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300坪の土地を持っている方で土地活用をしたいと考えている方は多いと思います。
この大きさの土地の活用方法はたくさんあり、せっかく土地活用するのであれば高収益を目指したいものです。

でも、土地活用方法がたくさんあるがゆえに、どのように収益を出していけばいいのかが悩みどころですよね。

そこで、今回の記事では300坪の土地をどう活用すればいいのか判断基準を示しながら具体的な事例をご紹介していきます。この記事を読むことで、あなたに適した土地活用方法が見つかるので、ぜひ最後までご覧ください。

場所や条件によって300坪の土地の活用方法が違う

まず始めに、300坪の土地活用方法の判断基準をお伝えしていきます。

300坪の土地と一言で言っても、自然の形状を利用するため場所や形状、条件など様々な違いが一つひとつの土地にあることはご承知の通りです。

そこで、この項目では、300坪の面積イメージをお伝えしながら、判断基準を細かく分解し、各項目でどのような判断をしていけば良いのかを具体的にお伝えしていきます。

300坪の面積イメージ

300坪の面積を平米数に直すと以下の通りになります。

1坪≒3.3㎡
300坪≒3.3㎡×300坪≒992㎡（小数点以下を四捨五入して計算）

300坪と聞くと一見かなり大きく見えますが、実際にはどのくらいの大きさになるのでしょうか。

イメージしやすいように、東京ドームで換算してみると47分の1個分となります。

こう考えるとアミューズメントパークを運営するには小さすぎて、一つの戸建てを立てるには大きすぎる土地であると分かりますね。

第一に法令を確認しよう

さて、具体的な土地のイメージが固まったら次に確認しなければいけないのが景観法です。
景観法自体は、建築物に規制をかけるものではありませんが、各行政団体が景観計画によって建築に規制をかけることを許可しています。

そのため、まず始めにあなたが所有する土地を管轄する行政団体が建築物に対しどのような規制をかけているかを確認しなくてはいけません。

法規制に抵触してしまう建築計画は、そもそも建築許可がおりません。
法律を確認せずに計画を建ててしまうと、計画倒れになってしまい貴重な時間の浪費につながってしまいます。

もし、あなたの土地に対して建築物の法規制が掛かっていた場合には、法規制されていない土地活用を考える他ありません。

交通量や土地の形状によって活用方法は変わる

法規制の確認が終わったあと、次に確認することはその土地の特徴です。

例えば、ロードサイドに面しており、交通量の多いところだとテナント経営などを通して収益をあげることが考えられます。

また、付近に観光名所などが存在する土地であればホテル経営なども考えてよいでしょう。

ただ一点注意が必要なのは、土地の形状がいびつになっており300坪の土地はあるけど、実質200坪程度しか活用できないといった場合です。

こういった場合には、土地自体を改修するとなると莫大な費用が掛かってしまい現実的ではないので、300坪の土地活用よりもレベルを一段下げて200坪の土地活用を考えた方が無難です。

あなた自身の資金量によって変わる

交通量などの土地の特徴と同時に考えなければいけないのが、あなた自身の資金量です。

土地活用から不動産建築となると基本的に多額のお金がかかります。

具体例として、300坪で高層マンションを建てる場合を簡単に試算してみましょう。

建物を建てる前提として以下の条件を使用します。

容積率を200％とする
共用部分などで使用する部分を含めない
坪単価を70万円とする

実際の建築になれば、細かい数字がより多くなってくるので依頼する業者に必ず確認をとってくださいね。

では実際に試算してみましょう。

本体工事費用＝300坪×200÷100×70万円＝4億2000万円

ここでは本体工事費用のみを計算しましたが、実際には、外構工事費用や登記費用などが必要になってきます。

ざっくりとした計算になってしまっていますが、平均的な基準に照らし合わせてもかなりの費用がかかることがわかりますね。

賃貸用のアパートやマンションを建てることになれば、あなたが保有する資金に対して融資計画を練らなければいけませんが、そもそも担保になる資金がなければ融資は実行されません。

