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『賃貸オーナーになりたいけど不安だな…』
『他のオーナーはどんな悩みをかかえているんだろう…』

こんな疑問はありませんか？

賃貸物件を買う、収益不動産新築することで収益を発生させれば、相続税対策にもない一石二鳥！と思いきや、いざ一歩踏み出そうとすると悩みがつきないものですよね。

もし、失敗したらどうしよう、もし、上手く行かなかったらどうしたらいいんだろう、と悩みはつきないものです。

そこで、今回の記事では不動産オーナーが抱える悩みを徹底解剖していきます！

この記事を読むと、不動産経営を始める前に事前に行うことがまるっと分かるので最後までご覧ください。

賃貸不動産オーナーが経営で事前に行うこととは？

さて、では不動産オーナーが経営で事前に行うべき行動には何があるのでしょうか。

不動産を購入してからが経営の始まりと考える方が一般的ですが、実際にはこの時点でどれだけ自分の有利な条件を整えられるかが重要です。

結論から言うと、如何に各ステップで費用を抑えられるか、情報を得られるかが鍵なんですね。

では早速見ていきましょう。

①事前に経営資金を集める

不動産の購入費用に目がいってしまいがちですが、経年劣化による修繕なども発生するため、不動産経営には余剰金が常に必要です。

アパート、マンションの経営となると、自己資金だけで賄える方は少なく、銀行やノンバンクからの借り入れに頼ります。

そこで重要なのが金利です。不動産投資用ローンはたった1%の違いで数十万円から数百万円の幅で返済総額が上下します。

②物件の周辺需要を調べる

また、購入予定の賃貸物件の入居需要も調べなければなりません。

あなたがお金を支払えば、物件の所有権が移り、売却に手間がかかります。

不動産経営が実際に始まってしまうと、支払ったお金を家賃から回収するまでに時間がかかりますし、そもそも入居者がいなければ家賃収入は発生しませんよ。

自力で調査ができない方は、多少のお金を支払ってでも賃貸需要をきちんと調査し、実際に物件を購入するかを決めて下さい。

③物件を購入する際の交渉

物件を実際に購入する、新築するときにも必ず交渉を行いましょう。

購入費用が安く済めば利回りが上昇し、安定的な家賃収入を手に入れられます。

例をあげれば、すぐに売却を行いたいオーナーから中古物件を買う場合には、物件購入の入金時期を早める代わりに、値段を勉強してもらうと言ったところです。

④各種税金の支払いの計画

不動産経営と切っても切り離せないのが各種税金の支払いです。

固定資産税や都市計画税など不動産を所有している方が毎年かかってくる税金があります。

家賃収入を得ていると、源泉徴収がないため収入の全てが手取りと錯覚してしまう可能性もありますね。

そのため、事前に税理士やFPに税額がどれだけになるのかを確認し、毎月の収入から積立を行っていきましょう。

経営する不動産が決まったら？

さて、経営する不動産が決まり、物件の登記移転が終わった次から行うことには何があるのでしょうか。

結論からお話すると、入居者募集と、入居者管理です。家賃回収や入退去の管理については、管理を専門にする会社に委託することができます。

しかし、入居状況の改善などの不動産経営面はオーナーの判断によって決定されます。

そこで、この項目では、具体的な賃貸物件オーナーの仕事をより深堀します。

入居者募集を行う

まず大前提として、入居者募集を行うところからが経営のスタートです。

入居者を募集するために、不動産管理の会社や仲介業者へ依頼を行ったり、張り紙を行って周りに周知を行います。

広告宣伝費をできる限り抑えたいところではありますが、契約の代行まで行ってくれることを考えるとできる限り業者を利用して下さい。

入居希望の方が与信審査に受かり契約書を交わせば、賃貸物件の入居者として引っ越してきます。

この時点でようやく、敷金や礼金、1ヶ月分の家賃が振り込まれます。

賃貸物件の入居者がすぐに決まるという保証はないため、前の項目で述べたようにできる限り

入居管理

続いて行うのが入居管理です。

例えば、先ほど延べた入居時の契約や、物件からの退去時に入居者との契約を破棄する手続きを行うのも家主の仕事です。

また、この中にはクレーム処理やトラブル対処も含まれますよ。現在は家あまりの状態が続いており、空室を埋めるというよりも、入居者に安定して住み続けて貰うことの方が重要です。

