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大家さん注目!家賃滞納を防ぐ対策と起きた時の対応とは?

2020.09.30

『家賃滞納が起きたら、どうしたらいいのか』
『2か月連続で家賃滞納された。強制退去できるの?』
など、入居者の家賃滞納に良い対策や滞納された時の対応に関してお悩みではありませんか?

賃貸経営において家賃滞納が起こってしまうと、キャッシュフローの減少や新規入居者募集ができないなど、賃貸経営にとってのリスクとなってしまいます。

そこで、今回の記事では、家賃滞納対策にどのようなことを行えばいいのかについて解説していきます。
この記事を読むと、滞納を実際に解消していく方法が分かるので是非最後までご覧下さい。

家賃滞納はなぜ起こるのか

家賃滞納の対策を知る前に、まずはなぜ起こってしまうのかを簡単に解説していきます。

滞納は賃貸経営を行う大家さんにとって、収入源を絶たれてしまうにも関わらず、部屋を占有し続ける人がいるという最悪の状況ですよね。そんな人が発生してしまう原因のポイントは個人からお金を取ることにあります。

対個人のビジネスモデルはリスクも伴う

賃貸経営を行う多くの大家さんが、家賃を徴収する相手は個人です。
管理会社などを挟まない場合にはBtoCのビジネスモデルとなり、会社経営者が入居していたとしても、一個人を相手取って賃料を徴収しなければなりません。

こうなると、個人対個人の取引となるため、賃貸アパートの家賃を滞納したからといって社会的信用がすぐに落ちるわけではないですよね。

一方、相手方が法人の場合には、支払い能力がなければ銀行の融資などが止まってしまいます。最悪のケースとしては、貸付金の全額返済を求められるケースもあるほどです。

そのため、法人の方が払える場合の支払いに関しては、かなり円滑に行ってもらえることが多いです。ここではビジネスモデルがBtoCになることから家賃や支払いの滞納が出やすいと理解しておきましょう。

よくある滞納理由とは

よくある滞納理由としては以下の通りです。

  • 旅行に行っていて支払えなかった
  • 忘れていた
  • 家賃を支払うお金がない
  • 急な病気や怪我

賃貸の場合だけでなく、クレジットカードの支払いや各種公共料金の支払いにも応用ができそうな言い訳がたくさんありますね。
上記のような滞納理由のほとんどが、支払う気がないことが多いです。
もし仮に、支払う気はあるが事情により支払えないとなったときに、事前の相談があって当たり前だと考えておいて下さい。
上記の言い訳が通用しないように対策を行っていく必要がありますよ。

家賃滞納に対策は打てるのか

さて、賃貸経営を行う大家さんに対して家賃滞納を行った人が発生した際に、大家さんにはどういった賃料回収のためにどのような対策があるのでしょうか。

ここでは、改善の余地があるケースと余地がないケース、夜逃げされた場合に関する家賃滞納への対策を各種ご紹介していきます。

改善の余地があるケースへの対策

先の項目でお話したように、事情により賃貸の家賃滞納をせざるを得ない状況に陥り、事前相談が合ったときには、改善の余地があるケースに該当するでしょう。
この場合には、家賃滞納を追求するのではなく、話し合いによって解決するパターンが多いです。

大家さんの好意により、契約している賃貸に入居をさせたまま無理のない範囲で返済をしてもらうことが最適解になるでしょう。

ただし、頻発するようであれば、入金日のお知らせなどをきちんと通知し、意識付けを行うことも重要ですよ。

改善の余地がないケースへの対策

賃貸の家賃滞納が頻発し、事前の連絡なしに言い訳ばかりされる場合には家賃滞納の改善余地がないパターンとなります。

こういった入居者を説得することは非常に難しく、大家さんの大事な時間や資産を食いつぶされる可能性もありますよ。こういった入居者への対策としては、強制退去や契約解除を法的に申請することです。

第一段階として、内容証明を送付し家賃滞納の事実を法的に立証しなくてはいけません。家賃滞納を法的手段に訴える場合には、実際に家賃滞納が起こっていることを誰の目から見ても明らかにする必要があると理解して下さいね。

夜逃げされた場合にはどうやって対策していくの?

