土地活用の業者・情報コラムコラム

店舗併用住宅を建てるときローンは組めるの?

2020.03.10

自分でお店を開こうと考えている方の中には、自宅の一部を店舗にしようと思っている方も多いと思います。実際に、お医者さんをはじめ、パン屋さん・お花屋さん・エステ・美容院・お蕎麦屋さんなど、自宅で商売を営んでいる人は少なくありません。

これから、店舗併用住宅を建てようと思っている方が不安に感じるのが、ローンのことではないでしょうか?

ではこれから、住宅と店舗で別々にローンを組まないといけないのかなど、店舗併用住宅に関する不安に一つひとつ回答していきます。

店舗併用住宅とは

店舗併用住宅とは、同じ土地に、居住を目的とした居住部分と店舗を目的とした事業部分が1つになっている住宅の事を指します。店舗付住宅とも呼ばれます。先ほども挙げましたが、パン屋さん・お花屋さんなどが代表的な例です。

店舗併用住宅として認められるためには、一定の条件があります。
「居住部分と事業部分とで、相互に移動できる設計にすること」
「居住部分の床面積は、延床面積の4分の1以上にすること」
の2つを満たしていなければ、店舗併用住宅という扱いにはなりません。

相互に移動できる設計とは、室内のドアや階段を使って居住部分と事業部分の行き来ができるという状態なのですが、外階段を使用しなければならない場合や、居住部分と事業部分に仕切りとドアがない場合は、店舗併用住宅としては認められないようです。

また、居住部分の床面積が延べ床面積の4分の1以上、とありますが、地域によっては、「2分の1」という基準や条件が変わることがあるので、確認が必要です。

店舗併用住宅を建てるときローンは組めるの?

ローンを考えるときに、まず思い浮かべるのが「住宅ローン」ではないでしょうか?

店舗併用住宅も住宅ローンが組めると思いがちですが、一般的な住宅ローンは、あくまで居住用の住宅を建てる際のローン。事業部分に関しては住宅ローンの対象とはなりません。

つまり、事業部分に関しては、事業計画を立てて金融機関から別にローンを組む必要があります。しかし、事業用の融資は住宅ローンより返済期間は短く利子も高いため、なんとか費用を抑えたいですよね。

そんな方にお伝えしたいのが、ローンを1本化する方法です。事業部分の床面積が延床面積の50%以下だと、ローンの1本化が可能な場合が多いです。しかし注意も必要です。事業部分の床面積が延床面積の50%以上になると、事業部分は事業用の融資を別に受ける必要が生じ、ローンを1本にまとめた場合も、店舗部分でローンの対象になるのは建物だけ。

つまり、厨房などの設備機器や什器は対象外なので自己資金か事業用に融資を受ける必要があります。

店舗併用住宅にすれば節税できる?

結論から申し上げますと、店舗併用住宅にすると節税につながります。では、具体的にどういった理由で節税になるのか、詳しくご説明いたします。

まず、店舗事業によって発生する費用を経費にすることができます。例えば、店舗部分で使用しているローンの利息は経費として含められます。さらには、建物や設備の減価償却費や固定資産税、光熱費・通信費・火災保険料なども、経費として落とすことができます。

この他にも、店舗併用住宅は相続税における節税対策になります。相続税対策のキーワードが「小規模宅地等の特例」。この制度は、土地の相続において最大80%の節税ができるというもので、適用には厳しい条件がありますが、店舗併用住宅の場合は、住宅用部分と事業用部分とを割合に応じて分けて計算することができ、住宅用部分での条件を満たせなくても事業用部分の条件を満たせる場合があるのです。

つまり、専用住宅よりも店舗併用住宅の方が相続税を軽減できる可能性が高いというわけです。

店舗併用住宅のメリット・デメリットって?

仕事場が直結、出勤時間0分など、店舗併用住宅だからこそのメリットがありますが、この他にも思いがけないメリットや気づいていないデメリットも存在するかもしれません。まずは店舗併用住宅のメリットを見てみましょう。

メリット

職場と住まいが一体化し出勤時間がなくなることで、家族との時間を長くとることが可能になります。また店舗併用住宅にすることで、家賃や店舗の賃料の負担を減らすことができます。

もちろん店舗併用住宅を建てる費用は必要になりますが、住宅と店舗を別々で用意するよりも費用を軽減しやすいです。また、仕事とは別に、子育てや介護などの大きな負担を抱えている人にとっては、店舗併用住宅を構えることで、その負担を軽減できるかもしれません。

店舗併用住宅なら少しの隙間時間を見つけて自宅へ戻り、育児や介護の作業をすることが可能です。

デメリット

店舗併用住宅にはメリットがたくさんあることはわかりましたが、当然デメリットもあります。双方を理解したうえで、店舗併用住宅を購入するか考えましょう。店舗併用住宅のデメリットをご説明します。

店舗の場所を簡単に変えることができないことです。商売をする時に重要なのは立地です。人が集まりにくい場所で商売をしても、余程のことがなければお客さんは集まりにくいです。

開業した後に立地が悪いと感じた時や、集客がうまくいかなかったときに、店舗併用住宅だと簡単に場所を変えることができず、別の場所でテナントを借りることになってしまいます。

この他にも、プライベートに影響が出たり、住宅ローンだけで店舗併用住宅を購入したい場合には、間取りに制約がかかってしまうことなど、自由度が減ってしまうこともあります。

店舗併用住宅を建てるときの注意点って?

店舗併用住宅のメリット・デメリットを理解したうえで、それでも店舗併用住宅を購入しようと考えたとしても、注意点があります。それは、地域によっては建てられないこともあるからです。土地の利用法が限られる「用途地域」の制限がかかっている場合があります。

用途地域にはいくつか種類があり、「第1種低層住居専用地域」という地域には店舗専用の建物などを建てることができません。店舗併用住宅であれば条件を満たせば建てることもできますが、基本的にこの用途地域は閑静な住宅地となるので、商売をするのには業種によってはいい条件とは言えません。

また、固定資産税における「住宅用地の特例」という言葉を聞いたことはありませんか?

住宅用地の特例とは、住宅用地のうち200㎡までの部分を「小規模住宅用地」と呼び、この小規模住宅用地についての税金面での軽減措置のことを指しています。小規模住宅用地は、固定資産税について課税標準額の6分の1まで軽減され、都市計画税について課税標準額の3分の1まで軽減されます。

店舗併用住宅の場合は最低でも総床面積の4分の1以上の住宅部分がなければ、この特例制度を受けることはできません。また、店舗部分の面積の割合によって受けられる軽減措置が変わってくるので注意しましょう。

まとめ

店舗併用住宅を建てるときローンは組めるのか、という疑問に関しては、組めるということが答えになりますが、ただし、住宅ローンを金融機関へ申し込む際は、住居部分は住宅ローンとして申し込み、店舗部分は事業資金として別に申し込む必要があります。

また、金融機関によっては、一定の条件をクリアすることができれば、住宅ローンとまとめて申し込むことが出来ます。「フラット35」を利用する場合は、住居部分が全体の半分以上を占めていることも条件にされています。

こういった低金利・長期の住宅ローンで費用の負担を減らしたい場合は、店舗部分を全体の半分以下に抑えるなど設計の段階から対策を取ることが必要ですが、そもそも法律で建物の形状などが制限されていたり、集客に不向きな立地であれば、店舗併用住宅は建てても意味がありません。

店舗併用住宅を考えるのであれば、その土地でその事業がうまくいくのかシミュレーションをしてから、購入を検討するようにしましょう。

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