そのためにも、物件の状態を常に綺麗に保ち続け、入居者のサポートを徹底してください。

では、実際に、どのような入居者管理があるのかを確認していきましょう。

家賃の回収と督促

家賃の回収と督促もオーナーの仕事になる場合があります。

特に督促に関しては、法的な手段を用いる場合もあるため、矢面に立つのは家主となります。

現在では、銀行引き落としやクレジットカードを用いた回収の管理を担当している会社が行ってくれているため、家賃の回収にあまり手間はかかりません。

しかしながら、督促となると強制退去の裁判や手続きなどで大家が基本的に動くことになります。

ただし、大家一人で全てを解決できない場合が多いので、弁護士などの第三者を挟むことも忘れないで下さいね。

備品整備

備品管理も家主の仕事です。

入居者が備品を壊したのであれば、当然請求もできますが、実際には経年劣化がほとんどでしょう。

経年劣化による破損に関しては、大家の責任になり早急に対応しなければなりません。

備品破損による賃貸物件の景観が損なわれれば、内覧に来た見込み入居者を取り逃してしまうことにもつながるからです。

細かい破損であっても、時が経つに連れて大きな備品破損につながってしまうので注意してくださいね。

入居者の要望に答える

入居者側からのクレームに対して一次対応は管理担当が行ってくれますが、より進展した場合には家主の対応が求められます。

例えば、騒音問題などがあげられます。

管理担当や不動産オーナーが注意を行っているにも関わらず、改善の見込みがなければ周りの入居者のクレームも次第に大きくなります。

問題となっている方の退去を迫る場合については、強制退去の法的な手続きを取る場合が多く、裁判などが視野に入ってきます。

基本的に管理会社が全て行ってくれる

ここまでで、賃貸物件のほとんどの定型業務は管理を専門にしている会社が行ってくれている事実を確認できました。

冒頭でもお話しましたが、不動産オーナーの仕事は基本的に経営判断に偏ります。

経営判断とは、入居募集の予算を決めたり、賃貸物件の価値を高める施策を決めるなど多岐に渡ります。

この分野に関しては、資金を供出している不動産オーナー側は、セカンドオピニオンから不動産経営に対する助言を貰えますが最終判断はあなたが行わないといけません。

不動産経営のなかでも特に難しい分野でありますが、経営を行う以上避けては通れない道であるとも言えますね。

管理会社の選び方は？

経営判断の問題はさておき、その他の業務一切を引き受けるところをどのように選定すればいいのか気になる所ですよね。

そこで、次の項目からは契約類型ごとにどのような管理を提供している会社がおすすめなのか解説していきます。

定期借家契約の場合
定期借家契約は端的に言って契約期間が決まっており、更新時期の到来でオーナー側が当然更新の拒絶をできる有利な契約形態です。

ただし、オーナー有利な契約である以上、管理を担当する会社には入居者を埋める力があるかどうかが重要です。

普通借家契約と違い、定住するつもりのある入居者にとって、不利になってしまうため、短期での回転が必須となってきます。

募集をかければすぐに入居者を案内できるくらいの力がある管理会社が適切ですよ。

また、対応できるところが少ないため、通常の管理会社よりも割高な契約を結ぶ可能性が高い点には要注意です。

普通借家契約の場合
普通借家契約は、更新時期に入居者に問題がない場合、家主に特段の事情がない限りほとんど自動更新される契約類型です。

基本的にほとんどの賃貸契約に適用され、普通借家契約ではない賃貸物件を探す方が困難です。

入居者と普通借家契約を結ぶなら、ほとんどの業務を委託できる管理業者を選ぶことも視野に入れましょう。

長期契約を前提とする管理業者は、入居者の募集や契約手続き、入居管理から物件管理まで一括して行ってくれます。

また、あなたのスキル次第によっては、一部の業務だけを委託することも可能です。

例えば、入居者募集に関しては自力でできるといった場合には、その他の業務だけを専門的に依頼できる管理業者を探すといいですよ。

サブリース契約の場合
完全手放しで賃貸物件を運営したいなら不動産のサブリース契約も視野に入ってきます。

なお、大家側から見たサブリース契約は、実際のところ一括借り上げという契約類型であり、サブリースは本来入居している人から見た契約です。

ただし、サブリース契約の方が一般的に普及しているため、ここではどちらの意味も含めてサブリース契約とさせて頂きます。

サブリースは不動産に対して入居需要が常にあり、レオパレス事件のようなドミナントによる共食いが発生していないなら手放しで家賃収入を得られる契約です。

