アパート建築の会社・情報コラムコラム

定期借家契約って何?貸主のメリット・デメリットを徹底解説

2020.08.24

賃貸契約には『定期借家契約』というものがあるのをご存知ですか?

どんな契約形態か簡単にお伝えすると、物件の貸主の事情によって期限になれば契約を終了させることができるものです。借主よりも貸主の方が有利な賃貸契約形態となります。

今回の記事では、定期借家について普通借家と比較しながら、その違いについて明確にお伝えしていきます。この記事を読むだけでも、物件のオーナー側にとってのメリット・デメリットが分かるので、ぜひ最後までご覧下さい。

そもそも、定期借家契約って何?

定期借家契約とは、物件の貸主から提示される期限が設けられており、賃貸借契約の際には、公正証書などでの契約が必要となってきます。ではこれから、定期借家契約がなぜ存在しているかの理由を解説しながらお伝えしていきます。

定期借家契約はなぜ必要なの?

定期借家契約は、その物件の貸主側に有利な形態となっています。一般的に賃貸アパートなどに住む場合には、何らかの正当事由がない場合には、賃貸の更新時期が来ても自動的に更新されますよね。でも、定期借家契約では自動更新がないんです。あくまで、その物件の大家側の都合によって時期が来れば解約できる形態なんです。

例えば、その物件を別の土地活用に転用したい場合、その期間だけその物件に住むことを許可するという使い方もできるんです。

普通借家との違いは何?

さて、ここからは実際に普通借家との違いを確認していきましょう。

ここで確認する違いは以下の4点です。
① 契約方法
② 契約期間
③ 更新
④ 契約上の力関係

では、早速見ていきましょう。

定期借家と普通借家との違い① 契約方法

2つの違いは、定期借家の方が契約時に手続きが必要になる点を抑えておいて下さい。

定期借家の場合には各種書面での契約が必要になってきます。各種書面としては、契約書であれば足り、公正証書を交わす必要はありません。現在の賃貸借契約については、ほとんどの場合、代理店経由で契約書を交わすため、これが直接的に物件の入居者の負担になることはあまりないでしょう。

なお、代理店やオーナー側が定期借家の説明を怠った場合には、契約の効力がなくなり、普通借家に戻ってしまう点に要注意です。重要事項説明書の中に必ず盛り込んでおきましょう。

定期借家と普通借家との違い② 契約期間

定期借家の契約期間は自由に定めることができます。中途解約に関しては制限が多いです。親の介護や病気などの特段の事情が必要な場合が多く、この解約権を行使するにも条件が必要になってきます。

なお、両者ともに中途解約に関しては特約を設けられることが規定されており、オーナー側は自由に条件を提示でき、借主側はその条件に従うことになります。

定期借家と普通借家との違い③ 更新

更新については、先程ご紹介したように両者に大きな違いが存在しています。普通、オーナー側に正当事由がない限り、原則、物件の入居者が住み続ける選択をした場合に更新を行わないといけません。一方、定期借家契約の場合には、オーナー側が更新の有無を決めることができます。

契約終了の時期が来る場合には、1年から6ヶ月前までに通知を行えば、その物件のオーナーが自由に解約することができます。

定期借家と普通借家との違い④ 契約上の力関係

一般的には、その物件の入居者側が契約の更新を望むかどうかを決めることができる関係から入居者側の力のほうが強いですが、定期借家契約では、オーナー側が入居者の契約を再度結ぶかどうかを決められることから、オーナーサイドの方が力関係は上と言うことができます。

アパートやマンションなどの賃貸物件を経営する場合には、どのような契約形態にするか慎重に選びたいところですね。

定期借家の賃貸のメリットは?

定期借家を結ぶメリットはどのようなものがあるのでしょうか。前述した違いを踏まえて、ここではオーナー側と入居者側の視点それぞれを解説していきます。

入居者のメリット 明確な期限があるから賃料が安い場合がある

入居者側のメリットとしては、明確な期限が設けられていることから、住んでいる地域の賃料相場よりも安い場合があります。思いがけない良物件が破格の安さで借りることができる可能性があるんですね。これは、定期借家が入居者側に不利な契約であり、賃料を下げないと借り手が見つからない事情があるからなんです。

あなたが住環境に特にこだわりがあるのであれば、契約の延長が当然あるわけではありませんが、定期借家契約の賃貸を探すのも一つの手段と言えるでしょう。

貸主のメリット 契約を元に退去させられる

オーナー側にとってのメリットは、入居者を契約を元に退去させられるという点です。

もし、入居者側に問題があって退去させたいと思っても、通常は退去させられない場合もあります。こういった場合には、定期借家で契約を1年と設定すると、上記のようなリスクを減らすことも可能です。

ただし、一度契約すると期間中は借主側が強くなる

ただし定期借家で一点注意が必要なのが、契約を行った後は契約終了まで入居者の方が権利が強くなるという点です。

契約の中途解約に関して、物件のオーナー側に権利はあまりなく、あくまで入居者側に選択権があることが分かりますね。オーナー側は賃料を受け取る立場があり、基本的に契約書に則った行動を起こさなければならない点に必ず注意してください。

定期借家を有効活用しよう

今回の記事では定期借家について、その概要をまとめてお伝えしてきました。

定期借家は入居者にとって不利になる可能性が高く、あまり喜んで受け入れてもらえないこともあります。しかしながら、物件の入居者望者の中には、どうしてもその賃貸物件に住みたいという方もいるのが事実です。
最近では、外国の方が住まれるケースも増えてきました。ゴミ出しのルールや、1部屋に何人も住んでしまうケースも多く、貸主が退去させられる定期借家が増えているのも事実です。悪質な入居者を抱えたくないオーナーは一度この契約形態で、入居希望者を待ってみてはいかがでしょうか。

最後までご覧頂き誠にありがとうございました。

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