します。

ただし、それ相応の不動産知識などが求められるのである程度経験を積んでから行いましょう。

②複数社に見積もりをとろう

購入したい物件や建築予定地が見つかったら必ず複数社に見積もりを取るようにしてください。

相見積もりは物件購入と建築には必須で、業者の仕入れルートによって単価は全くと言っていいほど異なってきます。

さらにその見積もりを出して依頼したい業者に交渉を持ちかければ安く済む可能性も高く、効果は絶大です。

③融資相談を行おう

また複数社に見積もりをとって、必要な融資資金が決まったらすぐに融資相談を行なってください。

実績がない場合には、どちらかと言うと金融機関の中でもノンバンクに頼ることになってきます。

しかしながら、保有資産や収入によっては銀行が融資を行ってくれる可能性もあるので、必ず複数の銀行に足を運ぶようにしてください。

金利の多寡も不動産経営に直結してくるので、できる限り低く抑える努力をしましょう。

もし不運にもノンバンクでしか借りられない状態であっても、健全な財務体質や経営努力を行っていれば、手数料はかかりますが借り換えも可能です。

④経営に関する周辺知識を学ぼう

冒頭でもお伝えしましたが、各ステップを踏むと同時に経営に関する周辺知識も十分量を貯めていきましょう。

経営に関する基礎知識は多岐にわたり、不動産の集客やアパートマンション経営における入居付けはどう行えばいいのかなど様々です。

投資初心者において全てを学び切るのは大変難しいことですが、知識があるのかないのかによって結果が大きく異なってくるので必ず習得をしていきましょう。

アパートマンション経営がスタートしたら

最後の項目ではアパートマンション経営がスタートしたら何を行っていけばいいのかについて解説していきます。

①募集内容を決める

まず初めに行わなければいけないのは、入居者を募集する事です。入居者の募集内容を詰めて、あなたが望む人が入居しやすい募集内容を作り混まなければなりません。

昨今で特に重視されるのは家賃と設備面です。

とりわけ若い世代はコスパを重視する特徴があり、家賃に対する設備目はシビアに見られているという意識を保つことが重要です。

また、駅や公共交通機関から徒歩圏内なのかも重要視される点なので、強みは明確にはっきりと書くようにしてくださいね。

集客に力を入れたいのであればリベートなども考慮する

少し裏技的になりますが、集客に力を入れたいのであれば代理店にリベートを払うと言ったことも考えておきましょう。

リベートとはキックバックとも呼ばれ、入居付けが成功したら成功報酬として追加の依頼料を支払う意味があります。

また、土地の立地などで集客面が弱い場合は敷金や礼金がゼロであるゼロゼロ物件として登録することもおすすめです。

一時的な収入低下にはなりますが、家賃収入でカバーできるようになれば結果的に良しとしておきましょう。

②メンテナンスをどうするかを決める

中古物件や新築物件に限らずメンテナンスをどれぐらいの頻度で行うのかについては必ず決めておきましょう。

インスペクションの周期としては10年単位ですが、日々の小さな修繕箇所を把握しておくことも重要です。

修繕箇所が多くなれば多くなるほど、修繕金が高くなってしまうので初動がとても大事になってきます。

ただし、メンテナンスをしていたからと行って大規模修繕に発展しないかと言われると答えはNOです。

特に外壁塗装などは、雨風にさらされるため周期的に必ず修繕を行ってください。

③管理会社をどうするか決める

最後に管理会社をどうするかを決めておきましょう。

管理会社には、様々な種類があり家賃収入の回収を行うだけだところもあれば、集客も担ってくれるところがあります。

できればワンストップで対応してくれる管理会社が良く、募集実績が優れている会社を選ぶようにしてくださいね。

まとめ

今回の記事では、アパートマンション経営に関する概要をまるっとお伝えしてきました。

両者は性質が全く異なりますが、収入を得られる大切な事業に育つという点においては一緒です。

最終的には、あなたが事業計画を練る段階において、どのような投資を行っていきたいのかによってアパート経営になるのかマンション経営になるのかは異なってきますよ。