瑕疵保証とは？売主の行うべき瑕疵保証を紹介
瑕疵とは？
瑕疵（かし）という言葉をご存知でしょうか？普通に暮らしているとあまり耳にすることが少ない言葉かと思います。瑕疵とは、「本来あるべき機能や品質が備わっていない状態」のことをいいます。一般的には、「欠陥」と言い換えた方がピンとくるかもしれません。
住宅においては、もともと備えているはずの機能を発揮できない不具合や欠陥のことをいいます。雨漏りや土台のひび割れやシロアリ被害など、生活をするのに重大な影響を及ぼす欠陥を瑕疵といいます。
住宅を販売する時に、売主はなるべく高く売ろうと考えます。このような瑕疵があると費用が安くなってしまうので、買主に対して瑕疵を隠して住宅を売る可能性があるのです。
新築住宅や中古住宅の売買においては、構造上や機能面で瑕疵があった場合、買主は大きな損失を負うことになってしまいます。そこで民法第570条では、売主は買主に対し、瑕疵が見つかった場合の損害賠償責任を負うことが明示されています。この売主が負う損害賠償責任を、「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵保証とは？
売主や、建造物を建てる請負人などには瑕疵担保責任があり、隠れた瑕疵が発見された場合には、それを修繕または損害を賠償しなくてはいけません。この義務のことを「瑕疵保証」といいます。
建物というのは価格が高く、瑕疵の保証にかかる費用が膨大になる恐れがあるため、瑕疵保証責任保険にあらかじめ加入しておくのが重要です。
小規模な補修で済めば大きな問題にはなりませんが、例えば1億円の建物を購入し、住んでいる間に建物の基礎に構造上の欠陥が判明したとします。その場合などは、建て替えになったときなどは費用が倍はかかりますので、売主がその費用を支払うのは難しいでしょう。だからこそ、瑕疵保証責任保険に加入する必要があるのです。
瑕疵保証の期間は？
中古住宅を購入した後に、その建物に雨漏りやシロアリ被害といった欠陥があった場合、個人の売主は引き渡しから2～3ヶ月は責任を負うのが一般的です。売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上としなければいけません。
瑕疵保証は、あくまでも買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」が対象です。民法では、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないと明示されていますが、年数が経過すればもともとあった瑕疵なのか、経年劣化によるものなのかの判別が困難になります。
瑕疵担保による損害賠償請求権は、10年間権利を行使しないと時効により消滅してしまいます。ですので、10年以内であれば何年経っていても買主が気づけば賠償請求できることになってしまうため、売買時の特約によって瑕疵担保責任の期間を定める費用があります。
欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除も可能です。民法では、「建物やその他の土地の工作物」については請負契約を解除できないとされています。しかし、この法律は2020年に改正される予定であり、建物であっても契約を解除できるようになります。
瑕疵保証の種類
瑕疵保証を行うためには、住宅瑕疵担保責任保険に加入するのが一般的です。これは、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）第17条の規定に基づき、国土交通大臣の指定を受けた住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が取り扱っている商品です。
新築住宅については強制的に入らなくてはならないものであり、中古住宅の売買やリフォーム工事は任意となります。
新築物件の瑕疵保証
建物の基礎に構造上の欠陥が判明してしまうと、売主の負担する費用が膨大になり、買主が損失を回収できなくなる可能性があります。
ですので、新築住宅に瑕疵があった場合、確実に補修を行うための資力確保措置として、住宅瑕疵担保履行法では建築事業者や宅建業者に保険の加入、または供託を義務付けています。業者が倒産などで補修を行えないとしても、新築住宅の購入者へ補修にかかった費用が保険や供託金から支払われる仕組みです。
瑕疵保証の対象となる部分は、構造耐力上主要な部分と防水性能を満たすための、雨漏り浸入を防ぐ部分です。構造耐力上主要な部分とは、基礎や土台、床・壁・柱・斜材・横架材・屋根版などを指します。
中古物件の瑕疵保証
中古住宅や中古マンションの売主が被保険者となる中古住宅のための瑕疵担保保険は、検査と保証がセットになっているものです。建築士により耐震性や防水性などの検査が行われ、保険期間中に瑕疵が見つかった場合の補修費用が保険金として被保険者に支払われます。
建物売買の約80％が個人間売買だといわれています。それにも関わらず、任意保険であるため保険に加入していないことで、引渡し後に瑕疵が見つかりトラブルになるケースが見受けられます。瑕疵保証保険加入物件であれば、検査により一定の品質が確認でき、トラブルを回避できます。このように買主として大きなメリットがあるというのは言うまでもありません。
瑕疵保証を行っている会社は？
新築住宅の場合、住宅瑕疵担保履行法で売主が「住宅瑕疵担保責任保険」への加入が義務付けられています。住宅保証の住宅専門保険法人としては、日本住宅保証検査機構（JIO）・住宅あんしん保証・住宅保証機構・ハウスジーメン・ハウスプラスなどがあります。
中古住宅の場合は、日本住宅保証検査機構の「JIO既存住宅かし保険」、住宅あんしん保証の「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」、住宅保証機構の「まもりすまい既存住宅保険」などの保険があります。
売買の特約で瑕疵保証責任を負う期間を短く、または一切負わない設定をしたとしても、民法上の規定に沿わない特約は無効となります。加入することで、売主と買主が安心して取引を行うことができるので保険に入るのがおすすめです。
売主が瑕疵保証を利用すべき理由
2004年10月に施工された住宅の品質確保の促進等に関する法律、略して「品確法」をご存知でしょうか。この法律では、建築会社などの事業者は建築した住宅を引渡してから10年間の住宅瑕疵担保責任を負うことが明示され、責任履行時の資力確保として保険加入、または供託の措置が義務化されました。
国土交通大臣指定の保険法人が提供する「新築住宅の保険」を利用した住宅は、引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合、補修を行った事業者に対して保険金が支払われます。新築住宅では保険への加入は義務化されていますので注意してください。
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