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『アパート経営を考えているが、この先の日本においてうまくいくのか心配…』
『空き家が増えているようだけど、これからアパート経営するのはリスク？』
『少子高齢化は、今後のアパート経営にどんな影響があるのか？』

こんなお悩みはありませんか。
アパート経営と言うと、巨額な投資額が必要ですが不労所得を得られることから、土地活用として考慮に入れられる方も多いでしょう。でも、本当に利益を出せるものなのでしょうか。

実際に調査した結果から言うと、年々とアパート経営に関してはかなり厳しい現実があります。
でも、それだけではなく、データから読み取れるものを総合すると需要の見込めるアパート経営もあるのが事実です。

そこで、今回の記事ではこれからのアパート経営はどうしたらいいのか様々なデータを用いて解説していきます。この記事を読むと、アパート経営の光明が見えるので是非最後までご覧ください。

これからのアパート経営はOK？気になるデータ！

国土交通省発表の「建築着工統計調査」によると、新規の住宅着工数の中でも特に貸家を建てている人が減少してきています。

その比率は令和元年度と比べると、14.2％の減少に転じており3年連続の減少になってしまっているんですね。

この調査報告書をベースにして様々な調査を行い、今の日本の現状が賃貸経営に向いているのかどうかを確認していきます。

結論として、この項目で述べるのは人口減少やコロナの影響によって多大な影響がこれからのアパート経営に出ているか、選択と集中によってまだまだ活路があることをお話していきます。

これからのアパート経営①　空き家も増加中

アパート経営を考えるにあたって空き家率は決して見過ごすことのできない数字です。

総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」によると、総住宅数に占める空き家の割合は13.6％となっており、過去最高を記録しています。特に空き家の内訳の内50.9％は賃貸用住宅が含まれているので、安直にアパートを建てても多くの空き家を抱えてしまうリスクがあります。

しかし、これからアパート経営を考える人にとってこれはチャンスです。それは空き家が多いという状況を利用して、物件を安く買うこともできるからです。

アパート経営は空き家のリスクはありますが、その状況を有効活用していきましょう。

これからのアパート経営②　新型コロナの影響が出始める可能性大

緊急事態宣言解除から一定の期間を経てコロナの第2波が日本を襲っています。令和元年基準の路線価も発表されましたが、コロナの影響を正確に反映しているとはあまり言えません。

これを期にアパート業界への影響がでないと明確には言い切れず、今動き出すと暴落に巻き込まれる可能性も否定できません。

ただ、一度暴落があるとアパートの投げ売りが始まり、良いアパート物件が格安で手に入る可能性もあるため、慎重に情勢を見極めていきましょう。

これからのアパート経営③　人口も徐々に低下中

現在、総務省統計局の「人工の推移と将来人口」によると、日本の人口は平成22年に1億2805万7千人を記録したのをピークに減少傾向しており、将来的にも増加する予想は立てられていません。

これは、人口減少というアパート運営に対する向かい風が改善される見込みがないということでもあります。将来性を考えると、アパート経営は人口減少の中で入居者を集める工夫なしには成り立たない事業といえます。

都道府県別の流入者数はどうなっているの？

各都道府県別の流入者数の特徴は、ずばり都市部への集中です。

総務省統計局「都道府県別人口と人口増減率」によると、各都道府県の人口増減率がマイナス傾向にある中で、東京を中心とした都市部はプラスの傾向にあります。

少子高齢化の時代、その土地で新しく生まれる子どもが多いわけではなく、地方からの移住者が多いことがこのプラスの大きな原因ということができます。特に東京は7.4ポイントという他の都道府県を突き放した上昇率を示しているため、人口減少が続く日本でアパート運営を行うにあたっては、必ず着目しなければいけません。

都市部の人口の流入が増えているので、アパート運営を行う上では大きな有利となります。逆に、人口の減少が進む地方でアパート運営を行うことは厳しいといえるでしょう。

単身者世帯はデータでも増加傾向にある

人口減少や空き家率の上昇など、アパート経営に対して厳しいデータを挙げてきましたが、一方で有益な情報もあります。
それが世帯主が一人しかいない単独世帯の増加です。

総務省「情報通信白書30年版」によると、未婚率や核家族化の影響を受けて単独世帯が増加傾向にあることが分かります。

2020年現在は35％強を記録していますが、2040年までに40％近くまで増加していくと予想されているため、長期的に見てもこの状況が変化することはないでしょう。単独世帯の増加という傾向が続く以上、それに合わせた仕様のアパートを選んでいく必要があります。

