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最近、相続などで急に空き家を所有する予定はありませんか？もしかすると、空き家が既に物置代わりになっているご家庭もあるかもしれませんね。

昨今の日本では急激に空き家が増えています。
空き家は年間のコストを計算すると、非常に高額な出費を垂れ流していることが分かります。空き家をそのまま放置していると、知らず知らずのうちに損をしているかもしれません。

そこで、今回の記事では、空き家に関するコスト面や放置した場合のリスクを解説しながら、有効な活用方法を解説していきます。
この記事を読むだけで、あなたが所有する、または所有予定の空き家の年間コストをペイできる理想的な活用方法が発見できるので、ぜひ最後までご覧ください。

空き家を持て余していませんか？

相続で家族の物件を所有したり、転勤によって新築一戸建てを泣く泣く空き家にしてしまったりなど、あなたが空き家を持て余してしまう原因はたくさんあります。

総務省の調べによると空き家の個数はどんどん増加しており、平成30年住宅・土地統計調査によると、全住宅に占める空き家の割合は13.6％になっており過去最高を達成しています。
統計資料から読み取れるように、空き家を持て余している方は珍しくなくなり、一人で複数の空き家を持つ方もいらっしゃるでしょう。さらに、平成26年に行われた空き家実態調査によると、約4割の方が空き家を積極的に稼働させずに放置しています。

実は、空き家はそのまま放置するだけで多大な費用がかかることはご存じでしょうか。この項目では、そんな空き家に関する費用周りとよくある使用方法について解説していきます。

空き家の維持にかかる費用

まず確認するべき事項としては、空き家の維持にかかる費用の概算です。

費用については地域や都市によって全く異なってくるので、前提として平均値を記載していきます。税金周りを気にする方は多いですが、意外とその他の固定費も掛かってくることに要注意ですよ。

■固定資産税・都市計画税

大きな出費として計上されやすいのが、固定資産税と都市計画税です。空き家を持つ方はよく聞く言葉ですが、実際にはどれくらいの費用がかかるかわかりませんよね。

そこで、概要をざっくりと試算してみました。

前提条件としては、以下の通りです。
• 家屋の固定資産税評価額を500万円とする
• 土地の固定資産税評価額を1,000万円とする
• 土地の大きさは200㎡とする
• 都市計画税率は0.3％とする
ちなみに、ここで出てくる固定資産税評価額の調べ方は、市役所で確認するか課税明細書にて確認できます。

まずは固定資産税を確認していきましょう。
500万円×1.4％＋1,000万円×6分の1（軽減税率）×1.4％≒約9万3,000円
次に都市計画税を計算してみましょう。
500万円×0.3％＋1,000万円×3分の1×0.3％＝2.5万円
以上のように算出されました。
総計約11万8,000円があなたの大事な所得から引かれてしまいます。

年間での数値のため、一般的なアパートを借りるよりは随分と低い数字ですが、何も利用しないままであれば非常に勿体ない出費であることがわかりますね。

■火災保険料

また、空き家に万が一に備えて火災保険をかけている方もいらっしゃいます。

空き家は住居用の火災保険ではなく、一般物件用の火災保険に加入することになるため、割高になります。相場感としては、大体年間で1万円後半から3万円程度までの幅があります。1年に直すと小さい出費に思われますが、2年3年と続いていくとバカにならない出費になることが分かりますね。

■その他固定費

大きな出費は税金と保険料ですが、毎月少額ずつ出ていく出費として水道高熱費があげられます。いざというときのために電気・ガス・水道を開通しておくだけで基本料金が毎月掛かってしまいますよね。

平均的な使用量を概算（東京都23区内を想定）で出してみると以下の基本使用料となります。

年に直すと約3万6,000円の出費となってしまいます。

基本使用料のみだとかなり割高になります。

■空き家巡回サービスを利用すると…

最後に、定期的に空き家を巡回してもらえるサービスを利用するとどのようになるでしょうか。

空き家巡回サービスの相場は、外部巡回か内部まで巡回してもらうかで変わってきます。しっかりと空き家の管理をお願いする場合には、月々1万円からが相場となっています。これを年に直すと約12万円必要になります。

■結局、総額はいくらになるの？

ここまで個別の金額を解説してきましたが、実際にはどれほどの金額が年間にかかってくるのでしょうか。ここでは、空き家に関する設備や、サービスをフルに使った場合を想定します。

