土地活用の業者・情報コラムコラム

土地活用でのポイント・注意点まとめ

2018.09.20

賃貸住宅での注意点

土地活用で賃貸住宅経営をするときには収支計画を立てて利回りがどれくらいになるのかを計算することが多いでしょう。しかし、空室が発生して思っていただけの家賃収入がもたらされない場合には収支計画が狂い、キャッシュフローが悪化しzてしまうことも考えられます。このリスクが土地活用においてはもっとも恐ろしいものだと考えておかなければなりません。このリスクを抑えるためには家賃保証を利用するのが良いと考えられます。

家賃保証の契約をするためには、土地活用で得られる家賃の何パーセントかを料金として支払うのが一般的です。空室が発生したときや滞納が発生したときには、保証会社が代わりに家賃を支払ってくれます。ですから、リスクヘッジとしては優れていると考えられるのですが、保証会社を選ぶときには良く注意しておかなければならないでしょう。

まず、契約内容をきちんと把握しておかなければなりません。ローンを払い終える30年間は保証してくれると思っていても、保証会社が自由に契約を解除できるような契約になっていると、思った通りの安全な投資をすることはできなくなります。このようなトラブルがあることも知っておくべきでしょう。契約の内容を完全に把握して、必要な保証を得られるのかどうかをきちんと判断しておく必要があるのです。

土地活用をするときに家賃保証の契約をしたとしても、保証会社が破綻してしまうとどうしようもありません。保証会社の経営が悪化して家賃を得られなくなると言うこともあります。破綻した保証会社もありますから、保証会社の財務退室についてもきちんと把握しておく必要はあります。

アパート建築後の注意点

アパート建築時のポイントとして、入居率が安定してくると一定の収入を確保できるようになり、借入金の返済額が少なくなった後はコスト以上の収入が得られるという点が最も大きなメリットになります。

将来的に見ても長期の収入が得られますので、定年後の生活資金に充てることができます。

固定資産税や相続税

固定資産税や相続税においても優遇されていますので、土地活用ができて更にお金の面でも優遇措置が受けられるアパート経営には大きなメリットがあると言えます。アパート建築時には、その土地の需要に合ったものを建てなければなりませんし、近隣の空き室状況も調べておかなければなりませんが、需要に合致したものを建てられれば生活の安定化に役立ちます。

リスクを下げるためには、建築費用をできるだけ抑えることが重要であり、借入金も少ない方が安心です。既に間取りが決まっているアパート建築に申し込む時は、需要や間取り等についてしっかりと調べた上で決断することも重要です。

近隣住民の反対に合う等のトラブル

アパート建築では、近隣住民の反対に合う等のトラブルが発生することがあります。トラブルを回避するには、その土地に合った建物にすること以外にも、周囲に迷惑を掛けないような造りにしたり、意見交換をしてアパート建築に取り入れる等の努力が必要です。

その他のトラブルとして、建築基準法や都市計画法による建ぺい率・容積率の制限があり、建物の広さや高さに制限が設けられることがありますが、それに気付かずに計画を進めてしまうと思った通りのアパート建築ができなくなることがあります。

場合によっては、賃貸に出来る面積が意外に少ないということもあり得ますので、計画する際には事前にしっかりと調べておくことが大切です。

管理費や修繕費等のランニングコスト

また、アパートは建てたら終わりではなく、管理費や修繕費等のランニングコストがかなり掛かります。その他にも固定資産税や所得税が掛かりますので、家賃の一部を積み立てる等して準備することも忘れてはいけません。

駐車場経営での注意点

親などから譲り受けた土地があるのであれば、その土地に自分たちの家を建ててもいいですし、なんらかのことに活用するというのもいいでしょう。そこで土地活用をする場合には、駐車場経営であれば土地活用が初めての人なのだとしても始めやすいものと言えます。ですので、土地活用をする為にも駐車場経営を検討してみる事です。

しかし駐車場経営を行うためにも、注意点が必要になります。まず注意点としては、車を所有している人が多い土地なのかどうかという所にあります。

もしも電車などの交通機関が整っているような場所であれば、車の保有率は下がってくるようになります。車を持っている人もいないというのに駐車場経営を始めたとしても、借り手はいないでしょう。

借り手がいないという事になれば、駐車場も空き状態が続く形になりますので、その間収入がない状態になってしまいます。それではせっかく土地活用をしたとしてももったいなくなってしまいますので、駐車場経営をする前に、どういった土地なのかをよく考えて調べてみるようにしましょう。

駐車場経営をする注意点として他にもあるのが、今から土地を購入するような場合です。例えば、より場所のいい土地を求めて駐車場を経営するとなると、どうしても土地代の高い所を購入するような形になってしまうでしょう。

