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テナント経営のメリット・デメリット徹底解説!賢く稼ぐポイントとは

2020.10.27

「テナント経営は儲かるって本当?」
「アパートやマンション経営との違いを教えて!」
こんな疑問やお悩みありませんか?

土地活用と調べてみても非常に様々な活用方法が紹介されており、テナント経営がどう区別化されているのか分からないという方も多いでしょう。

そこで、今回の記事ではテナント経営の特徴をメリット・デメリットも含めて解説していきます。
この記事を読めば、経営上で注意すべきポイントも分かるので、是非最後までご覧ください。

土地活用の一つ、テナント経営とは?

土地活用と聞くと、アパートやマンションなどの賃貸物件の経営が頭に浮かぶ方も多いでしょう。
テナント経営も賃貸系の土地活用の一種で、個人に住居を貸し出すのではなく、事業経営者や企業向けに商業ビルなどの事業所を貸し出すタイプの土地活用です。

経営者や企業が賃貸人となるため、建築する物件は商業ビルなどのオフィスや店舗が入れる物件となります。

テナント経営は事業者向けだから高収益を望める

商業ビルなどのテナント経営は一般的にアパートやマンションの1.5倍~2倍の収入がある土地活用だといわれています。これらのテナント経営が高収益を望める理由は高い賃料を設定しやすいからです。

テナント経営は、賃貸物件の経営と異なり事業者に貸し出す賃貸経営では事業の経営者側にその場所で事業所を開く強い理由があります。

そのため、高い賃料が設定されていたとしても、賃貸契約を取ることが事業経営者の使用目的上それほど難しくありません。

事業所用や店舗用など用途の違いがある

テナント経営の用途には様々な違いがあります。

貸店舗用などの専門物件を建てることもできれば、商業ビルのように複数の使い道のある物件を選ぶこともできます。居住に適した土地でなくても、事業の経営者にとって魅力のある場所であり、物件であれば需要が出来るのもこの経営のうまみだといえるでしょう。

商業用に用途が広く、需要の幅を広げやすいのがテナント経営の特徴です。

貸付用宅地として相続税対策にもなる

また、商業ビルなどのテナント経営用の賃貸物件を土地に建てた場合、その土地は、「貸家建付地」として相続税の評価の基準に入るため、通常よりも2割前後の評価減を受けることができます。

所有者以外に使用する権利がないとみなされてしまう駐車場や更地といった「自用地」ではこの評価減を受けられません。

資産の評価を下げることができる分、支払う必要のある相続税の額を減らすことが出来るのです。

テナント経営のメリットは?

これまで、テナント経営の特徴についてざっくりと解説していきました。しかし、商業ビルなどの経営にはどんなメリットが具体的には考えられるのでしょうか。

この項目では、テナント経営を行うことのメリットについて詳しく解説していきます。

商業用ビルで収益性を高められる

テナント経営の大きなメリットといえば、収益性を高めることが可能な点です。
アパート経営であれば賃料を上げてしまうと住人が部屋を借りるのを止めてしまう可能性があり、収益性を今まで以上に高めていくということはほとんどできません。

商業ビルであれば、物件が歩行者からみて視認性の高い場所にあるなどといった付加価値を付けることで賃料を高くしてもすぐに借り手が決まる場合が多くなります。

たとえ同じ土地であっても、事業者にとっての魅力的な付加価値を生み出せる商業ビルなどの経営は賃貸物件よりも高い収益を得ることがテナント経営なら可能なのです。

テナント経営なら、他の用途に転用が可能な場合が多い

テナント経営を扱う物件は様々な用途に使えるのも魅力的です。

例えば、事業者だけを対象として企業のオフィスとして貸し出していた商業ビルがあるとしましょう。
その土地の人通りが増えた場合、企業のビジネスワーカーたちだけにオフィスを提供するよりも、往来の人にサービスを提供するBtoCの店舗を誘致したほうが貸主にとってメリットが大きくなります。

その場合、商業ビルであれば改装して店舗向けの建物に転用することも容易です。
賃貸物件のような物件であれば、一から立て直す必要があり、解体費から建設費まで費用面での負担ははかり知れません。

その土地の需要に応じて身軽に転用しやすいのも経営上の魅力です。

テナント経営は、トラブルの可能性が少ない

経営トラブルが少ないのもテナント経営の利点です。

商業ビルなどを経営する以上、借主は一般人ではなく企業や事業経営者が相手となります。
企業や経営者はビジネス上、信頼されている必要があるため、個人の都合によるトラブルを起こすことはほぼありません。

借主とのトラブルが発生する確率が低いのも商業ビルなどを経営するメリットだといえるでしょう。

テナント経営のデメリットは?