総額は、約61万円（火災保険は年額2万円で算出）という結果になりました。

これだけの費用が最大でかかるとなると、一人暮らしの部屋（ワンルーム）を維持しているのと変わりませんね。

あなたはこんな空き家の使い方をしていませんか？

空き家を『何もせずに』維持し続けることで出ていく出費の概算を計算しました。もしかすると、あなたの空き家はこれだけの費用をかけながら物置といったような使い方をされていませんか？

物置や急な泊まりのための施設として運用していると、空き家は全くといっていいほど資産になりません。管理費用面も考えて、最低限維持費を賄うことができる活用方法を考えていくことをおすすめします。
活用事例については後ほど詳しく解説していきますね。

【ケーススタディ】どんなときに空き家が発生しやすいのか

さて、空き家が発生しやすいケースとはどんなときが想定されるのでしょうか。ここでは、ケーススタディとして3つのケースをご紹介します。まだ空き家を持っていないという方でも、緊急時に備えて目を通しておきましょう。

■親族からの遺産として相続を受けたとき

空き家の取得事例としてもっとも多いのが、親族からの相続を受けたときです。

突然の訃報などで、いきなり空き家が手に入ることもあれば、生前贈与などのパターンも考えられます。訃報は避けられないことですが、せっかく取得した空き家を物置とせず一度腰を据えて不動産の活用方法を考えたいところです。

■転勤を命じられたとき

転勤を命じられ家族ともども引っ越さなければならなくなった場合にも空き家が発生します。基本的に会社負担の引っ越しになるため、費用はかかりませんが以前の項目で解説したように、維持費が相当かさみます。
住宅ローンとの兼ね合いも見ながら売却したり賃貸に出すなどの方法が考えられます。

■老人ホームへの転居

昨今多い事例としては、親が老人ホームに転居した場合です。老人ホームへの転居と同時に、空き家が発生してしまうパターンですね。

親のいる間は活用など考えずに残しておきたいと考えられる方も多いですが、親に責任能力がなくなれば所有権の移転も困難になってきます。築年数が古い住宅は、早め早めの行動が吉とでるので、親も交えた話し合いを設けることをおすすめします。

地域によって政府は空き家の活用を促進している!?

ちなみに昨今日本では空き家が非常に多くなっていることからも、政府としても空き家対策として税制面や法律面で施策しています。自治体が空き家活用に対して補助金・助成金を交付するようになりました。

多くの自治体では、撤去費用への補助金・助成金が交付されますが、一部では不動産活用への交付が認められています。その一例として、町田市が思い切った施策を行っています。

町田市では、空き家を貸したい方と借りたい方がマッチングできるサービスを始めており、集会所やその他の施設として空き家を改修する際の一部費用を補助しています。
集会所であれば、最大の補助費用は500万円となっておりかなり優遇されていますね。このように、空き家問題は全国区の問題として自治体でも扱われていますよ。

空き家の放置で起こりうるトラブル

さて、ここまでで空き家に関する費用面の解説をしてきました。しかしながら、空き家の放置は毎月の出費だけではなく、さまざまなトラブルも発生させてしまいます。

不動産は定期的にメンテナンスをしないと、老朽化が激しくなると同時に、手入れされていないことが傍目から分かると空き巣や放火の対象になってしまうこともあるんですね。そこで、この項目では、空き家の放置でどのようなトラブルが置きてしまうのかについて詳しく解説していきます。

特定空き家に指定される

土地の評価額は建物を建てていると、一定の条件下で減税措置が適用されます。そのため、余っている家があっても解体しないほうが税金を安くできるので、そのままにしているという人が多くなるんですね。

この一連の流れが、空き家問題を加速させた背景もあり、政府は『特定空き家』指定制度の法律を作りました。一定の条件を満たすと、空き家が所属する自治体から『特定空き家』指定を受け税制面が不利になってしまいます。

■特定空き家に指定されるとどうなるのか

繰り返しになりますが、自治体から『特定空き家』指定を受けると税金面で不利になります。

ただし、特定空き家に指定されても猶予期間があり、自治体からの助言や指導に従って、空き家の状態を回復することで指定解除される点に注意してくださいね。税制面でなぜ不利になるかというと、土地に建物を建てている際に発生する減税措置を受けられなくなるからです。

固定資産税であれば評価額は最大で6分の1になり、都市計画税では評価額が3分の1まで減免できます。つまり、これらの減免分がなくなるということは、タダの空き家での支払う上記二つの税金が最大6倍にまで膨れあがるということです。

