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『中古アパート投資って儲かるの？』
『利回り１０％以上の物件って意外と多いんだけど、本当？』
『中古アパート投資の物件って、どうやって選べばいいの？』

こんなことでお悩みではありませんか？

中古物件って意外と利回りが高いのをご存じですか？

物件の購入価格が低く家賃収入が意外と高いからなんです。だからと言って、中古アパート投資にすぐに飛びつきのは危険です。

そこで、今回の記事では中古アパート投資にまつわる概要をお伝えしていきます。

この記事を読むと、利回りの計算が詳細に分かるので、ぜひ最後までご覧ください。

中古アパート投資を始めるなら！

中古アパートで経営を始めるのであれば以下の3点を抑えておきましょう。

1. 中古投資のメリット・デメリット
2. 中古アパート投資で失敗しない方法を学ぶ
3. 中古投資のリターンの計算方法をきちんと抑える

中古アパートは、新築物件に比べてリターンが高いという特徴があります。

しかし、リターンが高いというのは、実はリスクも高いとも言えるんですね。

中古と言っても物件購入には多額の資金が必要となるので、失敗しない方法は必ず学ぶ必要があります。

①メリット・デメリットをきちんと確認しよう

まず初めに中古アパート経営を始めるのであれば、メリット・デメリットを必ず確認してください。

新築アパートと比べると、市場選定という点で物件の立地を選ばなくても良いといったメリットも存在しますが、リスクが高いというデメリットも存在するからです。

多くの資金を投入する不動産経営だからこそ、土地や物件の特徴を抑えることはとても重要です。

②まずは中古アパート投資で失敗しない方法を学ぼう

中古アパート投資で失敗しない方法には何があるのかをきちんと理解するところも身につけておく必要があります。

経営に失敗はつきものですが、学ぶことで確率を下げられるからです。

不動産経営における最大の失敗は再起不能な赤字を出しながら、撤退しなければならないことです。

こんな状況に陥る前に、撤退ラインも含めて学ぶ必要があります。

③リターンの計算方法をきちんと理解しておこう

リターンの計算方法も中古物件に投資する上でとても重要です。

後ほど詳しく解説しますが、グロス利回りとネット利回りといった専門的な言葉も多数使われています。

あなたの年間のキャッシュフローを算出するのに必ず必要な値になってくるため、適正な値をできるだけ正確にだせるように学ばなくてはいけません。

ただ、不動産に限らずあらゆる経営で言えることですが、期待リターンなどの数値はあくまで机上の数字であり、間違いも加味して計算しなくてはならない点も抑えておきましょう。

