【実はデメリットだらけ】未登記の建物ってどうしたらいいの？
「不動産の取得には登記が必要って本当？」
「登記しておかないと、どんなデメリットがあるの？」
こんな疑問やお悩みありませんか？
不動産を取得する過程で求められる登記作業ですが、国に支払う手数料や司法書士への報酬も掛かることから、手間やお金を掛けるだけの意味が本当にあるのかどうか知っておきたいところですよね。
そこで、今回の記事では不動産登記について詳しく解説していきます。
登記を怠った際に起こり得るデメリットについても併せて解説していくので、最後までご覧ください。
登記とは何か？
そもそも不動産登記とは何のために行われているのでしょうか？
それは入手した建物に関わる情報を法的に明確化させるためです。
登記を行うと物件の現状や所有権などの各種権利、ローン情報など様々な情報が公的に記録されることになります。
建物は一見して所有者が判別できないため、登記を通して公に記録することで自分のモノだと主張していくことが可能となるのです。
国側としても固定資産税を徴収するために、建物の情報を確定させなければいけません。
以上のように登記は物件の情報や権利者をはっきりさせるために行われるのです。
登記を行う場合の費用について
この不動産登記ですが、費用面においては申請のための「登録免許税」と専門家への「依頼料」の二つが必要となってきます。
登録免許税は登記内容によって税率が異なり、所有権の保存であれば不動産価格（法務局の認定による）の0.4%、所有権の移転などであれば不動産価格の2％の費用が掛かります。内容によって税率の差異はありますが、国によって料金が定められているため、いちいち相場を調べる意味はありません。
一方で専門家、つまり司法書士などに支払う報酬は一律に決まっておらず、およそ6万～10万円程度の費用が相場だといわれています。
こちらは司法書士によって支払う費用が上下するので、事前に見積書をもらうようにしておくなどして、安心して依頼できる専門家を見つけておくべきでしょう。
建物が未登記の場合にはどうなるの？
後の項目で詳しいデメリットについて触れていきますが、建物を未登記の状態にしておいた際、融資が受けられずリフォームが難しくなったり、各種の手続きがスムーズに行かなくなったりといった事態が想定されます。
後々、余分な費用が掛かってしまうことも多いので、住宅を取得すると同時に登記を行っておくことが良い選択です。
過料が課せられる可能性がある
特に要注意な点として、登記の中でも土地や建物の現況を記入する表題部に関しては義務付けられていることを覚えておきましょう。
こちらは建物の所有権を取得した日から1カ月以内に行わないと、10万円以下の過料が課されるように不動産登記法によって決められています。所有権の移転登記を怠っていた際、例え自分の家であっても所有権を主張できなくなってしまいとても危険です。過料はもちろん、トラブルを避ける意味でも登記は大切となります。
未登記の建物なんて存在するの？
自分の身を守るためにも大切な不動産登記ですが、残念ながら未登記の建物は少なからず存在します。
住宅ローンの借り入れや売買などで住宅の権利面に関わる事柄が必須とならない際に、重要度が下がるのがその原因です。
極端な話、現金一括払いで住宅を購入するなど際には、取得までの過程で未登記であっても不都合がほとんど生じません。
その反面、土地や家を担保にしてローンを借り入れる際には、建物の登記簿が必須となるため、登記は前提事項となります。また、相続物件などの古い建造物であっても、売買やトラブルが発生し公的な記録の提出求められて初めて未登記状態に気付く人が多いです。
先々に起こる問題を防ぐためにも、事前に所有している住宅が未登記状態となっていないか気を付けておきましょう。
二重売買のケースで権利を主張するために必要！
過料同様に気を付けるべき点として二重売買を防ぐためにも登記は必須です。
二重売買とは、所有者が他者に売買した建物を、さらに別の他者にも売買する行為の事を指します。
この際、土地や家の所有権は売買契約の成立順よりも、不動産登記の記入の是非が優先されます。
二重売買は犯罪のため、発生する可能性は低いですが、万が一発生した時のことを考えると、登記は行っておいた方が無難といえるでしょう。
建物が未登記の場合にはどういったデメリットがあるのか
過料防止や権利明確化など様々な理由がある不動産登記について、この項目では未登記状態のデメリットを紹介していきます。
デメリット①：融資が受けられなくなってしまう
一つ目の問題は銀行融資を受けられないことです。物件を担保に銀行融資を受ける際、建物の現況を表し義務化されている「表題部」だけではなく、権利関係を表す「権利部」の登記もほぼ必須となります。
権利部で明らかにした土地の所有権などを抵当権に設定して、担保にすることによって銀行からの融資を可能とします。
不動産を担保に融資を予定がある際には登記は必須です。
デメリット②：相続において建物の権利関係が複雑になる
将来、住宅を継がせることを考えているのであれば、未登記状態では多くのトラブルが生じる危険があることを覚えておきましょう。
誰が登記費用を払うべきなのかという問題はもちろん、相続人が相続登記を行っていないと、別の相続人に遺産を奪われてしまう可能性があるのです。
トラブルを避けるためにも、登記を行って権利関係を明確化しておくことが重要となります。
デメリット③：登記費用が余計にかかってしまう可能性が高い
不動産取得時に登記を行っておかないと、余計な費用が掛かってしまう可能性が高いです。
