「等価交換方式」のメリットとデメリットを解説
等価交換とは？
土地を所有していて、その土地を活用したいけど、借金をしてまで建物を建てるリスクを負うのは避けたいという方もいると思います。そんな方におすすめなのが、「等価交換」という土地活用方法です。等価交換とは何かというと、Wikipediaでは以下のように説明されています。
建築において、土地は地主が、建設費は開発者が負担して建物を作り、完成後にそれぞれがそれぞれの出費の割合に応じて土地と建物を取得する開発方法を指す。
つまり、地主は不動産会社や建設会社に土地を貸し、その土地に業者が建物を建てて、出資の割合に応じてそのマンションやビルの所有権を得るという方法のことを、不動産においては等価交換というのです。そして土地の評価額が50％であれば、地主がその建物の50％を所有し、残りの50％を不動産会社や建設会社が所有するという方式となるのです。
等価交換の2つの方法
不動産における等価交換には、「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」という2つの方法があります。この2つの方法は、土地の権利を不動産会社と地主どちらが持つかによって異なります。
全部譲渡方式
全部譲渡方式とは、土地の権利をいったん等価交換事業を行う開発者に一度売却する方式です。この方法は、土地の所有者が複数いる場合や、いくつかの土地を合併して建設を行う場合などにとられます。
土地の所有者が複数いる場合には、建物が完成する前に所有者の一人に不幸があったり、破産となってしまった場合にトラブルが発生するのを防ぐためです。
一度売却を行い、建物完成後にそれぞれの所有者が買い戻す形となります。その際には、登録免許税や不動産取得税がかかってしまうので、その分費用的なデメリットがあります。また、開発者が悪徳だった場合には詐欺が行われる可能性もあるので注意が必要です。
部分譲渡方式
部分譲渡方式とは、開発者が建物を建築するのに相当する費用分の土地を、土地所有者が売却する方式です。
この方法を使えば、不動産取得税がかからないというメリットがあります。通常の等価交換方式では、土地所有者にとって負担が少ないことから、この部分譲渡方式が使われることが多いです。
等価交換のメリットとは？
資金面でのメリット
等価交換においては、地主は借金などをする必要がありません。土地の一部を売却して、建物を購入しているようなイメージだからです。
銀行から借り入れを行うということは金利のデメリットがありますし、物件で収益を上げられない場合などは返済リスクが大きくなります。
広い土地の場合は、土地活用のために建てる建物も大きくなるので、自分で費用をかけて建物を建てるよりも等価交換の方がリスクが少ないのです。
手間に関するメリット
等価交換では、地主側は建設に費用を出さなくてもすみます。資金面ではこのようなメリットがありますが、建設の時の手続きや交渉などをすべてデベロッパーに任せることができます。
大型の建物を建設するときには、ゼネコンや建設業者、行政との交渉や細かな契約や交渉があります。等価交換では、このような方への細かな手間をすべてデベロッパーに行ってもらえるので、地主の手間が少なくなっています。
等価交換では広い土地に大きな建物を建設することが多いですが、そのような大きなプロジェクトを個人で行うのはとても難しいです。そんな時に、等価交換ではプロのデベロッパーが加わって事業を進めてくれるので地主は手間をかけずに済みますし、交渉などに対しても不安がありません。
税制面でのメリット
等価交換では税制面でもメリットがあります。それは、「譲渡所得税」に関するメリットです。譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって生じた所得のことです。
通常、土地を売却する場合には譲渡所得税がかかりますが、等価交換の場合にはその所得を建物の建築に利用しており、条件によっては税の繰り延べが可能になります。これを「立体買換えの特例」といいます。
「立体買換えの特例」とは、「高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の課税の特例」とも言われ、敷地の用に供されている土地を買い換えて、既成市街地等内にある建物を譲渡した場合に、その価値が同等である場合に譲渡所得税が繰り延べになるというものです。
あくまで繰り延べですので、将来その物件を売る場合などには、繰り延べになっていた税が必要なる場合があります。
参考：『措置法第37条の5《既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例》関係｜国税庁』
等価交換のデメリットとは？
大きな決断が必要
等価交換を行う場合というのは、広い土地に対して行うことが多いです。そのような広い土地の所有権を渡すことになるので、大きな判断を行わなくてはなりません。
先祖代々の土地を活用する場合などは、親戚との関係や将来後悔をしないかなど、慎重に考えなくてはなりません。等価交換では、動く金額も大きくなるのでしっかりとした判断が必要になるのです。
時間がかかる
等価交換においては、交渉や建築してからの投資回収に時間がかかります。
というのも、交渉においてはデベロッパーと地主との間で建物の持ち分を決めるのに時間がかかるからです。等価交換においては、業者は建物のよい部分の所有権を得たいと思いますし、地主もまた同じです。そこでお互いに理想の条件を出し合って交渉をするため、交渉がまとまるまでに時間がかかるのです。
また、等価交換においては広い土地を活用するため、土地の上に建つ建物も大きなものになりがちです。だからこそ、整備や建築に時間がかかります。
減価償却費が少ない
等価交換の場合には、デベロッパーと共同で建てることになりますし、新しく建築した建物の取得金額は元の土地の価格を引きつぎます。土地のほうが金額的には低いことが多いです。
減価償却では、金銭の負担がなくても所得税を減らすことができるものです。ですので、減価償却費が少ないということは、その分所得税の軽減効果が少なくなってしまうのです。
まとめ
今回は等価交換という土地活用方法について解説いたしました。等価交換には大きなメリットもありますが、デメリットがあるのも確かです。もし検討している方がいらっしゃいましたら、そのメリットデメリットを知り、慎重に決断しましょう。
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