大家さんにとって一番厄介なイベントが賃貸からの夜逃げです。

夜逃げによって家賃滞納が続き、次の入居者募集のために、夜逃げした入居者の部屋を法的な手続きなしに清掃などしてしまうと、万が一入居者が戻ってきた場合に、大家さん側が違法行為を行ったとみなされる可能性もありますよ。

この対策としては、契約時に知らされている連帯保証人に連絡を取り、賃料の納付と契約の解除を申請しましょう。

ただし、連帯保証人などが存在しない場合には、公示送達を頼る他なく、この法手続きは大家さん自身が行うにはハードルが高すぎます。複雑な処理が必要になりそうだと感じたら、法律の専門家に依頼し早急な解決を目指す方がベターとなりえるでしょう。

契約時に打てる対策とは

後ほど詳しく解説しますが、上記に説明した家賃滞納が起きないようにするためのもっとも効果的な方法は、賃貸契約時に対策を打つことです。

例えば、入居希望者の収入を確認して、大家さんが経営するアパートの賃料に見合っているかどうかを判断することなどがあげられますね。

入居希望者は賃貸経営者にとって非常にありがたい存在で、すぐに契約を決めたいと思われるかもしれませんが、注意深く相手方の信用調査を行ってくださいね。

家賃滞納が実際に起こった場合の対策について

ここまで、大まかに家賃滞納が起こった場合の対策についてお話してきましたが、この項目ではより深く実際に実務に則って、家賃滞納が起こった場合の解説をしていきます。

ここでは、家賃滞納が初めての人と、家賃滞納を頻発している人、二通りに分けてお話していきます。

家賃滞納が今までになかった人に対しての対策

家賃滞納が今までになく、たまたま忘れてしまった人に関しては、理由を聞き判断を行うことが重要です。

家賃滞納は確かに悪い行為ですが、その一点だけを攻め立ててしまうと、いままできちんと支払いを行って来た方が賃貸から退去してしまう可能性もあります。

何年も遅れずに支払いを行った方をみすみす逃してしまうことは、賃貸経営にとって痛手となる可能性もあり、理由によって支払いを延長するといった手段も講じていきましょう。

家賃滞納常習者1ヶ月目の対策

家賃滞納常習者の方の一ヶ月目は、自宅に支払いの通知を送るところから始めて下さい。そうは言っても、支払い日を伝えるだけで入金がなされることはほとんどないので、自宅への訪問や、電話での会話を試みて下さい。

ただし、時間や相手の迷惑を顧みない取り立て行為は現在違法となっているため細心の注意が必要です。

この時点で支払いがあるのであれば、まだ良い方ですが支払いが更に滞る場合には次のステージに進みます。

家賃滞納が続いている人に対しての対策

家賃滞納が1ヶ月を過ぎ、何の連絡も支払いもない場合には法的な手段を考慮する時期に入ります。法的手段を考慮するといっても、先程述べたような電話がけや自宅への訪問は継続して行ってくださいね。

では、実際にどのような法的手段を取っていくのかをここでは解説していきます。

内容証明の送付

繰り返しになりますが、家賃滞納の事実を最終的に裁判所で立証していくためには、誰の目から見ても相手方が家賃滞納をしているという事実が必要です。

そこで、有効な手段が内容証明の送付となります。内容証明の書式に則り催告書を作成し、内容証明郵便を送付することで、然るべき態度を取っていると裁判所で立証することができますよ。

この段階で家賃滞納を行っている方のほとんどが話し合いの場に駆けつけることとなるでしょう。

連帯保証人に対する連絡

本人に対して内容証明を送っても音沙汰がない場合には、まず連帯保証人に対して電話を掛けるなどの方法が有効です。

また、連帯保証人からの連絡がない場合には、上述した内容証明を連帯保証人に対して送付することも可能です。多くの場合、この段階で話し合いの場が設けられる可能性が高いですよ。

理由としては、連帯保証人がどんな言い訳を行ったとしても、実際に家賃滞納の事実は覆らず、最終的な費用が滞納額の支払いだけでは足りなくなるからです。(訴訟費用は原則敗訴した方が支払います。)

実際に話し合いの場が持たれたら強制退去や契約の解除の交渉へと発展していきますよ。

強制退去の話し合いを行う

さて、実際に家賃を滞納している方、もしくは連帯保証人が話し合いの場に現れたら、行うべき対策は契約解除の話か、強制退去の話合いです。

これらの話し合いは両者の損得が絡むことが多く、ハードな交渉になることが多いですよ。

大家さん側の選択肢としては、専門家に交渉を外注する、もしくは自身で交渉して対策するのどちらかになりますが、専門家へ委託した方が交渉は円滑に進むことが多いでしょう。

