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土地や建物を所有することになったら、毎年かかるのが固定資産税です。いったい、いくらかかるのか不安な方も少なくありません。そこで、ここでは、所有されている不動産の固定資産税の計算方法や固定資産税の節税の方法、注意点などをご紹介します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、固定資産（1 年以上に渡って使用又は利用する目的で保有する資産）に対する税金のことです。土地や家屋のほかに、償却資産（土地や家屋以外の事業用に使用している事業用資産）も対象となります。

この固定資産として土地に分類されるものは、田畑、山林、牧場があり、家屋は店舗、倉庫、工場が挙げられます。

毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されているものが課税対象となり、固定資産の価格をもとに税額が算出されます。固定資産が所在している市区町村が課税します。東京都23区内においては、特例で都が課税します。

土地や家屋以外の償却資産として分類されるものは、構築物、機械、工具、器具、備品等など、時間の経過とともにその価値が減少していく物のほかに、航空機や船舶、各種製造設備や医療機器なども該当します。償却資産に含まれないものとしては、自動車税の対象となる自動車、特許権など無形固定資産があります。

こちらも、毎年1月1日の時点で所有している償却資産の取得年月、取得価格、耐用年数などから税額が算出されます。償却資産が所在する地域の市区町村役場または都税事務所が課税します。

土地の固定資産税

土地を所有していると、1月1日時点の所有者に対し、1年分の固定資産税と都市計画税が課税されます。
もし、土地の売買を行った場合は所有者が途中で変更されるので、1月1日から引き渡しの日までの日割り計算で精算されるのが多いようです。

固定資産税の支払いは、一括または年４回にわけて納付します。

土地の固定資産税の税額は、固定資産の価格を元に算出されるため、地価が高い場所ではそれだけ固定資産税は高くなります。また土地の利用状況によっても変動します。建物が建てられていると、更地よりも税額が下がります。また土地の属性によっても変動し、宅地に比べると農地や山林などはかなり安い水準に評価額が決められています。

この評価額は3年ごとに見直しされるため、その間に、建物を建てたり更地にしたりなど土地の利用状況に変化があると、新たな税額が決められます。

土地の固定資産税の計算方法

土地の固定資産税計算方法は次のとおりです。

固定資産税＝「課税標準額」×1.4％
都市計画税＝「課税標準額」×0.3％（都市計画区域のみ）

この計算式において固定資産税は算出できますが、まずは固定資産税評価額を調べる必要があります。

固定資産税評価額を調べる

固定資産税額をおおまかに把握するのであれば、土地の時価の７割程度を目安に考えるとよいです。

時価1,000万円の土地であれば、課税評価額は700万程度
時価2,000万円の土地であれば、課税評価額は1,400万円程度
となります。

概算で固定資産税の評価額を算出する方法もあります。路線価から算出する方法です。路線価を調べるには、「全国地価マップ」が便利です。（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal）

路線価には、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」がありますが、この場合は「固定資産税路線価」を使用します。

「固定資産税路線価」は１㎡あたりの価格なので、土地の面積をかければ評価額が概算できます。あくまで概算となります。実際の固定資産税評価額は、土地の形状などの個別性を反映して決められるので、使いにくい土地の場合は評価が低くなる可能性があります。

実際の固定資産税評価額を調べるには、納税通知書に付いてくる課税明細書に記載されている金額を確認することです。毎年5月から6月に送られてくる納税通知書に同封されている課税明細書に固定資産税評価額が記載されています。

その他の方法としては、固定資産税評価証明書を取得する方法です。市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得すると、課税明細書と同じように評価額を確認することができます。取得できるのは、所有者本人か、借地人・借家人、相続人などに限られます。身分証明書や所有者との関係性を証明する書類を事前に用意しましょう。

課税標準額を計算する

課税標準額は、固定資産税評価額のベースに税金の軽減を考慮して算出します。
土地に住宅（一戸建て・マンション・アパート）が建っているかどうかによって変動します。

土地に住宅が建っている場合

1戸あたり200㎡までの部分は
固定資産税の課税標準額は、評価額×1/6
都市計画税の課税標準額は、評価額×1/3

1戸あたり200㎡を超えた部分は
固定資産税の課税標準額は、評価額×1/3
都市計画税の課税標準額は、評価額×2/3

となります。

土地に住宅が建っていない場合

課税標準額は、評価額×0.7（東京都23区は0.65）となります。

ただし、「負担調整（負担水準の均衡化）」という制度があるため、課税標準額よりも負担が抑えられます。
また、ほとんどの場合、土地の課税標準額が30万円未満なら固定資産税は課税されません。市町村の条例を確認してみてください

建物の固定資産税

建物（家屋）の固定資産税計算方法は、土地と同じく次のように算出できます。

固定資産税＝「課税標準額」×1.4％
都市計画税＝「課税標準額」×0.3％（都市計画区域のみ）

建物の場合は、固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。建物の固定資産税評価額は、家屋調査によりはじき出された「再建築費評点数」をベースに算出されます。

