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「戸建投資に興味がある…」
「他の不動産投資とはどんな違いがあるの？」

こんな疑問やお悩みありませんか？

戸建投資は不動産投資の代表格であるアパートやマンションとは異なり、勝手が分かっていない方も多い投資の一つです。そこで、今回の記事では戸建投資について詳しく解説していきます。
戸建物件特有のメリット・デメリットも併せて紹介していくので、ぜひ最後までご覧ください。

戸建投資って他の不動産投資とはどう違うの？

戸建投資は一戸建の新築物件や中古物件を入居者に貸し出す不動産投資の一つです。

戸建の物件は集合住宅とは異なる客層も見込むことができたり、リフォームが簡単なことなどから、アパートなどの物件とは違った魅力をもっているといわれています。
まずは戸建投資のメリットとデメリットを知り、戸建経営の特徴について理解していきましょう。

戸建投資のメリット

一体、戸建物件にはどのような投資のメリットがあるのでしょうか？

ざっくりといってしまうと、入居者の転居リスクの低さと物件の安さなどが魅力となってきます。
詳しく見ていきましょう。

戸建投資のメリット①　ファミリー層は長年住んでもらえる

不動産経営では安定した賃料を得るために、入居者にはできるだけ長い間、物件の部屋を借りて貰わなければいけません。
そのように考えた場合、戸建物件を好んでいるファミリー層は良い入居者だといえます。

独り身ならばともかく、家族で移り住むことを決めた場合、引っ越しの手間を考えると一度住むと決めた家からは中々離れられないことが多いのがその理由となります。
そのため、戸建の物件はファミリー層に長期間借りてもらいやすいのです。

戸建投資のメリット②　格安で購入できる可能性がある

中古だったら数十万円から数百万円程度の格安で入手できる可能性があるのも魅力的です。大体の場合、格安物件は破損などの問題があるのが常ですが、それらの問題もリフォームによって対処することができます。

安く手に入れた物件をリフォームして貸し出し、高い利回りを実現することも不可能ではないのです。

戸建投資のメリット③　戸建投資でも税金が安くなる可能性大

賃貸住宅を経営した場合、物件が建っている土地は「住宅用地」という扱いになり、土地に掛かる固定資産の課税額を大幅に削減することができます。詳細な解説はここでは省きますが、最大6分の1から3分の1まで土地に対する固定資産税の減額特例を受けることができますよ。

戸建物件に投資を行うと、更地のまま土地を保有するよりも節税メリットがあり、土地活用を考える方であれば一考の価値ありです。

戸建投資のデメリット>

戸建投資のデメリット①　空室率100％か0％しかない

もっとも大きな特徴は空室率が100％か０％の極端な数字となることです。
アパートやマンションなどの物件であれば部屋数が多いので複数の家庭を受け入れられますが、戸建物件では原則として一家庭しか受け入れることができません。
そのため、空室による賃料収入０のリスクが集合住宅よりもはるかに高いのです

戸建であってもシェアハウスなどに改装すれば、空室リスクを減らすことが可能ですが、構造を変える大規模な改装はかなりの費用が掛かります。
このような大きいリスクに見合うだけの需要を強く感じられる物件を探すようにしましょう。

戸建投資のデメリット②　新築以外は様々な瑕疵が隠れている可能性がある

中古物件や築古物件では、一見しただけでは分からない傷が物件に残されている可能性があります。
物件の傷みから設備の故障まで、外観が奇麗であっても重大な瑕疵が隠されていることは十分にありえることです。

後から余計な修繕費用を支払う羽目に陥らないように、新築以外の物件を購入する際には外から内のことまで厳しいチェックが必要です。

戸建投資のデメリット③　創意工夫が求められる可能性がある

新築物件であれば建物の新しさや清潔さで人を呼ぶことも可能ですが、中古では入居者を集めるためのリフォームが必須です。その際、「こんな家だったら家族で住みたい」と感じられたり、他の物件とは差別化されたリフォームをしなければいけません。

長年住むことになる戸建住宅を選ぶ人の目は、皆が同じ構造の部屋に住むアパート物件以上に厳しくなりがちなため、工夫されたリフォームが求められます。
部屋のリフォームを考える際に、入居者のニーズを満たせるような創意工夫が必要となる可能性が高いことは覚えておいてださい。

