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中古アパート経営の利回りって?収入や必要な資金を徹底解説!

2020.11.10

「中古のアパート経営に興味がある」
「『中古』のアパートだと本当に借り手がつくのか不安…」
「中古だと、リフォームとかにお金がかかりそう」

こんな疑問やお悩みありませんか?
中古アパートの経営は上手く立ち回ることができれば、新築物件以上に儲けることができるといわれている不動産投資です。ただし、新築にはない様々な問題を抱えていることも多いため、何も知らずに手を出すと損失に繋がってしまうこともあるのが中古アパート経営。

そこで、今回の記事では中古のアパート経営について詳しく解説していきます。

中古アパート経営は本当に儲かる投資なの?

さて、どうして中古のアパート物件の経営は新築物件以上に儲けることができるといわれているのでしょうか?始めに中古アパート物件のもつ魅力について詳しく見ていきましょう。

中古物件の魅力① 利回りが高い

儲けやすい理由の一つは利回りが高いことにあります。

賃貸物件の不動産投資といえば、土地や建物に掛けた初期費用を長年の家賃収入によって回収していくのが基本的な投資のスタイル。新築のアパート物件への投資は中古アパートに比べて初期費用が高く、回収するまでに非常に長い時間が掛かることはとても有名なことです。

中古物件は初期投資が安く済みやすいので、経営を軌道に乗せれば新築以上に早く初期費用を回収していくことができます。このようにコストパフォーマンスに優れていることから、中古物件は新築以上の高い利回りを実現することが可能なのです。

中古物件の魅力② 新築よりは劣るが節税効果が高い

中古の賃貸アパート物件の経営をしている場合、利回りが高いことに加えて、節税面でのメリットもあります。

中古アパートの修繕費用や減価償却費を経費として計上できるので、税金の評価対象となる年収を下げることができるのです。さらに、中古アパートに課される固定資産税と都市計画税などの各種税金も経費として計上できるのも魅力の一つといえます。これらの節税効果は、建物の価格が高く減価償却費が全て残っている新築と比べると劣りがもちろんありますが、先ほどの利回りの良さも合わせると心強い味方です。

節税効果は不動産経営における大きな旨味だといえるでしょう。

中古物件の魅力③ 初期費用がダントツで安い

利回りがよくなることと強い関係を持っているのが中古アパート物件の価格です。

新築のアパートの建築は、構造によって多少の違いはありますが床面積基準で1坪あたり100万円程度の費用が必要となります。たとえ、30坪程度の極小アパートであっても3000万円の初期投資が必要です。

しかし、中古アパート物件であれば50坪から100坪程度の間ならば、1000万円以内の投資で売り出されている物件も少なくありません。中古アパートは新築に比べてダントツに安いのです。

初期投資の安さは、利回りの高さだけでなく資金による参入障壁を下げてくれる点でも嬉しい所となります。

中古アパートを経営するのに向いている人は?

さて、高利回りを期待できる中古アパート物件ですが、一体どのような人が経営に向いているのでしょうか?この項目では、中古アパート経営と相性のよい人について紹介していきます。

中古アパート経営に向いている人① 多くの資金を用意できない方

「サラリーマン大家」という言葉をよく聞いたことがないでしょうか?この言葉は投資を本業とせずにあくまでも副業として行っているアパート経営者たちのことを指します。

多額の資金をもつ本業投資家と比べて、サラリーマン大家さんは比較的低い自己資金しかもたないため中古アパートをよく購入する傾向にあります。

このサラリーマン大家さんが増えているのは、中古のアパートであっても十分な利回りを得ることが可能だからです。そのため、本業投資家ほど資金が用意できずとも、少ない自己資金で副業の不動産投資を始めたいと考えている方に中古アパート経営はおすすめできます。

中古アパート経営に向いている人② 中古アパート経営に精通している人

中古アパートの経営に精通している人も候補に上がります。

中古アパートは新築よりも利回りが高い分出費がかさみます。だからこそ、備えるための知識や経験が多い人ほど、こういった事象を予測することができ、中古アパートでも長期間に渡って収益を生み出すことができます。

中古アパート経営に向いている人③ 設備などのリノベーションスキルをもっている人

中古アパートのリノベーションは、建物に新しい付加価値を付けることを指しています。

安い中古物件になればなるほど築年数は古くなり、あまり魅力が感じられないアパートも増えてきます。そこで、アパート経営者としては新しい入居者を呼び込むために魅力的なリノベーションとは何か考えられるスキルが必要となってくるのです。