これからのアパート経営④　 これからのニーズを読み解いてみよう

これからアパート経営を始めるにあたって、今の入居者たちが抱えるニーズを満たすことができなければ、アパート経営を軌道に乗せることは不可能です。

人口減少や少子高齢化など様々な社会背景の中でも、1Kなどの単身者世帯用のアパートは比較的軌道に乗りやすいといえるでしょう。

単身者がアパートを賃貸するにあたって、わざわざ大きなお金を出して4LDKなどの家族用の賃貸住宅を借りる可能性は高くありません。

人口の首都圏への集中、単身者世帯の増加という状況から、大型のアパートやマンションを経営することは大きな苦戦を強いられるようになるのです。

単身者世帯の増加傾向が数十年にわたって続いていくという背景からみても、アパートなど賃貸住宅を購入・建設する際には、できるだけ単身者世帯向けの賃貸住宅を選ばなければいけないでしょう。

融資環境や税制上の優遇点について

賃貸経営を行っていくにあたって、融資環境や税制上の優遇点は様々あります。

まず融資状況ですが、アパートローンの金利推移を見ていく上で参考になるのが、日銀が発表する長期プライムレートです。

まずプライムレートとは、銀行が優良企業に対して貸し出す金利を指し、長期プライムレートはみずほ銀行のプライムレートを参照して出され、短期プライムレートは各銀行が公表する短期プライムレートの最頻値から割り出されます。

アパートローンに関係するレートは、貸出期間が数十年間に渡るため長期プライムレートを参考に各銀行がローン商品を出しているんですね。長期プライムレートは、年々減少傾向にあり、令和元年8月12日では1％となっています。

このことから、平成時代と比べても金利リスクはかなり低く抑えられており、お金に関する参入障壁はかなり薄くなってきていると言うことができますよ。

また、税制上の優遇点に関しては、宅地の特例や相続税での優遇など多岐に渡っています。
一昔前まではお金の問題でもかなり高い参入障壁があったアパート賃貸経営ですが、令和に入ってからはその参入障壁が徐々に薄くなってきているという認識を持っておいても大丈夫です。

ただし、不正融資問題のため融資判断は厳しくなっている

しかしながら一点だけ注意しなければならないのが、融資を担当してくれる金融機関からの不正融資に対する強い警戒心です。

プライムレートが下がり、金利も下がってきていますが、実際様々なチェックが厳しくなっており簡単に借りられるという状況ではないことに留意してください。

【深堀】これからのアパート経営で気になるライフスタイルの変化とは？

さて、ここまで様々な観点から今の日本の現状についてお伝えしてきました。データから見て取れるように、昨今の日本では様々な状況からアパート賃貸経営に関しても変化が生じてきていますね。

ここからは、アパート経営に関するライフスタイルの変化について詳しく解説していきます。

都市部に人口が集中する傾向が強い

先ほど述べたように、都市部への人口集中は増加していく傾向にあります。さらに、日本の各都市でコンパクトシティと呼ばれる都市中心部への諸サービスの集中も行われるような時代になりました。

このことからも、郊外や地方から仕事や生活に便利な都市部への移動がより活発化していくことが予想されます。

以上のことから、賃貸アパート経営を行うにおいては、人口が集中しやすい都市部の物件を選ぶほうが賢明です。

反対に地方や郊外での賃貸経営を行う場合は、人口減少という厳しい状況が強いられます。現状、地方から都市部への人口流出は改善される見込みもありません。いくら良物件でも地方においてはアパートの入居者が減っているということを念頭にいれて気を付けましょう。

ただし、ノマドワーカーの出現により地方でも仕事できるようになっている

仕事や充実した生活を求めて、地方から都市部へ移動する人が増えている中で、近年は「ノマドワーカー」と呼ばれるインターネットを用いて働く場所を選ばない人達が増えています。

webデザイナーやプログラマーなど。パソコンやスマートフォンがあればオフィスでなくても仕事ができるので、地方にいながら東京の仕事を行うことができるのです。
仮に地方で賃貸を行うのであれば、近年増加しつつある彼らノマドワーカーを無視することは大きな不利益に繋がる可能性があります。