建物は新築にすべきか中古にすべきか

戸建の中でも新築にすべきか中古にすべきかを検討されると思います。

そこで、まずは比較的、初期費用が安く済む中古についてご説明します。

中古でも、中古物件と築古物件で分かれます。
特に明確な決まりがあるわけではありませんが、一般的には税務上の建物価格が０になるまでの法定耐用年数が過ぎてしまった物件を築古物件と呼び、一度でも過去に入居者が入った物件を中古物件と呼びます。

この際、建物の整備状況などは判断基準に入りません。
中古物件の購入は安くても数百万円程度掛かりますが、築古物件は数十万円という格安で売られていることもありますが格安なものの建物に重大な傷がついていることも多いため、どちらが確実に優れているかということはできません。

一長一短の差があることを忘れないようにしましょう。

では、それぞれの特徴についてご説明しますね。

■中古戸建物件投資について

費用対効果が高くそのままでも入居者がつく場合がある

利回りが大きく、費用対効果が高くなりやすいのが一点目のポイントです。

新築物件ほど購入価格が高くならないので、初期投資に掛かる費用を格段に下げることができます。
また、築古物件と比べて家の整備状況が良いこともあって、リフォームなしに入居者が入ってくれる可能性もあるのは魅力的です。安い初期投資でリターンが見込めます。

ただ、初期投資が安いと言っても購入には数百万円程度のお金が必要となります。リフォームが必要となってくるとその差はさらに大きくなります。リフォームの手間があまりかからない家を探すことが中古物件の利点を生かすことに繋がるのです。

安価にそこそこの物件を入手することができるので、工夫次第では利回りを上げていくことも決して不可能ではありません。

ギリギリ銀行融資がつく場合がある

銀行融資が利用できる可能性が残っていることも、自己資金に乏しい投資家にとってはありがたいことです。住宅の耐用年数が切れていない限りは銀行融資を借りられる可能性が残っています。

ただし、耐用年数が短いと融資の返済期間も短くなり、月々の支払いが大きくなりがちなことには注意しましょう。

■築古戸建物件投資について

高い利回りを達成できる可能性大！

もっとも大きなポイントは初期投資が最低限で済むことです。
別途でリフォーム代が掛かるとはいっても物件の価格が安いため、15％や20％ほどの表面利回りを達成することも不可能ではありません。初期投資が安い分、借り手が付いたときに得られる家賃収入は大きなものとなり、場合によっては数年で投資資金を回収できることもあるでしょう。

大きな利回りを得ようとするのならば、大きな狙い目となります。

現金一括で買える物件が多数あり

残念ながら銀行融資を受けることは非常に難しいのですが、安いものであれば数十万円程度の価格で売り出されているものも多いため自己資金だけで購入することが可能です。

数百万、数千万円の費用が掛かる中古・新築の住宅はどうしても借金が必要となる可能性が高いですが、築古の場合は無借金で大家業に乗り出すことができます。
銀行融資の利息を払う必要がなくなるのは非常にありがたいことです。

ただし、入居付けのためにリフォームが必須なことも

最大の問題点は入居者を集めるためにリフォームがほぼ確実に必要となることです。

外観の破損であったり、設備の老朽化、時代に合わないデザインなどのリフォームなしにはとても入居者が付きません。
独り身ならまだしも、ファミリーに需要のある戸建は、集合住宅以上に清潔さや安全性、快適さが求められることからリフォーム必須は必須です。

リフォーム料金がかなり高くついてしまう可能性もある

問題のリフォーム料金ですが、致命的な欠陥が見つかった場合のリフォームに掛かる費用はかなり高額にのぼります。

例えば、シロアリの問題、駆除や防蟻工事程度のリフォームであれば10万円程度で済ませることもできますが、床下や天井などが食い荒らされていた場合には解体から張り替えまでで数十万、数百万円の費用が掛かる場合もあります。

また、家の傾きなどの修正も数百万円規模のリフォーム費用が掛かります。物件ごとにリフォームに掛かる費用は大きく異なるため、相場を出すことはできませんが、場合によっては物件の本体価格を数倍上回るリフォーム費用が発生する可能性があるのです。

