コンビニ経営での土地活用のメリットとポイント
土地を所有しているなら
土地を資産として所有している方は少なからずいると思います。ただ所有しているだけでは、固定資産税などを払うばかりで何の利益も生まれません。土地は活用してこそ資産となるのです。駐車場や賃貸借などの方法がありますが、その土地に合った土地活用方法を選択することが大事です。
コンビニを建築して貸し出すという土地活用方法は、建築費用が安い割に賃貸料金が高い方法です。コンビニに適しているような立地であれば、土地活用方法としてコンビニの建設を考えてもよいかもしれません。
コンビニの土地活用方法とは
コンビニの土地活用とは、繁華街などの人の多いエリアにコンビニを建てたり、ロードサイドの土地や郊外や住宅地のなかにコンビニを建てて、その売上によって収益を得る方法です。
コンビニの土地活用というのには2種類があります。それは「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」ですが、それぞれの方法の意味は以下です。
- リースバック方式：コンビニを土地のオーナーが建築し、コンビニ業者へ賃貸する方式です。
- 事業用定期借地方式：土地のオーナーは建物を建てず、コンビニ業者に土地を貸すという方式です。
以下で各方式のメリットや特徴を解説します。
リースバック方式
リースバック方式では、建物をオーナーが建てるので、コンビニ業者は内装や設備を入れるのみで利用できます。ただし、内装はオーナーが準備する場合もあります。
コンビニとしては、建物を建ててしまうとそれは会計上では資産となってしまうので、避ける傾向にあります。減価償却や経費計上を行わなくてはならないのです。ですので、リースバック方式はコンビニ会社には選ばれる傾向にあります。
そして、コンビニ業者は建設協力金を出してまで、その土地のオーナーがコンビニを建てるのに力添えを行っていることもあります。建設協力金とは、店舗を建てるのにコンビニ業者が土地オーナーに融資してくれる費用のことです。もちろんこれは後で返さなくてはなりませんが、利息が発生しません。無利子で借りられるので初期の資金が不安なオーナーにとっては、メリットの大きな方法です。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式では、土地の賃貸収益は下がりますが、オーナーは建物の建築や内装準備など、コストのかかる初期投資を行わなくてもよいというメリットがあります。
ただし、事業用定期借地方式の場合には、初期コストがない代わりに10年以上コンビニ業者に貸さなくてはならないという決まりがあります。
コンビニ経営は相続税にも有利
リースバック方式と事業用定期借地方式では、相続税を算定する評価額が変わってきますので注意が必要です。
リースバック方式ではオーナーがコンビニの建物を建築をしますが、その建物の評価額というのは中古物件として算定されるのえ、建築費用よりも評価額が安くなります。それによって、比較的大きな金額を節税することができます。大体初期費用の60％から70％の価格で相続税が算定されることが多いようです。
一方、事業用定期借地方式の場合には、土地を貸し出すだけですので相続するものは土地だけです。ただし、事業用定期借地権の残存期間に応じて、減額される仕組みとなっています。
コンビニでの土地活用の流れ
- コンビニ業者への問い合わせ
- 打ち合わせ
- 物件の調査・審査
- 契約内容の説明・打ち合わせ
- 契約
- 店舗建設
- 開店準備・開店
コンビニ経営のポイント
コンビニ経営という土地活用方法では、開発の認可に時間がかかったり、他の土地活用法に転用するのが困難というデメリットもあります。基本的に、10年から20年の契約期間、保証金によって店舗を建築しそれを毎月の家賃から相殺するという形態が主流です。
万が一、10年以内に店舗を撤退する場合は保証金の返済はしなくてよいという条件もついています。つまり、コンビニ側もリスクを背負っていることになりますので、最近では絶対に失敗しないような好立地の土地しか借りないといいます。
例えば大型の駐車場スペースを確保できるかということも重要なポイントになってきます。また各チェーン店にはそれぞれの個性があるので、どのフランチャイズかによって資産運用が大きく変わってくるでしょう。その他自営でコンビニを経営するという方法もあります。
いずれにせよ、コンビニによる土地活用を考えているのであれば、自分の土地の立地時条件を把握し、上記で述べたようなメリットとデメリットを真剣に考えて比較する必要があります。ただ税金を払い続けるのではなく、きちんと資産として保有できるよう、土地を有効に活用することは非常に大切なのです。
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