アパート建築費の相場と初期費用を、簡単にまとめました

アパート建築はお得

不動産投資の中でもいちばん手掛けやすいものと言えるものが、賃貸アパートの経営であるといえるでしょう。と言うのも、同じ賃貸住宅の経営事業ではあっても、マンションの場合に比べてアパートの場合には、賃貸するアパート建築のコストはずっと安くて済むからです。

これはマンションとアパートというものの造りの違いから来るもので、鉄筋コンクリート造りであるマンションを建てる場合には、鉄筋コンクリート造りではないアパート建築の場合に比べて、はるかに費用がかかることになるからです。

マンションであれアパートであれ、賃貸住宅の経営事業を行おうとする場合には、まずはその物件が必要となるために、そうした場合には既存のマンションやアパートを買取ることになるか、そうでなければ新築することになるわけですが、いずれの場合にせよ、その際には不動産投資ローンを利用することになる場合がほとんどでしょう。

そして、その際にはマンションであるのかアパートであるのかによって、借り入れる不動産投資ローンの額も大きく違ってくることになりますから、額の大きなマンションであるよりも額が少なくて済むアパートの方が、賃貸経営に乗り出す際には適していると言えることになります。

また、その建築期間についても、アパート建築の場合の方がマンションを建てるよりもずっと短い期間で済むわけですから、その分だけ早く事業運営に取り掛かることができるというわけです。このように、建築コストの面だけではなく、その建築期間という面でも、アパート建築の場合の方がマンションを建てる場合よりも、手っ取り早く賃貸経営を始めることができるために、有利であるとい言うことができるのです。

さらには、オーナーの自宅とアパートを一体化してしまうことで、自宅の新築とアパート建築を兼ねてしまうということもできるわけなので、事実、そのようにしてアパート建築と自宅の新築とを一体化してしまっているオーナーも、少なくないのです。

アパート建築費用の相場とは

アパート建築の際には、必要となるコストを算出する事が基本的なポイントとなります。そして、このアパートを建てる際に知っておきたいポイントとしては、アパート建築費の相場も重要な要素になってくるのです。これはアパートの建物の規模により大きく変化し、室内の面積やアパートの総戸数などの規模的な要素によっても大きく変わります。また、立地条件によっても変化し、アパート建築のコストを算出する際には、複数の要素を把握しておく事が重要になるのです。

このアパート建築のコストには、建物にかかる建築費用だけではなく、各種のインフラに必要な費用や、土地を整える工事費、土台をつくる基礎工事の費用など、その項目は多岐に渡ります。

アパート建築では、外観だけでは把握する事が困難な要素に高額な費用がかかっていることもあるため、建築費用は一概には想定することができません。それ故に、これから建築しようとするアパートがどの程度費用を必要とするものなのかは、周辺相場から把握する事に加え、複数の業者の見積りをとって、それぞれ比較してみる方法が効果的なのです。

この賃貸住宅の経営という面では、収益力に優れたアパートを建築することが重要です。具体的には、その地域の需要にあったアパートを建築することが必要になり、入居率を維持できるアパートを建築することも不可欠な条件となるのです。

また、建築にかかるコストを抑えることも大切です。これは建築コストを抑えた分、家賃を下げることが可能となり、集客率を上げる事が出来るためです。この効果により入居率は向上し、賃貸住宅経営はより収益率の高いものとなるのです。

多くのアパートでは、建設当初は入居率が高かったのに、次第に入居率が低下してしまうことが多くなります。これは周辺相場に適した家賃設定で、新規物件と同等の設備を備えていれば克服できるポイントで、入居率を長期的に維持することが可能になり、効果的なビジネスを展開する事ができます。

アパート建築の初期費用は？

アパート建築をする場合には初期費用がかかります。このような初期費用で一番初めに考慮しなければならないものとして、アパート建築をおこなう場所の土地の取得にかかる費用があります。

アパート建築をしたいが、それをおこなう場所が決まっていないという場合は土地を探すための費用がまずかかります。専門のプロに付き添ってもらって一緒に土地探しをおこなうという場合は、そのための相談料も必要になります。

土地に関するアパート建築の初期費用には、土地を選んだ後にも発生するものがあります。土地を購入する場合はそのための購入代金が必要になり、土地を借りてアパートを建築するという場合は契約時に敷金や礼金を支払わなければならない場合もあります。

また、それらの土地に関する取引を不動産会社を通しておこなった場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。実際にアパート建築をする土地を確保した後でもさらに土地に関して発生する初期費用もあります。

