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副業で10万円以上稼ぎたいと考えたことはありませんか？
副業ブームの今、不労所得の要素が高い不動産投資が人気で、中でもアパート経営、マンション経営などの大家になる人も少なくありません。でも、不動産投資・大家と聞くと、地主や土地持ち、または何千万円という資産がないとできないのでは？と思っていませんか？

実は、100万円もあれば大家になることは可能です。ただし、100万円を元手に大家で早く収益を上げようとなると、かなりの労力が必要となります。
そこで！
ここでは、サラリーマンのあなたでも、最もカンタンに大家となって月10万以上稼ぐためのコツを解説していきます。大家としての物件選びの方法から節税対策も教えますので、大家になる前にぜひ最後まで読んでくださいね。

大家になるには、最低200万円必要！

先ほどは、100万円あれば大家になれるとお伝えしましたが、早く収益を上げて自己資金を回収するなら、最低200万円必要です。しかし、初期投資費用が低そうなアパート経営だとしても、何千万円もかかるイメージがありますよね。

なぜ、たった200万円もあれば大家になれるのでしょうか。
それは、アパートやマンションを全て自費で購入する必要がないからです。つまり、銀行に投資用不動産の融資を依頼することで、少ない頭金で不動産購入のための借り入れを行うことができ、大家になれるんです。

不動産投資ローンの頭金は、物件価格の10％から20％程度が相場となっています。
そのため、100万円の自己資金を用意できる方であれば1000万円程度のローンが組めるということですね。また、あまりおすすめはできませんが、レバレッジをかける意味で頭金なしで、年収の5倍程度までの融資を行ってもらえる可能性もあります。年収300万円であれば1,500万円程度となり、大家としてそれなりの投資用不動産を取得することも可能です。

もちろん、100万円でも借り入れはできますが、借り入れに制限があり、物件の選定などで非常に苦労したり、物件の修繕や設備投資などが十分にできない可能性が高く、思うような収益が得られない可能性が高まります。大家として、早く収益を上げていくのであれば、最低でも、200万円は用意しましょう。

大家になるには、頭金以外にどんな費用がかかるの？

不動産を購入する際には、融資の際の頭金だけでなく諸経費も掛かることに注意しましょう。
例えば、登記費用や修繕積立金などが典型例ですね。不動産仲介業者を通した場合には、手数料も見ておかなくてはいけません。

例えば、2000万円のローンを組んで不動産を購入した場合には、
・仲介手数料…約70万円
・ローン事務手数料…約10万円
・印紙税…約3万円
・司法書士費用…約20万円
・他諸経費…約20万円
＝約130万円程度かかります。

総額で200万円を用意しておくことの意味は、空室が出た際の一時的な補填分などを考慮しています。思いもしなかった余分な出費に備えておくためにも、できるだけ現金は手元に残しておいて下さい。せっかく大家になっても、固定資産税などが払えないという事態になってしまうと、最悪の場合差し押さえになってしまいます。

大家で10万以上稼ぐ、投資用物件のベストな選び方

最もカンタンに大家となって月10万以上稼ぐためには、物件の選び方が最も重要になります。
具体的には自己資金や、表面利回り等を加味した物件選びをしなくてはなりません。

まず第一に、物件の価格帯。
用意できる自己資金以上の物件を無理して選ばないようにしてください。標準的な目安としては、1,000万円程度の物件を選ぶことをおすすめしています。物件の見極めは、大家としての腕の見せ所となります。この価格帯でもリサーチ次第では、優良物件に出会える可能性も高いです。

次に気を付けるべきことは、立地と人口動態です。
大家業を成功させるためには、人口や需要の多い場所に投資することが鉄則です。アパートやマンション、戸建てなどに関わらず、人が住みやすいと考えられる場所でないと入居者は集まりません。また、そもそも賃貸物件を借りる層が少ないと、どれだけ集客を頑張っても見込みは薄くなりがちです。市役所のHPなどで人口動態情報を閲覧し、比較的若年層が多い地域では、賃貸需要も旺盛です。大家になる前に、下調べは非常に重要です。必ず確認しておきましょう。

最後に、高利回り物件を購入して多数展開を目指しましょう。
表面利回りの高い中古戸建ての購入などを通して投下資金を回収し、回収した資金で更に物件の購入を進めたいところです。こうすることで、万一、空室が発生しても、もう一つの物件では資金が回収できるのでリスクヘッジにもなります。複数の不動産を貸し出し、家賃収入が得られるようになれば、立派な大家です。でも、稼げる大家になったとしても、長期にわたって収入を得るには努力が必要です。大家として入居者の要望に応えたり、住み心地を維持していったりと、物件数を増やすことは管理の手間もかかりますが、大家として手元資金をより潤沢にして、より大きな資産を形成するのに役立ちます。

貧乏大家、貧乏地主にならないための節税対策

せっかく物件を買って大家になったのはいいが、税金を払いすぎて貧乏になってしまう大家がいます。そういった、貧乏大家・地主にならないための節税対策についてご紹介します。サラリーマンだと意外と見落としがちなので、注意が必要です。

副業で大家業を始めようとする方が、経理関係で一番苦労するのが確定申告です。
例えば、管理会社への支払い費用、保険料といった明細で分かりやすいものから、交通費や車両代などの領収書をとっておかないといけないものなど様々です。
こういった経費をきちんと帳簿につけて管理することも大家にとっては大事な仕事です。

確定申告の際に赤字として計上できる魔法のような経費が減価償却費です。
減価償却とは、建物や車両などの耐久消費財が使用されることによって年々価値が減少していくことを会計処理する際に使われる単語です。
具体例をあげると、木造造りの事業用耐用年数は22年となっているため、一年で償却できる不動産取得費は以下の通りになります。

償却率＝1÷22年≒4.6％

つまり、1000万円の木造物件であれば約46万円を毎年経費として計上できるということです。
中には減価償却費をコントロールすることで、本業の収入と損益通算し、払った所得税や住民税の還付を受ける方もいらっしゃるほどです。

大家さんにとって減価償却費はお金を支払うことなく経費にできる、絶大な節税効果をもつものです。
上手くコントロールして稼ぎながら資産を貯めていきましょう。

まとめ

今回の記事では、大家になるために必要な金額が200万円となるのは何故かということと、物件の選び方の基準について解説してきました。そして、貧乏な大家にならないために、どういった節税対策があるのかについてもお伝えしました。その中でも、減価償却費は経費を支払わずに経費として計上できる絶大な効果をもつ節税対策です。きちんとした戦略と物件選び、そして節税に対して理解を深めればサラリーマン大家からメガ大家になることも可能です。

経営という言葉があるように、物件の購入や入居者の募集、経理など行うことは一般企業の社長と何ら変わりはありません。ただ、一般の起業とは違って実働部分を外注化できるため、大家はサラリーマンの副業としても人気があるので、ぜひ挑戦してみてください。