前述した前提条件で『特定空き家』に指定された場合を考えてみましょう。

• 固定資産税:1,000万円×1.4％＝14万8,000円＋家屋の固定資産税
• 都市計画税:1,000万円×0.3％＝3万円＋家屋の都市計画税

非常に手痛い出費になることがわかりますね。

■最悪の場合強制撤去の上、費用も請求される

さらに最悪のシナリオは、自治体の要請を無視し続けた場合です。
特定空き家の放置は、過料50万円以下に処せられるだけでなく、強制撤去の対象となってしまう可能性も出てくるんですね。

実際には、所有権に対する強制力を発動する強制撤去まで行われる可能性は低いのですが、事例は少なからずあります。あなたが所有する空き家の環境がご近所や景観への悪影響を及ぼしている場合に特定空き家に指定されるため、もし自力で空き家の環境維持ができない場合は撤去や売却を最優先に考えたいところです。

ご近所迷惑になる可能性がある

特定空き家にならないまでも、空き家の放置はご近所迷惑になってしまう可能性が非常に高いです。

例えば、以下のような事例が考えられます。
• 不法投棄されたゴミが腐って異臭を放つ
• 水漏れ
• 老朽化による倒壊
• 景観の悪化

すぐにあげられるだけでも、これだけのトラブルの種をはらんでいるということが言えます。特に親からの相続などで、築年数がたった家では老朽化による倒壊というのが、台風や落雷などで置きてしまいがちなので早急の対応が必要です。

犯罪の温床になってしまう

次に空き家は犯罪の温床になってしまう可能性があります。空き家を対象にした犯罪というと以下のことが考えられます。

1. 落書き
2. いたずら
3. 空き巣
4. 放火

落書きやいたずらによって周囲の景観を悪くしてしまう可能性があり、定期的な見回りは必須となってきます。また、空き巣被害によって窓ガラスが割れて周囲への2次被害なども少ないですが考えられます。

1番から3番までは、まだあなたの空き家に対する被害なので、泣き寝入りすることもできますが、放火だけは周囲への悪影響を避けられません。
放火による二次被害として、隣の家を巻き込んだ集団火災などが起きた場合には目も当てられません。

実際、総務省発行の火災白書によると、火災原因の第3位に放火が入っているというのが現状です。放火に対応するためには、警備システムの導入などを検討する他ありませんね。

空き家の劣化から売りづらく貸しづらくなってしまう

最後は空き家の劣化から、売却も賃貸にも出せないという状況が続いてしまうことです。

売却や賃貸で、契約者との交渉の決め手になる最大のポイントは、当たり前のことですが保存状態がいいことです。水回りの整備がされていたり、即入居が可能であったりなど他の空き家との差別化が測れることがポイントですよ。

築年数が古くても、家は大事に整備すれば長持ちするものなので、定期的なメンテナンスは行うようにしましょう。

空き家の有効活用方法5選

ここまでで、空き家の維持費や放置によるリスクを解説してきました。

上記2点を解消するために空き家を有効活用することで、『維持費をペイ』し『定期的なメンテナンスや巡回』両方を行えます。空き家の個性は千差万別であり、どういった空き家に対してどのような施策で活用をしていけばいいのか気になるところです。

そこで、この項目では空き家活用の方法5選を解説していきます。

①そのまま貸す

第一に考えられるのが、空き家の賃貸化です。

さまざまな注意事項がありますが、転勤などで比較的築年数の浅い空き家が手に入った場合に、視野に入ってくる活用方法なんですね。築年数が浅く、比較的立地に優れている場合には賃貸化することで、安定的なキャッシュフローを得ることができます。

■住宅ローンが残っていると要注意

ただ、一点注意が必要なのが住宅ローンを組んでいて残債が残っている場合です。

銀行が住宅ローンを組んでくれるのは、基本的にあなたが住宅に住むことを前提としているからです。よくあるケースとしては、この前提が崩れた場合に無申告で賃貸として貸し出してしまうと、住宅ローンの一括返済が求められることがあります。

当然、数千万円程度で組んだローンとなるのでそんなキャッシュを用意することもできず、入居者が決まっているのに競売にかけられるという最悪のシナリオも考えられますよ。

■築年数が古くてもDIY型賃貸という契約形態がある！

空き家を賃貸に貸し出す場合の大きな決定打として築年数があります。

しかしながら、築年数が古くても、貸した空き家を借り主が自由に使用できるDIY型賃貸という契約形態が最近では脚光を浴びています。新築を買うにはキャッシュが足りないというファミリー層向けの賃貸契約類型で、長期的な賃貸契約を結ぶことができるメリットがあります。