ただし、近年出現しただけあってノマドワーカーたちの絶対数は多くないので、都市部より地方でのアパートの貸出を優先するほどの判断材料にはならないことに注意してください。

やはり、賃貸経営は都市部で行う方が現状では軌道に乗せやすいです。

外国人労働者が増える可能性が高い

厚生労働省「『外国人雇用状況』の届出状況まとめ（平成30年10月末現在）によると、現在の外国人労働者数は約146万人に及び、前年より約18万人の増加をしており、過去最高記録を更新しています。

このことから読み取れることは、少子高齢化が続く日本においてはこれからも外国人労働者が増えていく傾向にあるということです。
そして、アパート賃貸経営においては増加していく外国人労働者を無視することはできません。

人口減少によるアパートの空き家リスクも、増加する彼らを受け入れることで軽減することが可能です。

言語や文化の違いによるトラブルも予想されますが、これからの日本の人口動向を考えた上で、そのトラブルを乗り越えて行かなければいけません。賃貸経営を軌道に乗せる上で彼ら外国人労働者の存在は必ず考慮に入れておきましょう。

高齢者が増えることで地方でも高サ住の需要が高まる可能性がある

数年前からずっと言われていることですが、今後も日本では少子高齢化は進んでいきます。その中で一点注目すべきアパート経営としては、高サ住ですね。

地方からは若年層が仕事を求めて都市部に出ていく一方で、高齢者層は介護を必要とする方が多くなってきます。

その中でも、まだ自立して生活を行いたい方向けに、賃貸アパートの一形態である高サ住は一定の需要を生み出してくれる可能性が高いです。

空き家が増えて賃貸へ転用できる物件が増える

先程のデータを用いた項目でもお伝えしましたが、新規着工数の減少と空き家が減っていることから、アパートなどの賃貸住宅の需要はどんどんと下がってきていると言えます。

賃貸住宅の需給バランスが崩れることによって、立地も良く賃貸需要も旺盛なところに、空き家が格安で売られていることが多くなってくる可能性が高いです。

市場環境はかなり整備されてきましたが、不動産市場は流動性が極めて低く、現金化を行いたい方が二束三文の価格で投げ売りしている空き家も存在していますよ。

この中であなたにとって賃貸として転用できる物件を取得し、アパート賃貸併用住宅に転用するなどして、少ない資金で大きな利回りを取得することも可能となりますよ。

賃貸住宅に新たな付加価値が求められるようになる可能性が高い

一時期話題になった賃貸アパートの一形態であるシェアハウスなど、新たな付加価値を提供している賃貸経営が今後の主流となっていく可能性が高いです。ただ住めれば良いという時代は終わり、そこに住むことで何を得られるのかがとても重要になってきたんですね。

特に、都市部に仕事を求めてやってきた若年層は周りに友達もいないという状態にもなるため、シェアハウスで簡単に話せるだけでも賃貸として大きな付加価値となります。

不労所得を作るために、不動産経営を行おうと考えている方も多いですが、こういった新たな付加価値を自ら作りに行くといった行動も、今後の不動産オーナーに必須となってきますよ。

これからのアパート経営で考えるべき賃貸の弱点とは

様々なライフスタイルの変化が進む中で、アパート賃貸が抱える弱点とは具体的にどういったものが考えられるでしょうか。
ここでは、アパートという形態が抱える弱点について解説していきます。

需給バランスの変化に対応しづらい

まずアパート賃貸の弱点として需給バランスの変化に対する対応が難しいことが挙げられます。

アパート経営は賃貸住宅という建物が商品となるため、商品の買い手というべき入居者が減ったとしても、すぐ他の入居者が多い地域に商品を販売しにいくことはできません。入居需要が変化に合わせて商品の供給量を変化させることができないのです。

そのため、短期的な変化に左右されないためにも、準備の時点でこれから需要が増えていくような立地や賃貸物件を選んでいくことが大切となります。アパート経営は長期的な時間が必要なビジネスです。

