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不動産投資で得た収益には納税義務が発生します。毎年の確定申告で、得た家賃収入に対して税金がかかるのですが、この時にどう計上するかで節税することが可能になります。

この記事では不動産投資における節税のための基礎知識をお伝えします。

不動産所得の内訳

そもそも不動産投資における所得とはどのようなものでしょうか。
それは以下の形で知ることができます。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

このように不動産所得とは得た収入から必要経費を引いた額になります、
課税対象となるのはこの不動産所得に対してですので、必要経費の計上次第で納税額を抑えることが可能なのです。

＜h3＞総収入金額の内訳＜/h3＞
では賃貸経営における総収入金額とはどの範囲になるのでしょうか。

収入に含まれるものの内訳を見てみましょう。

家賃

もちろんですが家賃は賃貸経営における収入の大部分です。

礼金

契約時の礼金や契約更新時の更新料も収入に含まれます。

敷金（保証金）

契約の際に預かった敷金や保証金は、基本的には入居者の退去時に返還されるものです。ただし、貸部屋の原状復帰や敷金償却の契約によって一部返還をしない場合もあり得ます。

そのような場合、オーナーの手元に残る金額に関しては収入という形で計上する必要があります。

共益費（管理費）

共益費や管理費として受け取る金額も収入としての扱いとなります。

駐車場の賃料

駐車場が設置してあるアパートやマンションで、貸出しに家賃とは別に契約料が発生する場合は収入として計上します。

他にも敷地内に設置している自動販売機などの売り上げも収入扱いとなりますので忘れずに把握しておく必要があります。

経費として計上できる内容

では逆に経費として計上できる出費はどのようなものがあるでしょうか。

税金

不動産所得税や固定資産税、都市計画税など、経営にあたってかかる税金は経費として計上できます。

保険料

不動産を購入、または建てる際には火災保険や地震保険、施設賠償責任保険など様々な保険に入ることになります。
これらの保険料の支払いは経費となります。

業務委託料

物件の貸し借りや家賃の回収、トラブル対応など、管理業務を外部に委託している場合にかかった手数料も経費として計上できます。

税理士、司法書士への支払い

土地や建物の登記費用や確定申告の代行などを依頼した際にかかった費用も経費です。

建物の修繕費

退去後の原状復帰にかかった費用や、老朽化した建物の修繕、リフォームなどにかかった費用も経費として

ローンの金利部分

ローンで購入、または建てた物件の場合、その返済を毎月行う必要がありますが、この返済額の中で金利に当たる部分は経費として計上することが可能です。

広告費

物件の告知の為に印刷物やWebで広告を行った場合は経費として計上できます。

他にも交通費や打ち合わせの際に利用した喫茶店の飲食代など、経費にできるものはたくさんあります。
小さなものでも、積み重なると案外無視できない金額になってきたりもしますので、今まであまり考えてこられなかった方はぜひ意識してみてください。

経費にならないもの

ただし、中には経費として計上できないものも存在します。

代表的なものでいうと、所得税や住民性などです。
同じ税金なのに？と思われがちですが、これらは不動産所得に関わる税金ではなく、個人に対しての税金になりますので不動産収入における経費扱いにはなりません。

またスーツや時計、バッグなどのアイテムも経費として計上できません。
こちらも喫茶店で打ち合わせをするのにかかった費用は経費にできるのになぜ？と思われるでしょうが、これらのアイテムはプライベートにも利用できる「ファッションアイテム」という括りになっているので経費として計上できません。

経費としてできるもの、できないものの違いは少し難しい部分もありますが、あくまで不動産運営を行うにあたって必要になる支出かを確認することでイメージがつきやすくなるかと思います。

まとめ

いかがだったでしょうか。
不動産運営に関わる内容については経費で落とせる範囲、落とせない範囲をしっかりと把握し、不動産所得を抑えることで納税額を安くすることができます。

とはいえ自分だけでこれらの内容を全て把握するとなると幾分難しい事も出てくるでしょう。
これは経費として扱えるの？などの疑問が出てきた場合は税理士に相談するなど、うまくお金と付き合っていけるようにしましょう。