アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめコラム

不動産管理会社情報まとめ!その業務内容と注意すべきポイントは?

2019.04.19

不動産管理会社とは?

不動産管理

マンションやアパートなどの不動産物件に投資して運営していく際には、不動産管理会社を利用することが多いです。不動産管理会社とは、オーナーに変わって入居者の管理をしたり、物件の安定維持やメンテナンスを行ってくれる会社です。

この不動産管理会社をしっかりと選ぶことは入居者からのクレームを防いだり、空室が増えることを防いだり、物件の状態を維持するためにも重要です。物件を購入したり建築したあとにしっかりと収益を得るためにも、不動産管理会社はしっかりと選びましょう。

ここでは、不動産管理会社がやってくれる業務やその種類、メリット・デメリットまで詳しく解説します。

不動産管理会社の業務は?

不動産管理会社

不動産管理会社に依頼することで、どのようなことを行ってくれるのでしょうか?まずは不動産管理会社の業務を解説します。

不動産物件のメンテナンス

電気設備や空調、給排水やエレベーターなどの設備の点検やメンテナンスも不動産管理会社は行ってくれます。点検のなかには、定期的に点検をしなければいけないと法律で定められている「法定点検」もあります。

法定点検のなかで、有資格者による定期的な点検が義務づけられているものは昇降機定期検査、消防用設備等点検などがありますが、専門の業者に依頼しなくてはなりません。

日々の清掃も不動産管理会社が行ってくれます。外回りや共用部分など、住民が利用することで自然と汚れてしまいます。そのような場所の掃除も行ってくれるのです。空室期間が長い場合にはその部屋の掃除も行ってくれます。

掃除やメンテナンスは、広い建物であればそれだけ範囲が広くなりますので、オーナーひとりで行うのは大変です。そのような場合には、管理会社にすべて任せることで労力を節約できます。

入居・退去対応

入居者が入居する際の手続きや賃貸借契約書や火災保険契約書の作成・送付など、入居者の法務的な手続きなどを行ってくれます。

書類の作成や保険の手続きなど、知識が必要で面倒な作業ですので、不動産管理会社にすべて任せることで手間と時間を短縮することができます。

また、退去の手続きも管理会社が行ってくれます。退去時の立会い、鍵の交換や原状回復費の請求なども行ってくれるので便利です。

クレーム対応

クレーム対応も管理会社が行います。多くの人が一つの建物に住みますので、騒音や隣人とのトラブルなどが起こるのはやむを得ないです。

このような場合、住民からクレームの連絡が来ます。不動産管理会社は、その対応をオーナーの代わりに行ってくれるのです。クレームの対応はやり取りが大変ですし、時間が必要です。この手間を省くことができるのです。

家賃回収、滞納対応

入居者の家賃の回収も管理会社が行います。現在では、家賃の回収を行ってくれる代行業者もあるので、管理会社が行わない場合もあります。

入居者が家賃を滞納した場合にも管理会社が連絡を行い、家賃を回収します。管理会社によっては、家賃の支払いを建て替えるという滞納保証がある会社もあります。

入居者募集

不動産管理会社によっては、入居者の募集を行ってくれる会社もあります。

自社の店舗に広告を貼ったり、ポータルサイトに情報を掲載したり、仲介会社に情報を提供することでその営業マンが入居者を集めてくれます。

もちろん入居者の募集は、自分で複数の仲介会社に情報を提供するのも必要です。

不動産管理会社の種類:契約による分け方

不動産管理会社 種類

不動産管理会社の種類は、契約方法による分け方と、どういう管理方法にするかの分け方の2つがあります。

■ 媒介契約

媒介契約とは、複数の管理会社と契約できるものです。入居者の募集や賃貸借契約などは行ってくれない場合もあります。ただし、賃貸借契約のみ依頼するという業務委託とすることもできます。

■ 代理契約

代理契約とは、オーナーの代理で管理の一切を行ってもらうということです。その代わり1社としか契約ができません。

不動産管理会社の種類:管理範囲による分け方

■ 一括委託

一括委託型というのは、物件の専有部と共用部の両方の管理を委託するというものになります。専有部とは住民が暮らす部屋のことであり、共用部とは廊下や階段などの共用部のことです。

専有部の管理には、賃料の徴収や賃貸借契約書の作成や締結など、住民に関するあらゆる管理を行ってもらえます。この専有部と共用部の管理を一括して依頼することで、不動産のオーナーはほとんど行う作業がありません。

