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土地活用について誰かに相談しようと思っても「マンション経営したいんだけど、どうしたらいいかわからない」「いったい、どこに相談すればいいの？」と悩まれている方は少なくありません。土地活用といっても、土地の形状によっても活用方法は様々。得られる収益も変わりますし、資金の問題も変わります。

土地活用は不動産経営の一角を占めており経営判断が伴うので、誰に相談するかが非常に重要となります。ただし、土地活用の目的によってその相談するベストな相手は違います。節税対策なのか、準不労所得を手に入れたいからなのか、どう土地活用するのか、その目的の決め方も分からないものです。

そこで、今回の記事では、土地活用を相談するには誰に相談したらいいのかについて、目的の決め方から合わせて解説していきます。この記事を読むと、土地活用相談についての注意事項も分かるので、ぜひ最後までご覧ください。

土地活用の相談をする前にコレだけは準備しておこう！

実際に土地活用の相談をする前に、準備しておくことがあります。準備しておくかしないかで、土地活用のスタートを早めることができますし、相談料を削減することもできます。

相談が長くなればそれだけ土地活用で得られる収益も少なくなりますし、専門家に相談するのに、例えば税のプロフェッショナルである税理士への相談は、1時間あたり1万円程度の料金が発生してしまいます。
土地活用で損をしないためにも、これからお話することは必ずおさえておきましょう。

この項目では、土地活用の相談を効率的に進めるための３つの準備を解説していきます。

土地活用の相談準備①　あなたの土地について詳しく知ること

土地活用の相談をする大前提として、あなたの土地について詳しく知っておかなければなりません。すべての土地は、整形地と不整形地に分けられます。正方形や長方形のような四角い土地ばかりではなく、旗竿地・三角地・狭小地など、建物を建てるのに困難な土地も存在します。こういった事情を深く調べられていないと、せっかく土地活用の相談に行っても調査してから改めて、という二度手間になってしまいます。

最低限あなたの土地に関する知識は誰よりも深く知っておくようにしてください。また、土地の形状によっては、あなたが望む収益物件が建てられない可能性もあるので、その点にも注意が必要です。

土地活用の相談準備②　目的と達成すべき数字を明確にする

次に重要なのが、あなたが土地活用をする目的です。節税対策なのか、マンション経営などで収益を得るためなのか、など土地活用の目的を明確にしましょう。

収益を目的とするのであれば、一生困らない不労所得を得るためなのか。生活の足し程度でもプラス収益を得たいのか。その目標額を具体的な数値に落とし込みましょう。これによって取るべき行動やリスク、収益が変わってくるからです。

例えば、土地活用としてアパートやマンション経営を考えるのであれば、どれくらいの利益を生みたいかによって、建物の種類や家賃の設定や利回りなど、具体的に考えることができます。それによっても、相談する相手が変わってきますから、ある程度の土地活用による収益を想定しておきましょう。ある程度、概算の達成すべき数字を出したら、数字を詰める作業は専門家に依頼する方が得策でしょう。

土地活用の相談準備③　セカンドオピニオンを探しておく

土地活用となると多額の資金が必要になる場合が多いです。土地活用にて多額の資金を運用することになるのであれば、多少の相談料を払ってでも数人からアドバイスを受けることは、投資判断や経営判断を仰ぐ上で非常に大切です。

専門家といってもそれぞれの観点や意見があるので、土地活用に関して正しい判断を下していくにも多面的に情報を収集すると良いと思います。税理士やFPといったプロに判断を仰ぎ、方向性が間違っていないか、計算に狂いがないかなど様々な観点からのアドバイスを受けることをおすすめします。

土地活用の最初の相談はどこにするべき？

土地活用の相談準備が終わったら、いよいよ専門家や不動産会社、ハウスメーカーへ相談しに行きましょう。
方向性は３通りあります。

１つ目は、事前準備の段階で土地活用の目的や方向性の答えが出なかった場合。
２つ目は、土地活用の目的や目標数値は決まったが、具体的にどうやって収益を増やしていくかわからない場合。
３つ目は、どうやって土地活用するか決まっている場合。

では、早速見ていきましょう。

土地活用の目的が明確に決まっていない場合

ふんわりした目的が決まっていても、実際にどう動けばいいか分からない場合には、数字に強い専門家に相談しましょう。
ここで特徴を紹介する専門家は以下の3つです。
● 税理士
● FP
● 銀行などの金融機関

これら3つの専門家に相談すると、あなたが望んだ土地活用の最適なプランを提案してくれる可能性が高いです。それもそのはずで、これらの専門家は常日頃からマネープランについての相談を受けることを生業としているからです。

