フラット35が利用できる賃貸併用住宅のメリットと注意点とは？
賃貸併用住宅を建設する場合、住宅金融公庫のフラット35を利用することができます。
フラット35は民間金融機関の融資を住宅金融公庫が買い取ることにより、最長35年間、全期間固定金利の融資を実現しました。敷地面積に関係なく利用でき、保証人や保証料も不要なことに加え、100万円以上から可能な繰り上げ返済にも手数料がかからないことから、住宅を建設する多くの人が利用しています。
フラット35とは？
まずフラット35とは何なのかを簡単に説明します。フラット35を提供している住宅金融支援機構の公式サイトには、以下のように書かれています。
フラット35は、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品です。
民間の金融機関では、固定金利のローンを提供することはリスクが高く難しいですが、そのリスクを住宅金融支援機構が担って提供している住宅ローンなのです。
住宅金融支援機構は公的機関であるので信用も高く、金利の高騰で支払いが高くなるというリスクを避けられることで、住宅を購入したい方に好評のローンです。
フラット35のメリット
メリット1.金利が固定
フラット35を利用すれば、35年もの長期間、最初に設定した金利の支払いが維持されます。現在は超低金利の時代ですが、いずれ金利が上昇することは避けられないと考えられます。
ですから、今の時期に長期固定金利のローンを利用しておけば、将来金利が上昇した場合でも、支払額が増加するリスクを避けることができるというのが大きなメリットなのです。
メリット2.団体信用生命保険への加入が不要
通常の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必須です。ローン契約者が亡くなった場合などに、この保険でローンの残額を支払うためです。
健康状態が優れない場合などは団体信用生命保険に加入できないことがありますので、民間の住宅ローンを借りることができません。
フラット35であれば団体信用生命保険料が含まれていますが、団信に加入しない選択をすることもできます。ですので、他の住宅ローンを借りられなかった人でも住宅ローンを組むことができるのです。また、保険料を抑えたいとい方にもメリットがあります。
メリット3.審査が通りやすい
フラット35は、審査が通りやすいというメリットもあります。通常の民間銀行では勤続年数をチェックされますが、フラット35ではその制限はありません。転職階数が多い方でも住宅ローンを借りることができるのです。
また、年収に関しても民間銀行よりも審査が通りやすいです。「前年度年収」について規定がないので、どのような年収だったとしても申し込むことができるのです。
ただし、年収400万円以上であれば返済負担率は35%、年収400万円未満であれば返済負担率30%以下となります。例えば年収300万円だった場合、年間返済額90万円まで借りることができます。
賃貸併用住宅にも利用できるフラット35
このようにメリットの多いフラット35ですが、じつは賃貸物件の建設にも利用できます。正確にいえば、自宅としての居住スペースがある賃貸併用物件の建設に対して、住宅ローンを利用できるのです。
一般的にアパートなどの賃貸物件を建設する際には、銀行のアパートローンなど事業性資金の融資を対象としたローンを利用することになりますが、事業資金の融資となると審査や手続きの面でハードルがかなり高くなります。
しかし、個人向け融資である住宅ローンの場合、事業性融資と比較すると審査などの面でハードルが下がり、融資が受けやすくなるのです。
収益性の確保が必須な賃貸併用物件において、これらのメリットを活かせるというのは非常に大きなものとなります。賃貸併用住宅の建築を考えている方は、ぜひフラット35の利用を検討しましょう。
フラット35の注意点
このようにフラット35は民間の融資に比べると有利な部分が多いですから、賃貸併用に利用しやすいと考える人は多いでしょう。
ただ、賃貸併用となると、一般的な住宅ではありませんから使うことができるのかどうかは判断が難しいところで、注意しなくてはいけないポイントがあります。
まず、フラット35は居住用の住宅に対する住宅ローンであるということを把握しておかなければなりません。これは一般的な住宅ローンと同じです。
一般的な住宅ローンではフラット35を利用する事はできるのですが、賃貸併用住宅はその場合と全く同じと考えることはできません。民間の住宅ローンはそれぞれの金融機関が独自に審査基準を設けているわけですが、これは民間だから融通が利くという面はあります。
賃貸併用の場合には、一部が賃貸用で一部が居住用の住宅ということになりますから、一般的に考えれば居住用の部分に対してのみ融資を受けられると考えるべきでしょう。
とはいっても、建物自体は共通しているわけですから、どこまで借りることができるのかというのが問題です。この場合には、賃貸併用の建築費を面積で按分するという形をとる場合が多いです。面積で按分することによって、住宅用の部分の建築費に相当する部分に対する一定割合が融資の対象となるのです。
ですから、実際には賃貸部分については自己資金で準備するしかありません。しかしながら、建物に対する抵当権は、住宅金融支援機構が一番目に設定することになります。民間の金融機関では、二番目の抵当権設置では融資をしてくれないこともありますから、この部分に対しては交渉が必要となるでしょう。
民間の金融機関も利用
フラット35を利用するのが難しい場合は、民間の金融機関を活用するというのも良い方法です。民間の金融機関であれば、半分以上が自宅部分であればたいていは融資を行ってくれます。
収益の安定性や将来の活用方法も含めてしっかりとした事前計画とたてることが必要です。
ただし、賃貸併用住宅で民間の金融機関から住宅ローンを利用する場合は、居住面積が一定の割合にする必要があります。したがって間取りが一般的でないものとなる可能性があり、売却など将来の活用に影響を与える可能性を否定できません。
不動産業者はしっかりと比較しよう
賃貸併用住宅の不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。
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