それは、その土地がアパートを建てるために適しているかということを確かめるために、地質調査をおこなわなければならない場合です。以上のようなことが、土地に関する初期費用の主要なものとしてあげられるものです。

アパート建築にかかる初期費用としては、その他にアパートそのものを建築するための費用があります。

アパートを建築する場合はどのような材料を用いて建設をするかによってその建設費用も大きく異なってきます。一般的に木造のアパートの方が鉄筋コンクリートのアパートよりも建築費用が少なくて済みます。

建てる建物の規模が大きくなればなるほど、建設費用はかかりますが、アパートを建てる地域によっては一定の階数以上の建物が建てられない場合もありますから注意が必要になります。

アパートを建築する場合は、その個室にどのような設備をつけるかでも、その建築費用は大きく異なります。各部屋に風呂やトイレなどの水まわりの設備をつける場合にはその分建設費用も高くなります。

アパート建築の坪単価費用

最近は、これまでの不景気により低金利が続いていたことから、自身が持つ資産の運用についていろいろなメディアで特集がされてきました。日経平均株価を見ながらの株式運用や、個人向け国債などの公社債の運用などがその一つです。また、国内にとどまらず海外の企業や、先進国の国債など、海外の金融商品を購入する人も増えてきました。

こうした流れは、いわゆる現金をはじめとした金融資産を保有する人が中心ですが、土地資産を持つ人にとっては、土地資産の活用が重要になってきます。土地資産の活用の一つとして、アパート建築が挙げられます。アパート建築をすれば、その家賃収入が毎月はいることになり、高齢者にとっては公的年金の補足になり、ゆとりあるセカンドライフが可能になります。

公的年金は、現在の少子化が進むにつれますます厳しくなることが確実視されています。一方で、医療費については高度な医療技術が増えた反面、その価格も上昇したことから、健康に生きていく費用が上昇したと言われています。こうした状況を考慮すると、アパート建築による家賃の収入は、大変魅力的と考えられています。

また、アパート建築の場合、建築したアパートそれ自体が担保となるため、銀行などの金融機関から融資が受けやすくなります。それと同時に、アパート建築の融資には、団体信用生命保険がかけられます。この団体信用生命保険とは、万が一の事態の場合でも、この保険により家族などに債務が残ることが無くなる保険のことです。

アパート建築を進めていく上で重要なポイントがあります。それは坪単価の考え方です。建築するアパートの坪単価が高いと、アパート建築費用が高くなり、アパート建築にかかるローンの返済期間が長くなります。逆に、坪単価が低いと、アパート建築費用が安くなり、ローンの返済期間が短くなります。

一般的には、坪単価が低いほうが望ましいのですが、多くの人に借りて貰うためにも、あまり坪単価が低すぎるアパートはよくないといわれています。

アパート建築の坪単価費用の算出方法は？

賃貸収益物件の資金計画

賃貸収益物件としてアパートを建築する際には、建築費用を抑えて設計するのが基本となりますが、基準となる坪単価を知ることができれば資金計画が立てやすくなります。

木造一戸建て住宅の坪単価を目安

アパートは低層の集合住宅ですから2階建てまたは3階建てが主流となります。ですから建築費用の安い木造アパートも建築することが可能です。木造アパートの坪単価は木造一戸建て住宅の坪単価を目安とすることが可能です。

異なる部分は設備機器の設置数

もちろんこだわりの設計プランを採用している場合や、豪華な設備機器が採用されている場合などは単純に参考にすることはできませんが、同じ構造ということで目安として使用することが可能なのです。木造住宅と木造アパートの坪単価で異なる部分といえば、設備機器の設置数となります。

アパートでは各戸数ごとに設備機器が必要

アパートでは各戸数ごとに設備機器が必要になりますので、小規模な戸建住宅が戸数分あるのと同じ状況となります。その分だけ建築費用が高くなるのが当然ですが、一般にアパートで使用される設備機器は、戸建住宅に使用するものとはグレードが異なりますので、極端に坪単価が高くなることはないと言えます。

また戸建住宅ではこだわりのプランによって内外装の仕上げ材を自由に選びますし、和室があれば柾目の通った柱が必要になる分だけ総工費が高くなります。

構造体にかかる費用を安くできるメリット

しかし、同じ構造でも木造アパートに見た目の良い柱を使用する必要はありませんし、構造がシンプルなために構造体にかかる費用を安くできるメリットがあるのです。

もちろん木造アパートのほうが総工費が高くなるのは間違いありませんが、坪単価では戸建住宅よりも遥かに高くなるのが普通です。設備機器が小さい面積に密集している分だけ坪単価は高くなりますが、坪単価が高くても面積が小さければ総工費は安くなるのです。