家賃保証が付き、ほったらかしでも管理まで行ってもらえますが、その分家賃収入は80%程度となると考えておきましょう。

不動産経営のオーナーが抱える７つの悩み

では、実際に不動産経営を行っていく上でオーナーが抱える悩みにはどういったものがあるのでしょうか。

ここでは大家さんが抱えるメジャーな悩みを7つお届けします。

具体的な解決例もお伝えするので参考にしてみてください。

①入居者が集まらない

まず大きな問題として、賃貸需要があるのに入居希望者が集まらない悩みです。

徒歩10分圏内に公共交通機関もあるのにと悩んでいる方も多いんですよね。

でも、そういった場合には他所の賃貸物件との差別化が上手くできていない可能性があります。

空室率を低くする方法は？

好アクセス・好立地の不動産賃貸は競合が多いレッドオーシャンとなってしまう可能性が高いです。

競合の物件よりも空室率を低くするのであれば、差別化を図っていかなくてはなりません。すぐに手を出せるのは家賃の再設定です。

利回りを多少犠牲にしてでも、空室率が低下するなら機会損失にはなりませんよね。

ただし、家賃相場よりも下げると、価格競争に巻き込まれてしまうため、できる限り内装や外観で差別化を図って行きたい所です。

②転出が多く入居率が安定しない

更新時期の前に転出されてしまい、入居率が安定しない場合には管理業者の対応不足やご近所トラブルに巻き込まれているかもしれません。

例えば、騒音被害などが挙げられますね。こういったトラブルの元になる住人が出ないように、契約段階で審査があるのですが、事後対応も大事です。

度々の注意に対して改善が見られない入居者は早々に退去を命じましょう。

③キャッシュフロー悪化で物件の管理が難しい

上記の住人トラブルや転出問題を抱えたままだとキャッシュフローが悪化し、持ち出しも生じてしまいます。

不動産経営において、物件の維持にお金が掛かっている状態では、管理も行き届きません。

万全の対策をしてもキャッシュフローが安定せず赤字が出ている場合には、思い切って売却も視野に入れて動いてください。

④入居者とのトラブル

入居者とのトラブルの中でオーナーの頭を悩ませるのが滞納トラブルです。

土地柄から属性が悪い人が集まる地域では、滞納トラブルは非常に多いんですね。

回収ができればいいのですが、ない袖は触れない方が多いため時間の浪費にも繋がります。現行の借地借家法では、住んでいる人の方が強く、オーナー側は強くでることができません。

強制退去まで発展してしまうと、裁判での勝訴確定とともに強制執行の手続きを経なければならないため、時間と費用が掛かってしまいます。

この事態は入居の前段階できちんと与信調査を行うことにあります。

また、属性の悪い人ばかりが入居してくる場合には、管理業者の審査を疑うということも大事になってきますよ。

⑤金利が高く物件収益が低い

銀行から上手く借り入れることができず金利が高いノンバンクから初期の資金を借りいれてしまった場合、上手く収益を出せない物件ができあがってしまいます。

事業計画を決める際には、借入金の金利を如何に上乗せするかを考え家賃を決めなければなりません。

物件収益をあげるために借り換えも有効

現在は比較的低金利の時代となっており、バブル時代と比べると約半分程度までに低下しています。

金融機関によってはいまだに高い金利で貸し出しを行っているところもありますが、投資ローンの金利は短期プライムレートで決定することがほとんどです。

2020年8月のレートは1.475%程度となっており、これに＋1%することで大まかな金利を確認することができます。

すでに物件を所有しているオーナーは両条件で借り換えを行うと収益性もアップします。

⑥設備が急に故障してしまった

設備面での不安もあります。

水漏れや冬期の水道管の破損など、オーナー側が修理を行わなければならない場合には相応の費用がかかってしまいます。

何かの不都合で設備が急に故障してしまうことはよくあり、そのまま放置すれば景観も損なわれてしまいます。

対応としては、修繕積立金を必ずストックしておき、必要に応じて保守管理を業者にお願いしておくといいでしょう。

特に築古物件では水回りの劣化によって、漏水が起こり他の入居者から損害賠償請求がなされる可能性もある点に注意です。

⑦家賃の下落リスクが怖い

最後に家賃の下落リスクです。

新築物件は高めの家賃設定でも入居者には困らないですが、後々価格設定は変えて行かなければなりません。固定資産税評価額が変わらなければ、家賃がさがることで収益性は落ちてしまい、キャッシュアウトの状態になってしまいかねません。