くれぐれも安さというメリットを打ち消さないように気を付けましょう。

新築戸建物件投資はどうなの？

次に新築戸建について解説します。
新築戸建への投資は中古とは違った特徴をもっているため注意が必要です。

■新築戸建投資について

ファミリー層が多い地域では長年住んでもらえる可能性が高い

一番の魅力は、ファミリー層に人気が高いことにあります。清潔かつ安全なこともあって、お子様連れの家族のニーズに非常に強くマッチするのです。

また、ファミリー層は転居する機会が非常に少ないため、長期間安定して賃料を得やすいことも嬉しい点となります。
反対に、家賃の高さから独り身の人が借りようとすることは少ないので、新築の経営はファミリー層が集まる地域がおすすめです。

入居付けで困ることはほとんどない

入居付けでほとんど困らない点も空室リスクの大きい戸建の中では光ります。

実は、中古や築古と聞くだけで拒否感を示してしまう人は数多く居ます。家賃が安いとはいえ、以前、住んでいた家庭の生活臭が残っていることを嫌ったり、経年劣化による安全性を恐れる家庭は非常に多いためです。

新築戸建は、これらの層からも集客を狙えるため入居需要がある地域であれば、入居付けで困ることはほとんどありません。

入居後のクレーム対応が少ない

住宅を貸し出した後のクレーム対応が少ないことも大家さんにとっては嬉しいところです。設備不良が起こりやすい中古や築古であれば定期的なクレーム対応が必要となってきます。

最悪の場合、クレーム対応は入居者の転居や建物の評判悪化に繋がるので、その危険が減るのは非常に大きなメリットです。

初期投資が必要

リフォームの必要がないとはいえ初期にかかる費用が中古や築古よりも格段に上がります。数十万円、数百万円で済んでいた費用が数千万円にいきなり跳ね上がるのです。

銀行融資を活用する場面も多く、銀行の査定をくぐり抜けるための高収入や社会的身分が求められてきます。
初期投資の大きさ、これが全ての問題の基点となります。

投資資金の回収が何年もかかる

初期投資の費用が高くなり、銀行融資の利息の返済なども考慮していくと、返済までに掛かる時間は数十年単位のものとなります。

入居者は決まりやすいものの、ローリスク・ローリターンで長期投資の枠を超えることはできません。
見返りを得るまでの時間が非常に長く掛かることを覚えておきましょう。

収益性が高めづらい

凝ったものを作ろうとしたり増築しようとすればそれだけ初期投資の費用は高く付きますし、家賃を上げてしまえば他の住宅に入居者が移るリスクが高まります。

安く購入した物件をリフォームして貸すという手段も取れないため、投資家の工夫によって収益性を高めるということもできません。リフォームという最大の武器が使えないことが大きな弱点となります。

戸建投資が向いている人は？

いままで、種類別に戸建投資について解説していきました。戸建の特徴がはっきりしたところで、自分に向いているかどうか不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。

そこで、この項目ではどんなタイプの人に戸建投資をおすすめできるのか紹介していきます。

戸建投資がおすすめな人①　比較的長期間に渡って安定収入を得たい方

まずは、長期間の安定収入を得たい方に戸建は向いています。

アパートやマンションなどの集合住宅と比較した際に、戸建は空室リスクこそありますが転居リスクは格段に低いです。
同じ部屋が並ぶ集合住宅とは違い、入居者側も自分で気に入る物件を探す労力を掛けている分、一度決めた住居からは離れがたいのは当然のこととなります。

お子様のいるようなファミリー層はそれが顕著で、引っ越しの手間の大きさも相まって、一度入居して貰えれば非常に長い期間の入居が期待できます。戸建は一度軌道に乗せてしまえば非常に安定した収入をもたらしてくれるのです。

管理人などのランニングコストが集合住宅と比べて低いことも、積み重なれば大きな差です。
戸建投資は長期投資を好む人にぴったりの不動産投資と言えるでしょう。

戸建投資がおすすめな人②　リフォームの知識がある方

リフォーム知識に強い人であれば、リフォーム必須の築古物件と相性がよくなります。
リフォームによる費用対効果を考えられる人であれば、新築の物件に近いレベルの家賃で入居者を集めることが十分にできるのです。