売上のキャップが決まってしまっている

また、アパート経営は選んだ賃貸住宅によって売上のキャップが決まっている事業です。

いくら入居需要が増えたとしても、賃貸住宅に収容できる人数は部屋の数によって制限されます。量産が可能な商品と異なり、人気が増えたからといって売上の上限が爆発的に増えるようなビジネスではないです。

加えて、アパートの建物の管理費や維持費も必要経費として掛かります。

アパート経営は大きく儲けるというよりも、手堅く儲けていく性質の事業だということに注意してください。

内装などでしか差別化戦略を行えない

アパート経営は衣食住といった生活の柱の中で、住を支えるために需要が尽きることの少ない手堅い種類の事業ですが、食や衣と違って他の競合相手と差別化を行うことが難しいです。

人の興味や関心を利用して新しい商品を開発して売りに出すということが、賃貸住宅を扱うアパート経営ではほとんどできません。
シェアハウスなどの入居形式というルール面での差別化は、すぐに真似ができてしまうので、多くの場合はセキュリティやデザインといった内装面などでしか差別化を行うことができません。

しかし、奇抜な発想や革新的なアイディアを必要としないので、地道に土地の入居需要や人々が住に求めるニーズを調べることで、軌道に乗せていくことも可能になります。

堅実な戦略をとっていけば、天才性を必要としないのがアパート経営だといえるでしょう。

賃貸は一度建てると撤退判断で一生を棒に振る可能性もある

アパート経営を進めるにあたって、賃貸住宅を購入することは多額の投資を行うことでもあります。人はたとえ投資で損をしても、小さな額であればすぐに撤退判断を下すことができます。

しかし、掛けた費用や時間が多くなればなるほど、大きな見返りを求めて撤退することができなくなる傾向があります。

心理学用語でサンクコスト効果といって、アパート投資に掛けた時間や費用、精神的な気持ちなどの埋没費用の分だけ、返ってくる見込みが少なくても見返りを期待してしまう心理状態に陥ってしまうのです。

アパート賃貸は多くの人にとって高額の投資となりがちなので、未来の展望が閉じてしまっていても、少しでも見返りを得ようとしてずるずると投資をし続けてしまう人が後を絶ちません。

もしも、一つのアパート経営で失敗したとしても、そこで得た経験はマイナスには決してならないので、新しい物件で経験を生かせるように、甘い期待を捨てて的確な撤退判断を行ってください。

賃貸は建設までに時間がかかってしまう

アパートやマンションなどの賃貸住宅を購入するのではなく、新築で建てる場合、建設時間が掛かることを視野に入れてください。

小規模なアパートでも最低３ヶ月、大規模なマンションであれば１年前後の建築期間が掛かります。多くの場合は（３～４ヶ月）＋（階数×１ヶ月）が建築期間の目安と言われています。

賃貸住宅が完成して入居者が決まるまでアパート経営では収入が発生しません。収支計画を立てて行く上でこれは大きなマイナス要因というべきです。

既に完成された賃貸住宅を購入することができるのもアパート経営の利点ですので、新しく賃貸住宅建てることに確信できるほどのメリットがなければ出来るだけ避けていったほうが無難といえます。

これからのアパート経営で行うべきこととは

さて、これからのアパート経営で行っていくべき行動とはどのような行動なのでしょうか。様々な分野から解説していきます。

意外と不動産業界のみに留まらず、たくさんの大家さんができることがありますので、是非最後までご覧ください。

販売チャネルの開拓

まず第一に、アパート販売チャネルの開拓は誰もが無料で多くのことが可能となっています。例えばSNSやブログなどですね。

アパート建設時にこだわったところなどを記載することで多数の共感を得ることもできますよ。

仲介会社に対してキックバックがあるなど様々な営業手法もありますが、上記の方法を使えばあなた自身が広告等となって宣伝することも可能です。

ただ、この方法を使うためにはネットに関する様々な知識を体得していく必要があるため時間はかかります。
しかしながら、一度コツさえつかめば集客費用を劇的に下げることも可能なのでおすすめですよ。

