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空き家問題が深刻化!原因と解決策について

2020.04.14

近年、社会的な課題としてニュースなどで取り上げられることの多い空き家問題ですが、これからより深刻になっていく可能性が否めません。
また実際にこれから空き家問題に直面する方や、既に相続したままの空き家の処分や税金に困っているという方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、なぜ空き家問題が起こるのか、どうすれば問題を解決できるのかを国や自治体が力を入れている対策と併せて考えます。

なぜ空き家が問題となるのか?

そもそもなぜ空き家があることが問題だと言われるのでしょうか。
国や自治体としては
・景観を損ねる
・害虫、害獣問題
・犯罪、防犯上のリスク
・震災時のリスク
といった面から、地域社会において大きなデメリットをはらんでいるのです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

景観を損ねる

長年放置された空き家には庭木や雑草が生い茂っていたり、薄汚れた外観に壊れた門など、地域の美化を大きく損ねてしまいます。

また手入れがされない為に落ちた枯葉が公道や近隣住民宅に積もったり、経年劣化した塀が崩れる可能性があるなど、周りに住んでいる人々にも迷惑をかける可能性があるのです。

害虫、害獣問題

放置された家に溜まった水が蚊や病原菌の温床となる可能性を含んでいたり、スズメバチをはじめとした危険な生物が巣を作っていたりするだけでなく、繁殖したシロアリによって最悪の場合は家が倒壊するリスクもあります。

また、雨風がしのげることでネズミやハクビシンなどの害獣が住みつき、ノミやダニの繁殖を促すばかりか、それらの排泄物が病原菌の温床になったり建材を腐らせる原因となるなど、こちらも地域にとって非常に大きな問題となりうるのです。
害虫、害獣は繁殖力の強いものが多く、1軒の空き家から地域一帯に広く拡散していく可能性がありますので、特に注意が必要となっています。

犯罪のリスク

誰も済んでいない事で、その家に不法に住み着く人、隠れて何かをしたい人にとっては格好の場となる事も問題の1つです。

また、ゴミの不法投棄や放火といった犯罪行為のターゲットとなる可能性も高く、空き家の多い地域は治安自体も悪くなる可能性が高まります。

震災時のリスク

最後に、近年多い地震や異常気象による水害などの際に、放置され老朽化した空き家は倒壊のリスクが高いだけでなく、倒れた家が道路を塞ぎ緊急車両の通れるスペースを妨げたり、周りの家に被害を及ぼす可能性も秘めています。

また一度の地震や浸水では問題が無く、外観上も被害が少なそうに見えたとしても、耐震性が落ちた空き家はいつ倒壊するか分からず、また浸水によって起こった湿気はカビ、悪臭の原因となるだけではなく家の老朽化に拍車をかけ、周りに被害を及ぼす可能性が高くなってしまうのです。

空き家が増え続ける理由とは?

なぜこれだけ問題となっている中で、さらに空き家が増え続ける形となっているのでしょうか。

2018年に実施された『平成30年住宅・土地統計調査』(総務省統計局)では、全国にある空き家は約850万戸で、これは全国にある家の約13.6%を占めています。
前回実施された調査での空き家数は約820万、比率でいうと約13.5%だったので、この5年で30万戸近く新しい空き家が生まれたことが分かります。

その原因を見ていきましょう。

高齢化社会に伴う空き家の増加

大きな要因となっているのは、住んでいた高齢者が子供と同居を始める為に転居したり、老人ホームなどへ入る事でその家に住む人がいなくなる事によるものです。
昨今は核家族化が進み、親世帯と子世帯で別の家を建てて住んでいる場合も多く、一方が移り住んだ時点でもう片方の家は空き家となってしまいます。高齢者が増えるにつれ、また年を重ねるごとに空き家は増加の一途をたどるでしょう。

特に、交通の便が悪い地方の土地や利便性の良くない土地ではこれらの影響が顕著に出ることでしょう。人が減ることによりその地域の商業施設や娯楽施設、病院なども徐々に少なくなっていき、さらに人離れが進んでいくという悪循環が、地方の過疎化に拍車をかけることも懸念されています。

