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『アパートの建築費って、どれくらいが相場なの？』
『建築費をなるべく抑えたい』
『なるべく安く建ててくれる業者を見つけたい』

こんなお悩みはありませんか。

アパートの建築コストって高いと思われているかもしれませんが、実はちょっとした工夫することで2000万円代でも建築することも可能なんです。年間の家賃収入が200万円程度あれば、表面利回りは新築なのに10％を超えてしまう超収益アパートになります。

ただ、あくまでこれは机上の話であり、低費用でのアパート建築は多数の注意点が存在しています。

そこで、今回の記事では、ローコストなアパートを建てるための費用の概算をお伝えしながら、その経営上の注意点を解説していきます。

この記事を読むと、統計資料から読み取れる建材の違いによる建築費の違いが分かるので最後までご覧ください。

コストをかけずにアパートが建てられるって本当？

アパートを建てるコストを抑えることができれば、期待利回りを上昇させられます。

そこで、この項目ではアパートの平均的な建築費用について確認しながら、ローコストなアパートの建築費用とどれぐらいの差があるのかを解説していきます。

アパート建築費の平均的な坪単価

アパートの平均的な坪単価は以下の通りです。

構造	木造	鉄骨	RC造り
坪単価	50万円代〜90万円代	およそ100〜120万円	およそ100万円

※時期や地方、その他の諸要素で異なるためあくまで目安です

坪単価は上記の表のようにアパート建築の際に使用する材料によって大きく異なってきます。
ローコストでアパートを経営するのであれば、木造の中でも比較的安い部類の素材を使用することで、高級材質を使ったアパートよりもおよそ半分程度で済みます。

ただし、あくまで坪単価はあくまで目安のため必ず工事を行う業者に確認が必要です。

坪単価以外にかかるものはあるの？

坪単価はアパート本体建築費を試算する際に使うもので、その他の付帯建築費も存在します。

付帯建築費となるのは、全体の建築費の20％程度と言われています。

この値は実際には土地の形状や現況などによって異なるため一概には言えませんが、アパート本体費用だけを見ているとキャッシュが足りなくなってしまう事態も起きるので注意してください。

アパート建築にかかる諸費用について

アパート建築コストの大枠は坪単価で試算することができますが、その他の諸経費については別個で見ていく必要があります。

具体的な概算に関しては、建築費に対する5％〜10％程度が目安とされています。

その詳細な内訳は割愛しますが、大きく分けて業者に支払う費用は以下の通りになります。

1. 地盤調査費用
2. 登記関係費用
3. ローン関係費用
4. 保険費用
5. 設計費用
6. 水道分担金

などがかかってきます。

5％から10％と言われると意外と安いと思われるかもしれませんが、数千万円の中の割合のため数百万円規模のキャッシュの準備が経営上必要です。

ローコストアパートの建築費用は？

通常のアパートを建てるコストの平均相場は、以下の通りです。

	木造建築	鉄骨建築	RC建築
平均面積※1	約121平米	約374平米	約1622平米
坪単価	およそ60万と仮定	120万円と仮定	100万円と仮定
平均建築費用概算※21	2,196万円	1億3,576万円	4億9,9076万円

