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新築アパート投資はココに気を付けろ!失敗しないための基礎知識

2020.11.17

「アパート投資って、なんだか敷居が高そう…」
「新築アパート経営の基本を知りたい!」

こんな疑問やお悩みありませんか?
新築アパートの投資は、ローリスク・ローリターンで手堅いと呼ばれる投資の一つ。ですが、気を付けなければ手痛い失敗をしてしまうこともあります。

今回の記事では、アパート経営に興味のある方やこれから始めてみたいと考えている人に向けて、新築アパート投資に関わる基本的な知識を解説していきます。
メリットとデメリットも併せて紹介していくので、ぜひ最後までご覧ください。

新築アパート投資って、どんな投資?

新築アパート投資は、いわゆる土地活用の一つです。

一般的には、土地や居住住宅に対して資金を投入し、入居者からの賃料収入によってリターンを得ていくのがアパート経営です。
賃料収入を得られることももちろんですが、土地に掛かる税金を軽減することなどもできることから、空いている土地に取りあえず賃貸住宅を建てる地主の方も中にはいます。

まずは、新築アパート投資の種別とキャッシュフローの基本となる利回りについて整理していきましょう。

新築アパート投資の種別について

新築アパート投資には大まかに二つの種別が存在します。

一つは、土地の購入から建物の施行までを一貫して経営者が取り仕切るやり方。自由度が高く、全て自分の都合でアパート経営が行える反面、掛かる費用が莫大なものとなりがちです。

もう片方は、すでに出来上がった住宅を購入する方法で、一から自分でやるよりも比較的安価に済みますが、新築なのに手放されるような問題を抱えているリスクがあります。

最低限、両者ともにメリットだけでなくデメリットも存在していることは覚えておきましょう。対策無しには大きな赤字を抱えてしまう危険があります。

新築アパート経営の期待利回りは?

投資をおこなう以上、キャッシュフローを作るためには利回りを考えることは避けては通れません。
結論からいえば築年数の浅いアパート経営の期待利回りは約7%だといわれています。

その理由は、アパートの獲得でよく利用される銀行融資の利率が1~3%程度掛かることと、建物の管理維持にランニングコストが掛かることが原因で、7%の期待利回りを出せないと十分な黒字とならないからです。

銀行融資の利率を考えると、3%は上回っていないと資金を投入するだけ赤字になってしまうので気を付けましょう。
最低限、月々の支出を上回るように利回りを設定しておかないとキャッシュフローが滞ってしまいます。

返済比率を考慮しないと持ち出しが発生する

キャッシュフローを考慮した際に、銀行融資の返済比率をできるだけ押さえておくことも大切です。
返済比率が高すぎると、家賃収入での返済が間に合わず、自己資金を持ち出す必要が出てきてしまいます。

特に、新しい物件は中古物件と比べて年数による建物価格の劣化が激しく、家賃の低下が著しいので余裕をもったキャッシュフローを作っておくことが重要です。

新築アパート経営が向いている人は?

新築アパート投資の基本を押さえた上で、次にアパート経営に向いている人について解説していきます。

不動産経営が初めての人

新築物件への投資は土地活用の中でもローリスク・ローリターンなものなので、不動産経営入門者におすすめです。

例えば、中古物件は獲得に掛かる費用こそ安く済みますが、空き家リスクや管理コストなどの面で大きな失敗に陥ることも珍しくありません。

テナント物件などもビジネスマンとしての強い目線も必要となるため、競合に勝つための難易度が高くなります。不慣れな素人でも、大きな失敗に繋がりにくいこともあって、不動産投資の入門に向いています。

新築アパートを建設してもすぐに資金がショートしない人

資金に余裕があり資金ショートを起こしにくい人にも向いています。

新しいアパートは中古の物件とは異なり、建築したり購入したりした段階では入居者が集まっていないため、家賃収入を得ることはできません。つまり、まとまった家賃収入が得られるまでの期間、銀行への返済や管理維持に掛かるランニングコストに耐えうるだけの資金力が必要となってくるのです。

建設されて日の浅いアパートの経営は、キャッシュフローが出来上がるまでにタイムラグがあることを忘れないようにしましょう。

人気の部屋の設備などがわかっている人

当然のことですが、入居者を集められるようなアパートのデザインを考えられる人にも向いています。

単身者が多い地域であればワンルームで安価な部屋を中心に揃える、治安が悪い土地には万全のセキュリティを充実させるなど、入居者のニーズを満たさなければいけません。

斬新な発想でなくとも、入居者のニーズに沿った他のアパートとの差別化は集客力に繋がり、埋まった部屋は安定した収益をもたらしてくれます。その土地に、どんな部屋があったら皆が嬉しいか考えられる人にもアパート投資は向いているのです。

新築アパート投資のメリットは?

