アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめコラム

アパート経営は自己資金0・未経験でも始められるって本当!?

2020.02.28

不動産投資してアパート経営を始めるにあたって、真っ先に悩みの種となるのが費用面です。
自己資金をどれだけ使うのか、金融機関からの融資をどうするのか、大家になりたい方にとっては多くのことを学ばないといけません。

そこで、今回の記事では、自己資金はいくらくらい必要か、諸費用はどのように決まるのか、アパート経営はどの指標を用いると上手くいきやすいのかを解説していきます。

この記事を読むことによって、自己資金をゼロもしくは、限りなくゼロに近づけ未経験でも始められる手法が分かるので、是非最後までご覧ください。

アパート経営をはじめるにあたり必要な諸費用

アパート経営を始めるにあたり、必要な諸費用は様々あります。
具体的に分解すると、土地購入費、中古物件購入費、新築アパートやマンションの建築費、その他諸経費の4つです。

必要な資金が多いこともあり、各費用がどのように算出されるのかが見えにくいものです。そこで、この項目では各費用がどのように算出されているのかを解説し、あなたが大まかな概算が組み立てられるようにしていきます。

土地を購入しなければならない場合

土地の購入費については、都市部か地方かによってかなり異なってきます。
1坪あたりの価格は、公にされているどの基準を選ぶかによって算出される価格が決まってきます。
基準にするのは以下の2点の価格です。

公示価格
基準地価

どちらの価格も国主導で決められていますが、公共事業行う場合には公示価格をもとに土地買収が行われ、民間の取引でも活用するように要請が出されているのが現状です。

ただ、民間取引おいてはあくまで基準とされるだけで、様々な事情が考慮され価格が決定されています。

中古物件を購入する場合

中古物件を購入する場合にかかるのが、諸費用を除くと、物件購入費用です。

物件取得費用は、様々な要素から決定されていきます。
最も大きなもので言うと、住宅の需給です。

住宅の需要が多く、供給が少ない場合には物件自体が高く評価され売り出されます。こうなってくると、中古物件であっても新築で購入したときよりも高くなる場合もあり、注意が必要です。

新築アパートを建築する場合

新築アパートやマンションを建築する場合には、建築費が必要です。
また、土地を新たに取得しなければならない場合には、土地購入費も別途かかってきます。
建築費については、こだわればこだわるほど青天井になりますが、建築素材によって大まかな平均値(坪単価)を算出することができます。

木造⇒40万円〜60万円程度
軽量鉄骨⇒60万〜80万円程度
鉄筋コンクリート⇒100万円程度

この値に、土地の住居部分として使う坪数をかけることで費用を算出することができます。
ただし、あくまで工事費用としての値なので、その他の費用もかかってくることも留意してください。

その他にも別途かかる費用がある

不動産を新規に購入、建築する場合には購入・建築費だけでなく様々な諸費用が必要です。アパート経営に必要な自己資金としては、具体例としてあげられるのが、登記にかかる司法書士費用や仲介手数料、印紙代などです。

この他に用意しておきたい自己資金としては、空室リスクや地価下落によるリスクのためのプールしておく資金が必要となります。ローン返済ができなくなってしまう恐れがあるからです。

新築建築費と中古物件購入費の概ね10%程度を予備費として自己資金を用意することで比較的安全にアパート経営に乗り出すことができます。自己資金が潤沢にあればあるほど、不測の事態に備えることができるので、常にできるだけのキャッシュを備えておいたほうが経営戦略的に有利となるのは当然です。

アパート経営を成功させたいなら完璧な融資戦略を

アパート経営を成功させたい場合には、どれだけ潤沢な自己資金を手元に残しておけるかが争点になってきます。

これは物件建築・購入費用だけでなく、様々な諸経費がかかってくるためです。

自己資金を残しながら、アパート経営をするためにはノンバンクや銀行からの借入が必要になってきます。
そこで、この項目では成功させるための融資戦略をどのように立てるのかを解説していきます。