しかし高い費用をかけて土地を購入したとしても、そのお金は月々返済をしていかなくてはなりません。その返済というのは駐車場で得ることが出来たお金の中から返済をしていくようになりますので、きちんと駐車場経営によって一定の収入を得られていなければ、返済は難しくなってしまうようになります。

ですので、一から土地を購入して駐車場経営を始めようと思っているのであれば、返済の事もよく考えながら決めるようにしておきましょう。駐車場経営をするのであれば、利益の事も考えながら、リスクの事も考えるようにしてみるようにしなくてはなりません。

相続税対策での注意点

賃貸マンションやアパートの経営など、不動産を使った相続税対策は従来より広くおこなわれてきました。最近では税制改革により最高税率の引き上げなど相続税の増税が実施されたこともあり、一段と遊休地の土地活用をすすめる業者が増えています。

なぜ土地活用が相続税対策になるのかというと、遊休地に賃貸マンションなどを建設した場合は更地の状態よりもさまざまな税の軽減措置を受けることができるからです。まず土地に建物が建設されている場合は、相続税の算出基準となる相続税評価額が更地の場合よりも低くなります。

また、その建物が賃貸物件である場合、その土地は貸家建付地となるので土地の評価額がさがります。これらは土地に建物が建っている場合や賃借人が居住している場合は、売却など資産活用の自由度が低下するという考えに基づきます。

建設費を借入金でまかなっている場合、相続発生時にはその借入金は資産の額から差し引かれますので、結果として相続税を算出する際の基準となる総資産の額を減額することができ、納税額を抑えることができます。

これらのことが相続税対策として土地活用が有効であるとされる代表的な理由になりますが、まったくデメリットが無いわけではありません。いくら相続税対策といえども、マンションなどの賃貸経営が安定した軌道に乗らなければ借入金が残るばかりとなります。つまり経営として成り立たなければ土地活用も意味がないのです。

最近はマンションなどの運営会社が一括借り上げすることにより、空き室リスクを回避し、安定した家賃収入が見込めるという事業も展開されていますが、このような会社を利用する場合でも倒産リスクは常につきまといますし、なにより少子化の進行により人口が減少する一方のわが国では、住居の需要と供給のバランスがすでに崩れる傾向にあるのです。

相続税対策で安易に土地活用に踏み出せば、残された家族が多額の借入金の返済に苦しむ可能性も考慮しなければいけません。

土地活用で口コミを活用するときの注意点

土地活用をする時には色々な業者と折衝をしなければなりません。例えば建築業者を利用しなければならない場合もあるでしょう。不動産会社に色々なことを委託することもあります。土地活用のためにローンを利用するのであれば、金融機関から借りなければならない場合も多いでしょう。あるいは、管理会社と契約をしたり、保証会社に保証をしてもらったりすることもあります。

土地活用をする時には様々な業者との契約を行わなければならない場合が多いのですが、この余蘊な場合には業者をどうやって選ぶのかを考えなければなりません。このときに、口コミを参考にするというのは良い方法だと言えるでしょう。例えば、知人が土地活用をしていて、良い業者だったという口コミをもらうことができれば、業者選びはやりやすいと考えられます。

インターネットには土地活用に関する口コミもたくさんありますから、これらを活用するのも良い方法です。ただし、その情報が信頼できるのかどうかは、自分で判断をしなければなりません。というのも、信頼できない情報もあるからです。

業者の立場になって考えてみれば、自社に対して悪い口コミが書かれているよりも、良い口コミが書かれている方が営業をしやすいでしょう。匿名性の高いインターネットの世界では、誰が書いたのかが分かりませんから、もしかすると業者自身が書いている可能性も否定はできません。

ですから、インターネット上の口コミを利用するときには、その情報が本当に正しいのかどうかを確認する事は必要となってきます。参考程度くらいに考えておくほうが良いかも知れません。信頼できる情報債からの情報しか信じないというのも良い方法だと言えるでしょう。

もちろん、これはインターネット上の場合だけではなくて、誰かから聞いた話というのは、それが本当に正しいのかどうかを判断しなければならないのです。インターネット上の土地活用の口コミも同じようなものだと考えられるのです。

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土地活用の相談をできる会社はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、提案内容や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、土地活用会社はしっかりと比較検討しましょう。また、土地活用の専門家でもあるので、ノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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土地活用の業者・情報コラムのメリット

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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参加企業

  • 株式会社ネイブレイン
  • 株式会社渡辺住研
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  • 株式会社インベスターズクラウド
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  • 株式会社リビング百十番ドットコム
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