特に表題登記に関しては、建物の細やかな情報が重要となってくるため、物件の図面や固定資産税の評価証明書なども求められます。仮に、不動産の前所有者が死亡するなどして各種書類を紛失してしまった際には、改めて専門家に費用を支払って、調査書類を作成してもらわなければなりません。
必要な書類を入手し、改めて調査費用を取られないためにも、前所有者と連絡が付きやすい早期のタイミングで行っておくのがベストです。
デメリット④：登記実行までに時間がかかってしまう
各種書類を改めて入手しようとすると時間が掛かってしまいます。
物件を担保にしたり売却したりする時には権利関係を明確化する登記は必須です。この時になって初めて手続きに必要な書類を集めようとしていると、売買や借り入れに適切なタイミングを逃してしまう可能性があります。
将来的に不動産を取引に扱う予定がある方は、登記を必ず行っておいたほうが良いです。
建物が未登記の場合、相続時に混乱を招く可能性大！
多くの問題がある未登記ですが、実は大きな混乱を招きやすいのは相続時です。
この項目では、特に問題となりやすい未登記時の相続トラブルについて紹介していきます。
未登記物件の解体時に相続人の同意が必要
混乱が起きやすいのは建物の解体時です。
例えば、継いだ不動産に掛かる税金が支払えない際には、建物を解体して土地を売りたいとうのはよくあるケースです。
この際、未登記物件は所有者が公に確定していないため、相続人が複数居る場合にはそれぞれの同意を得なければいけません。
解体時の手間を避けるためにも、継がせたい建物の未登記状態は避けておくべきです。
未登記の建物にも固定資産税が発生する
未登記の建物であっても固定資産税の請求が来ることもトラブルの要因の一つです。
この場合の固定資産税は、毎年１月１日のタイミングでの所有者に支払いの義務が課されます。
引き継ぎのタイミングが悪いことに加えて、あらかじめ登記をしておかなかった場合には、１月１日までに相続放棄が間に合わなくなる可能性が高まります。
固定資産税の支払いに自信を持てない場合には注意しておきましょう。
登記するために何代も相続人を遡る必要あり！
未登記による問題点は今までに挙げてきた通りですが、相続登記を放置すればするほど引き継ぎの際の手間が増えていきます。
その理由は、相続登記に必要な遺産分割協議書を作成する際に、相続人全員の参加が条件となるからです。引き継ぎ毎に相続人を確定させておかないと相続人の範囲がどんどん拡大していき、自分と縁が薄い人や数世代前の人が増えていってしまいます。
放置すればするほど手間が増えていくので、少しでも不動産を手放す予定がある方は出来るだけ早い段階で登記の状態を確認しましょう。
登記の流れについて
最後の項目では、登記の実際の流れについて簡単に解説していきます。
不動産登記には、土地や建物の現況を示す「表題部」と関係者を示す「権利部」の二つがあることをまず初めに押えておきましょう。
表題部登記
表題部の申請を法務局に行うにあたっては、必要な情報や種類を事前に集めなければいけません。
申請には、各種調査（法務局閲覧調査・建物現地調査）や事前仮測量、申請書類や図面の作成を行うことが求められます。
この際にお世話になるのは土地家屋調査士で、彼らに依頼をすることから登記は始まるといって良いでしょう。申請が終われば法務局による本調査が行われ、およそ１～２週間で完了証が発行されます。
表題部の部分は一ヶ月という申請期限があるので、過料を避けるためにも早めに相談を行っておくべきです。
所有権保存登記
権利部の中にあるのが所有権保存登記で、表題部を済ませておかなければ登記を行うことはできません。
ちなみに建物の新築をした場合に行うのが所有権保存登記で、中古物件を購入した際に行うのが所有権移転登記です。所有者の住民票の写しや登記申請書、住宅用家屋証明書（減税措置希望者のみ）などが求められます。
この申請書を作成する際にお世話になるのは司法書士です。
表題部でお世話になる土地家屋調査士は司法書士と連携していることも多いので、まとめて依頼しておくと手間を減らすことができます。
まとめ
今回は不動産を未登記にしておいた際の問題について詳しく解説していきました。
登記は、取引や融資の担保の際に利用するだけではなく、いざという時に自分の所有権を主張することに役立ちます。
未登記によるメリットは数万円程度の費用が浮く程度しかないので、大きなデメリットを避ける意味でも登記は必ず行うようにしましょう。
|
アパート建築の会社・情報コラムのメリット
-
自分に一番あったプランを選べる
建築物は何十年と使う物です。理想の住宅プランをしっかりと練りましょう。各社から提案を受けることで、理想を実現できる会社を選べます。
-
建築費を安く抑えられる
多くの会社から見積りを取り寄せることで、適正な建築費を知ると同時にコストを抑えられます。タテールでは各優良会社から見積りを取れます。
-
一括で見積れるのでラクラク・簡単
タテールでは、一回のクリックで複数社の資料請求と見積ができます。面倒な業者探しや個人情報の入力の手間、電話でのやり取りが省けます。
- 全国どこでも、計画地の状況やご住所などを簡単記入。詳しい情報を入力してください。
- 1回のクリックで複数社に資料請求できます。あなたの理想に合ったプランをもらえます
- 届いた資料をもとに、希望に合ったプランをゆっくり選定しましょう！
※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。
