アパート・マンション建築・土地活用・賃貸併用住宅の比較サイト【タテール】。建築会社を比較し、あらゆる情報をまとめています。一括見積もり請求が無料！

『アパート経営って副業にならないってホント？』
『サラリーマンでも、アパート経営できるの？』
『アパート経営って、どれくらい儲かるの？』

副業をお考えの方で、アパート経営に興味がある人が増えています。
不動産を経営することで、経済的な自立への第一歩となる可能性もありますよ。

そこで、今回の記事では、なぜ副業にアパート経営が最適なのかをお伝えしたいと思います。

アパート経営が副業に最適な理由とは

では、アパート経営が副業として最適な理由をいくつか紹介していきます。

理由①：レバレッジをかけても収入と支出のバランスがとれる

まず第一に、あなたが会社員であれば、ある程度のキャッシュフローが約束されています。

固定の収入さえあれば、アパート運営で赤字が出ていても収入と相殺できるので、最低限の生活費を持ったまま事業を続けられます。

理由②：継続的な収入が得られる副業に分類される

不動産所得は資産からの収入となるため、継続的なキャッシュフローが得られます。

逆に給与所得となってしまうと、働いた時間分のお金しか入ってこないため安定からは遠のいてしまいます。

複数の不動産を所有すれば、働かなくても生活ができる状態にまで副業レベルをアップできます。

理由③：経費が計上できるようになる

会社員でも給与所得控除の名目で一定の経費は認められていますが計上はできません。

しかし、不動産経営はある程度の規模になると事業性が認められます。

事業性が認められると、社用車や交際費などの支出の一部をある程度裁量によって経費として扱えるようになります。

これは会社員にはない特権で、自分で税金をある程度コントロールできる能力を得るのと同義です。

理由④：副業禁止規定から外れる場合が多い

不動産投資のみならず、多くの会社では投資関連が昔から副業禁止規定から外れる場合が多いです。

この理由としては、投資は本業に支障をきたすほどの時間の損失がないからと考えられているからです。

昨今では副業解禁の流れが顕著ですが、昔の体質の残る会社では副業禁止規定は規定から外されても色濃く残っているので、そういった社風の会社に合った副業と言えるでしょう。

公務員でもアパート経営しても大丈夫なの？

実は条件下であれば、公務員でもアパート経営・マンション経営は行う方法があります。

人事院規則14-8の規定に記されているように、公務員は不動産経営で自営と判断されない限りにおいて、アパートの運営を行っても懲戒処分に当たることはありません。

公務員が自営していると判断される基準規定は、以下の通りです。

1. 5棟10室の規模を超える
2. 賃料収入が年額500万円以上を超える
3. 管理業務を委託する

上記の条件に触れてしまうと、自営と見なされてしまうので注意が必要です。

言い換えれば、この規定さえ守っていれば、安全に運営ができる可能性が高いです。

ただし、各区分の首長の許可が必ず必要になる点に注意してください。

公務員で副業がばれてしまうと…

公務員の副業が未認可の場合、バレてしまうと懲戒処分が待っています。

地方公務員の場合、副業自体がアウトという可能性もあるので、必ず内部規定を確認するようにしてください。

副業でアパート経営する際のリスクとは

では、副業でのアパート経営のリスクについて解説していきます。

給与所得ではない点に要注意

支払われることが法律的に保護されている給与所得と不動産所得は異なる点が挙げられます。

給与の場合には、あなたの労働力を担保にお金を支払ってもらいますが、事業になってくると、お金を支払ってもうらというのも一つの能力に数えられます。

例えば、家賃未納者が出て賃料を回収できなかったという責任の所在は常にオーナー側にあります。

こういったリスクがあるからこそ自由に仕事ができるのです。

空室により赤字がでる場合がある

収支がとんとんで手出しが発生しないのはまだ成功事例と言えますが、中には赤字を出してしまう大家さんも存在します。

事業性のある副業は、ときに赤字を出しても事業を続けて行かなければなりません。

空室が発生し、赤字が出たとしてもあなたの広告戦略に間違いがあったとして責任をとる覚悟が必要です。

会社で事業関連の仕事に手を出すと危ない

会社の業務中に入居者からのクレームに対応してしまうと危険です。

ほとんどの会社規定で服務義務が規定されており、労働時間の定めがある場合には、その時間中業務に集中しなければなりません。

業務に集中するとは、会社の事業内容以外のことに手を出さないことで、あなたのビジネス上の仕事を行っていたら服務義務違反となってしまいます。

最悪の場合には懲戒解雇も当然視野に入ってくるため、慎重に行動するようにしてくださいね。

副業でアパート経営するなら、どんな方法があるの？

副業でアパート経営する際の形態について解説していきます。

アパートの運営と一口に言っても、どのような物件を選ぶかによって戦略が異なってくるため、以下の区分で解説を行っていきますよ。

1. 新築物件
2. 中古物件

新築の場合には、購入と建設の両面の解説を行っていきます。

新築アパートを経営する

新築アパートを経営する場合には、先程もお伝えしたように購入と建設の２つの方法が考えられます。

両者ともに比較的ローリスク・ローリターンですが、自分で場所を選べるかどうかによって経営上の難しさが変わってくる点に要注意です。

新築アパートを建設するには、どれくらい投資金額が必要？

副業規模の新築アパートを建設するには、大体5000万円から1億円程度の準備が必要となってきます。

賃貸併用住宅などを考えない場合には、不動産投資ローンを組んでの運用となりそうです。

標準的な金利は3%程度からとなっており、イールドギャップも加味して7%から8%程度あれば効率の良い経営が行なえます。

新築アパート購入はあり？

新築アパートを建設するのと違い、購入する場合には綿密な市場調査が必須です。

不動産の運営は立地が収入を決める要因の大半を占めるため、選定を間違えてしまうとかなりの痛手を負ってしまいます。購入費用は建築費と同程度になりますが、面倒な手続きが省かれる分、中間業者への手数料が発生する可能性が高いです。

また、利回りに関しても比較的ローリターンになるため、キャピタルゲインを得ないことを考慮すると7%から8%の利回りは必ず確保してくださいね。

中古物件を経営する

地方の中古物件は比較的利回りが高く、一度軌道に乗れば安定した収益を期待できます。

表面利回りで10%超えを期待できる物件が多数存在します。

中古物件のメリットとしては、外観の状態や現在の入居状態など様々な指標から経営が容易いかどうかを判断できる点です。

アパート経営が初心者の方にとって、ある程度の土壌が揃った状態での経営は心強い味方となってくれるので、安心感を得るための経営方法としては有効な一手と言えますね。

しかし、利回りだけを見て購入を決意してしまうと、入居付が全くできない物件を手に入れてしまう可能性も高いので注意してください。

経営判断する以外の業務を外注する

副業で運営を行うには、経営判断以外を全て外注するようにしてください。

特に公務員の方は、副業禁止規定に抵触する恐れがあるため、自己管理は行わないようにしてください。

本業がある会社員の方はとにかく時間の節約が至上命題となってきます。重要な業務以外は全て管理を任せ、経営判断に全力を尽くすようにしてください。

まとめ

今回の記事では、アパート経営の副業について解説してきました。

会社員の方や公務員の方の中には副業禁止規定によって自由にできるお金が全くないという方もいらっしゃるでしょう。

しかし、アパート経営の副業であれば、事業規模をきちんと理解して運用すれば抵触を避けられます。

この記事を読んでまずは1棟の運営から始めてみませんか。