ここでの話し合いが決裂し、退去も実現しなければ最終的には法的手段に則り、強制執行を行って家賃滞納者の強制退去と滞納分の差し押さえとなります。

しかしながら、ここまで話がこじれることは稀であることも事実としてあり、裁判の前段階で話がまとまる可能性の方が高いですよ。

家賃滞納の対策として強制退去を裁判で勝ち取ることができるのか

先程の話で、家賃滞納が発生した後、話し合いで解決しないときには最終的に裁判で対策することをお話しました。

実際に家賃滞納対策の最終手段として強制執行を行うための裁判で勝訴を得られるのかここでは解説していきます。

現在の判例では住人側に有利になっている

まず大前提として、賃貸アパート経営における料金滞納に関して明確に入居者が大家さんとの信頼を裏切ったと裁判所が判断していくためには数カ月の滞納実績がなくてはなりません。

1ヶ月程度の家賃滞納では契約に対する背信行為として、強制執行を行えるかはかなり難しいものと考えておきましょう。背信行為として認定される目安としては、3ヶ月程度とされています。

ただし、適切な手段を選べば強制退去させることも可能

現在の判例では、賃貸の住人側にとって時間の猶予が与えられていますが、裁判に行かずとも交渉によって強制退去へと話を進められましたね。あくまで裁判は賃貸から退去してもらう最終手段として見据え、円滑な和解を目指すようにすると良いでしょう。

強制退去となると大家さんの精神にとってもあまり心地よいものではなく、罪悪感もあることの方が多いですが、居住者の収入と現在の家賃設定があっておらず、支払えないミスマッチ状態を解消してあげるというマインドセットを持てば正しい行いとして考えられるようになりますよ。

請求時の注意すべきポイントとは?

最後に賃貸の家賃滞納者へ請求の際に注意すべきポイントがある点をお話しておきます。

請求時のポイントとしては、違法な取り立て行為が明確に禁止されているということです。

特に前日20時から8時までの間は電話や訪問などが禁止されているため、被害者から加害者に変わらないよう注意したいところですね。

家賃滞納分の請求も取り立て行為に該当してしまうため、必ず専門家に相談して実行するようにしてください。

家賃滞納対策は契約時の調査も必要となる

家賃滞納対策を行うのは入居者が決まってからというよりも、入居前の賃貸契約の段階始まっています。繰り返しになりますが、入居希望者に対する与信調査を徹底することが家賃滞納を事前に防ぐ最も有効な手段です。

そこで、最後の項目ではどのような点に焦点を当てて与信調査を行うのかについて解説していきます。

①収入と賃料が合っているかどうか

第一段階として入居希望者の収入と賃料があっているかどうかの確認は必須です。

具体的な指標としては、家賃は手取額の3分の1が限度と言われています。この金額以下の家賃であれば比較的リスクが少なく入居して頂けると考えておくと良いでしょう。

そのため、審査段階で収入証明を出してもらうように徹底してくださいね。

②収入の3分の1でも危険域となる可能性がある

収入の3分の1の賃料でも危険域になる場合もあります。それは、入居者がローンを抱えている場合などですね。

例えば、昨今の情勢から奨学金を抱えている方も多く、月々に2万円から3万円程度の返済を行っている方もいます。

このような状況から、手取り20万円としても実質18万円から17万円になる場合もあり、ローンに関する調査も必要になってきますよ。

③与信調査の段階でアウトな場合は契約をしない勇気も必要

家賃滞納対策を水際で行う際には、収入面を必ず見るようにし、一定水準以上の収入がない場合にはお断りする勇気も必要です。

収入源の見込みを自ら断つというのは、非常に勇気がいることですが、入居してからのトラブル発生に関して使用するコストを考えると、入居希望段階でお断りした方が結果的に安くなりますよ。

まとめ

今回の記事では家賃滞納に対する対策について詳しく解説してきました。

家賃滞納が発生すると、大家さんの収入が絶たれるだけでなく、新しい入居希望者の募集も遅れてしまうことになります。

そんな事態を避けるためにも、事前の与信調査、そして問題が発生した際にはすぐに動けるようにしておいてくださいね。
最後までご覧頂き誠にありがとうございました。

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