【儲かる理由】中古アパート投資のメリットとは

では、中古アパート投資のメリットについて解説していきます。
確認する点は以下の3つです。

1. 利回り
2. 節税対策
3. 新築に比べて割安

メリット①利回りが非常に高い水準にある

中古アパート最大のメリットは利回りが非常に高い水準にある点です。

物件にもよりますが平均をとってみると、アパート物件では新築に比べておよそ2％程度高く戸建てになると10％を超えてくる物件も存在します。

集客上の弱点があり予想空室率も高めに設定しなければなりませんが、満室稼働ができれば大きく収入を得られます。

ただし、リターンはそのままリスクに直結することも忘れないようにしてくださいね。

メリット②節税対策もバッチリ

中古アパート経営は節税対策にも有効です。
節税面で言うと以下の点があげられます。

1. 減価償却費
2. 物件の補修費を経費に計上する
3. 損益通算によって所得を圧縮できる

物件の法定耐用年数がまだ残っている場合には減価償却を計上でき、物件の補修・修繕費も経費に計上できます。

また、不動産経営で青色申告を行う場合には3年、法人の場合には7年〜9年間赤字を繰り越せ、所得を圧縮することで住民税や所得税を節税できます。

ただし、節税は事業が上手くいっているときに効力が発揮できるものであり、根本的な赤字が発生しているときはその限りではありません。

メリット③初期費用が新築建築に比べて割安

中古アパート物件は新築物件に比べて初期費用が割安になる可能性が高いです。

中古物件が売りに出される理由としては、前の所有者が何かしらの不都合を抱え、すぐに換金したい思いがあるからです。

物件の前の持ち主がキャピタルゲインを得たい場合にはこの限りではありませんが、基本的に換金の過急性が高い物件ほど割安で売られています。

これと比較して新築に関してはオーナーがメーカーや売り出している不動産業者に依頼する形を取るので割高な初期費用がかかってしまいます。

新築物件にかかる費用はどれくらい？

新築物件には構造による費用の違いがありますが、土地代を抜いて2000万円代から4億円程度の幅があります。

土地代を含めると、数百万円から数千万円が余分にかかってきます。

中古アパート投資のデメリットとは

では中古アパート投資のデメリットにはどのようなことが考えられるのでしょうか。

端的に表すと以下のポイントがあります。

1. 修繕費用
2. 融資
3. 耐震性
4. 家賃設定
5. 空室率

それぞれの対策についても言及していきます。

デメリット①修繕費用が割高になる

まず物件の修繕費用が割高になる点に注意が必要です。

中古といっても様々な物件が存在しており、態様は様々ですが築古になってくると設備面での不具合が増してきます。

その分、物件の修繕費用が割高になってしまうので注意が必要です。

修繕費の対策とは

修繕費の対策としては、稼働し始めたアパートの修繕積立金を割高に設定しておくことです。

相場は平米あたり200円が相場ですが、損耗が激しいアパートの場合にはなるべく高く設定し、急な設備不良に対応できるようにした方がいいでしょう。

もし仮に修繕したいのに出せるお金がないとなってしまうと転居の可能性も高くなってしまいます。

修繕費は保険が適用できたとしても、最初は自分の手出しとなってしまうので注意が必要です。

デメリット②法定耐用年数の短さから融資が組みにくい

比較的築浅の物件であれば問題は少ないですが、法定耐用年数が短い物件になってくると融資が組みにくくなってしまいます。

金融機関の融資実行や融資期間の決定には、耐用年数による融資評価がなされる場合が多いです。

この理由としては、帳簿上アパートの資産価値が0になると担保としての価値がなくなってしまい融資が難しくなるからです。

融資への対策とは

融資への対策として重要なのは、法定耐用年数ではなく減価償却期間で融資の貸出を行ってくれる金融機関を自分で探すことです。

なぜなら、融資期間などの情報はネットに詳しく書かれていないブラックボックス化された情報だからですね。

特に融資期間が法定耐用年数なのか減価償却期間なのかという点はネット上では詳しく見ることができません。

なぜ減価償却期間での融資がいいの？

中古物件全般を購入すると減価償却期間が以下のように算出されるからです。

法定耐用年数－経過した年数＋経過した年数×0.2＝減価償却（融資）期間

として算出されるからです。

例えば、RCアパート物件で10年経過しているのであれば、
47年－10年＋10年×0.2＝39年

通常の金融機関からの融資期間よりも2年ほど長くなりましたね。

話を簡単にするために、1000万円の融資を37年で融資されるか39年で融資されるかによってどんな違いがでるか試算してみましょう。

融資期間	37年	3万7314円
月々の返済額	39年	3万6250円

※1金利は3％
※2元利均等方式で試算

1000万円では月々1000円の融資返済の違いになりますが、融資額が10倍の1億になってくると1万円の違いがでてきます。

融資の違いによってキャッシュフローが改善されるため、融資返済期間はできるだけ長く取るようにしてください。

デメリット③耐震性の問題などが急浮上する可能性がある

アパート物件での設備面での問題が急浮上してくる可能性が高い点もデメリットです。

アパートの内部構造に関しては、損耗具合などを目で見て簡単に確認できないからですね。

