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「アパート経営の経費には何が含まれるの？」
「どこまで経費にできるのか、わからない」
「経費の計上をする際の注意点は？」

こんな疑問やお悩みありませんか？

アパート経営における経費の計上は節税のためには決して欠かせませんが、計算に手間取ってしまう大家さんがたくさんいます。

そこで、今回の記事では経費の知識に自信のない経営者の方々に向けて、アパート経営における経費を一から解説します。

この記事を読むと、経費の計上で失敗しないポイントも分かるので是非最後までご覧ください。

経費を知っておくと、どんな良いことがあるの？

アパート経営における具体的な経費の話に入る前に、経費を理解しておくメリットをまずは理解していきましょう。

そもそも経費とは

よく「経費でおとす」という言葉を聞くと思いますが、経営者にとっては事業で収益を上げていく上で必要な費用のことを「経費」といいます。

そのため、人件費や事務に使うノートやペンなどの購入費なども経費に含まれてきます。

そして、「経費でおとす」とは、お金の流れを帳簿上に記録する会計処理の中で「経費」として計上するのを意味しています。

経費でおとすメリットは？

なぜ経費でおとすのが経営者にとっては重要な事柄となるのでしょうか。

その具体的なメリットを紹介します。

納税額を少なく出来る！

経費を計上する一番のメリットは納税額を減らせる点だといえます。

経費に計上した分は収入から差し引き可能です。額面上の収入を引き下げられるので、収入に比例して増える所得税も引き下げられます。

経費が大きくなっている場合、経営上の支出もかなり増えるので、その上で所得税を多く取られてしまうと儲けがかなり減ってしまうようになります。

そこで、所得税を下げて課される課税額も下げるのが大切となってきます。

手元に残るキャッシュフローを増やせる可能性がある

また、納税額が引き下がるので手元により多くのお金を残せる可能性があります。

支出を経費にせず支出のままにしておくと、節税効果が得られずにキャッシュフローがより減ってしまう事態に陥るので避けましょう。パソコンを購入してホームページで集客を目指すといった経費で落とせる事業投資も、節税効果とキャッシュフロー増加の両方を狙える点でおすすめです。

キャッシュフローが増えるほど自由に使えるお金も増えるので、有事に備えて貯蓄に回したり、新しい投資に臨めるチャンスが増えます。

そのため、事業の安定や拡大のために何かと使えるお金が手元に必要となりやすい事業者にとっては、支出を経費化してキャッシュフローを増やしていくのが非常に大切となってきます。

経費で落とすデメリットは？

経費で落とすメリットが大きい一方、どのようなデメリットが経費の計上にはあるのでしょうか。

こちらもしっかりと確認してきましょう。

経費を計上する手間が掛かる

経費を計上するデメリット第一は計上の手間が掛かることです。

日頃から経費であると証明する領収書などの記録を残したり、経費として落とせるかどうか支出を仕分けたりと手間が掛かります。税理士に代行をお願いできますが依頼料が要求されます。

自身で一度に経費の計上を行おうとするとかなりの手間となり、ミスを生むのにも繋がるので、月ごとなどでこまめに経費を記録するとよいでしょう。

計上するものを間違えると追徴課税を課されることも

税理士などの専門家に頼らず自身で経費の計上を行った際に怖いのは、税務署から経費として判断されない支払いを誤って計上してしまう事態です。

不足分の税の支払いで済めば良いですが、罰則として税の不足分に追加で罰金（附帯税）が加算される危険もあります。

自分で経費の判断が難しい支払いがあれば、専門家への検討を行うようにしたほうが無難です。

経費＝無料という訳ではない

経費は支出でもあるので、増やすと収支が赤字になっていく危険がある点には注意しましょう。

経費でおとすのには節税効果としての恩恵が確かにあります。

しかし、経費が増えているのは経営上の支出も増えているのと同じ意味です。

いくら経費による節税効果があるといっても、事業の収益に影響の少ない設備や備品に対する経費が多いと、せっかくの節税効果も支出の大きさによって打ち消されてしまいます。