他の中古アパート経営者と差を付けて入居者を集め、高利回りを得ていくためにはリノベーションの力が重要となります。

中古アパート経営の注意点

次は、中古アパートを経営するにあたっての注意点を解説していきます。

空室率が高いままになっている物件

中古物件が売りに出されるパターンとしては、持ち主が急に大金が必要となったことや、大家業を引退することを決めたなど様々ですが、中には経営上の問題で売りに出されている物件もあります。

その問題とは高い空室率の問題です。
空室率が高いままだと満足な賃料を得ることは難しく、リノベーションや広告などの入居者を集める施策の必要性が高まります。

経営のミスであれば立ち直りをはかることもできますが、賃貸需要がそもそも地域に存在しない場合は空室率を改善することは非常に難しくなります。
中古アパートの購入時には、価格が安価となっている理由を必ず確認しておくべきです。

設備のリノベーションで資金を投入する必要がある

空室率の解消や新規入居者募集のためにリノベーション費用が掛かることも一つの問題です。
リノベーションは簡単に済むようなものであれば費用も安く済みますが、構造はそのままに内装を全て改築する必要があれば、その費用は坪あたり30~50万程度は掛かります。
ちなみに、水回りのリノベーションなどは特に高額となりやすいです。
規模にもよりますが、全面改装ともなると1000万程度の出費が掛かってくるので、中古としての利回りの良さは失われてしまう心配があります。

新築物件よりも中古物件は人気が低い

加えて、リノベーションなしには空室率が高いままの点も中古アパート物件の問題です。それは単純に入居者にとって新築物件よりも中古物件の人気が低いことが原因といえます。

築年数が古い中古の物件よりは、安全性や清潔感の強い住居に人気が集まるのは当然のことだといえるでしょう。利回りが高いとはいえ、入居者が集まらないことには中古経営は絵に描いた餅にしかなりません。

中古アパート経営と入居者対策はセットで必要なものだと覚えておきましょう。

耐用年数切れの物件は融資がつかない恐れもあり!

不動産投資でよく活用される銀行融資ですが、中古物件においては利用できない可能性が大いにあります。
物件を担保とする銀行融資の融資期間が物件の減価償却が終わるまでの耐用年数を基準に定められていることが多いからです。

数百万円程度の格安中古物件のほとんどは耐用年数が切れているため、いくら建物の保全が行き届いていたとしても建物の評価価格は0とされ、融資を借りることは非常に難しくなります。同時に、耐用年数が過ぎた物件は減価償却費用を計上できずに節税効果が低下することも弱点です。

融資が付きにくい点と建物の減価償却費が計上できないことも多い点を忘れないようにしてください。

耐震性や構造に問題がある場合がある

築年数の古いアパートにありがちな問題としては耐震性などの構造上の欠陥がある場合があることが挙げられるでしょう。
補強工事が必要となった場合、内容にもよりますが100~300万円程度の工事費用が掛かってしまいます。

建物の価格と利回りをチェックすることも大切ですが、建物の安全性や整備性などを確認し忘れてしまうと大きな出費に繋がりかねません。必ず注意を心掛けましょう。

物件の工事や家賃設定がうまくいかない

物件購入後の工事や家賃設定が難しいことも覚悟しておくべきことの一つです。

工事の発注では複数の会社に見積もりを出さなければ相場以上の出費を強いられる危険があります。

家賃設定においては、周囲の物件と比較して納得できる金額を提示することが入居者を集めるためには必要です。どれも労力が掛かりやすいものですが、中古アパート経営を軌道に乗せるためには避けて通ることはできません。

中古物件の契約状態を確認しておかないと最悪空室100%が待っている

中古アパート物件を見定める際に要注意なのが契約状態の確認です。特に、中古アパート物件市場では現在得られている利回りではなく、満室時に想定されている利回りが表記されていることが多いのでチェックは不可欠となります。

高い利回りに釣られて契約を決めたら、空室率が100%で家賃収入が0だったと後悔する羽目に陥ってしまう危険もあります。提示されている利回りがよいからといって調査もせずに安易に手をだすことは決しておこなってはなりません。

中古アパート経営の利回りと収入について

この項目では中古アパート経営の利回りと収入について詳しく掘り下げていきます。

中古アパート経営の収入には何があるの?