はじめて不動産の管理を行う人はこちらの一括委託にするのがおすすめです。

■ 一部委託

一部委託とは、専有部のみの管理を行ってもらう形式のことです。共用部の管理がないことで、料金としても安くなります。

エレベーターや共用部が少ないアパートなどの不動産を経営している方におすすめの方法です。自分で掃除などができる時間がある人にも合っている方法です。

また、自主管理という方法もありますが、これは管理会社に依頼せずに自分で物件の管理をすべて行うというものです。

不動産管理会社のよくあるトラブル

不動産管理会社は、物件管理業務の幅広い範囲を任せることになります。その分、トラブルになることもあります。ここでは、よくある不動産管理会社とのトラブルの事例を紹介します。

よくあるトラブル1.対応が遅い

管理会社によっては、住民からの設備の故障などの問い合わせや、賃料変更依頼などへの対応が遅い会社があります。

給湯器やエアコンなどの設備が故障したときに、住民からは修理の問い合わせが入ります。その時に管理会社の対応が遅かったらどうでしょう。不便ななか何日も待たされることになり、住民の不満は大きくなります。

そのような場合、オーナーへの連絡も遅くなり、そんな事態になっていることにオーナーが気づかない可能性もあります。

また、例えば住民募集のために賃料を下げたときに、各方面への告知対応が遅くなる管理会社もあります。そのような場合、本来であれば入居者を確保できたかもしれないのに、タイミングを逃してしまうことになります。

よくあるトラブル2.客付けが弱い

不動産管理会社は、専任媒介契約を結んで自社だけが入居者募集をできるようにしたいという会社が多いです。しかし、会社によっては仲介業者や広告媒体とのコネクションが弱いところもあります。

そのような会社と契約を結んだ場合、管理会社に入居者募集を任せたが、一向に決まらないというトラブルがよくあります。

また、管理会社の人員の問題などの理由で、積極的に募集しない可能性もあります。このような事態を避けるためにも、一般媒介契約で色んな会社から入居者募集をしてもらえるようにしましょう。

よくあるトラブル3.高額な負担費用を請求された

大家であれば、原状回復費用やエアコンの修繕などの設備の修繕費用を負担しなくてはいけないときもあります。またエレベーターの点検や消防点検などは、管理会社が行うのではなく専門の業者に外注することになります。

このような費用が通常よりも高額に請求されることもあるようです。このような事態が起こらないように、事前に見積をしっかりと確認する、同業他社にも確認するということが必要です。

不動産管理会社の選び方、ポイント

上記のように、不動産管理会社とはトラブルが起こりがちですので、不動産管理会社選びは慎重に行わなくてはなりません。

ここでは、不動産管理会社を選ぶときのポイント、気を付けるべきポイントを紹介します。

提案力があるかをチェックする

不動産管理会社のなかには、空室が増えても入居者募集の方法を変えてくれない会社もあります。新しい入居者募集の方法を提案してくれるかどうか、ということを確認しなくてはなりません。

では、どのように確認すればよいかというと、過去にどのような提案をしてその結果どうなったかということを確認しましょう。もちろんその物件に本当に入居者が入っているかも確認するのが大事です。

入居者付けに強い会社に依頼する

管理が良かったとしても、入居者を入れてくれるような管理会社でなければ、利益を得られる不動産経営はできません。

その地域の不動産仲介会社や営業マン、地主さんとのコネクションが多い管理会社を探しましょう。

また、現在では入居者の方はインターネットで物件を探します。ネット集客に強い会社に頼むのがよいでしょう。ポータルサイトに掲載している物件の説明文をオリジナルで書いている会社や写真の撮り方を工夫している会社、動画などを利用している会社に依頼するのがよいでしょう。

管理内容が明確か確認

物件の管理内容が漠然としているような会社は、空室の掃除などを本当に行ってくれるかわかりません。管理のスケジュールや内容を明確にしている管理会社を選びましょう。

もし明確でない場合には、管理スケジュールを出してもらい、実際に行われているか確認するのがよいでしょう。

まとめ

ここまで、不動産管理会社の業務やその種類、管理会社とよくあるトラブル、管理会社の選び方を解説してきました。管理会社によって入居者付けの力や管理体制が違い、将来の利益や管理状態が変わることがわかっていただけたと思います。

現在では、個人で投資を行ったり、老後のために不動産を購入される方も増えています。そのような方は初心者でもありますし、日中は仕事をしており物件の管理は専門業者に任せることと思います。

管理会社に任せることも多いからこそ、不動産管理会社選びは慎重に行いましょう。

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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