このように高齢化に伴い、所有する家を手放す高齢者が増えたことで、空き家の数が増えているという状況があります。

また住んでいた高齢者が亡くなった際、空き家の相続人となった人が家を持て余してしまい、そのまま放置してしまうという事も考えられます。他にも相続の際のトラブルですぐに売りに出せなかったり解体ができなかったりと、結局ずるずると放置されてしまう事もあるようです。

需要と供給のバランスが悪い

もう一つの原因として、日本人が住宅を買う時の心理も影響していると言われています。

実際に家が欲しいとなった時、日本では「新築」が好まれる傾向にあります。特に戸建ての場合はそれがより顕著で、新築の建売りや注文住宅が住まいの流通において大部分を占めています。
戸建ての中古物件は流通に乗ることが少なく、需要も少ない傾向にあるうえ、日本では新築に対してのローン控除や助成金などの支援がある影響で、あえて中古の家を買って住もうとする人が少ないのかもしれません。

生まれた空き家に対しての需要が少ない事が空き家が増加する理由と言えるでしょう。

金銭的問題

また空き家が増える理由として金銭的な問題も上げられます。

もし空き家を解体するとなった場合は坪当たり4~7万ほどの費用が掛かります。パッと出せる金額ではないうえ、建物を壊すことで税の支払いにおいてデメリットも生じるとあって、解体を躊躇されている方も少なくないのではないでしょうか。

空き家と税金

空き家問題と切っても切り離せないのが税金の問題です。
空き家は所有しているだけで固定資産税がかかってしまうのですが、土地に建物があるかどうかで固定資産税の額は大きく変わってしまいます。

前述の通り、これらが理由で建物の解体をしない事も空き家率の増加の一要因となっています。

空き家にかかる税金

空き家は、今後その家を使う使わないに限らず、所有しているだけで固定資産税を支払う必要があります。
また、市街化区域内の建物であれば都市計画税を別途払わなければいけません。

固定資産税と都市計画税は「固定資産税評価額」によって税額が決められているのですが、どちらとも「住宅用地の軽減措置特例」が適用されることで税金が減額されるのです。

小規模住宅用地の場合
住宅1戸につき200㎡までの規模に対して固定資産税を1/6に、都市計画税を1/3にする。

一般住宅用地の場合
住宅1戸の200㎡を超えた部分に対して固定資産税を1/3に、都市計画税を2/3にする。

これは「住宅用地の軽減措置特例」の通り、住宅が建っているかどうかが適用基準となります。空き家だったとしても住宅が建っていれば上記の軽減措置を受けることが可能です。

空き家を解体すると税金が上がる?

ですので、もし空き家を解体してしまうと、「住宅用地の軽減措置特例」が受けられなくなってしまい固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になってしまうのです。

その為「古くても空き家を建てておけば支払う税金を減らせる」という事で、これまで空き家はそのままにされている事が多く、空き家の増加に拍車をかけていました。

空き家を増やさない為の解決方法

これからも増えることが予想される空き家ですが、国や自治体もただ手をこまねいているわけではありません。
空き家の増加に伴い、これらを放置する事によって起こるトラブルを防ぐ為にも、様々な対策がとられています。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法は、空き家を放置する事で起こる各種トラブルを防ぐ為「特定空き家」に認定された空き家の持ち主に対して、行政から処分や撤去の勧告、命令を出すことができる法律で、2014年11月に成立しました。

老朽化の為に倒壊の可能性がある、伸びた草木が隣家や公道にはみ出している、害虫・害獣の発生がみられるなど、地域住民に迷惑がかかる状況となっていれば、その空き家の所有者には速やかに対応する義務があります。
しかし、所有者が普段管理していないなどで状況がわからず、それらの状態を放置してしまっているという場合は「特定空き家」という指定がされ、市町村から所有者に対して助言、指導、勧告が行えます。

特定空き家に認定されたら

普通、空き家であっても所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは許されていません。しかし、空き家対策特別措置法で「特定空き家」として認定された場合は、自治体などが敷地内へ立ち入って家屋の状況を調べたり、所有者を調べる為に個人情報を確認するといった事が可能になります。

