アパート建築費はどれくらい？政府統計を元に調べた結果

アパートの建築費ってどれくらいかかるの？

アパートの建築費とはどれくらいかかるのでしょうか？ここでは政府統計をもとに、一般的な住居建築の構造である木造・鉄骨・RC造りごとにどれくらいの費用がかかるのかを解説します。

このページで参考にするのは、政府の統計データを掲載している以下のサイトを参考にしています。一般住宅が含まれる統計ですが、アパートの建築費用に応用できるといえるかもしれません。

政府統計の総合窓口

アパート建築費用は坪単価で比較

アパート建築の費用を比較するときには、坪単価を用いると比較しやすいです。一つの方法として参考にしておくのが良いのです。

簡単にいえば、アパート建築にかかった費用を1坪あたりに換算したものを指します。ですから、費用を坪数で割ることで計算できるので、計算は非常に簡単だといえます。

この費用と坪数としてどの数値を当てはめるのかによっては、結果が異なってくるという点に注意しておかなければなりません。

坪数の基準

坪数についてですが、延べ床面積を用いる事もあれば施工面積を用いる事もあります。延べ床面積には含まれないものでも施工面積に含まれることも多いですから、結果として数値は異なってくると言う点に注意しておかなければなりません。

建築費についても建物のみを指す場合もあれば、その周辺部分を含む場合もありますから、やはり違いがあるということに注意しておかなければならないでしょう。

坪単価は絶対ではない

アパート建築の際に、坪単価が安い業者を見つければ全体として安く建築できると考えられがちですが、坪単価の計算に何を用いているのかが問題です。

アパート建築のときには、坪単価はあまり信頼性の高いものではないという点には注意しておかなければなりません。数値そのものは参考にはできますが、それが絶対的なものではないと理解しておくのがよいです。

アパート建築にかかる総額を比較する

できることなら、アパート建築にかかる総額を比較するのが良いと考えられます。そのためには、まずどのような建物を建てるべきなのかを考えるべきだと考えられます。

建物のイメージが分からないと、メーカーとしても見積もりを出すことはできないからです。ですから、メーカーを比較する前に、どのようなアパートを建築するのかをはっきりさせることのほうが大事なことだと考えられるのです。

そして、大体のアパートの仕様を決定したら、業者に簡易的な見積りをお願いしましょう。見積りは複数の業者にお願いして、相見積もりを取るのがおすすめです。

木造アパートの建築費

居住専用住宅	建築物の数	床面積の合計	工事費予定額	1棟あたりの平均額
単位	棟	㎡	万円	万円
合計	417,376	50,698,997	849,428,946	2035.16

引用：建築着工統計調査　国土交通省　総合政策局情報政策課建設経済統計調査室　2017年調査（2018年1月31日公開）

上記のデータを見ると、木造住宅は平均して約2000万円くらいの費用がかかっています。ここには土地の費用は入っておらず、建築物のみの価格です。また坪単価としては約40～60万円と、木造は最も坪単価が低い構造です。

2階～3階建ての低層アパートで用いられることが多いですが、平屋なども増えています。部屋の配置や間取りの自由度も高いため、建築コストを抑えることで狭小地や変形地を有効に活用することができます。

このデータより、1㎡あたりの費用もわかります。50坪の住宅を建築した場合には、約2770万円程度がかかる計算となります。

鉄骨アパートの建築費

居住専用住宅	建築物の数	床面積の合計	工事費予定額	1棟あたりの平均額
単位	棟	㎡	万円	万円
合計	68,779	11,530,299	263,180,781	3826.47

引用：建築着工統計調査　国土交通省　総合政策局情報政策課建設経済統計調査室　2017年調査（2018年1月31日公開）

鉄骨住宅は木造よりも柱を減らすことができるので、その分、大空間や大開口を作ることができます。ただし、十分な広さの土地がないとそのメリットを活かすことができません。比較的大きな住宅に鉄骨住宅が作られているといえます。またアパートに用いられやすい工法でもあります。

上のデータを見ると、鉄骨住宅では1棟あたりの金額としては3830万円程度となっています。木造と比べるとさらに費用がかかることがわかります。

鉄骨造りの坪単価としては、75.45万円といった計算になります。木造と同じように、50坪の鉄骨住宅を建築したとすると、3772万円がかかることになります。

さらに、鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があります。軽量鉄骨造は2～4階建てに使用されることが多い構造です。工場で作られた資材を現場で組み立てるため、工期が短いのも特徴です。ここで説明した費用は軽量鉄骨での費用と考えてください。

素材やこだわりによって金額は左右しますが、全体的に50坪の2階建てを建築すると3500～5000万円、3階建て以上で6000万円～くらいかかると考えておけばよいでしょう。

RC造りのアパートの建築費

居住専用住宅	建築物の数	床面積の合計	工事費予定額	1棟あたりの平均額
単位	棟	㎡	万円	万円
合計	10,517	13,833,316	335,945,207	31,943