経費でおとすメリットを十分に生かすためには、必要な支出をしっかりと見極めていかなければいけません。

アパート経営で経費に計上出来るのは？

経費を計上する意義を理解したところで、次にアパート経営の経費に計上出来る基準と、その具体的な種類を紹介します。

必要経費になる基準は？

まず前提として、経費として認められるのは事業に関わる範囲に限られるという原則を押えておきましょう。

大事な商売道具である建物の修繕費用や、入居者募集を行うために掛けた宣伝費用といった経営に直接関わる支払いは経費として認められます。

そして、アパート経営とは関係の無い私用支出は経費として認められません。

経費に計上して良いかどうかの判断を行う際には、アパート経営に関わる必要費用だと誰がみても納得出来るかどうかを第一の判断基準にしましょう。

必ず支払った費用の証拠を残しておくこと

支出が税務局に経費だと認められるには、領収書や出金伝票などの証拠を用いて、その支出が経営に関わる支払いだという証拠を残しておかなければいけません。

確定申告の際に領収書の提出自体は税務署から求められませんが、白色申告で５年、青色申告で７年の保管義務が課されています。

そして、万が一税務署から税務調査を受けた際には、支出内容の事実を証明するために支出の証拠を全て確認されます。経費だと証明できず追尾徴税を受けてしまわないように必ずお金の出入りを表す公的な記録は残すようにしましょう。

普段から領収書などを支出の種類や月毎にまとめるようにしておくと、経費を計上する際の手間も軽減されます。

こまめな記録の収集と整理が計上の仕事を助けるのです。

賃料収入に対する経費率の相場は？

ところで、アパート経営の経費はどれくらいになるのが適正なのでしょうか？

経費の少なさが支出の少なさに繋がるという都合上、経費率は低ければ低いほど良いため、実は適正といえる相場はありません。

日常的には、固定資産税や都市計画税、建物の保険料などで賃料の10％、管理委託料で賃料の5％ほどが掛かるので、賃料収入の中でも約15％が最低限の経費率だと言われています。

確実に発生してくる必要経費を除いた支出は減らすように努めましょう。

ちなみに修繕やリフォームの頻度が増える築古物件ともなると、経費率は賃料の30％近くを占めるようになります。

アパート経営の経費として認められるもの

いよいよアパート経営として認められる具体的な種目を紹介します。

種目は非常に多岐に渡りますが、経費として認められる上で一番大切なのは「アパート経営で必要な支出」だと認められることです。

税金の一部

税金の中でもアパート経営に活用させる不動産に関わる税金は経費として認められます。

中でも代表的な税金といえば、固定資産税や都市計画税といった、不動産を所持しているために発生していく税金が挙げられます。

また、不動産所得税や土地の登録免許税なども支出として含めるのが可能です。

アパート経営において不動産は必要不可欠な存在のため、アパートなどに関わる税金は経費として認められるようになっています。

ちなみに、アパート経営に利用していると証明出来る場合には、自動車税などの一件アパートとは直接関係がないようにみえる税も、必要経費として認めてもらうのが可能です。

ただし、後で解説しますが税金の中でも経費として認められない税があるので計上の際に注意が必要となります。

保険料

大切なアパートへの保険も経費として認められています。

具体的には火災保険や地震保険などに支払う損害保険料がこの項目に当てはまります。損害保険を掛けるのはアパートの家賃収入を上げるのには直接繋がらないため、何事も起こらなければ経営者側の一方的な支出です。