賃貸の付加価値を高めていく必要がある

繰り返しになりますが、アパートに対して、その他の付加価値を高めていく必要もあります。

アパート経営と親和性が高い言葉として、不労所得がありますが、今後はより事業性の高いものに代替されていくでしょう。

例えばシェアハウスを運営し、そこでノマドの仕事を斡旋するなどがあれば、住む人にとってかなり付加価値が高いものになりますよね。今後の時代では、不動産だけでなくその他の業種にまたがる知識も必要になってきますよ。

賃貸回転率よりも入居継続年数を重視すること

一昔前までは、礼金だけを貰ってできる限り入居者の回転数を増やすというスキームが存在していました。

しかしながら、昨今の現状を見ていると、人口の減少が続き、入居者の絶対数は年々低下していくばかりです。その中でこのような施策を行っていると徐々にアパートの入居率が低下してしまい、撤退せざるを得ない状況に陥ってしまう可能性が高まります。

逆に、一定の月を賃料無料にするフリーレントなど入居者のためになる施策を打っていくことが今のアパートオーナーに求められているとも言えますね。

退去者を出さないためには賃貸の管理が重要になってくる

賃貸アパート経営において、現在は入会ビジネスの側面が非常に際立っています。

アパートが常に満室という状態は少なく、誰もが望めば賃貸を借りることができてしまうんですね。また、賃貸は一度契約すれば一般的に2年程度は入居となることが多く、退去する場合には管理会社に報告を行わなければなりません。

そのため一度入居してもらったら長い年月を過ごすことになり、更新時期を待たずに退去となれば何かあなたのアパートに対して不満があったと見るべきでしょう。
入会ビジネスにおいて、退去者は極力少なくするのがセオリーであるため、アパート管理が非常に大切になってきます。

今の設備に不満がないかどうかや困っていることがないかなど様々な不満を吸い上げ、長く入居してもらえる状況を作りあげるといいでしょう。

これからのアパート経営を始めるメリットとは？

では続いて、これからアパート経営を行っていく上で、メリットにはどのようなものがあるかをここでは解説していきます。

結論としては、一度軌道に乗ればアパート経営を早く多角化できるが、それには様々な情報収集が必要になってきており、難易度もあがっているということです。

これからのアパート経営のメリット①　経営が軌道に乗れば安定的なキャッシュフローを得られる

アパート経営の根幹は、長く住んでもらい安定的なキャッシュフローを得ていくことにあります。

これは現在でも変わっておらず、アパート経営が上手く行けば毎月一定額のお金がどんどん流れ込んでくる仕組みを作り上げることができますよ。キャッシュフローが潤沢に回っていれば、更にアパート経営を加速させることができます。

これからのアパート経営のメリット②　事業性も強いが不動産経営の根幹は不労所得となること

今後のアパート経営は確かに事業性が強くなっていきますが、不労所得となり得る可能性もまだまだあります。

アパート経営の活用が上手く行けば、入居者が長く住んでくれることになり、あなたに毎月お金を回してくれるんですね。

もし、万が一あなたに不慮の事故があったとして、働くことができなくなってしまったとしても、心強い資産として残り続けるでしょう。

これからのアパート経営のメリット③　外部環境にも恵まれている

不正融資問題によって銀行は不動産投資に対して厳しいチェックを行うようになってきていますが、その壁さえ突破すれば融資条件や税制面で大きなアドバンテージを受け取れるのも今からアパート経営を行う方のメリットです。

知識の参入障壁は依然として高いままですが、お金に関する参入障壁は薄くなっていますよ。

これからのアパート経営のメリット④　更に手広くアパート経営を行うことが可能

この外部環境を上手く使い、一軒目のアパート経営が上手くいけば、あなたのアパート経営は加速度的に発展していくでしょう。
特に金利面は、平成と比べて格段に安くなっており金利が安くなった分、支払った後に残る手残り資金の水準も増えるためこのような事象が発生する可能性が高いです。

ただし、この外部環境は好景気になれば一瞬にして崩れる場合もあるので、注意深く世間の動向には目を光らせて下さい。

当然、これからアパート経営を始めるデメリットも

これからアパート経営を始めるにあたってのメリットをお話ししましたが、メリットだけでなく当然デメリットもあります。アパート経営のデメリットを十分に検討した上で始めるようにしましょう。