建物を新築したり増改築したりすると、数か月以内に自治体の職員が家屋調査を行ないます。調査では、設計図面や仕様書をもとに資材・設備の確認をし、再度同じ建物を建てた場合にかかる建築費を点数化します。これを「再建築費評点数」といいます。

この「再建築費評点数」に、「建築後の経過年数に応じた補正率」や「物価水準に応じた補正率」を加味して算出したものが「固定資産税評価額」となります。

また、建物の固定資産税評価額も、土地と同じように3年ごとに評価の見直しが行われます。ここでポイントとなるのが「補正率」です。

建物は土地とは違い経年劣化するため、「建築後の経過年数に応じた補正率」が加味されますが、「建築後の経過年数に応じた補正率」の下限は２割とされているため、古い家屋でも新築時の評価額の2割程度までしか下がることはありません。

課税標準額は固定資産税評価額と同じになりますので、税率を掛ければ、固定資産税が算出できます。

新築住宅は固定資産税が半額に減税される減額措置がある

新築住宅については、新築から一定期間の固定資産税を軽減する特例があります。
新築住宅に適用される固定資産税の減額措置は、令和２年度税制改正により、さらに３年間延長され、令和5年3月31日までに新築された住宅に対して税額が2分の１に減額されます。

・住宅の居住部分の床面積が、50㎡以上280㎡以下であること
ただし、共同住宅の場合は住居の居住部分の床面積に、共有部分の廊下や階段などを按分した床面積を加えること
・一戸建て以外の貸家住宅は、一戸につき40㎡以上、280㎡以下であること
・店舗併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であること

上記の床面積要件を満たす新築住宅については、新築後3年間（マンションは５年間）に限り、床面積1戸当たり120㎡までの部分について固定資産税が2分の1に軽減されます。

固定資産税の節約方法

固定資産税の節約方法として、いくつかご紹介します。

小規模住宅用地の特例

先程、建物の固定資産税の算出方法の際にご紹介いたしましたが、住宅用地のうち、住戸一戸あたり200m2までの部分を小規模住宅用地といい、賃貸住宅の場合は、200m2×住戸数の面積 になるため大幅に税額を軽減できます。

住宅用の土地で1戸あたり200㎡までであれば、固定資産税の課税標準額は、評価額×1/6。都市計画税の課税標準額は、評価額×1/3に軽減されます。1戸あたり200㎡を超えた部分は、固定資産税の課税標準額は、評価額×1/3。都市計画税の課税標準額は、評価額×2/3に軽減され、節税に繋がります。

固定資産評価額を下げる

固定資産税は、課税標準額に税率をかけて算出するため、課税標準額が下がれば固定資産税も下がります。

その方法として「分筆」があります。
分筆とは、1つの土地を法的に分割することをいいます。

例えば、大きな土地を所有している場合、通りに面している利便性の高い土地と利便性の低い土地とで同じ評価額になってしまいますが、分筆を行えば利便性の低い土地の評価額を下げることができ、その分固定資産税を下げることができます。

ただし分筆には調査・測量・登記など手続きや費用がかかるため、減税分よりも費用が高くなってしまったら元も子もありません。事前にしっかり検討することが必要です。

非課税の固定資産がある

公園や私道は公益性が高いと認められると固定資産税が非課税となります。

例えば、土地を分譲しその敷地内に私道を作れば、その分は非課税となります。私道として認められる条件としては、道幅が1.8ｍ以上であること、公道に通じていること、不特定多数が通行できること、などです。

固定資産税が上がってしまう？こんなケースにご注意

住宅を取り壊した場合

土地に住宅を建てることで、固定資産税の軽減措置が取られているため、建物を取り壊してしまうと土地分の経験措置が無くなってしまいます。

取り壊すことで建物の固定資産税はかかりませんが、取り壊した建物が老朽化していれば課税額も非常に少なく済むため、結果としてマイナスになるケースがあるので注意が必要です。また、固定資産税が軽減されるかどうかは１月１日時点で建物が建っているかで決まります。取り壊す時は１月2日以降にする方が良いでしょう。

しかし、建物があった方が固定資産税が安くなるからといって、空き家を放置するのもよくありません。

空き家を放置している場合

住宅を取り壊すと固定資産税が上がるため、空き家を放置しているケースもよく見られます。相続で実家を処分するのは気が進まないといって、そのままにしておくケースもよく聞きます。

しかし、近年、管理がされていない空き家の放置によってのトラブルが増えているため、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が施行されました。自治体から「特定空家等」に指定されると、住宅用地の軽減措置が使えず、固定資産税が上がることになるので注意が必要です。

まとめ

固定資産税の計算方法や固定資産税の節税の方法、注意点などをご紹介しました。

固定資産税の計算は複雑なため不安な方も多いと思いますが、毎年払うものですので損はしたくないですよね。これを機に所有している不動産の固定資産税をぜひ調べてみてください。