しかし、火災保険以外の損害保険料を経費の中から削るのはあまり賢い選択肢とはいえません。

自然災害が世界的にみて多い日本において、不慮の事故によるリスクを極力抑えるためにも損害保険は必ず掛けるようにしましょう。

減価償却費用

アパートやその設備の減価償却費用も経費には含まれます。

アパートの減価償却期間は法定耐用年数によって決まり、木造で22年、鉄骨造で34年、鉄筋コンクリートで47年となっています。

また、設備は電気や給排水用の設備が代表的で、約15年が法定耐用年数となります。アパートと設備の価格を減価償却期間で割った額を、毎年の経費として計上できます。

管理修繕費用

アパートを維持していく管理費用や修繕費用は当然のごとく経費に含まれます。

管理を代行してもらう会社に支払う報酬、清掃や設備の点検に掛かる費用などが管理費用といえるでしょう。部屋の原状回復費用や壊れた設備の修理などは修繕費用となります。

修繕費用は注意が必要で、建物の価値を高める増築や使用可能な期間を延ばす補強工事などは資本的支出といって修繕費ではなく減価償却費としてみなされます。

減価償却費の区分になった場合、経費に計上を行う際に減価償却期間で分割しなければならないので注意が必要です。

広告宣伝費用

入居者を集めるために不特定多数の人に向けて入居者募集の宣伝広告を行う費用も経費になります。

具体的には新聞や地方雑誌への掲載、入居者募集に使うホームページの作成費用、チラシやパンフレットの制作費などが挙げられるでしょう。

ただし、注意が必要な点として、高額な費用が掛かった場合は減価償却資産としてみなされてしまい、減価償却費用としての必要経費になる可能性があります。

ホームページの製作費用やロゴのデザインなどは高額となりやすいので気を付けましょう。

専門家への報酬

アパート経営を行い始めると様々な専門家に経営上のお金の相談を行うのも多くなります。

その際、アパートの運営の相談をした専門家へ支払う代金も経費に含められます。税理士への会計業務の依頼費用や司法書士へ登記手続きをしてもらう代金などがこの項目に当てはまります。