全て手持ちキャッシュで支払うことは不可能に近い

不動産投資を行い、アパート経営を軌道にのせるためには多額の資金が必要になってきます。
最低でも数百万円からの投資が必要になり、多くのアパート経営に乗り出そうとする人にとって用意することが不可能な数字です。

この状態を解決する手段として、自己資金の他に金融機関からの借入を通して資金を増やすという戦略をとることが王道です。

融資実行までには時間がかかることを意識する

ただ、あなたにとってもアパート経営は多額の費用が必要ですが、貸出を行う金融機関にとっても大きな数字となることは想像に難くなく、当然審査に時間がかかります。
金融機関の融資係に対する穴のない事業計画書の提出はもちろん、稟議書として銀行全体からチェックを受けることになります。
そのため、物件取得を決めたときから、融資を受けるための日数を逆算し動くことが必要になってきます。

より金利が低いところで借入ができないか常に考え行動する

割合に直すと少なく感じがちですが、例え0.1%の金利差でも最終的に支払う金額はかなり異なってきます。
前提として、2,000万円の借入、35年ローン、元利均等方式で2%と1.5%で試算してみると以下の結果となりました。

2.0%の場合⇒約2,800万円
1.5%の場合⇒約2,600万円

差分は200万円程度となり、大きな違いが出ていることが確認できますね。
大きな金額と割合になると見落としがちですが、きちんと計算することで融資の返済額がかなり異なってくるため、慎重に金融機関の選定をしたいところです。

検討すべき箇所は物件価格だけじゃない!?

アパート経営を行う場合に検討すべき点は、物件価格だけではありません。
その物件を賃貸に出した場合に、どれだけの資金を回収できるかが大きな鍵となってきます。

物件からのキャッシュフローを計算する上で重要になってくるのが、表面利回りと実質利回りの2点です。
この両方の違いと、どうやって高利回り物件を探すのかについてこの項目では解説していきます。

表面利回りの導出方法は単純です。
計算式は以下のようになります。

年間家賃総額(満室時)÷物件購入総額=表面利回り

この計算式には、アパート経営に関するランニングコストの観点が欠如してしまっています。
実際には、各種税金や保険料などの様々な経費がコストとしてかかってくるため、表面利回りだけで物件購入・建築を決めてしまうのは非常に危険です。

実質利回りは、表面利回りの年間家賃総額から各種経費を控除したものになります。
この各種経費というのは、物件により異なり、例えば築年数が古い中古マンションなどでは修繕積立金によって表面利回りが圧迫されることが多々あります。
諸々のランニングコストを差し引いた実質利回りを基準として扱うことで、目に見えないリスクを可視化できるのでおすすめです。

物件の検索方針は利回りで絞り込むこと

いざアパート経営に乗り出そうと考えても、どのようにしたら好条件の物件に巡り会えるのかが問題となります。どのようにして高い利回りを実現できるかにかかっています。

基準が決まることによって、経営に乗り出すことができる物件の候補が絞られてきます。その絞られた候補の中から、条件に合致する最適な不動産を探すようにしましょう。

オンライン・オフライン両方で物件は探すこと

不動産情報はネットに載っている情報が全てではありません。

不動産市場は流動性が低く、株式市場のように統一された市場というのはほとんどありません。そのため、地場の不動産業者には非公開情報が眠っている可能性があります。ネットの情報はもちろんですが、リアルでも不動産業者に積極的に足を運び、非公開の売却情報がないか常にアンテナを貼り続けることが重要です。

経営が軌道に乗っても要注意!災害や空室に備えよう

アパート経営の初期を乗り切り、軌道に乗り出しても多数のリスクが潜んでいます。
購入前にはリスクの低減を家側がイニシアチブをとって行うことができますが、いざ始めたら、突発的におきる人災・天災には対処しきれません。