経営上の収入は家賃だけだと思われがちですが、収入を得る手段は実は家賃だけではありません。
どういうことなのか説明していきます。

中古アパート経営の定期収入

まず定期収入としては家賃だけでなく共益費を取ることが可能です。

共益費は別名管理費用とも呼ばれ、共同の水道や電気の支払い、設備の保守点検などアパートに掛かるランニングコストの支払いに当てることができます。共益費には消費税掛からず非課税の扱いになるところも地味に嬉しい点です。

家賃は地域の相場によって変動しますが、共益費は家賃の5%~10%が相場となり、エレベーターなどの高級設備がある場合に高くなりやすい傾向があることを覚えておきましょう。

中古アパート経営の臨時収入

臨時収入としては更新料と礼金の二つが有名です。礼金は入居者からお礼の意味で支払われるもので、家賃の1ヶ月ほどが相場となります。

礼金には家賃延滞や修繕の担保として支払われる敷金とは違って返還の義務はありません。
また、更新料は賃貸契約の更新のタイミングで支払われるお金で、次回更新までの期間はほとんどの場合は2年に設定されています。

更新料は家賃の1~2ヶ月分ほどが相場です。
これらのように中古アパート経営には家賃以外にも収入を得る手段が存在します。

臨時収入は経営判断で削減することも可能

ただし、臨時収入を取ることにはデメリットも存在するため、場合によっては削減することも選択肢として考慮されます。

そもそも礼金などの概念は入居需要に供給が間に合っていなかった昔にできたもので、空室の増えた現代では部屋を貸してくれることに対するお礼をする意味合いが薄れています。
入居者の立場からすれば、たくさんの部屋がある中でわざわざ礼金が要求されるアパートを選ぶメリットがありません。

昨今では、敷金や礼金を取らないゼロゼロ物件とよばれるものが増え、入居に関わる初期費用を削減することで入居者を集める方策も増えてきています。
競合相手の多い地域においては、臨時収入の削減が入居者を集めに繋がることもあることを理解しておきましょう。

中古アパート経営の利回り算出方法

次に利回りについてです。

不動産投資の利回りには様々な種類があります。それぞれの算出方法をしっかりと理解して、用語に振り回されないように気を付けましょう。

表面利回り

よく表記されていることが多いのが表面利回りです。グロス利回りとも呼ばれており、年間賃料をアパートの購入に掛かった費用で割った数字に100%を掛ければ算出できる最も単純な利回りの計算です。

この時、併記されている年間の賃料収入は、空室のない満室時の場合の想定収入であることが多く、実際に入ってくる賃料と大きく差異があることもあるので注意してください。

実質利回り

次に紹介するのは実質利回りです。表面利回りの計算式は「年間賃料÷初期費用×100」でした、実質利回りの場合はこれが少し複雑になり、「(年間賃料―年間の諸経費)÷初期費用×100」となります。

諸経費として考慮されるのは、ローンの返済額から税金、保全のために掛かる建物のランニングコストなど様々です。

新築の場合もそうですが、購入段階では全てを明確に算出することは難しいですが、およその実質利回りを計算するようにしておかないと、思わぬ出費で利益が上がらないこともあるので気を付けましょう。

自己資本配当利回り

アパート投資を数ある投資手段の一つにしかすぎないと考えているので有れば、自己資金配配当利回り(通称CCR)についても考慮しておくべきです。こちらの計算式は「(年間の賃料-年間の諸経費)÷自己資金額×100」で年間の実質利益が自己資金の何割に上るのかを算出するものとなります。

この数値が高いアパートほど投資の効率がよい物件だといえるでしょう。
投資効率の比較や明確化をする際にはこの自己資金配当利回りを算出することが大切です。

中古アパート経営の適正な利回りとは?

実際の所、中古アパートではどれほどの利回りを期待できるのであれば投資の判断をおこなうことができるのでしょうか。

中古アパート物件でも新しい物件や都市部であれば4~6%ほど、築年数が古いものや地方であれば7~10%ほどが平均的な利回りの数値となってきます。
この平均以下の利回りだと空室や年間諸経費をまかなうリターンを得ることが難しくなり、平均以上にすると高額すぎる家賃付けから入居者が集まらない危険が高まることを覚えておきましょう。

中古アパート経営の表面利回りをシミュレーションしてみた

項目の最後に、おさらいとして表面利回りの計算をシュミレーションしてみましょう。

具体的にはリノベーション費用を含めて2000万円の中古アパートを購入し、月々の4万円の家賃が入る部屋が4部屋あった場合の表面利回りはどうなるのでしょうか?