対応策としては、適宜リフォームやリノベーションを行うのが有効です。

最低でも数百万円の準備金が必要のため、できる限り収益の積立を行っておきましょう。

不動産経営のリスクと対応策のまとめ

では、前述した不動産オーナーの悩みをまとめていきましょう。

大別すると、以下の5つに分かれます。

• 入居者リスク
• 老朽化リスク
• 金利リスク
• 災害リスク
• 管理会社リスク

入居者リスク

収益を発生させるとともにクレームの元にもなるため、どちらを優先するかが肝になっています。

入居者の属性の良し悪しが直接関与してくるため、契約段階で与信調査を入念に行いましょう。

専門的なスキルがない場合には委託することで責任箇所を明確にするのもありです。

老朽化リスク

不動産は消費耐久材であり、老朽化のリスクがあります。

老朽化すれば家賃の引き下げなどを行わなければならなくなり収益性も落ちてしまいます。老朽化リスクに備えるためには、賃貸の修繕費用を積立ておく必要がありますよ。

相場としては、間取りにもよりますが1戸あたり5000円程度から8000円です。長期積立を行い大規模修繕費用の捻出を行っていきましょう。

金利リスク

固定金利の場合にはあまり問題にはなりませんが、金利が安い変動金利で融資を受けている場合には金利リスクがあります。

繰り返しになりますが、現在の短期プライムレートは記録的な安値にありますが絶対に上昇しないということはありません。

プライムレートが上昇すれば、当然不動産投資ローン金利も上昇し収益性が悪化します。

対応策としては、利回りを高めておくことと、現金のストックを行っておくことです。

多少のキャッシュアウトが短期的に起こったとしても、傾かなない盤石の不動産経営を行っていきましょう。

災害リスク

また日本で不動産経営を行う場合、どうしても切り離せないリスクとして災害リスクがあります。

賃貸の設備の破損や、物件の破損などを引き起こし、多大な損害を受けてしまう可能性もありますよ。対応策としては、修繕積立金の他に、保険があります。

火災保険や地震保険は必ず加入し、入居している人にも義務付けを行って下さい。

管理会社リスク

空室を抱えている場合や入居している人からのクレームが相次ぐ場合には、会社の質に問題がある可能性があります。

例えば、賃貸への入居希望が少ない場合には、管理している会社があまり積極的な営業を行っていないといった事態も考えられます。

こういったリスクには、定期的な数値チェックがおすすめです。

周りの数値と比較し、劣っている所がないか定期的な検査を行い、必要であれば適切な管理を提供するところに乗り換えを検討しましょう。

オーナーが経営相談する先ってあるの？

最後の項目では、不動産経営で困ったときの相談先を紹介していきます。

経営判断を行うにあたって独断で行うには危険性も高く、相談した方が結果的に良かったということが多々あります。

ここでは、セクション別にどういった状況に応じて頼るべきなのかを解説します。

①不動産販売会社

不動産販売会社に相談するのは初期段階です。

関係性が築けている会社であれば、いい物件がないかどうかを定期的に聞きにいくのもいいでしょう。

ただし、契約においては売れればいいだけと考える会社もあるため、リップサービスには要注意です。

②不動産管理会社

不動産管理会社は、売買契約や施工契約後に相談する先となります。

賃貸契約の類型にもよりますが、どのような業務を委託できるのかを相談し、実績を提示してもらいながら最終的な委託先を決めていきますよ。

また、住人トラブルでは一次相談を預かってくれる場合が多く、二人三脚で解決を目指すことになるでしょう。

③ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは税務やお金周りに関する幅広い知識を持つ専門家です。

オーナーのライフプランを元にキャッシュフロー計算書を作成したり、様々な相談を請け負ってもらえます。

④弁護士

弁護士は法律のプロフェッショナルであり、登記申請の代行から家賃滞納をする入居者の強制退去の裁判、強制執行まで幅広い法行為を委任・相談できます。

入居者トラブルなどで最終的な判断をオーナーが下せなくなった場合には、最終手段として相談する場合が多くなるでしょう。

まとめ

今回の記事では、不動産経営を始める前と後に分けてどのように各セクションに分けて解説してきました。

物件を買った瞬間から経営は始まっており、初心者の頃ほど困難しがちです。

しかしながら、賃貸物件の管理は管理会社にほとんど委託することができます。

特にオーナーに求められるのは経営判断です。

この記事を見て、どんな悩みに直面しそうなのかを参考にし、先手を打っていきましょう。