そんな万が一に備えるためには、どんなリスクがつきものなのかを知ることが重要です。
そこで、この項目ではよくあるアパート経営上の注意点について解説していきます。

突然の空室でキャッシュフローが途絶える可能性アリ

大家にとって最も手痛いリスクとして、空室リスクがあげられます。
住人が転勤や引っ越しで、あなたの所有する賃貸アパート・マンションから出ていってしまうことです。
これが起こると、その空室が埋まるまでは賃料を受け取ることができません。

一棟買いで、他の部屋が埋まっている場合なら大丈夫ですが、ワンルーム投資の場合にはキャッシュフローが完全に途絶えてしまいます。
この事態に備えるために、何ヶ月間かは支払いに耐えられる余剰資金をしっかりと蓄えておくようにしましょう。

万が一に備える保険は大家なら必須!

地震や落雷など天災もそうですが、人が住む以上、人災的な火災が発生する可能性もゼロではありません。

また、特殊な事例ではありますが、死亡事故などが起きる可能性もあります。

賃借人の責任による災害は、当然責任は大家に降りかかることはありませんが、その他の事象には全て大家が対処する必要がでてきます。
火災保険や地震保険など自身の身を守るための保険はできるだけかけておくことをおすすめします。

自己資金0・未経験でもアパート経営を始める方法

不動産投資としてアパート経営を行うための融資を受ける際に、限りなくリスクを小さく方法があります。
それは、アパートローンを組むのではなく、住宅ローンで借入を行うことです。

この方法を使うことで、未経験でも自己資金を少なくし、アパート経営に乗り出すことができるので、その方法についてここでは解説していきます。

住宅ローンを使えれば低金利で建築・購入が可能

アパートローンと住宅ローンの最大の違いは金利の違いです。
金利の違いは最終的な返済総額に関わり、これによって月々の返済総額が違ってきます。

アパートローンの場合は、商目的のため金利が高く設定されがちですが、住宅ローンは大家自身が住むことを前提として設定されるため金利が低くなります。
具体的には、以下のような平均値が出ています。

アパートローン⇒2%〜5%
住宅ローン(全期間固定)⇒1%台

住宅ローンを使用すると、かなり金利を抑えられることが分かります。

住宅ローンを使ったアパート経営の方法とは?

住宅ローンの融資を受ける場合には、あなた自身がその物件の50%以上の面積を専有し住居とする必要があります。一般的にこういった物件を賃貸併用住宅と呼びます。
賃貸併用住宅を建てるか購入するかのいずれかになります。

この物件を所有することで、金融機関からの融資の際に住宅ローンを組むことができるようになります。

注意点について

ただ一点、昨今話題を集めている注意点があります。
賃貸併用住宅でアパート経営を行う場合、あなたが実際に住んでいなければ、銀行から一括返済を迫られるということです。

住宅ローンの基本はあなたの年齢や社会的な身分などの属性を元に融資を行っているので、銀行側に住んでいないことが露見した場合、あなたは期限の利益を喪失し、ローンの残額を全て支払わなければなりません。

くれぐれも住宅ローン契約に反しないようにして下さい。

まとめ

今回の記事では、不動産投資としてアパート経営に関する資金に関する話から、どういったポイントに着目すると軌道に乗りやすいのかについて解説してきました。
その大きな争点になるのが、金融機関から借入を行う際の金利でした。

金利を低く抑える手法の一つとして、住宅ローンを使ったアパート経営についてご紹介しましたが、注意点もあるのが実情です。あなたがどういった目的でアパート経営を行うのかをしっかりと吟味して、ローンの選択を行ってくださいね。

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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参加企業

  • 大東建託株式会社
  • 株式会社ネイブレイン
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  • 株式会社TERAcorporation
  • 株式会社インベスターズクラウド
  • 株式会社賃貸アドバンス
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  • 住友不動産株式会社
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