まずは年間収入を算出してみましょう。
年間収入は

4万円×12ヶ月×4部屋=192万円

となります。
表面利回りは、年間収入を初期費用の192万円で割って100を掛けてしまえばよいので

2000万÷192万×100%=9.6%

となります。
このように表面利回りは簡単に算出ができるので、目に付いた物件があればぜひ積極的にシミュレーションをしてみましょう。

中古アパート経営に必要な諸費用について

この項目では中古のアパート経営に掛かる様々な諸費用について言及していきます。

物件購入費用

まず、第一に掛かるのが物件の購入費用です。

購入費用は物件の価格だけではなく、不動産取得税や所有権の移転登録税などの各種税金がかかります。加えて、個人間取り引きで無い場合には仲介手数料もありますし、銀行融資を活用するのであれば事務手数料や保証料なども課されます。

各種の書類を作成する際には司法書士に仕事を依頼することも多くなるでしょう。
これらの諸費用は物件価格の1割前後掛かることを想定しておきましょう。

リフォーム費用

また、物件購入費に次いで大きくなりやすいのがリフォーム費用です。
リフォームに掛かる費用は内装と外装によって違いがあります。

内装

フローリングの張り替えなどであれば1畳あたり4~5万円程度で済みますが、トイレやキッチンなどの交換が必要となる場所は注意が必要です。

個々のケースによって相場は大きく上下しますが、最低でも30~40万円程度は取られてしまいます。特にお風呂などの大規模なリフォームとなると100万円を超えることもあります。

外装

外装をリフォームする場合、補修であれば数十万円、塗り替えであれば100万円前後掛かります。断熱構造などの全面的なリフォームを行う場合であれば数百万円程度の費用が掛かるのはざらです。
リフォーム代金は高く付きやすいので、できるだけ複数社に見積もりを出して業者を厳選する必要があります。

各種保険料

高額なアパートを所持することとなる以上、保険を掛けておくことは無難な選択となります。
その場合、各種の保険料を支払う必要がでてきます。

代表的なものとしては、地震や雷などのあらゆる災害の補填に扱える「火災保険」と、地震による火災も補償対象として扱われる地震保険がセットで入るべき保険です。
二つ合わせて10年分で6~10万円ほど掛かることを覚えておきましょう。

税金

物件購入のタイミング以外においても課される税金があります。

固定資産税や所得税、住民税などは有名ですが、初めて市街に土地や家屋を持った方や事業を始めた方にとっては都市計画税や事業税といった馴染みが薄いものもあるでしょう。
都市計画税は決められた区域内に土地・住居を持つ方に課される税金で固定資産税評価額×約0.3(自治体によって異なる)分が課されます。
事業税は不動産収入から経費と控除額290万円を引いた数字に5%を掛けたものが取られます。

年間のランニングコストとしておさえておきましょう。

どれくらいの節税が見込めるの?

ただし、節税効果による固定資産税の減額があることは嬉しい点です。

単純に土地だけを入手した場合、土地には評価額の1.4%が固定資産税として掛かります。しかし、アパート経営を場合、小規模な住宅であれば6分の1、大規模な土地であれば3分の1まで評価額を減額することができます。

アパート経営では、土地にかかる固定資産税を大きく減らすことが可能です。

中古アパート経営で成功するためには

中古アパートの経営において、どうすれば失敗を減らすことができるのでしょうか。
この項目では、経営の成功戦略について紹介していきます。

物件の取得費用をなるべく抑えること

表面利回りを高くするためには物件の取得費用をできるだけ下げるように勤めるべきです。特にアパート経営は部屋数の関係から収入のボトルネックが決まっているため、購入後の工夫によって利回りを上昇させることは難しい部類に入ります。

家賃収入が頭打ちになりやすい以上、利回りの良さを決めるのは初期費用の安さが大きな要因です。
物件を安く手に入れるためには、競売に出されている物件も選択肢に入れたり、値下げ交渉をおこっていくことが有力な手段となります。

