土地活用の業者・情報を比較コラム

第一種低層住居専用地域で土地活用をするときのポイントを紹介

2019.09.17

土地活用をするときには、その土地の用途地域を知っておく必要があります。第一種低層住居専用地域は用途地域の中でも、もっとも厳しい規制がかけられていますから、自由に土地活用をすることはできません。この点には注意しておかなければ、後で問題が出てきますので事前に把握しておくのが重要です。

第一種低層住居専用地域とは?

まず、「第一種低層住居専用地域」とはなにかを解説します。第一種低層住居専用地域は、建築基準法第48条第1項において以下のように定められています。

第一種低層住居専用地域内においては、別表第二(い)項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

第一種低層住居専用地域に建築することができる建物

  1. 住宅
  2. 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
  3. 共同住宅、寄宿舎又は下宿:
  4. 学校(大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。)、図書館その他これらに類するもの
  5. 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
  6. 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの
  7. 公衆浴場(風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和二十三年法律第百二十二号)第二条第六項第一号に該当する営業(以下この表において「個室付浴場業」という。)に係るものを除く。)
  8. 診療所
  9. 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物
  10. 前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く。)

第一種低層住居専用地域には、上記のような建物を建てることができます。ただし、一点注意が必要なのは、2の事務所や店舗が兼用で利用できる建物には制限があることです。それは、「延べ面積の1/2以上を居住に供し、かつ、居住以外の用途を50㎡以下」というものです。つまり居住用のエリアをある程度あり、事業用の用途面積が50㎡以下でなくてはいけないのです。

この制限を見ると、第一種低層住居専用地域は住宅を建てることに対しては制限が厳しくありませんが、事業用の建物を建築するのには厳しい制限が設けられています。また、ビルやマンションなどの高い建物は建てられないような制限となっております。

第一種低層住居専用地域での土地活用

一般的に住宅地といわれているところは、第一種低層住居専用地域に指定されていることも多いです。一戸建て住宅をマイホームとして購入した場合には、用途地域を確認しておかなければなりません。

第一種低層住居専用地域で土地活用をするといっても、例えばオフィスビルや大規模な賃貸マンションを建築することもできません。遊戯施設なども建築することができません。快適に住生活を送ることができるという前提の地域ですから、制限は非常に厳しいと考えられるのです。

ですから、テナントビルとして経営をするのは難しいですし、ほかにもビジネスをするためのビルを建築するのも難しいでしょう。

さらには、建坪率についても制限されていて、30%から60%の間で定められており、有効的な土地活用は難しいとも考えられます。庭のある一戸建て住宅に適したように定められているとも考えられますから、建物を建てることのできる面積は限られているのです。

容積率についても制限があって、200%が最大ですが最低では50%となっています。また、前面道路によっても容積率が定められていますから、前面道路の狭い土地であれば、容積率はかなり低くなります。

このようなことから、第一種低層住居専用地域で土地活用をするためには、色々な制限があるということは先に把握しておく必要はあります。

考えられる土地活用の方法としては、一戸建て住宅をそのまま賃貸として貸し出すという方法や建築できる範囲でアパートを建築するという方法があります。共同住宅を建築してはいけないという規制はありませんから、建築できる建物の範囲であればアパート経営をすることによって利益を得る事はできるでしょう。

このように、ご自分のお持ちの土地が第一種低層住居専用地域にあるかどうかは、非常に重要なポイントです。早めに確認をしておき、土地活用をするときにはしっかりと対策とプランを作るようにしましょう。

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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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