築年数が古いからといって、最初から空き家の賃貸化を選択肢から外すのではなく視野を広く持った方がよくなる事例の一つです。

②リフォームして活用する

次に考えられるのが、築年数が古い空き家に対してリフォームをして付加価値をつけるという方法です。

リフォームを通して設備面や外装面を向上することで、売却時や賃貸に出す際、契約相手に対する訴求ポイントとなります。簡易的なリフォームであれば、相場では500万円～となり、スケルトンリフォームであれば1,000万円前後で行われることが多いです。

■リフォームよりも建て替えの方が安くつく場合がある

ただし、場合によってはリフォームを行うよりも建て替えの方が安くつく場合もあります。

実際にリフォーム業者に依頼して工事後に、基礎のひび割れや土台の歪みなどが発覚した場合には追加費用がかかってきます。空き家の状態によっては、かなりの工事を行わなければならず結局数千万円の費用がかかり、建て替えの方が安くついたということも考えられますよ。

■リフォームを考える場合にはまず専門家に相談しよう

前項のような事態が起きないためにも、リフォームを考える際には必ず専門家に相談を行った方がよいでしょう。できるだけ費用を安く済ませるために、無料診断を受けることも考えられますがあまりおすすめできません。

基本的に無料診断は不動産業者が営業目的で行っていることが多く、必要がない項目まで工事が必要と診断される場合もあります。多少のお金が掛かったとしても、第3者視点で診断を行ってくれる業者を選定して下さい。

③住宅管理サービスを利用する

空き家を現状のまま維持したいと考えるのであれば、住宅管理サービスを使用することも考えられます。

サラリーマンとして働いている方は空き時間が作りづらく定期的なメンテナンスを行うことが難しいですよね。そこで、日本住宅管理株式会社などの管理サービス導入を考えてみましょう。
プラン内容にもよりますが、大体月々1万円程度から依頼が可能です。年間に直すと12万円程度になりますが、空き家メンテナンスのために長距離移動をする場合にはこれ以上かかる場合もあるので、費用対効果を考えて依頼したいところです。

④空き家を解体して土地を活用する

空き家の立地面や築年数などを考慮して、更地に戻して活用することも一つの方法です。

空き家をそのまま活用するとなると、内装や設備面が業務に耐えられない仕様になっていることも多く、結局修理費用やリフォームで資金が飛んでいくことも考えられます。こういった事後的に発生する事態を未然に防ぐために、更地に戻し、新規に不動産を建築したり、駐車場や太陽光発電に切り替えることも考えたいところです。

更地のままにしてしまうと固定資産税が増える

ただし、空き家を解体してしまうと、空き家自体の固定資産評価額はなくなりますが、土地の評価額減税措置は受けられなくなります。こういった事態を避けるためには、空き家をそのままの状態にして事業計画を練り、不動産業者と念入りな打ち合わせを行った上で解体工事を行いたいところです。

間違っても、何の計画もないまま解体工事を行い更地に戻してはいけません。

⑤売却する

そして最後は売却して現金化することも考えられます。不動産を売却する基本的な手順は以下の通りです。

1. 不動産会社に売却の依頼を行う
2. 買い手がつき契約を行う
3. 登記を移転し引き渡しが完了する

基本的には依頼した不動産会社が一括で行ってくれるため、あなたはその求めに応じて都度打ち合わせを行っていくということになります。不動産市場は非常に流動性が低く、買主を探すことも苦労がかかるものです。

しかしながら、不動産会社との契約形態によっては、あなた自身も買主を探すことができますよ。空き家を売却するのであれば、SNSや各種広告などを使って早期に売却できるよう販売戦略を念入りに建てたいところです。

■旧耐震基準の空き家は早めの売却がおすすめ

1981年6月以前に建てられた築年数約40年程度の空き家は、安全性の面から買い手が非常に付きにくいのが現状です。相場よりも売却価格を低くしたとしても、なかなか買い手が見つからないことが多いです。