引用：建築着工統計調査　国土交通省　総合政策局情報政策課建設経済統計調査室　2017年調査（2018年1月31日公開）

鉄筋コンクリート造りの住宅はRC造りとも呼ばれます。頑丈であり、耐震性や耐久性が高い構造です。

柱梁が太く大きくなるため、広い空間が必要ですが大きな空間を作ることができ、デザイン性も追求できるのが特徴です。広い空間に建築するために、建物の費用としては大きくなります。アパートで利用することは少ないかもしれません。

このデータだと、1棟あたりの平均費用としては、3億円以上となっています。坪単価としては、80.28万円となっております。このことからも、大きな建物が建てられていることがわかります。

ですので、50坪の建物であれば4014万円で建てられることになりますが、RC造りの場合、大きくなればなるほど坪単価を抑えることができるので、もっと高くなると思われます。

実際には坪単価100万円を超える方が多いようです。耐久性が高いため修繕費がかかりにくく、多くは中高層マンションで使用されます。2～3階建ての低層マンションに利用されることもあります。

50坪の2階建てで4500～6000万円、5階建てで2億2000万円～3億円1000万円ほどはかかると考えておいたほうがよいでしょう。

総建築費の注意点

坪単価はあくまでも建物本体を建築するのにかかる費用を、延べ床面積で割ったものです。必要な費用をすべて含めて計算している訳ではありません。

屋外設備などにかかる、別途工事費や税金は一般的には含みませんので、提示された坪単価だけで「安い」かどうかを判断してはいけません。また、坪単価は延べ床面積が小さくなるほど割高になります。必ず業者に確認しましょう。

アパートの建築費の内訳は？

本体工事費

建物本体にかかる工事費用です。土台・基礎・屋根・壁はもちろんですが、一般的にはキッチン・トイレ・水道・給湯器などの必要最低限の設備も含みます。本体工事費は建物の構造や、間取り・面積によって大きく変わります。

安さを売りに宣伝している業者の場合、必要最低限の設備もオプションとして表示している場合がありますので注意してください。

付帯工事費

本体工事に付随して、給水・排水・電気・ガスを供給するために必要な工事にかかる費用を付帯工事費といいます。よって、引き込み距離が長くなるほどコストが高くなります。

都市ガスとプロパンガスでも費用が大きく変わります。都市ガスの場合は、地下に埋められたガス管から引き込みを行う必要があるため、必然的に引き込みの距離が長くなります。コストは高くかかりますが、都市ガスの方がガス使用料は安いため、建築後の客付けには有利に働きます。

プロパンガスは設置費が安く、給湯器も無料で設置してくれることもありますが、ガス使用料は高いために建築後の客付けは不利に働きます。

別途工事費

本体工事と付帯工事のそれ以外の施工が別途工事費に含まれます。主な部分は駐車場と外構工事です。

今ある建物を解体して賃貸物件を建築する場合、解体費は別途工事費に含まれます。

自己資金はどれくらい必要？

自己資金は多ければ多いほど有利です。10億円を所有していて5000万円の賃貸物件を建てるのであれば、現金で購入した方が利息を払う必要がありません。運転資金も十分にあるといえます。しかし、そのような方は少ないでしょう。

500万円の自己資金で5000万円の賃貸物件を建てるのであれば、4500万円を借りるしかありません。5000万円の自己資金で5000万円の賃貸物件を建てる場合はどうでしょうか。その場合は可能な限り借り入れを行うべきといえます。

フルローンで建てた場合、自分のお金を一切使わずに借りたお金で家賃収入を得て、そこから返済を行えば良いので「かなりオイシイ」話です。自己資金を入れれば、その分の返済金額が減ります。

アパートローンの審査を通すためには、建築費の少なくとも0.5〜１割の自己資金が必要とされるようです。借入時の年収は、少なくとも500万円前後あることが望ましいです。

自己資金は多めに

自己資金があっても借り入れをすべきです。家賃が最も高い時期は新築時です。そこからは、古くなるにつれて家賃を下げなければ客付けができないからです。老朽化すれば設備の不具合も出てきます。周辺環境も変化しますので、近くにあった大型商業施設がなくなり立地的なメリットが薄れてしまうこともあります。

利益計算に多少の誤差が出ても賃貸経営が維持できるように、自己資金は残しておく必要があるのです。

回収はどれくらいでできる？

回収には「利回り」の計算をよく使用します。かかった費用に対して、一定期間でどのくらいの回収できるかを数字で表します。5,000万円かけて建てたアパートが、1年間で500万円の収益を生むのであれば、500万円÷5,000万円＝年間利回り10%となります。収益が高いほど、利回りも高くなるということです。

この例でいうと10年で回収ができることになりますが、実際はそうはいきません。想定利回り・表面利回り・実質利回りの違いについても理解する必要がありますが、以下の3つだけは注意しましょう。

• 新築時の家賃を想定しない
• 満室ではなく1/2～2/3の入居率でも賃貸経営が維持できる返済額
• 修繕箇所が発生しても耐久できる自己資金

アパート建築会社はしっかりと比較しよう

アパート建築業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、アパート建築会社はしっかりと比較検討しましょう。また、建築業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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