総工費で判断していくことが大切

ですから坪単価は参考にする程度にとどめ、総工費で判断していくことが大切なのです。賃貸物件は物件の建築費用によっては収益性に問題が出てきますので、建築費用の安い木造アパートにはメリットが大きいのです。

アパート建築のお金でのメリットとデメリット

2017年4月に消費税が5％から8％に増税され、日本の景気に対する影響が心配されています。景気が悪くなると、一般的に金利が下がるため、資産を有する人は運用金利の低下などに伴い、新たな資産運用先を探すといわれています。

こうした中、資産を土地として保有する人にとって、アパート建築が大きく注目されています。インターネット掲示板やテレビCMでも土地活用としてアパート建築を薦める場面をよく見ます。

土地活用としてアパート建築をするメリットとしては、1つ目は、毎月家賃収入が入るため、特に高齢者にとっては老後の生活資金になることです。今後年金が減少していくことが予想される中で、生活費用を家賃収入で賄うことができます。

2つ目は、少額な資金からスタートできるということです。建築したアパート自体が担保になることから金融機関からの融資が受けやすくなります。

3つ目は、アパートが生命保険の代わりになるということです。アパートローンを組むときに団体信用生命保険に加入しておくと、万一の事態が起きても、保険がおり、保証人や親族に対して債務が残りませんし、逆にアパートと言う資産が残ります。こうしたことが、アパート建築時のメリットといえます。

一方、アパート建築時のデメリットして、1つ目に、空室のリスクがあるということです。アパートローンは月々の家賃をもとに返済することが基本ですが、空室が生じるとその分アパートローン返済が滞ってしまう可能性があります。そうなれば、返済にかかる費用が大きくなります。

2つ目に、多くの土地所有者がアパート建設のための資金を有していないことです。たとえアパートローンが金融機関にあるとしても、アパートローンそのものが土地所有者にとって大きな費用になります。返済期間も長期間になることや、ある程度、世の中の景気やライフスタイルの変化に影響があることも、アパートローン借主にとっても心配事の種の1つになり得ます。

アパート建築における税金

アパート経営の費用

アパート経営に必要となる費用とは、賃貸住宅の経営で必要な支出の総額になります。しかし、アパート建築に必要になった費用は、計上せず分割で経費に計上することも可能です。

これはアパート運営での収入から経費を引き、残金に税金がかかることになるために、経費として計上できる項目を有効活用する事で、効果的な節税対策となるのです。

税金面にも配慮しておく

そのため、アパート建築を円滑に進める上では、税金面にも配慮しておく必要があるのです。アパート経営における資金の動きは、収入から支出を差し引いたものとなります。それ故に、アパート経営の経費の処理をする際には、こ
の資金の動向に配慮する事が重要になります。

円滑な賃貸住宅経営

現金による収入は多くし、支出を少なくすれば、効率の良い賃貸住宅の運営が可能となるのです。その為には、税金についての知識も必要になり、経費をうまく処理する技術などを併用する事により、円滑な賃貸住宅経営が行えるようになるのです。

節税につなげる

アパート建築においての経費というと、支出が重視される事が多くなりますが、有効に活用することで所得を減らすことができ、節税につながります。又、アパート建築を行う上で、土地を譲渡された方の場合は、税金について詳しく把握しておく必要があるのです。

そのため、土地の相続前には、この税金についての知識をつけておく必要があります。

効果的な土地の活用のためには

この土地に関する規制は改正される事もあるので、常時税金に関する情報を収集し、賃貸住宅の経営に役立てる習慣をつける事が必要になります。この効果的な土地の活用のためには、アパート建築を行う際に必要となる税金として、固定資産税、相続税、所得税などを把握しておく必要があります。

相続税や所得税の負担を減らす

アパート経営のために建物を建てることで相続税や所得税の負担を減らす事ができます。特に、何も無い土地に賃貸住宅を建てると、相続税の節税に効果がありますので、効果的な土地活用方法として、税金面の知識を習得しておく事が必要なのです。

アパート建築業者は比較しよう

アパート建築業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、アパート建築会社はしっかりと比較検討しましょう。

下記の「一括見積フォーム」で診断することで、大手から中小規模の会社まで、全国の会社から見積と提案を受けることができます。ぜひ一度試してみてくださいね。