税理士

税理士は税に関するプロフェッショナルであり、税金周りに関する知識は群を抜いています。

土地活用において税金は切っても切り離せないものであり、土地活用の相談先を探す方の中には、固定資産税や都市計画税の節税目的で資産性のある物件を立てようとする方もいらっしゃるでしょう。こういった悩みや、具体的な解決策を提示してくれるのが税理士であり、土地活用における税金面でのマネープラン作成も担ってくれます。

また、税理士としての業務上、多数の企業とつながっているため、関係を築くことができれば最適な専門家の紹介を受けることができる可能性も高いです。

FP

FPはファイナンシャルプランナーの略で主に金融機関などに勤め、個人のお金の流れに関しての知見に優れています。FPに相談する場合は、一緒に土地活用の目的を明確化することが目標と定めておきましょう。

土地活用の目的が定まっていない場合には、FPに相談を持ちかけ、どのようにマネープランを作っていけばいいのかを聞くといいですよ。

ちなみに、相談料は1時間あたり5,000円程度から1万円程度となっており、税理士への相談よりも安いのが特徴です。

金融機関

地元の金融機関への相談もおすすめできる相談先としてあげられます。

金融機関というと、信用金庫や地元の第一銀行がイメージできますよね。こういった金融機関の特徴としては、あなたの土地活用の事業計画書を提出して融資を行ってくれるところにあります。

先ほど紹介したFPの資格を持つ行員も存在しており、融資を受ける前提で相談を行うことも可能です。初めての土地活用であると、信用の関係から銀行からの融資は中々引っ張り出せないものですが、運良く融資が降りればノンバンクよりも低金利でキャッシュを手に入れることができますよ。

知り合いの不動産投資家

土地活用において経験豊富な友人や知り合いがいれば、そちらにも相談を持ちかけるとよいでしょう。実際に土地活用のマンション投資などで実績を出されている不動産投資家であれば、各分野の豊富な経験を持ち合わせ、クリティカルな意見を期待できます。

また、土地活用の各種専門家とのつながりも豊富に持っている場合が多く、豊富な人脈を紹介してくれる可能性もありますよ。

土地活用の目的や目標数値は決まっているが、具体的にどうやって収益を増やすかわからない場合

土地活用における目的は決まっていても、具体的な方法として、どう土地活用すべきかわからない場合があります。前述した不動産投資家を除く各種専門家は、各分野のエキスパートでありますが、実際の建物になると不動産業者に相談をした方がいいです。

そこで、この項目では代表的な不動産業者の特徴をおさえていきます。

地場の不動産会社

地場の不動産会社では、土地活用の中でも土地自体の運用に関して豊富な知識を持っている可能性が高いです。土地の形状や場所によっても、どんな方法が儲かりやすいのかなどの情報を手に入れやすいでしょう。

また、土地活用について関係性を作っておくことによって、今後事業を発展させる際に優良な土地に関する情報をいち早く貰える可能性もあります。

専門業者

太陽光発電やコインパーキング、その他特殊な土地活用になってくる場合には、各種専門業者に相談を行うことをおすすめします。

この理由としては、各種機材の導入などをいち早く行うことができたり、実際の利回りについても豊富な情報を持っているからです。違う業者や会社を通してしまうと、マージンが抜かれたりすることで割高になってしまうこともあるので、その土地活用を一手に引き受けている業界トップに相談を持ちかけると良いでしょう。

大手ゼネコン

ゼネコンは様々な用途に応じた不動産建築を取りまとめる会社を指します。清水建設や鹿島建設などが有名ですよね。

あなたが持つ土地が大規模でマンションなどの収益物件を建てるなど大型の発注になる場合には、こういった大手のゼネコンに頼ることが必要になってきます。
マンション建設など土地活用における各種工事の取りまとめを行ってくれるため、煩雑な作業も代わりに引き受けてもらえます。

工務店

土地活用の中でも比較的小規模なマンションやアパートなどの収益物件や、自由度が高い施工を行いたい場合には地元の工務店に相談を持ちかけると良いでしょう。

その他の会社や業者と違い規模が小さい故に、かなりの自由度が効く会社が多い傾向にあります。

ただ、一点注意が必要なのは施工に関する品質が職人の腕に左右されてしまう点です。当たり外れがあることに留意してください。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは土地活用の中でも戸建てを建てる場合に利用するといいですよ。

