アパート建替えの費用はどれ位かかる？計算方法を紹介

古くなったアパートは賃料も安くなり、空室も増えます。資金繰りの問題もありますが、できるだけ早期に建替えをして再スタートするのがよいです。

建替えの場合は土地はすでにありますから、建物の費用だけを考えればいいので新規に建てるより計画を立てやすくなります。

従来の入居者の動向から、どのような層を狙って建てればいいかという企画や賃料の算定もしやすいです。

アパートの建替えの費用の計算方法

坪単価の設定

アパート建替え坪単価の算定は、多くの場合設定する賃料から逆算することが多くなります。賃料の設定をしたうえで坪当たりの賃料を求め、そこから逆算して回収できる範囲のアパート建替え坪単価の算定をするわけです。こうすることで、新築するアパートの建設代金が決定できます。

もっとも、回収すべきアパート建替え坪単価を、坪当たりの賃料と、どのように関連付けるかは難しいものがあります。坪当たりの経費というものは、固定資産税や修繕費のようにある程度見込みができるものが多いのですが、問題はどれだけ収益を設定するかということです。

年利10%程度と設定すれば家主は喜びますが、賃料が上がりますから入居者が少なくなり、空室が出る危険性があります。どんなに予定賃率が多くても、入居者がいなければ不動産投資は失敗ですから、需要がある範囲内での賃料設定が必要になるのです。

賃料の設定

そのため、現実のアパート建替え坪単価の決定は、賃料の設定から始まります。従来の入居者や現地の状況から推測した需要者と近隣の同種のアパートの賃料から、新しいアパートの賃料を決定します。

その坪当たりの賃料から、固定資産税等の経費や家主の取り分を引いた残りから逆算した金額がアパート建替え坪単価の計算基礎になるわけです。

もっとも、このアパート建替え坪単価は、規模が大きくなれば当然低下傾向にあるため、従来2階建てであったものをもっと高層階にすれば下がります。とはいえ、需要が見込めなければ高層化することもできないというジレンマもあります。

このような紆余曲折の末にアパート建替え坪単価は決定されるのです。

アパート建築業者は比較しよう

アパート建築業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、アパート建築会社はしっかりと比較検討しましょう。また、建築業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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