今後も賃貸需要の変化が激しさを増してくる可能性大

コロナや都市部への人口の一極集中などによって、賃貸需要は確実に変化してきています。

通常、アパート経営は変化に弱い経営形態であり、急激な変化にすぐに対応できる方はあまりいません。理由としては、アパート経営には多額の資金が必要であり、実際に経営の軌道を切り替えるにしても、資金を用意するまでに時間がかかり過ぎてしまうからです。

このデメリットに対抗するためには、数年先までを見越して、施策を打つという長期視点が重要になってきますよ。

参入障壁は依然として高いまま

外部環境に関して参入障壁が低いといっても、必要な資金はそれなりに必要です。

相場観としてアパート経営を行うためには、5,000万円程度が必要であり、一般の方々にとってはまだまだ手を出すことができない代物です。

ただ、この参入障壁によってきちんと学習し環境を用意した人が利益を生み出せるという状況がアパート経営には存在していることも留意しておいてください。年々不動産投資に対する参入障壁は低くなってきている点には要注意で、アパート経営の新規参入者が増えることでその優位性も徐々に失われていきます。

空室リスクは以前よりも高い

最後のデメリットは空室リスクが以前に増して高まってきているという点です。

入居希望者が溢れかえっていた時代には、待っていても入居希望者が表れていましたが、現在は空室が出てしまうと、いつ入居希望者が現れるか分からない状態になっています。そこからまた一人退去者が出てしまったらどうでしょうか。

徐々にキャッシュフローが悪化してしまい、下降線を描くことになってしまうでしょう。
このように、現在はアパートの空室リスクが以前よりも高くなっており、きちんとした管理が必要になってきますよ。

これからのアパート経営にはどんなリスクがあるの？

アパート経営事業を行うメリット・デメリットがはっきりしたところで、次にアパート経営を進めていく上でのリスクについて触れていきましょう。

収入低下リスク

賃貸住宅は入居者がいなければ利益が生じません。つまり、部屋の空き率が高ければせっかく購入した物件も買い損になってしまいます。

加えて、家賃滞納が起きる危険もあります。アパートの建物維持費用も支払っていく必要があるため、赤字に転落してしまう可能性も否定できません。

特に空き部屋が多いと収入低下に直結してしまうので、事前のリサーチを怠らないようにしましょう。

家賃滞納に関しても、アパート入居者の審査を十分に行い、連帯保証人を建てるなどして保険をかけておくようにしましょう。事前の準備によって、収入低下のリスクを抑えていくことは可能です。

老朽化リスク

多くの人は清潔で新しい住居で暮らしたいと考えています。そのため、老朽化したアパートを進んで選ぼうと考えている人はいません。

古い建物で入居者を呼び込もうとすると、低い賃料でなければ集まらないので、賃料低下のリスクも大きいです。

建物の劣化は止めようがない事象ですが、保守点検を定期的に行っていくことで、設備の破損など大きな悪影響を及ぼす老朽化を食い止めることができます。

保守点検のための整備費用はかかりますが、設備を一から修繕するよりも安上りになることがほとんどなので、整備のお金を出し渋ることはおすすめしません。結果として得になることは事実なので、賃料の低下やアパート入居者の減少を生まないためにも、必ず建物の保守点検を行うようにしましょう。

不可抗力リスク

不可抗力リスクとは、自然災害など運が悪いとしかいえないような事故に遭うリスクのことを差します。

自然災害で住居が失われた場合、災害者生活再建支援法によって入居者は支援の対象に入りますが、アパート経営者は支援の対象に入っていません。

このため、自費で自らの賃貸住宅を修繕しなければいけないのです。こういった万が一を避けるためにも必ず、火災保険に入るなどのリスクヘッジを行っておきましょう。

経営失敗リスク

最後に、どの事業でも同じことがいえますが経営失敗のリスクももちろんあります。

貸し出した部屋の家賃を取り立てることから、アパート経営は部屋を貸したらそれで終わりだと勘違いしている人がいます。
アパート経営では、入居者の募集やリフォームなどの建物整備といった管理が仕事となるので、完全に放っておくことはできません。