この項目では、新築アパート投資のメリットについて具体的に触れていきます。
新しいアパートの経営が初心者向きだという理由も同時に分かるので、引き続きぜひ最後までご覧ください。

新築アパート投資のメリット① 入居が簡単に決まる

まず第一のメリットは入居者を獲得しやすいことです。

人は古いアパートよりも新しくて清潔感のある物件を好みます。家賃などによほどの差がないかぎりは、人はできるだけ快適に過ごせる環境を選ぶものです。

もちろん、入居需要がある地域だということが大前提なのは覚えておきましょう。

新築アパート投資のメリット② 修繕費をあまり考えなくて良い

建物の管理維持に掛かるランニングコストの内、修繕費をあまり考慮しなくても良いことも嬉しい点です。中古アパートとなると、水道高熱の設備の故障や建物の破損などで突発的な出費が起きる可能性が少なからずあります。

しかし、新しいアパートであれば故障や破損といった突発的なトラブルは非常に少なく、経営計画が狂い難いのです。

新築アパート投資のメリット③ 長期融資を組むことが容易

銀行融資を組む際には、税務上での固定資産価格が下がりきるまでの法定耐用年数を最長として融資を組むことができます。しかし、中古物件の購入時の融資では、建物の法定耐用年数から経過年数を差し引いた期間が最長の融資年数となってしまうのです。

長期融資を組むことは月々の返済額を減らしに繋がり、健全なキャッシュフローを作ることに役立ちます。
自己資金の持ち出しのリスクを避ける上でも新築アパートへの投資は初心者向けです。

新築アパート投資のメリット④ 減価償却によって節税をおこなうことができる

アパートの建築に掛かった費用を減価償却費として分割し、毎年の支出として計上していくことで節税をおこなうことも可能です。

長期投資を行っていく以上、税金などの必須となる支払いはできるだけ少ない額に抑えておくことにこしたことはありません。節税面での優遇が受けられるのも新築アパート経営のメリットです。

新築アパート投資のデメリットは?

新築アパートへの投資が初心者向けだからといって注意点が存在しない訳ではありません。
最後に、新しいアパート経営のデメリットについて解説していきます。

新築アパート投資のデメリット① 家賃の下落リスクがある

人気の新築アパート投資だからこそ家賃下落のリスクは少なくありません。
入居需要があるところに新しいアパートを建てることは多くの不動産オーナーが行っているため、人を集めるために激しい家賃競争が巻き起こる可能性があるのです。
その結果、家賃を落とさなければ入居者を集められないという危険があります。
多少の価格競争に負けないように、必ず入居者のニーズを満たせるアパートの差別点は考えておきましょう。

新築アパート投資のデメリット② 値付けをミスしてしまう可能性

新築アパートの建築はアパートを自分でデザインできるのが魅力ですが、地域の入居需要を読み誤った結果、値付けで大きなミスが起きてしまうこともあります。

しっかりとアパート入居者のニーズを把握しておかないと、アパートの建築や購入費用だけが高くつき、売却時の値付けで安く買いたたかれる危険があることを心に刻んでおきましょう。

新築アパート投資のデメリット③ 施工段階でニーズの変化があるかもしれない

運の要素が強く関わってくる内容ですが、ニーズの変化も新築アパートの経営では心配があります。

アパートを新しく完成させるまでに数ヶ月の時間を要するので、それまでに入居者が住みたいアパート需要が変化する可能性は否定できません。対策は難しいですが、その地域の動向は常にチェックするようにしておきましょう。

場合によっては、早期にアパートを手放して損切りをする必要もあります。

新築アパート投資のデメリット④ ローリスク・ローリターンのため売却時に思った利益を取れない可能性あり!

アパート経営の一つの区切りは、アパートを売却してそれまでの家賃収入と売却益で投資に対する見返りを得ることです。

しかし、ローリスク・ローリターンだからこそ、得られる利益はそれほど大きくなく、がっかりとしてしまう投資家の方もたくさんいます。
アパート経営は短期に大きく稼げるような類いのものではないのです。

まとめ

今回は、新築アパート経営について詳しく解説していきました。

大きく稼げるチャンスは少ないものの、やはり新しいアパートは初心者にもおすすめできる不動産投資です。致命的な失敗が無い限りは得た経験を次の機会に役立てていくことができます。不動産投資を始めたいと考えるのであれば、まずは致命的な失敗の起きにくい新築アパートへの投資を考えてみてください。

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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