こういった物件を売却するのであれば、できるだけ早期に販売戦略を不動産会社と計画し、長期戦を見越して息の長い販売を行っていく必要がありますよ。

空き家の有効活用事例

では最後に空き家の有効活用事例をご紹介していきます。

売却ではなく、活用を目指す際にどういった活用方法をあなたの周りでは行われているのかを確認し、あなたにあった活用方法のヒントとしてくださいね。

シェアハウス

空き家のリフォームを通して、部屋数を増やすことでシェアハウスにするといった活用事例があります。シェアハウスとは、一つの家屋に数人が集まって過ごす賃貸住宅形態であり、特に都心部での需要が高いです。

■メリット

シェアハウスのメリットは、空き家一つあたりの収益率の最大化と空室リスクのヘッジです。
シェアハウスであれば、空き家内の部屋数を増やしていくことで、一部屋当たりの値段を割安に設定しても、全体の家賃収入を一戸建てで貸し出すよりも上げることができます。

また、空き家をまるごと貸し出せば、借主が退去した場合、家賃収入は途絶えてしまいます。
しかし、シェアハウスであれば一人の退去者が出ても、その他の入居者の家賃収入でカバーできるので、安定したキャッシュフロー構築を目指せます。

■デメリット

シェアハウス独特のデメリットとしては、入居者同士のトラブルがあげられます。

入居者同士の部屋は別個ですが、共同生活スペースがあるため、そこでのいざこざから退去者が出たり、クレームが大家に入ることがあります。こういった人間関係上のトラブルは避けられないものなので、管理は業者に任せた方がいいでしょう。

民泊

空き家の活用として、少し郊外になったとしても民泊を営むことで訪日外国人に対して需要を獲得できる可能性があります。

民泊とは、2017年に住宅宿泊事業法という法律にのっとって運営される宿泊施設で、一般の旅館やホテルとは違った経営形態です。まとまった資金がなくとも開業することができるので、有効な活用事例の一つと言えますよ。

■メリット

民泊のメリットとしては、開業のしやすさが最大のメリットとしてあげられます。民泊を開業するにあたって、先ほども解説した住宅宿泊事業法によれば、届け出をするだけで営業することが可能ですよ。

その他にも消防設備の導入などが必要ですが、一般的な旅館などの開業と比べてハードルは極端に低いです。
※ただし、現状ではコロナウイルスの蔓延により訪日外国人が激減しているため開業は簡単でも、需要が見込めない点に必ず注意してください。

■デメリット

デメリットとしては、民泊を運営する上で管理会社を通さないと、英語での対応などを自ら行わないといけないということです。

外国人旅行者の中には、宿泊所のルールを理解していない方なども一定数存在し、設備を汚された場合などのクリーニング費用の請求も一苦労となってしまいます。こういった一連の管理に慣れていない方は、まず運用代行業者とタッグを組み、運用収入を低減しても安定した経営を行うようにしたいところです。

古民家カフェ

最後の活用事例は、古い家屋の雰囲気を十分に生かした古民家カフェ経営です。築年数が古く、住むには難しい空き家でも、その雰囲気を味わいつつくつろぎたいという方からの需要を見込めます。

■メリット

古民家カフェを空き家活用として行う場合には、以下のメリットがあげられます。

1.築年数が古く売りに出せない空き家でも活用できる可能性がある
2.日ごとに現金収入を得ることができるので空室リスクや家賃滞納を恐れることがない

古民家カフェは、賃貸経営や売却といった活用方法とは違い、カフェの開業となるので接客業としてのメリットがありますよ。

特に2番目のメリットは、賃貸経営のデメリットを見事に解消しているので大きなリスクを取りたくないという方は一考下さい。

■デメリット

古民家カフェ最大のデメリットは、会社員の場合に経営のための時間が全くとれないということです。

カフェの営業時間は基本的に昼間から夕方にかけてが多く、利用者の属性としても、この時間帯にフリーな時間がある方がほとんどです。このデメリットを解消するには、週末起業などを通して調整していきましょう。

まとめ

この記事では、空き家の維持費や、放置した場合のリスクなどを紹介しながら有効な活用方法と事例について解説してきました。

空き家を物置代わりとして使用していると、維持費がかさんでしまいがちです。その費用の概算は最大で、年間で約61万円となり、ワンルームの部屋を借りているのと同じぐらいの出費となっていましたね。
維持費だけでもしっかりと回収したい場合には、あなたの空き家の属性にあった活用方法を考えていく必要がありますよ。

活用方法にも一長一短があるため、あなたが用意できる資本の量を考え、どれにチャレンジするのかをじっくりと考えて見て下さい。まずはしっかりと周りの調査から開始してみましょう。