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アパート経営は難しい？

アパート経営そのものは、しっかりとお金の管理ができれば難しくはありません。アパート購入資金を的確に工面できれば誰でも行うことができます。

ただし、「誰でもできる」ということは、才覚によって差が出ます。アパート経営で成功するには、先を読みながら情報収集を行う「解析力・勉強力」と、客付け不動産会社とも円滑な関係性を築く「人間関係力」が不可欠です。

計算がしっかりとできていなければ、アパート経営を始めてすぐにローン支払いやリフォーム・原状回復・修繕費の支出で首が回らなくなります。お客様の需要は日々変わりますので、はじめは上手く回っていたとしてもトレンドに乗り遅れれば空室に悩まされます。

近年は法改正が進み、従来よりも入居者優位になりつつあります。法改正についての勉強は欠かせません。

アパート経営を失敗するパターン

立地

購入の際に必ず悩むものが「立地」の問題です。現在の賃貸需要がどうか、その立地にはどの年齢層や世帯に需要があるのかを調べます。たとえば、大学の近くであれば大学生向けに1K～1DKのアパートの需要が見込めても、家族層向けの3DK～3LDKの需要は少なくなります。

また、その場所でのこの先の需要がどう変化していくのか予想を立てることが必要です。あなたの、「自宅から近いから」という安易な理由で投資購入してはいけません。

あなたが土地勘のない場所のアパートの購入をするのであれば、時間帯や曜日をずらし何回も足を運ぶことが有効です。インターネットや不動産会社から得た情報だけで判断するのは危険ですので、あなたの目でしっかりと見て判断しましょう。

利回り

物件の家賃収入を投資額で割って算出するのが「表面利回り」です。

5千万円投資した場合、1年間で500万円を回収できるのであれば、年間の利回りは10%であるということです。利回りのパーセンテージが高ければ高いほど、投資としては成功となります。

しかし、表面利回りでは税金やリフォーム・原状回復費、設備修理費を考慮することはできないため、表面利回りと同時に実質利回りの計算が必要になります。

5千万円投資して、1年間で500万円の家賃を回収し、年間100万円の経費がかかったとすれば、年間の実質利回りは8％となります。

老朽化

素人では予想しにくいのが「老朽化」による修繕・補修費です。リスク発生時のために資金を残しておかなければ、対応しきれずに新たな借金を背負う可能性があります。支払いが滞れば、せっかく購入したアパートを手放さざるを得ません。

また、老朽化に伴って空室率（稼働率）の変化、賃料の下落、売却時の価格低下のリスクは避けては通れません。建物が古くなるにつれ、家賃を下げなければ次の入居者が決まりにくくなります。家賃を下げれば収益が減りますので、修繕・補修費に回すことのできる資金が少なくなります。修繕・補修費に充てる資金がなくなれば空室が更に多くなり、悪循環が続いて破綻します。

土地を購入

立地の需要と同時に、実際の供給量はどうなっているか、どう変化していくのかについても調べる必要があります。あなたがアパート経営の目的で購入した中古物件のすぐ近くに、同等の値段の新築物件が建つかも知れません。
リスクを少しでも減らすために、ある程度ブランド価値が出そうな土地を購入するのも1つの方法です。

高い需要がある地域であれば、それに目を付けている業者はたくさんいるはずです。あなただけが得られる、あなただけの情報ではありません。すぐ行動に移さなければ、資金を潤沢に保有する資産家があっという間に購入してしまいます。

設計ミス

近年では、某大手建築・不動産会社の建築基準法違反も取り上げられました。ネットが普及した昨今では、そのような報道は一気に広まります。悪い風評は一度広がれば簡単に拭い去ることはできません。購入したアパートに設計ミスが発覚すれば空室が増えることは避けられないでしょう。

アパート経営に失敗した人の声

失敗した人の声1

土地があったので税金対策でアパート経営を始めました。もともと利益は期待していませんでしたが、15年経っても利益はありません。知識が無かったのでメーカーの言う通りに建てたのですが、メーカーの建築費や補修費は相場の2～5倍の費用がかかります。家賃が下がった時の返済率はメーカーには関係ありませんから。

解説：投資として自ら計算しなかった結果、収益が見込めなくなっています。今のところマイナスが出ていないだけ良いですが、木造・鉄骨造であれば約15～30年後には建て替え、または解体費の資金が必要になる可能性がありますので危ない状態と言えます。

失敗した人の声2

立地が良くても近隣にアパートが多くて空室だらけです。新築アパートはすぐ満室になっているようですが、古くなるとなかなか埋まらないですね。今のアパートとは別に、空室率が低くなるような付加価値のあるアパートを建てようと思ったのですが、アパート経営は割に合わないから止めたほうがいいと言われました。

解説：「新築を建てれば儲かる」という簡単な話ではありません。その上、現在に対しての打開策もないまま、他で補填しようと安易に考えているようです。他の情報に流されて自分で調べることも怠っています。今すぐ売却してアパート経営から身を引くべきです。

ノウハウのある不動産会社、管理会社を選ぼう

アパート経営は投資額も大きいので、失敗した場合の損害も当然大きいものになります。「需要のあるアパートを建築または購入」して、「安定的に客付けが行える管理会社」と「修繕・補修が行える業者」とも良好な関係を築くことでリスクを回避できる可能性が上がります。

まずは現地に行き、自分で見て判断しましょう。土地はもちろんですが、業者とも直接会って話した方が良いです。「上手くいきそう」かどうかの判断は、あなたの感性もポイントです。
ノウハウのある不動産会社・建築会社・管理会社・専門家に納得がいくまで質問して、プロに依頼することを勧めます。