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賃貸併用住宅の会社・情報を比較コラム

フラット35が利用できる賃貸併用住宅のメリットと注意点とは?

2019.02.27

賃貸併用住宅を建設する場合、住宅金融公庫のフラット35を利用することができます。

フラット35は民間金融機関の融資を住宅金融公庫が買い取ることにより、最長35年間、全期間固定金利の融資を実現しました。敷地面積に関係なく利用でき、保証人や保証料も不要なことに加え、100万円以上から可能な繰り上げ返済にも手数料がかからないことから、住宅を建設する多くの人が利用しています。

賃貸併用住宅に利用できるフラット35

このようにメリットの多いフラット35ですが、じつは賃貸物件の建設にも利用できます。正確にいえば自宅としての居住スペースがある賃貸併用物件の建設に利用できるのです。

一般的にアパートなどの賃貸物件を建設する際には、銀行のアパートローンなど事業性資金の融資を対象としたローンを利用することになりますが、事業資金の融資となると審査や手続きの面でハードルがかなり高くなります。

しかし、個人向け融資である住宅ローンの場合、事業性融資と比較すると審査などの面でハードルが下がり、融資が受けやすくなるのです。

フラット35のメリット

さらに、フラット35を利用すれば、35年もの長期間、最初に設定した金利の支払いが維持されます。現在は超低金利の時代ですが、いずれ金利が上昇することは避けられません。

ですから、今の時期に長期固定金利のローンを利用しておけば、将来金利が上昇した場合でも支払額が増加するリスクを避けることができるのです。収益性の確保が必須な賃貸併用物件において、このメリットは非常に大きなものとなります。

ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合は、居住面積が一定の割合にする必要があります。したがって間取りが一般的でないものとなる可能性があり、売却など将来の活用に影響を与える可能性を否定できません。

また、賃貸併用住宅はオーナー自らも居住していますので、入居者によっては面倒なトラブルに巻き込まれることもあります。いずれにせよ収益の安定性や将来の活用方法も含めてしっかりとした事前計画とたてることが必要です。

フラット35の注意点

フラット35は民間の融資に比べると有利な部分が多いですから、賃貸併用を利用したいと考えたときに利用しやすいと考える人は多いでしょう。ただ、賃貸併用となると、一般的な住宅ではありませんから使うことができるのかどうかは判断が難しいところで、実際には住宅金融支援機構と交渉をするという以外に方法を取ることになります。

まず、フラット35は、居住用の住宅に対する住宅ローンであるということを把握しておかなければなりません。これは一般的な住宅ローンと同じです。一般的な住宅ローンでもフラット35を利用する事はできるのですが、その場合と全く同じと考えるべきではないでしょう。民間の住宅ローンは、それぞれの金融機関が独自に審査基準を設けているわけですが、これは民間だから融通が利くという面はあります。

賃貸併用の場合には、一部が賃貸用で、一部が居住用の住宅ということになりますから、一般的に考えれば賃貸用の部分に対してのみ融資を受けられると考えるべきでしょう。

とはいっても、建物自体は共通しているわけですから、どこまで借りることができるのかというのが問題となります。この場合には、賃貸併用の建築費を面積で按分するという形をとる場合が多いです。

面積で按分することによって、住宅用の部分の建築費に相当する部分に対する一定割合が融資の対象となります。

ですから、実際には賃貸併用以外の部分については自己資金で準備するしかありません。しかしながら、建物に対する抵当権は、住宅金融支援機構が一番目に設定することになります。民間の金融機関では、二番目の抵当権設置では融資をしてくれないこともありますから、この部分に対しては交渉が必要となるでしょう。

フラット35を利用するのは少し難しい場合は、民間の金融機関を活用するというのも良い方法です。民間の金融機関であれば、半分以上が自宅部分であればたいていは融資を行ってくれます。

不動産業者はしっかりと比較しよう

賃貸併用住宅の不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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賃貸併用住宅の会社・情報を比較のメリット

  1. MERIT 01

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    建築物は何十年と使う物です。理想の住宅プランをしっかりと練りましょう。各社から提案を受けることで、理想を実現できる会社を選べます。

  2. MERIT 02

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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