アパート建築と消費税の関係、消費税増税対策を解説。裏技も
アパート建築をおこなってアパート経営を事業としておこなうという場合は、消費税のことを考慮する必要があります。
2019年の10月に消費税の増税が予定されています。増税の際に、アパートの建築・経営における税金はどのようになるのでしょうか？ここでは、アパートにかかる消費税について解説してみました。
消費税の課税対象は？
事業者のうち、消費税の納税義務がある事業者を「課税事業者」と呼びます。一方、消費税を納税する義務がない事業者を「免税事業者」と呼びます。
この課税事業者になるのは、特定の条件に該当する事業者です。それは3つありますが、「課税売上高が1000万円以上の事業者」「課税売上高が1000万円以下で消費税課税事業者選択届出書を提出している事業者」「前年事業年度の開始日以後6ヵ月間の課税売上高が1,000万円を超える場合」です。
このような場合には、消費税の対象となります。
消費税の対象になる費用は？
もちろん、アパートを建築するための費用には消費税がかかります。アパートの建築には大きな費用がかかるので、できれば増税前に行いたいもの。
さらに、消費税の課税の対象となるのは、国内において事業としておこなわれた資産の譲渡等です。資産の譲渡等とは、事業として対価を得ておこなわれた資産の譲渡、貸し付けならびに役務の提供のことを意味します。
この場合の資産の貸し付けには、資産にかかわる権利の設定、他のものに資産を使用させる一切の行為を含みます。
ですから、アパート建築をおこなって事業を開始するという場合であっても、国内でおこなわれていないものや、その資産の貸し付けの対価が支払われていないという場合には消費税は課せられないということになります。
非課税となるものは？
アパート建築をしてアパート経営の事業を行なうといううえで、知っておかなければならない知識としては、上記のような国内で事業者が資産の譲渡等としておこなったアパートの貸し付けの全てに消費税が課せられるとは限らないということです。
事業として行うアパート貸し付けのうち、人の居住用に提供されることが、契約で明記されているものは法律上、非課税資産の譲渡などに該当し消費税は課せられません。
ですが、契約でアパートの一室を事業として使用することが明記されている場合は、そのアパートの貸し付けには消費税が課せられます。そのような場合、アパート建築にかかった費用のうち課税仕入れに該当するものは各年の税額の計算上、課税仕入れに係る消費税額として一定の金額が課税標準額に対する消費税額から控除されます。
上に消費税の対象になる条件を説明しました。1000万円以上売上がある場合には消費税の対象となりますが、この売上に含まれないものもあります。
それは、地代や居住用の住人への家賃、火災保険、土地の売買代金などです。これらの費用は売上には含みません。ですので、アパート建築で消費税の課税対象かどうかを調べるには、これらを除いた売上において計算しなくてはならないのです。
増税を回避するには？
アパートを建築した場合に、その建築費にかかる消費税率が決まるのは契約時ではありません。建物の完成・引き渡し時に決定されるのです。ですので、2019年3月などに建築を依頼したとしても、引き渡しが10月以降になる可能性があります。その場合、10％の消費税がかかってしまうのです。
そこで、契約から引き渡しまで一定以上の期間を要する建築には法的な配慮が取られることになりました。それが以下です。
- 新税率施行日の半年前を「指定日」とする
- 指定日の前日までに建築工事の契約を締結すれば、引き渡しが新税率施行日以降となっても旧税率を適用
10月1日が消費税増税とすれば、その半年前は3月31日です。その前日、つまり3月30日までに契約をした場合には、引き渡しが10月以降でも消費税は8％のままでよいのです。このように、アパート建築をするなら3月までに契約を結ぶのがおすすめです。
アパート建築では単価が非常に大きいので、消費税もその分大きくなってしまいます。ですので、2％の違いでも大きな差が生まれてしまうのです。なるべく3月までに契約をするなど、しっかりと対策をする必要があります。
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