家族構成など様々なライフスタイルに合わせて、様々な形態の住宅が容易されている傾向にあります。

工務店と比べ自由度は下がりますが、画一された生産ラインで住宅が供給されるため品質にブレがないこともメリットの一つです。

どうやって土地活用するか決まっている場合

どうやって土地活用するか決まっている場合に、どういった業者や会社に相談すれば良いのかについて解説していきます。

アパート・マンション経営の場合

土地活用としてマンション経営などを行いたい場合には、あなたが建設したい収益物件の規模によって相談先を変えた方がいいでしょう。

具体的に言うと、以下の通りです。
● 大規模なマンション建設⇒ゼネコン
● 小中規模のマンションやアパートを自由に建設したい⇒工務店
● 小中規模で画一的なアパートを建設したい⇒ハウスメーカー

土地活用の規模によってできること、できないことが業者によって異なってくるため注意してくださいね。なお、中古マンションの買い付けなどは不動産会社を頼った方がいいでしょう。

駐車場経営の場合

駐車場経営での土地活用になってきた場合には、はじめに相談するのは不動産会社です。
不動産会社の場合、系列に様々な業者を抱えている場合が多く、すぐに話がつながる可能性もありますよ。

また、各種専門業者に直接依頼するのもいいでしょう。直接依頼することで、不動産会社に中間マージンを抜かれることなく利益となって返ってくる場合が多いですよ。
駐車場以外の特殊な土地活用については、以下のようなモノがあります。

● 太陽光発電
● トランクルーム・貸し倉庫
● コインランドリー

上記のような土地活用は通常の土地活用とは違いますので、経営判断には業者任せにせず、必ず相談を挟むようにしてくださいね。

介護施設の場合

介護施設やサービス付き高齢者向け住宅などの大型の収益物件の建設には、大手ゼネコンへの相談がおすすめです。
繰り返しになりますが、大手ゼネコンは工事の取りまとめを行ってくれるところのため、大規模な建築になってくる場合には、依頼するべき業者となってきます。

介護施設などだけでなく、テナント施設や医療施設といったところでも、相談を依頼することができますよ。

売却する場合

土地活用の中で、現金を得たい場合には収益物件を建築するだけでなく売却も一つの手です。土地の売却に関しての相談は、不動産会社一択となってくるため信頼できるところがあればそこに依頼して下さい。

ココだけは気をつけるべき！土地活用で相談する際の注意点

さて最後の項目では、土地活用の相談する際の注意点についてまとめておきます。
相談に関して効率的に話し合いが進められ、時間をかけずに土地活用がスムーズにスタートできます。この注意事項をしっかりおさえておきましょう。

相談の流れをおさえておこう

まず第一に、電話等でどのような書類などがあると話が始めやすいのかを事前に確認することが大切です。この作業を怠ってしまうと、相談が長くなり双方のストレスになってしまいます。

電話口では、今あなたがどういう状況でどういった相談を行いたいのかを明確に伝えることも大切です。それによって、必要書類が変わってきますので、必ず伝えるようにしましょう。

必要書類は一括で渡せるようにしておく

相談する前に伝えられた必要書類に関しては、一括で渡せるように準備しておくことが大切です。後で郵送するとなっても、郵送では速達で1日から2日程度かかってしまい、結局営業日に間に合わなかったということにもなれば、さらに遅れることになります。

こういった事態を避けるためにも、書類を事前に準備しておいてくださいね。
もし仮に、どうしても準備できない書類があるのであれば、優先順位を聞いて郵送で対応可能かどうかも確認しておきたいところです。

できればセカンドオピニオンを見つけておく

土地活用に関して相談する先は、複数あると安心です。繰り返しお伝えしていることですが、専門家はその分野のスペシャリストであっても、分野以外のことまで詳しい人はあまりいません。そのため、土地活用のリスクヘッジのためにも、相談する相手は多いほうが良いです。

施工段階では複数社から見積もりをとるようにする

施工段階に入ったら信頼できる会社に一括して任せることも重要ですが、より安全に土地活用を行いたいのであれば、複数社から見積もりをとるようにしてください。
こうすることで数字の違いがはっきりして、どういった理由で差異が生まれているのかを聞きやすくなりますよ。

【まとめ】相談は専門家に。正しい判断をするために正しい情報を。

土地活用となると、不動産経営の一角でありあなたがオーナーとなって経営判断を行っていく必要があります。

その際に相談できる専門家は多いほうが、リスク分散につながることは簡単に想像がつくでしょう。

正しい判断を取るにも、正しい情報を取得していく必要があります。専門分野は専門家から情報を取るようにしましょう。各専門家の特徴を抑えつつ、注意事項に留意して相談しましょう。