また、アパート経営でトラブルが生じた際の弁護士へ支払う報酬も経費に含められます。

仲介手数料

不動産を新しく取得する場合、地主に直接買い付けに行くこともありますが、大抵の場合は不動産業者などの仲介業者を間に挟んで売買が行われる取引が多いでしょう。

この際、仲介業者に支払う報酬も経費に計上できます。

なお、仲介手数料は不動産を購入した年度に限った支出となるので、計算する頻度は少なめです。

ローンの利息部分

そして、資金が足りずにローンを借りた場合、借りたお金に対して生じる利息の部分も経費に計上を行えます。

ただし、借りたお金、つまり返済している借金の元本部分は経費に計上を行えません。

あくまでも、ローンの利息部分のみ計上出来る点に気を付けましょう。

通信費用

アパート運営を任せている会社などとの連絡に関わる通信費も計上可能です。

具体的には郵送代や電話代、インターネット通信費などがこの項目に含まれます。

ただし、機器に関しては私用と事業用で別々に用意して使うようにしておかないと税務署に認めてもらうのが困難です。

通信費用を認めてもらうのであれば、事業専用の通信機器を用意して用途を明確化しましょう。

接待交際費

広義の意味では広告宣伝費ともいわれますが、アパート経営関係者に対する交流に用いる接待交際費も項目に含まれます。

広告宣伝費は不特定多数の人に対して行う支出で、接待交際費は特定の個人、あるいは特定の複数人に対して行う支出です。混同してしまわないように気を付けてください。

経営に関わる仕事を頼む業者との会食費用などが代表的な支出となります。

パソコンなどの10万円未満の消耗品

アパートの紹介用ホームページを作るためにパソコンを購入したり、紹介ページに掲載する建物の外観や内観を撮るためにカメラの購入を行う事態もあるでしょう。

この際、10万以下であれば消耗品費として計上可能です。カメラやパソコンに加えて、プリンター購入費などもよくこの項目に挙げられる支出です。

管理や業務上でどうしても必要となった備品は忘れずに記録していきましょう。

10万以上の消耗品はどうするの？

また、消耗品費の値段が10万を超える品を購入した場合は消耗品費に含めません。

10万以上の消耗品は固定資産とみなされるため、減価償却費として計上しなければならないからです。

減価償却費として計算を行う場合の計上の額は、耐用年数によって分割した額になるため１年単位で見た場合の節税効果は小さくなりがちな点は覚えておきましょう。

ノートやペンなどの事務用品の購入費用

事業に使うカメラやパソコンが項目に含まれているとなれば、帳簿用のノートやメモに使うペンなどの筆記用具ももちろん経費でおとせます。

他の物品や設備に対しては支出の額が少ない傾向にあるため、節税効果が弱いと判断しがちですが、長期的にみると大きな額になるので忘れずに含めるようにしましょう。

車のガソリン代などの交通費

不動産会社へ車を出したり、税理士の先生に電車を使って来てもらう場合などに掛かるガソリン代や電車賃がこの項目に入ります。

ガソリン代の計上を行う際には走行距離などのメモを残しておくと、計算や仕事用である証明に役立つので、詳細な記録を取る習慣を日頃から付けておくと良いです。

ちなみに、アパート経営用の自動車ならば、駐車場の利用料金はもちろん、車検費用や自動車保険料、自動車税といった出費も経費に計上を行えます。

アパート経営に必要な書籍代

アパートの経営者ともなれば情報収集や勉強に努める頻度が格段に増えます。

その際、勉強に使う本や新聞代などがこの項目に当てはまります。

真剣に勉強を始めると勉強費用はかなりの額になるので忘れずに含めるようにしたいですね。

青色事業専従者へ支払う給与

また、家族でアパートの経営を行っている場合、青色申告を行って家族に支払う給与を青色事業専従者給与としておとすのが可能になります。

白色申告の場合は配偶者で86万、それ以外の親族で50万という限度額が設定されているので注意しましょう。

ただし、５棟以上の家屋、あるいは10室以上の部屋の貸し付け規模がないアパートの経営は、事業的規模と見なされずに青色事業専従者給与の制度を利用出来ないのは覚えておかなければいけません。

立ち退き料

アパートの家賃収入が減るためできれば避けたいですが、なんらかのトラブルで立ち退きが発生した場合に掛かったお金も計上可能です。

また、新しく不動産を購入する折りに、現在の住人に立ち退き料を支払う場合など、立ち退きの経緯によっては、立ち退き料ではなく物件取得費用とみなされる事態もあるので注意が必要です。

借地使用料

自己所有でない借地を利用して賃貸業を営む場合、その土地の賃料も必要経費に含められます。

また、事業に使うアパートが借家だったときに支払う賃料も支出に含められます。

経費に計上出来ないものは？

経費に出来るのは非常に多岐にわたりますが、一方で経費として認められないのにはどのような支出があるのでしょうか？

この項目では経費に計上出来ない出費を紹介します。

アパート”経営”に関係のないプライベートなもの

原則として、アパートの経営に直接関わりのない私用で利用するものの支払いは経費として認められません。

税務局によって事業用だと判断される、

つまり、アパート経営と直接関係があると公的に認められる出費以外を計上してはならないのです。

不動産と関わりのない税金

気を付けなければいけないのは税金です。不動産に関わる税金などは必要経費としておとせましたが、法人税や所得税といった税金は落とせません。

考え方としては、不動産関係の税金が特別に計上できることを認められている、と考えておくと混同しにくくなります。

ローンの元本部分

ローンの利子は落とせましたが、元本部分は計上が不可能です。

よく考えると分かりますが、減価償却費や仲介手数料として計上が可能な不動産の取得に掛かった費用の支払いはローンの元本によって行われています。

アパートを取得する際のお金を一度は経費に計上しているのに、その支払いに使用した元本も経費として認められてしまうと、支出は増えていないのに経費が実質二倍とカウントされてしまいます。

