アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめコラム

アパート建築による相続税の節約方法・メリット・注意点まとめ

2019.01.09

土地を相続すると、かなり多くの相続税がかかってしまいます。あまりに地価の高い土地の場合は、相続税がかなり重荷になることもあります。しかし、アパート建築をしますとそれらの問題を解決できる可能性があります。

アパートの相続税を節税

アパート建築をすることで節税をすることができる場合があります。アパート建築をすることで節税をすることができる税金として、もっとも代表的なものが相続税です。

アパート建築をすることに相続税の額が少なくなる理由としては、相続税の課税標準がその相続をした財産の価額であることに関係しています。

たとえば土地を相続したという場合にはその土地の評価額として法令の基準によって計算された金額が課税標準となりますが、この課税標準となる金額はアパートがその土地の上に建設をされているという場合には大きく下がります。

相続が開始される前の生前に、相続されることが将来予想される土地の上にアパート建築をすることにより、土地の評価額をあらかじめ下げておくことによって、相続税の節税には一定の効果があることになります。

相続が予定されている土地の上にアパートを建設することで、およそ20パーセント程度その土地の評価額を低くすることができます。また土地の上に小規模の建物を建設した場合には、その土地の評価額が一定の面積までは通常の評価額の半分にすることができるという特例もあります。

一定の大きさの小規模のアパート建築をする場合には、そうした特例の適用を受けることも同時にできますから、その分さらに税金を安くすることもできます。

またアパートを建築することによる相続税の節税の効果は、そうした土地の評価額が減少するということだけに限りません。アパートを建設して建物を建てれば、その建物も相続や贈与の対象となる場合がありますが、アパートなどの居住のように建てられている建物は、相続税の課税標準となる建物の評価額が大きく下げられます。

その評価額が通常の用途に供されている同様の建物の評価額と比較をして3割ほど低く評価をされます。ですから、その分だけ税金を少なくすることが可能なのです。

アパート建築の相続におけるメリット

アパート建築は一般的に老後の為の資産形成としての投資目的で決断をする事が多いようです。確かにそれは正当な目的と言えますが、アパート建築をする事で得をするのは資産形成が出来るという事だけではないようです。

それは相続税対策が出来るという事で、これは大きなメリットとなります。

「小規模宅地等の特例」が適用できる

相続税の課税価格計算の際に「小規模宅地等の特例」の適用を受ける事で資産価値を80%減額させる事が出来ます。この特例とは居住中の宅地や事業用土地の他に賃貸用のアパートやマンションを建てている場合にも適用をする事が出来るのです。

ある程度の広さの土地を所有している場合には、更地ではなくそこに建物を建てる事が税金対策になる事は周知の事実ですが、それならばアパート建築等を検討した方が相続税対策となるのです。

前もって相続対策ができる

土地を相続させる人は、親族が相続した後に相続税の支払いの為に相続させた財産が目減りしてしまう事を心配するのは当然の事でしょう。それならば、被相続人となる人が元気なうちに相続税対策を考える事が得策ではないでしょうか。アパート建築はその為の最大の手段といえます。

勿論冒頭でも述べたように将来の資産形成にも大きく貢献してくれます。入居者からの毎月の家賃をローンの返済に充てる事が出来るというメリットも大きいですし、将来的にも毎月安定した収入を望めます。

また、自分が死んだあとに、養っている家族に不自由をかけないようにするためにアパート建築をするという手段としても使えます。

土地の相続税を節税

一般的に土地を相続した場合、路線価という土地の価格を基準に相続税の算出をします。路線価とは全国の主要な市街地にある道路の価格です。その道路に面した土地の価格は路線価図によって知る事が出来ます。この価格は実勢価格の70%から80%の価格に設定されている為、実際の地価よりも低めの評価額となります。

アパート建築をされた土地は、相続税計算では小規模宅地等の特例によって200㎡までは路線価で評価された価格の50%を減額出来ますが、そこに居住用の住宅が有る場合には240㎡までは80%を評価額から減額する事が出来ます。

通常建物の評価は固定資産税評価額の1倍となっていますが、アパート建築をされた建物はその建物の評価額から借家権割合の30%を差し引いた金額を課税価格とする事が出来るのです。更に土地の評価では、評価額から借地権割合と借家権割合を差し引く事が出来ます。

もしも更地の土地を相続した場合でも、相続した後でアパート建築をすることによって相続税を賄えますし、固定資産税も住宅用地ということで安くできます。

借入による節税

アパート建築の為に借入をした場合には、相続税算出の際に負債として相続財産から差し引く事が出来ます。それによって課税対象となる価額を大幅に減額させる事が出来ます。相続税算出にはこれらの減額が加えられる前に、まず相続財産総額から基礎控除が行われます。

5,000万円+1,000万円×法定相続人の数の算式により控除額が算出されます。その上で前述の様に減額をされるので、相続税額を計算すると課税額を算出するよりもマイナスの課税額となり、相続税は申告・納付の必要が無くなる可能性もあります。

もっとも、配偶者が相続をする場合は、配偶者の特別控除を受ける事が出来る為、相続税額が「0円」となる場合でも申告をする必要があるようです。どちらにしてもアパート建築をする事は、相続税の支払額を大幅に減らす効果があると言えます。更にはアパート建築の際には前述のように住宅ローンを組む事も相続税対策となりますので、相続税支払いの為に相続した財産を目減りさせないように工夫が必要と言えるでしょう。

アパートの相続の注意点

同居に関するリスク

但し相続税対策としてアパート建築を行う事には気を付けなくてはならない事があります。それは相続をする人やその配偶者が相続人と同居をしていなかった場合は、相続をする日よりも前の3年間の間に相続人が所有する住宅に住んでいないという事がこの特例を適用される条件となっています。

すなわち相続をする時に持ち家に住んでいる人が、アパート建築をしている宅地を相続しても減税をされないという事が起こります。被相続人はこのメリットがデメリットにならないように、相続をさせる人の選択を考慮する必要があります。

ローンのリスク

アパートを建築してローンを返済している途中で大家が亡くなってしまうというリスクがあります。このような場合には、連帯保証人が支払わなくてはならないのでしょうか?

そのようなことはなく、その後のローンの返済をしてもらえるう保険があるのです。銀行融資により資金を調達する場合は、不慮の事故や病気による死亡などに適用される「団体信用生命保険」への加入が可能です。

万が一の時はローンは完済され、高額な不動産と家賃収入だけが残ることになりますので、大家の家族はこのおかげでアパートによる収益で暮らしていくことができます。

このようにアパート建築は、相続税対策だけでなく、保険のような使い方もできるのです。相続対策だけが目的の場合でしたら、十分にリスクを考えた安全な投資ができます。

そして、アパート建築をする場合には、必要最低限の収益が出るような、初期コストの少ないアパート建築をすればいいのです。うまくいけば相続対策のみならず、大きな収益を手にすることもできます。

土地をそのままにしていても意味がありませんので、相続対策を行うのでしたらアパート建築を考えてみましょう。アパート経営の権利なども相続人が相続することができます。相続人が複数いる場合には、家賃収入を相続人で分けることもできますので相続争いになることを防げるというメリットもあります。

さらに、アパート建築を行う場合には法律の専門家に一度相談をする事がお勧めです。

アパート建築業者は比較しよう

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アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめのメリット

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  2. MERIT 02

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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