基本的に中古物件のリノベーションが必要である

また、中古アパート物件で儲けるためにはリノベーションがほぼ必須だということも覚えておきましょう。基本的に安定してもうけが出ている物件が売りに出されることはありません。

中古アパートは空室率など大小様々な問題を抱えているため、解決策としてのリノベーション実施は不可避です。
必ずリノベーションを見込んだ上で物件を選ぶようにしましょう。

集客に工夫を凝らす

安定した収益を手に入れるためには、空室対策を取ることが最も重要だといえます。

さきほど触れたゼロゼロ物件による差別化戦略や、集客仲介会社に頑張って貰うための成果報酬の設定など入居者集めのために考えられる手段はいくつかあります。
中古アパートの経営では集客のための努力を決して怠ってはいけません。

中古アパート経営を始めるまでの流れについて

最後に、中古アパート物件を始めるまでの一連の流れについて紹介していきます。

①物件の洗い出し

まず物件選びから始めるのが不動産経営の基本ですが、中古アパート物件には3つの探し方があります。
詳しく見ていきましょう。

中古アパート物件の探し方 その1 不動産会社経由

もっとも基本となる中古アパートの探し方は不動産会社を経由することです。

この方法のメリットは、中古アパートに投資するにあたって必要なアドバイスや知識を得ることができることが挙げられます。その地域の家賃相場はいくらなのか、リフォームするならばどの業者がお得なのか、どんあ書類が必要か等々、有用な情報を沢山得ることが可能です。

ただし、仲介の手数料が掛かることとリップサービスが存在することには注意しましょう。

中古アパート物件の探し方 その2 競売

新築ではあまりみられずに、中古アパート物件におおくみられるものが競売物件です。

こちらはオークション形式で購入者を募る方法で、中古アパート物件を相場の6~7割程度の価格で購入することができるのがメリットです。

ただし、競売の大きなデメリットとして売主が存在しない形式となるため事前の内見ができず、購入後に破損が見つかり多額の修繕費用が必要になったりする危険があることには注意が必要です。

中古アパート物件の探し方 その3 ポータルサイト

ポータルサイトでは売りに出されている中古アパート物件をまとめて閲覧することができます。
検索機能をもちいることで、価格別や地域別に全国の中古アパート物件情報を集めることができるでしょう。

ポータルサイト経由での物件取得のデメリットは、売買の交渉や書類の作成などを個人でやらなければならない部分が大きくなることです。ただし、情報量においてはピカイチの利便性を発揮します。

②物件調査

物件を選んだら、次に内見をおこなうことになります。内見の段階では、中古アパート物件の保全状況のチェックや器物の整備状況を重点的にみておくことが大切です。

ここでチェックを怠ると、物件購入後に多額のリフォーム代が掛かる危険があります。

設備のチェックは専門性が必要となることもあるので、場合によっては専門業者を雇うのも有力な手段です。

③売り主への購入意思の伝達

購入の意思が固まった場合、中古アパートを所持しているオーナに購入の意思を伝えましょう。購入の申し込みは先着順となるため比較的速やかにおこなうべきです。

価格交渉も基本的には申し込みの後からおこなわれるようになっています。

よい物件ほど獲得競争が激しくなりますので、申し込みまでのスピードが大切です。

④売買契約の締結

一般的な感覚として、購入意思を伝えてから1~2週間程度で売買契約が結ばれます。

購入の申し込みにペナルティはありませんが、売買契約締結後には違約金がほぼ確実に発生することに気を付けておきましょう。
場合によっては、手付金や仲介手数料の一部を前払いとして求められることがあるので、物件価格の1割程度は現金で準備できていると安心です。

⑤中古物件の引き渡し

最後に行われるのが中古アパート物件の引き渡しです。残った建物代の支払いが求められるのは原則このタイミングとなります。

所有権の移転や物件取得に関わる各種の登記申請書の提出が求められるのも同じタイミングなので、登記費用や司法書士への依頼料なども必要です。

最終的に、「取引完了確認書」に書名と捺印をおこない引き渡しは完了となります。

まとめ

今回の記事では、中古アパート経営について詳しく解説していきました。
中古アパートの経営は、新築と比べるとリスクが高いことも事実ですが、やはり軌道に乗せたときに得られる見返りが大きいです。

初期投資も比較的安価に済みやすい傾向にあるので、少ない資金で不動産投資を行いたいのであれば、中古アパートにはぜひ目を向けてください。

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