経費の二重計上を避けるために元本部分の計上は出来ないのです。

プライベートとアパート経営の両方で使うものは経費に計上出来るの？

いままで、経費として落とせるものと落とせないものの両方を解説してきました。

アパート経営用かそれ以外の私用かが計上の可否を分けてきましたが、中にはその分別が難しい出費もあるでしょう。

この項目では、判別の難しい経費の落とし方を紹介します。

家事按分を利用しよう

公私の区別が難しい代表例といえば車のガソリン代などがあります。

個人でアパート経営を行う場合、自家用車を事業用に転用する機会も多く、公私両用での利用がよくあります。

こういった場合には、事業と私用のそれぞれに対して使った割合で計算する家事按分といった手法を使うのが一般的です。

ただし使った分の明確な証拠が必要！

しかし、この計算を行う際、私用での出費を事業用の出費だと詐称する危険性を防ぐために、領収書などの事業に利用した際の明確な証拠が必要不可欠です。

アパート経営に用いた分だけの出費だと証明出来る記録や領収書を用意しましょう。

家事按分の計算方法とは

家事按分の具体的な計算方法ですが、実は必ずこの方法で計算しなければならないという決められた計算方法があるわけではありません。

ざっくりといってしまえば、事業用に使用している割合を税務署に納得してもらえる形で提出する事ができれば問題がないのです。

そのため、本記事では家事按分でよく利用される代表的な計算方法を中心にいくつか紹介していく形を取ります。

時間を利用した計算

まず代表的な計算方法として、業務に利用した時間を使った計算の方法があります。

アパートの一室を使って業務をした場合、通信費や光熱費などの出費が出てきますよね。

仮に１日の８時間程度を業務に費やした場合、８÷２４で約33.3％に当る１日の光熱費や通信費を経費として算出可能です。
時間による家事按分経費の割合は30~40％が目安だといわれています。

面積を利用した計算

また、面積を利用した計上もよく行われます。

面積40㎡の部屋を借りていて、20㎡を私用、もう半分の20㎡を作業スペースなどの事務所として利用している場合、家賃の半分を経費として計算可能です。

面積を利用した計算を行う場合、部屋の間取り図などがよく証拠として用いられるのは覚えておきましょう。

その他の計算方法

面積や時間以外にも利用の割合を示す根拠があれば家事按分は可能です。

車のガソリン代などは、移動に使った分の走行距離を記録しておけば、全体の内の使用比率を求められるので家事案分の計算に使えます。

公私両用であっても、事業用に利用している証拠があれば家事按分は可能なので、記録はこまめに保管しておくのが大切です。

確定申告の流れについて

節税に使う経費を計上できたら、いよいよ確定申告を行う時間です。

次は確定申告の方法と注意点を解説します。

確定申告の時期と方法

最初に覚えておくべきは確定申告の時期です。

個人で事業を行っている場合は2月16日から３月15日までの間になるのを押えておきましょう。

この際に昨年１月１日から１２月３１日までの収入と必要経費、各種控除を計上して申告します。申告時期直前になって一度に全て計上しようとすると、かなりの手間になるので毎月計上するのが大切です。

なお、会社員は20万以上の不動産所得を得ていた場合に申告する義務が生じます。

また、白色申告をしている個人事業主であれば38万、青色申告をしていれば103万を超えた年には確定申告をしなければいけません。

必要書類

確定申告に必要な書類は以下のようになります。

• 確定申告書
• マイナンバー
• 給与所得の源泉徴収票（サラリーマン）
• 青色申告決算書（青色申告者）
• 収支内訳書（白色申告者）
• 各種控除証明書
• 不動産の売買契約書
• 固定資産税通知書
• 損害保険証券
• 借入返済表
• 領収書