※1政府統計窓口建築着工統計表より計算
※2平均面積×0.3025×坪単価によって計算

アパートの建築構造によって、建築費用に大きな差が出ています。

もちろん平均延床面積も異なるので一概には言えませんが、アパート建築費用の大部分は木造かその他の建材なのかで大きく変わります。

低費用でアパート経営を行いたいのであれば必ず木造を選びたいところです。

アパートの建築費用が安いと何が良いの？

アパートの建築費用が安いと、どういったメリットが得られるのかお伝えしていきます。

結論としては、経営上の利益の純増や行動に回せるお金が増えるということです。

メリット①：アパートの利回りが向上する

建築にかかる総工事費用が安くなると投資総額が安くなり、家賃収入で投資費用を回収する期間が短くなります。

例えば、家賃収入が年間100万円のアパートを経営していたとすると、3000万円の投資では利回りはおよそ3％、2000万円の投資では5％となります。

家賃相場は賃貸需要によって変わる可能性が高く、いくら業者への工事費用を掛けたとしても大きく回収できない状態もあり得ます。

特にアパート経営初心者の方は実績が少なく、ローンの借り入れもままならないためローコストなアパートはおすすめの分類に入ります。

メリット②：広告宣伝費等で集客につなげられる

手出し資金が少なくなれば、業者に支払う広告宣伝費等で集客につなげられる点も経営上のメリットです。

アパート経営はアパートを建てて終わりではなく、逆に建築をしてからが経営の本当の始まりです。

なぜなら、大事な投資コストを建築したアパートから回収しなければならないからです。

アパートへの入居がなければ、維持費と税金だけが取られてしまう物件が出来上がってしまうので、ローコストで手元資金を作り売上を作るところから始めていきましょう。

メリット③：入居者あたりの限界利益が向上する

利回りが上昇することはアパートの限界利益が増すことにもつながります。

限界利益とはアパート一戸あたりの利益を指し、空室率が上がっても1戸あたりの利益が高ければ維持費用と相殺することができます。

経営的にも利益率で押すことができるのがローコスト建築の強みです。

アパートの建築費用が安いデメリット

アパートの建築費用が安いと、どのようなデメリットが発生してしまうのでしょうか。

デメリット①：修繕費がかかる場合が多い

修繕費が余計にかかってしまう場合があります。

ローコスト建築では屋内外の設備のグレードを抑える必要もあるからです。利回りを重視した建築であればあるほど、修繕費は必ず積み立てておきたいところです。

積み立てる修繕費の目安ですが、1平米あたり200円が相場です。

ただ、低い費用での建築となるので、通常よりも高い費用を積み立てておいてもよいでしょう。

デメリット②：欠陥住宅になってしまうと訴訟につながる

利回りを追求しすぎた結果、欠陥住宅ができあがってしまうと訴訟につながります。

例えば、直近ではレオパレス21が建築したアパートで防音・防火性能に関する違法建築が取り沙汰されました。

こういった事態に陥ると、入居者全員の転居費用の負担や最悪の場合取り壊すしかないといった判断をすることになるので、余計にコストが掛かってしまいます。

デメリット③：外観を良くしないと入居につながらない

アパート設備面のグレードの低さは入居者に気付かれやすい側面もあります。

現代では設備の価格などはネットで簡単に調べられる時代だからです。

だからこそ、外観の良さや清潔感といった安心感を与えられるアパートの様子が必要になってきます。

低い費用でアパートを経営していくポイントって？

続いてはアパートをローコストで経営していくポイントについて解説していきます。

間取りを工夫する

低費用のアパートを建築して経営する場合には間取りを工夫する必要があります。

複雑な構造になればなるほど、建築費が掛かってしまい結局ローコストではなくなってしまうからです。建築の際にアパートの間取りをシンプルにして、最大戸数を揃えて、低家賃にすればそれだけでも需要が発生します。

例えば、単身者が多い地域では、アパートの建築様式が手狭でもいいと考える方も多い傾向にあり、家賃が安く質素でも入居してくれる可能性が高いです。

構造に気をつける

アパートの建築構造の材料は必ず木造を選ぶようにしてください。

木造であれば、コストをかなり抑えることができるからです。

例えば、同条件で木造とRCを比べると、およそ1.5倍以上の工事費の違いが出てきます。

金利にも気をつかう

不動産経営に関するローンに関する金利にも気をつけて下さい。

経営上、利回りを追求するのであれば、できる限り金利を引き下げた方がいいからです。低コストアパートは元々投資費用が少ないため、金利差によって売上が大きく上下する可能性が高いでしょう。

不動産経営が初めての方は金利が高くても仕方ありませんが、実績がついてきたら金利の安い銀行の投資ローンなどに借り換えを検討するのも大事な経営判断です。

ローコストアパートを建てられる業者の選び方

ローコストなアパートを建てるためには、業者の選定も大事なファクターになってきます。

業者が信頼おけるかどうかや、相見積もりをとって少しでも安くするといったテクニックが必要になります。

相見積もりは必ず取る

相見積もりは必ず作成するようにしてください。

業者の仕入れ先の違いや発注先の違いによって、大きく建築費が変わってくるのが通常だからです。

建築費の平均はでていますが、あくまでも平均ということを忘れてはいけません。業者による接待によって工事を決めるということはないようにしてくださいね。

業者の口コミを確認する

同じオーナー同士の中で業者の口コミを確認するのも大事です。

多くの業者は見栄えを良くするために、数字を操っている可能性があるからです。

例えば、業者が掲げるお客様満足度NO.1といった指標は、あくまでアンケートをとった施工主の実例を挙げただけかもしれません。

成功しているオーナーだけにアンケートを取れば簡単に操作できてしまうため、口コミ優先で考えておきましょう。

ただし、業者とオーナーが裏でつながっており、キックバックなどで集客している可能性もあるため、業者の口コミは相見積もりも必ず行って下さい。

地域の賃貸需給をきちんと把握する

需要と供給が把握できていないと最悪の場合、赤字経営を続けていかなければなりません。

例えば、大学の近くにアパートを建てる場合、大学の撤退がないかどうかなどをきちんと確認する必要があります。

もし仮に、入居需要があると見込んで建てたアパートに入居需要がなくなれば、取り壊し等を行って行かなければなりません。

急な需給関係の変化というのは意外と起こり得るので、必ずチェックしてくださいね。

ローコストアパート経営上の注意点

ローコストアパートを経営する上の注意点をお伝えしていきます。

注意点①：集客コストがかかる

ローコストアパートは集客コストがとにかく必要になります。

成約率が通常のアパートと比べると低くなってしまう可能性が高いからです。

この理由としては、設備のグレードの低さや間取りのシンプルさなどが挙げられます

ただし、賃貸需給で需要が高い割に、供給が少ない地域では集客費用はあまり気にしなくても大丈夫です。

注意点②：大家責任の修繕義務が多発する可能性がある

改正民法によって、入居者責任の損傷については入居者が修繕義務を負うようになりましたが、これは逆にオーナー責任が明確化されたとも言えます。

例えば、強風による建物の損傷などは入居者に落ち度がないため、オーナー責任となります。

ローコストに抑えた結果、災害などの被害が大きくなる可能性があります。

必ず保険には入り、定期的なチェックを欠かさないようにしてください。

まとめ

今回の記事では、ローコストアパートとは何かをお伝えしました。

低い費用でアパートを建築するのであれば、建材を必ず木造にして、間取りを工夫し、最大戸数を収容できるようにしてください。

家賃相場が強気の設定でもいけるなら、利回りがあがり一戸あたりの限界利益も上昇していきます。

この戦略で、収益性の高いアパート経営を行っていきましょう。