物件購入時には分からなかった瑕疵などがあり、年月が経って不都合が生じても売り主に責任を問うことは難しいでしょう。

管理上の問題に対する対策とは

アパート管理に関する問題への対策は、前もって業者に様々な検査を依頼することです。

検査の依頼に関しては、耐震性検査がRCで平米あたり500円から2000円程度が主になっています。

また、費用は高くなってしまいますが、インスペクションを業者に依頼することも可能です。

費用感は大体10万円程度からとなっており、規模によって料金が変わってくるイメージですね。

デメリット④家賃設定などの経営上の難題が待ち受けている

中古アパートでは家賃設定や入居者募集といった経営面で難題が待ち構えていることも多いです。

例えば、家賃設定が高すぎた場合には、期待利回りを低くしてでも、家賃を低くする必要も出てきます。

家賃設定などの相談先にはどこがある？

経営上の問題に対する相談先は複数ありますが、最も大事なキャッシュフロー周りの相談はファイナンシャルプランナーが最適でしょう。

また入居者に関する募集のテクニックなどは、仲介会社に相談するか先輩大家さんの会話を聞いてみるとより良いテクニックが学べます。

これらの相談は、できればアパート購入前に確認して物件の絞り込みのために使っていくことをおすすめします。

デメリット⑤入居者の転居で空室率上昇

中古アパート経営によくある話が、購入前には入居者が居たが、その後転居してしまい想定よりも空室率が上昇してしまったということです。

空室率上昇はあなたが必要とするキャッシュフロー見込みを大幅に狂わせてしまう可能性があります。

中古アパート物件の空室の対策には何がある？

空室対策には根本的な解決策は残念ながら存在しません。

なぜなら、転居の理由は人それぞれだからです。

例えば、転勤が決まってどうしても転居しなければならない人も存在するでしょう。

しかしながら、事前にその情報を掴んでおくことは可能です。想定外の転居が起こらないように、売主と密に連携をとって情報収集に努めて下さい。

【試算】中古アパート物件経営と新築物件経営を比べてみた！

では、実際にアパートのリターンは中古と新築でどのくらい変わってくるのでしょうか。

ここでは、リターンの計算を行っていき中古アパート物件と新築アパート物件のどちらがリターン的に優れているのかを確認していきます。

なお、繰り返しになりますが、リターンとリスクはトレードオフであり、リターンを追い求めればリスクも比例して上がっていく点に注意して下さい。

グロス利回りの比較

グロス利回りとは、表面利回りを指し以下の計算式で簡単に求められます。

年間の想定家賃収入÷総投資費用＝グロス利回り

結論から言うと、年間の想定家賃収入が一緒の物件であれば、総投資費用が安く済む中古物件の方がリターンは高まります。

そのため表面的なリターンに関しては、どうしても中古物件の方に軍配が上がってしまう可能性が高いと言えるでしょう。

逆に、新築物件での利回りが高いパターンには何かしらのワナが潜んでいる可能性があるので要注意です。リターンとしては大体新築が3％から5％、中古物件がその6％から7％が相場とされています。

築古の物件になれば、10％を超えるリターンを期待できる可能性もあります。

ネット利回りの比較

ネット利回りとは、年間想定家賃収入から諸費用を除いた金額を総投資費用で割ると算出されます。
計算式は以下の通りです。

（年間の想定家賃収入−購入時諸費用−年間経費）÷総投資費用＝ネット利回り

以上のように想定される家賃収入から様々な経費を除いた金額を分子に据えて計算するのがネット利回りです。

絶対的に表面利回りよりも低い金額が算出されるようにできていますよね。

更にいうと、下がり幅は中古物件の方が大きいです。

なぜなら、年間経費には物件の修繕費などが含まれ築年数が経てば経つほど修繕費の額が大きくなっていくからです。

結局どっちがいいの？

結局、物件は新築アパートと中古アパートどちらの方がいいかとなるとあなたの投資スタイルが大きく影響してきます。

• ローリスクローリターンなら新築物件
• ハイリスクハイリターンなら中古物件

先程もお伝えしたように、新築アパートは投資費用が大きくなり表面利回りが小さめになるのと、中古アパートは修繕費が高くなるから実質利回りが小さくなってしまう可能性があるからです。

例えば、中古アパート物件を購入当初に大規模修繕が必要になってしまうと、実質利回りがマイナスに転じてしまいます。

また、土地の固定資産税が高く、家賃でその分を上乗せできない場合なども、物件購入総額に対して表面利回りが高くても損をする形になってしまいます。

ただし、新築物件の方がいいかというと、新築には新築の立地戦略などが関係してきて失敗するリスクがあります。

あなたのスキルや投資スタイルに合わせて柔軟に考えていきたいところですね。

中古物件情報を元にリターンを試算してみた

では実際に物件情報を元にリターンを算出してみましょう。

今回選ぶ物件は三重県のいなべ市にある物件で調査を行います。

まず入居需要については、デンソーやトヨタ車体といった大企業の工場が敷設されている箇所なので問題はなさそうです。

購入価格	3200万円
年間想定家賃収入	415万円
築年数	30年
構造	鉄骨（耐用年数34年）
面積	317.98平米

現状では、3200万円という数値と415万円という数値から年間の表面利回りが計算できます。415万円÷3200万円＝12.96％となり、上手く稼働し続ければ10年で回収できる計算ですね。