申告の方法や申告者の立場によって必要書類が変化するのと、それぞれの書類が取得出来る時期に差があるのには気を付けましょう。

確定申告の注意点

確定申告を初めて行おうとすると何かと不安を感じる人もいますよね。そこで確定申告の注意点も併せて紹介します。

初年度経費も忘れずに

まず初年度に発生する費用を忘れずに経費にしましょう。

建物の取得に掛かった費用は減価償却費用として分割で経費としていく形をとりますが、登記費用や印紙税、不動産取得税などは初年度経費としてまとめて計上する必要があります。

物件を取得した年に支出が限定される都合上、計上する機会は少ないですが、節税効果を期待するのであれば忘れずに行うべきです。

出金伝票を作っておくと便利

経費としてより認められやすくする手段として、出金伝票を作成するのもおすすめです。

出金伝票とはお金の支出の詳細を記録した書類で決められた形式はありません。

ただし、基本的な項目として

• 支払い日時
• 入金先
• 勘定科目と摘要（支払いの名目や内容）
• 金額

以上４つが最低限必要な項目とされています。
出金伝票は領収書やレシートが出ない場合の必要経費の証明にも利用出来るので、非常に便利な存在です。

領収書のでない支出がある度に作成するのは手間ですが、一つ一つの出費を合計していけば少なくない節税効果が期待出来るので作成に努めましょう。

他の収支と分けて申告すること

サラリーマンなど、アパート経営以外の収入や支出がある場合には、それぞれのお金の収支をしっかりと区別して管理しましょう。

アパート経営の支出を申告する場合、不透明なお金の流れが存在していると個人的な支出ではないかと疑われてしまい、経費として認められない危険性が高くなります。

経営用の口座を用意するなどして、収支が混ざらないようにしましょう。

経費で節税するアパート経営を効率化するポイントは？

最後の項目では、アパート経営を効率化していく上で大切な、節税効果を高めていく経費の計上のポイントを解説します。

節税が大きく出来るようになると、手元により多くのお金を残していけるようになるので、引き続きぜひ最後までご覧ください。

収入が増えたら法人化する

アパート経営に限った話ではありませんが、事業の収益に対しては、個人事業主であれば所得税が、法人であれば法人税が課税対象として扱われます。

収入が少ない時には法人税よりも所得税の方が負担が重たいですが、収入が900万を超えたあたりから、事業税や法人住民税などを含めても法人の税負担の方が軽くなってきます。

法人化も費用や手間が掛かりますが、収入が安定化しているのであれば節税の効果が大きく期待出来るので、法人化を検討しましょう。

青色申告をする

青色事業専従者への給与の項目でもふれましたが、青色申告をすると青色事業専従者へ支払う給与を全額経費にできます。

それに加えて、課税対象額に対して最大65万の特別控除を受けられたり、最長３年間まで赤字を繰り越しせるようになるのも節税効果として大きいです。

また、青色申告をしている場合、法人であれば最大９年間まで赤字を繰り越して節税に利用できます。

ただし、上記のメリットを十分に生かせるのは、５棟10室以上の事業的規模だと判断されるアパート経営に限られている点には注意しましょう。

損益通算で所得税や住民税の課税対象額を下げる

特に事業の初年度は家賃収入よりも経費が多くなり、赤字経営を招いてしまう可能性があります。

この際、本業の給与所得からその赤字分を引いて課税対象となる所得の引き下げが可能です。この手段は損益通算と呼ばれていて、所得税や住民税を節税する際に非常に役に立ちます。

出費を減らせるので、赤字経営を招いてしまった際には、必ず損益通算をしましょう。

まとめ

今回の記事ではアパート経営の経費の種類とおとす際のポイントを解説していきました。

入居者に入ってもらって家賃収入を増やすというのは運に左右される可能性も高いですが、経費によってキャッシュフローを増やしていくのは知識があれば必ず出来る行為です。

経費に関する知識は経営者の懐具合を助けてくれる強力な武器になるので必ず押えていきましょう。