アパート経営は建てたら終わりではないのです。

あなたが「経営者」であり、経営者の働きかけが必要な「事業」であることをアパート経営では強く意識しておきましょう。

これからのアパート経営に向いている人の特徴は？

何度も述べるように、アパート経営においては人口減少など様々な社会的な背景の影響を考慮していく必要があります。

その上で、この項目では、どういった人がアパート経営に向いているのか紹介していきます。

不動産のエキスパートかつ社会動向を読み取れる人

まず不動産の知識に深く、人口推移などの社会動向を読み取れる人がアパート経営に向いています。

不動産の知識があれば、賃貸物件の売買や部屋の貸し出しに関わる諸手続きをスムーズに行うことができますし、立地に対して物件の価格が適正かどうか判断することもできます。

また、社会動向を読み取ることができれば、賃貸需要が減少していくような地域でのアパート経営を避けることができます。
大きな失敗を避けるためにも、不動産の知識や社会動向を読み取る力は非常に重要な力です。

賃貸動向の推測ができる人

社会動向の読み取りに加えて、正しく推測が立てられる人もアパート経営に向いています。

どこの地域にどのようなスタイルの住居が求められているのか、仮説を立てることなしには運に任せたアパート経営になってしまうでしょう。

賃貸需要の生まれる場所を見つけ、人々の住居ニーズを推測する力が重要なのです。

不動産経営を事業であると自覚できる人

最後に、不動産経営を「事業」であるとしっかりと自覚できる人が、アパート経営者に向いています。

不動産経営は不労所得を得られる投資の代表例として挙げられることも多いですが、利益を上げるには数々のリスクを乗り越えていく必要があるため、かなりの頭脳労働を強いられます。

さらに、入居者の定着のために、募集や賃貸住宅の管理も行っていく必要があり、建物を買って終わりではありません。

不動産経営も、利益が出るように経営者の努力が必要な事業の一つなのです。他の事業同様に、油断なく経営に取り組んでいける資質が不動産経営者にも求められます。

これからのアパート経営で抑えておくべき失敗ポイント3選！

さて、最後の項目ではこれからのアパート経営で抑えておくべき失敗ポイントを3つご紹介していきます。

アパート経営に関しては、失敗例がある程度共通しているものなので、ここで抑えてきちんと対策を行っていきましょう。

賃貸の立地ミスはそのまま経営破綻に直結する

アパート経営において、賃貸需要は重要な要素です。この要素が手に入らない立地であれば、ほとんどの場合、経営破綻につながってしまいますよ。

本記事で繰り返しお伝えしていることですが、どこに建てたいというオーナーの意思よりも、ここが賃貸需要がありそうだという需要ファーストの考え方がとても重要になってきます。

高金利の融資を受けてしまうこと

次に高金利の融資を受けてしまうと、金利支払いで経営が圧迫されてしまいます。

相場としては住宅ローンが1％程度、アパートローンが大体3％程度となっていますよ。

確かに実績がないと、高金利の融資を受けることになりがちですが、たった1％の違いでも、数千万円が動く土地活用では、支払う金利も莫大なものとなってしまいます。
アパート経営でイニシャルコストを下げることももちろん重要ですが、金利といったランニングコストも自らの足を使って十分に下げる努力をしていきましょう。

見えているお金にのみ執着してしまい資金がショートしてしまった

アパートに関して見えているお金というと、賃料収入がどれくらいになるのかや、固定資産税、アパートローンの支払いなどがあります。

しかしながら、オーナーが対応しなければならない支払いはこれだけではありませんよね。

詳しいルールについては割愛しますが、備品の破損や様々なトラブルの対応を行わなければならないのもオーナーの責任です。

例え管理会社を挟んでいたとしても、支払いを行わなければならないのはオーナー側であり、突発的な支払いが生じた際、手元資金がなければショートしてしまいます。どれくらいの資金を手元に置いておくべきかは難しい判断になりますが、アパート経営初心者の内は無理に動かさず、潤沢な資金で対応していくようにしてくださいね。

まとめ

今回の記事では、これからのアパート経営についてデータを用いてそこから分かることを詳しく解説してきました。

今後の賃貸アパート経営は、事業性が強くなり様々な情報にキャッチアップしていくことが必要になってきましたね。
アパート経営は多額の資金が必要になることから、簡単に変更が効く経営ではありません。

その時々事象から読み取れることを敏感に察知して数年先を読んだ投資を行って行きましょう。
最後までご覧頂き誠にありがとうございました。