また、助言・指導を受けてもなお対応を行わず、勧告を受ける流れとなると、その時点で上記で説明した「住宅用地の軽減措置特例」の対象から外されます。軽減措置特例が適用されなくなると、固定資産税や都市計画税は更地の状態と変わらなくなりますので、空き家をそのままにするメリットは消えることになります。
さらに勧告を受けてもそのままになっていると「命令」が出され、違反すると最大で50万円以下の罰金が科されます。

これらの措置を自治体が行えるようにしたことで、空き家率の増加を抑えようとしています。

空き家バンク

また空き家問題の解決方法として「空き家バンク」というサービスが注目されています。これは自治体によって運営されている、空き家の持ち主と空き家を利用したい人のマッチングサービスです。

空き家を何とかしたいと考えていても、結局利用したい人が見つからなかったり、また利用したい人も空き家を見つけられない為に放置されてしまっているという場面は少なくありません。
移住をしたい、改装してお店を開きたい、観光や民泊施設として活用したいといった声が空き家の所有者に届きやすくなりますので、各自治体が力を入れているサービスになります。

空き家管理サービス

また、増やさない為の取り組みではなく、今ある空き家が「空き家対策特別阻止法」に該当しないよう定期的に確認、報告を行ってくれるサービスもあります。
遠方の空き家を相続した、となった時はなかなかそこまで確認をしに行くことはできません。

管理サービスであれば、月々100円~で建物の外観や草木の確認などを行ってくれるものがあります。その他、空き家に関するお悩みなどを相談する事ができるサービスもありますので、うまく活用してみましょう。

解体費用の援助

また自治体によっては、空き家の片づけ費用や解体、撤去の補助金が出ることもあります。自治体によって補助の内容や、その他サービスは違いますので、空き家のある自治体ではどのような制度があるのか、一度確認してみることをオススメします。

空き家の売却

定期的な管理が難しい、固定資産税や都市計画税、管理サービス等の支払いが家計を圧迫しているという場合は空き家を売却してしまうのも手です。
空き家を所持したままだと毎年の固定資産税、都市計画税がかかることは上記でお伝えした通りですが、売却を行う事でそれらの税金を支払う必要はなくなり、手元に売却金も残ります。

長年放置している家を売るとなった場合、家のリフォームなどを行わないと買い手が付かない場合もあり、結局売却益とリフォーム費用のつり合いが取れなくなってしまうという可能性もあります。
どうしても空き家込みで売れないという場合は、家を解体して更地として売ってしまうのも一つの手です。解体費用が別途かかってしまうので、土地の値段によってはプラマイ0か足が出てしまう可能性もありますが、上述の通り、今後税金や管理費用を払わなくてよくなりますので、長い目で見ると二束三文でも手放してしまった方が得な場合もあるでしょう。

空き家の売却を行う際は「不動産会社にお願いする」「空き家バンクを使う」といった方法が考えられます。
ある程度家、土地に価値が付くようなら不動産会社、価格が0に近く不動産会社で取り扱いができないような場合は空き家バンクを活用して家の売却に臨みましょう。

まとめ

この記事では深刻化する空き家問題の概要と、なぜそれが起こるのか、そして解決のためにどのような方法がとられているかを解説致しました。

空き家を放置しておくと、所有者にとってデメリットになるのはもちろん、その地域や近隣の住民にも迷惑になり、時と場合によっては大きな被害をもたらす可能性も否めません。
空き家の所有者は適切な管理を行う必要があり、それには経済的な負担がかかります。もちろん、毎年かかる固定資産税や都市計画税といった税金の支払いも家計に与える影響は少なくないでしょう。

空き家が建っている状態だと「住宅用地の軽減措置特例」が受けられ、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になることで負担が軽くなるという事実はあるのですが、「空き家対策特別阻止法」によって特定空き家に認定されてしまうとこれらの軽減措置がなくなってしまいます。

国や自治体では空き家の数を減らす為に「空き家対策特別阻止法」や空き家バンクといったサービスを展開し、適切に空き家を管理するようにしたり空き家の売買、譲渡を行いやすい体制づくりを行っています。
もしお持ちの空き家をどうにかしたいと考えているならば、これらのサービスを有効活用し、無理のない形で空き家の管理や売却を進めていきましょう。

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