逆に、どれくらいのリフォーム費用を掛ければ入居者を集められる物件なのか判断が付かない方は手を出さないほうが安全です。

住宅の購入価格よりも高いリフォーム代が求められることも多く、十分な利回りを実現できない可能性も十分にあります。

戸建投資がおすすめな人③　出口戦略を考えられる方

最終的に物件をどう処理するのか、その出口戦略を考えられる人にも戸建投資は向いています。

集合住宅を建てた場合、更地にして別の物件を建ては建物の規模からみても非常に難しいですが、一世帯向けの戸建であれば立て替えも可能な選択肢の内です。
初期投資分だけ回収して売りに出して売却益（キャピタルゲイン）を狙うにしろ、物件を保持し続けて継続した家賃収入を手に入れ続けるにしろ、戸建物件への投資においては様々な出口戦略を採ることができます。

そのため、賃貸だけに限らない不動産の活用を考えられる人にも向いているといえるのです。逆に、戸建の経営に引きずられてしまい、別の選択肢に目が向かなくなってしまうことには要注意です。

戸建投資に失敗しない方法は？

戸建投資に向いているからといっても、失敗をしないようにポイントを押えておくことは大切です。
最後の項目では、戸建投資で失敗をしないための方法について解説していきます。

①投資におけるリスク・リターンの関係をきちんとおさえる

まずはリスクとリターンの関係を理解しておきましょう。

投資におけるリターンは収益のことを指し、リスクは収益の振れ幅を指します。
中古物件はリフォームによって高い収益を狙うことができますが、安全性などが問題視されることもあって入居者が決まらずに、長期間収益が０の可能性が高いのでハイリスクと呼ばれるのです。

できるだけ、収益０のリスクを下げたいのであれば新築戸建を、収益０のリスクが高くても高い収益を得たいのであれば中古を選ぶようにしましょう。
リスクとリターンがトレードオフになっていない甘い話には釣られないように気を付けてください。

②購入前から出口戦略を考えておく

空室リスクが大きいからこそ、まっさきに出口戦略を考えておく必要があります。

入居者が決まらないままだと、ただ固定資産税が掛かるだけの無用どころか有害な不動産となってしまうのがその理由です。
築古は売却が難しくとも、取り壊して駐車場や太陽光発電所などの土地活用に転用できます。

売却、転用様々な手段を取ることが可能なので、いついつまでに入居者が見つからない場合は戸建経営から撤退の判断をするということを決めておきましょう。

③賃貸需要の入念な調査を行うこと

戸建物件は一度ファミリーを入れてしまえば、長年にわたって入居して貰いやすいということは何度も触れたとおりのことですが、そのためには空室対策を十二分に考えなければなりません。

真っ先にやるべき対策は賃貸需要の調査です。

戸建は集合住宅と比べて利益が０になるリスクが高いので、入念な調査が必要となります。独り身よりもファミリー層に強い需要を持つので、家族で住みたいと思われている地域などを中心に、賃貸需要を調査していきましょう。

④物件の仕入れはなるべく安く抑えること

高い利回りを実現するためには仕入れ費用をなるべく安く抑えておくことが重要です。

建築の技法や依頼会社によって値段が大きくこともあるので、必ず複数の業者に見積もりを出しておくと、相場以上に高いお金を支払う心配を減らすことができます。
周囲の物件の相場以上の価格だと感じた場合には値下げ交渉を行ってみることが大切です。

ただし、格安の値段がついている家は安いなりの大きな欠陥を抱えている場合もあるので、値下げの原因が致命的なものではないのかの確認は欠かせません。

⑤リフォーム費用にも備えて多くの余剰金をプールしておく

リフォームのために資金に余裕を持たせておいたほうがよいでしょう。

軽い工事や交換であればそれぞれ数十万円程度の出費で済みますが、大きなリフォームとなると数百万円から数千万円の費用が掛かります。築古物件においては初期投資、リフォーム代金は必ず考慮しておかなければならない項目です。

自分でリフォーム費用を目算できるのであればよいですが、物件を購入する前に業者に依頼して見積もりを出して貰うことが確実です。
リフォームなしで入居者が集まるのはかなり稀なので、資金には必ず余裕を持たせるようにしましょう。

まとめ

今回は、戸建投資について詳しく解説していきました。

部屋数の多い集合住宅と比べて家賃０のリスクは高いですが、入居が長期間になりやすいことから、一度軌道に乗った後の安定性は非常に強いです。
また、リフォームによる利回り上昇が期待できる点も大きな強みとなります。

簡単な不動産投資だとはいえませんが、相応の見返りが期待できることを覚えておきましょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。