高収益が望め、転用の幅も広いテナント経営の土地活用ですが、もちろんデメリットも存在します。
損失を大きくするような事態を避けるためにも、この項目では、テナント経営のデメリットについて確認していきます。

固定資産税などの軽減措置がない

デメリットの一つ目はアパート・マンション経営で受け取れる税の軽減を受け取れないことです。

「物件用地」として扱われるアパートやマンションの経営では、固定資産税や都市計画税の面での軽減措置を受けられますが、商業ビルのような「貸家建付地」にこれらの軽減措置は適用されません。

相続税対策として扱える商業ビルなどの経営も、節税という面では固定資産税などの減税分だけアパート・マンションなどの「物件用地」には劣ってしまいます。

空室リスクが非常に高い

また、空室のリスクが非常に高いことにも留意しましょう。
このリスクが高いのは、普通のアパート経営でも同じですが、一部屋あたりの賃料が高い分、空室になった際の収益の低減は激しく経営上のリスクが高くなりがちです。

高い賃料を得られるという大きなリターンがある分、経営に失敗した際の被害が大きいことを覚えておきましょう。

入居後も転居の可能性がある

商業ビルに入居した企業が、経営不振による経営者の撤退判断によって転居する可能性があることにも気を付けてください。

テナント経営で入居する借主は不景気などの外的影響を強く受けます。

不景気でなくても、事業経営者や企業との間に退去予告期間を設けるなどして中途解約時の特約を作成しておき、次の借主を誘致するまでの「つなぎ期間」を作るなどして危険回避の予防策を取ることも経営上大切です。

初期費用はその他の土地活用よりも高くなりがち

商業ビルなどの物件はアパート・マンションに比べて建築費用が高く付く場合があります。それは入居を誘いたい企業の特徴によっては大規模な工事が必要となることがあるからです。

例えば、商業用ビルに電子機器をフル活用するようなデジタル企業を借主として呼び込みたい場合には、大きな電気使用量を支えるための電気要容量設備などが必要となってきます。

呼び込む借主の幅を広げれば広げるほど、経営上必要とされる設備が増え、費用が高くなるのでアパート・マンション物件の経営よりも初期コストが掛かることを考慮してください。

土地活用としてテナント経営を行っていくポイントは?

ここまで、商業ビルなどの経営を土地活用の手段と選択していくメリット・デメリットについて詳しく解説してきました。テナント経営の長所と短所についてはっきりしたところで、最後にテナント経営の注意すべきポイントについて押さえていきましょう。

銀行融資をきちんと活用すること

まず注意しなければいけないのは、銀行融資を活用して、利益が狙える物件を獲得していくことです。
自己資金だけでテナント経営向きの物件を手に入れようとした場合、安価な物件にしか手を出せないことも多くなります。

そういった物件には高い空家が続いているために値段が下がっている物件も少なくありません。
需要のある土地や物件というのは、それ相応の価格が設定されており、少ない自己資金だけでは入手できない可能性が高いです。

銀行融資をきちんと活用してリターンを得られる物件を確実に入手していきましょう。

地域の競合調査を行うこと

空家のリスクが大きい経営だからこそ、その土地の競合調査は十分に行うべきです。
テナント経営はリターンが大きい分、競合に入居者を取られてしまった場合の損失が大きいので、少しでも差別化を行わなければいけません。

賃貸物件の経営とは違って、集客などの要素が求められることが特に多いのがこの賃貸経営の特徴です。
そのため、商業面での付加要素を自分の商業ビルに付ける事で他の物件を圧倒することも可能です。

テナント経営の競合調査をした分の見返りはアパート経営以上に返ってきますよ。

方向性をきちんと決めておくこと

テナント経営では初期投資の費用が高く付きがちな分、建物の方向性はしっかりと決めていく必要があります。
賃貸物件経営と比べて商業用ビルに使うなど利用用途が広く柔軟性が高いのは魅力的ですが、様々な業種を借主に引き込もうとすると設備費用がかなり高く付きます。

多くの需要に応えられるのがテナント用物件の大きな利点なので、最も母数の多い需要に応えられるように方向性を事前に決めるようにしましょう。

中途解約リスクに備えること

転居リスクのところでも触れましたが、中途解約のリスクに備えていくことは、賃料を失ったときの被害が大きいテナント経営で大きく注意しなければいけないポイントです。

原状回復の規定や、想定されていた契約期間分の料金は支払われるように中途解約のペナルティをしっかりと設定しておくようにしましょう。

実際、中途解約をされてしまった場合の貸主が受ける被害は大きいので、厳しい条件を付けて一方的な損を被らないためにも必ずすべきです。

原状回復費用など契約書のチェックを怠らない

中途解約の際の莫大なリスクを減らすためにも、契約書を作成する際に専門の事務所に仲介をしてもらうことも有効な手段です。

料金が掛かってしまいますが第三者的立場である専門家の手が入ることで抜け道を作られるということを防ぐことができます。

リスクとリターンの大きいテナント経営では、いくらリスク対策をしておいてもしすぎるということはありません。

まとめ

今回は、テナント経営について詳しく解説していきました。

商業ビルなどのテナント経営はリスクが大きい分、しっかりと対策した分だけ大きなリターンを得られる可能性の高い事業の一つです。

アパート・マンション経営以上の注意と、企業目線の商業的な視点が必要となることを強く意識しましょう。
最後までご覧頂きありがとうございました。

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土地活用の業者・情報コラムのメリット

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