ただし、築年数が30年ということもあり、大規模修繕を行う必要もあります。

例えば、一般的な外壁塗装を施すとなると、100万円以上の出費となります。

外壁塗装を行った場合のみを算出した実質利回りは以下の通りです。

（415万円−100万円）÷3200万円＝9.8％
※通常は減価償却費となりますが、話を単純化するために一括で計上しています。

となりました。
これだけで最初1年の実質利回りが低下してしまうんですね。

また、更に税金やその他の修繕費がかかってくることで、表面利回りよりもかなり下がってしまう点に注意しましょう。

ちなみに融資による返済の金利や融資元本の返済も組み込みます。

中古アパートを経営するなら、どれくらいの資金が必要なの？

中古アパートを経営するのであればどれくらいの資金が必要になってくるのでしょうか。

ここではその概要をお伝えしていきます。

中古アパート物件購入費用

物件購入費用は地方や都市によってかなり差があります。

地方に行けば行くほど物件の購入価格は安くなる傾向があり、大体3000万円程度が購入目安となってきます。

一方で、東京都心などになってくると、池袋周辺では1億円から2億円が目安となってきます。

ただし、不動産価格は、流動性は低いもののトレンドによって上下するため、気になるアパートは常にウォッチしておくと良いでしょう。

また、登記費用や税金などの付随する購入費用は物件価格のおよそ10％が目安です。

中古アパートの各種保険

物件を購入するのであれば必ず保険に入っておく必要があります。

一般的な火災保険・地震保険相場は、物件の構造や規模によっても異なりますが、5年間で8万円から20万円程度になります。

火災保険は火災による家財の保護を目的とした保険です。

一方、地震保険は自然災害における火災などが広くカバーされています。

保険の費用も必ず見積もりにいれて正確な金額を算出するようにしてくださいね。

中古アパートの税金

中古アパートを購入する場合には必ず消費税を支払わなければなりません。

また、消費税だけでなく固定資産税や不動産取得税なども徴収されます。

税金の滞納を行ってしまうと、結局建物を差し押さえられてしまう危険性が高いので、絶対に支払いを滞らせはいけません。

不動産には取得時に支払う税金とその後年間で支払っていかないといけない税金が分かれているため注意して用意してくださいね。

修繕費用は必ず見積もりをとっておく

表面利回りの項目で修繕費用についてもお伝えしましたが、中古アパートは特に大規模修繕が必要になり、中古購入費用の見積もりに入れておく必要があります。

繰り返しになりますが、中古アパートの外壁塗装に関しては一般的な価格で100万円ほどです。

また中古アパートの屋根の塗装に関しても同価格帯で行っている業者が多いです。

ただ、地域や中古アパートの形状によって見積もりは異なってくるので、あらかじめ見積もりをとっておくようにしてくださいね。

どんな人が中古アパート物件経営に向いているの？

ここまで中古アパート物件の色々なことをお伝えしてきましたが、実際に中古アパートを経営する人とはどんな人が合っているのでしょうか。

結論としては、中古アパートの経営は初心者であっても、何かしらの分野で不動産の目利きができる人が最適です。

なぜなら、全くの初心者だと不都合が見つけられないからです。

例えば、外壁塗装がどの程度で塗り直さなければならないのか、腕の確かな職人を知っているなどの強みが活かせます。

中古アパート経営はある程度の経験値が必要になってくると考えておきましょう。

ステップ別中古アパート経営の行い方

最後の項目では実際に中古アパート経営を行っていく方法を解説していきます。
物件の詳細な調査方法からお伝えしていきます。

①中古物件情報を絞り込む

ステップ1は物件情報を絞り込むところから始まります。

中古アパートは非常に数多くあり、地域などで絞り込みをかけないと非効率的だからです。

この際に重要なのは、あなたの投資スタイルはどうするかですね。

ローコストローリターンを目指すのであれば新築に近いアパート物件を探し、ハイリスクハイリターン型であれば築古の物件を選ぶといいですよ。

②中古物件の事前調査を行う

ある程度アパートの絞り込みができたら物件調査を行っていきます。

物件の住所はある程度記載されているので、周辺状況などをきちんと確認してくださいね。

特に入居需要がありそうな、コンビニやスーパーなどの情報を抑えておき、駅までの時間も実地であっているか確認を行いましょう。

③中古物件の売り主や仲介業者に売買を申し込む

最終段階で物件の売主や仲介業者に売買を申し込みましょう。

実際にはもっと早い段階で動き始めて、物件を抑えるということもできますが、重大な欠陥が見つかって契約がなくなると手付金が戻ってこなくなる可能性があります。

大きな投資をする以上慎重に物事を進めていきましょうね。

④中古アパート管理会社を選ぶ

同時並行で物件の管理会社の選定を行っていきましょう。

管理会社については、中古アパート物件であれば基本的にどの管理会社でも対応可能です。

ただし、管理会社にも各社強みがあって、集客に強い地盤を持っていたり、管理費が安いなど、様々な特徴がある点に注意が必要です。

弱点を補強してくれる管理会社を選ぶことをおすすめします。

⑤中古アパートのリフォーム先も見つけておく

最後に中古アパート経営を行うのであれば、リフォーム先をきちんと見つけておきましょう。

中古建物の大規模修繕が必要になった際には、その時点でリフォーム会社を見つけるのではなく、前々から話しておいた方がスムーズです。

また、相見積もりをとることで利回り低下も抑えられます。

まとめ

今回の記事では、中古アパート物件投資について解説してきました。

中古物件と新築物件にはそれぞれの特徴があるため、事前にきちんと確認を行わなければなりません。

不動産投資は多額の資金を投入する事業でもあるので、失敗しないよう様々な知識を付けてチャレンジしていきましょう。