このように土地活用を行う上で、資金量によってもあなたができる土地活用が絞られてきます。

あなたの経営ノウハウによっても変わる

ここまでで大枠ではどのような土地活用方法があるかが絞れてきましたね。

しかしながら、最終判断を下すのに重要になってくるのは、あなたの経営ノウハウの有無です。

経営ノウハウというと、もっとも直結する土地活用方法は賃貸のアパマン経営以外の対人サービスです。

例えば、テナント経営などがその最たる例で、ただ建物を建築しただけでは収益をあげることができません。

後ほど詳しく解説しますが、テナント募集する集客方法であったり、テナントに出店している店舗の管理だったりなども、あなたの責任となります。

テナント管理を他人に丸投げして自分がオーナーになるという方法もありますが、全く別業種からの参入は避けた方が無難ですよ。

こういったあなた個人の属人的な特徴というのも土地活用を考える上では重要になってきます。

土地活用はそもそも起業と同義なところもあるため、あなたにあった活用方法を絞り込みながら綿密な計画を立てることがもっとも重要です。

次の項目では、そんな土地活用に悩む方々に向けた活用事例をたくさん紹介するので是非参考にしてみてください。

300坪の土地の活用方法5つと最適な条件

さて、土地活用の具体的判断基準で大体の方法が絞り込めてきたら、次に考えるのが個別に具体的な方法でどう収益化に持っていくかです。

その際には、300坪の土地活用にはどういった方法があり、その方法が最適な条件を知ることが重要です。

そこで、この項目ではその方法論として、以下の6つをご紹介していきます。

アパート・マンション経営
テナント経営
介護施設経営
サ高住経営
ホテル経営
医療経営

これら一つ一つには特徴的な要素があり最適な条件が個々で違うので、あなたの土地にあったものがあるかを選んでみてください。

アパート・マンション経営

賃貸のアパマン経営は、土地の収益化を考える際に、まず始めに思いつく王道な活用方法です。

ではどういった土地であれば、賃貸物件としてふさわしいでしょうか。どのようにマンションやアパートを経営すべきなのでしょうか。答えは意外と簡単。その他の地域にアクセスが容易な立地に建物を建てることができれば、入居者には困ることはないでしょう。

例えば、賃貸物件の徒歩圏に電車やバスといった公共交通機関があるなどの条件です。
こういった好アクセスな立地条件だと、安定的なキャッシュフローを実現できる賃貸経営が視野に入ってきます。

また、属人的な条件としては、アパマン経営は税金対策を行いたい人向け、とも考えることができます。
なぜなら、土地をそのまま保持して相続するよりも、建築物を建てて相続した方が評価額を下げて相続させることが可能だからです。

資産をそのまま相続させて、相続税が100％かかるか、それとも評価額を下げたほうが利益を出せるのかは、人それぞれによって違いが出てくるので、まずは税理士への相談などから始めてみるといいですよ。

テナント経営

あなたの所有する300坪の土地がロードサイドに面し、車が通りやすいのであれば、テナント経営も一つの選択肢です。

テナント経営は、対事業者向けに展開する土地活用のため、アパマン経営よりも高収益を見込めます。

しかし、テナントに出店する事業主の与信調査や出店募集など、一般のディベロッパーと同じ仕事を自己責任で行う必要があり責任も重大です。

実際のところ、こういった総合的な戦略立案をオーナーが担うので、あなたが経験したことのない業種だと苦労も多くなります。

テナント経営が上手く行くには、あなたの不動産を借りる事業主も軌道に乗ることが必須です。

立地だけでなく、良きパートナーとして振る舞える、個人的な特徴も見られる土地活用方法ですよ。

介護施設経営

続いて比較的郊外にあり、立地面などでアパマン経営やテナント経営に向いていない場合には介護施設の経営が一つの方針になります。

介護施設経営は、大きく分けて老人ホーム型とサ高住型があり、この項目では老人ホームを解説していきます。
老人ホームは家族の面会などで、車で来られる方が多く立地条件が優れていなくても収益をだせる土地活用法です。
少子高齢化の社会構造が日本で急速に発展しているため、根強いニーズがどこの土地でもありそうです。
ただ一点注意が必要なのが、その土地で必要とされている老人ホームは何かを考えることです。
例えば、比較的健康な方が多い場合には、健康型有料老人ホームなどを視野に入れたり、2世帯以上の家族が多い地域ではデイケアやデイサービスといった施設が喜ばれるでしょう。

立地はあまり関係ないといっても、老人ホームは地域に根ざす社会貢献的な土地活用法の一つであるため、地域のニーズを敏感に感じ取ることが必要です。

サービス付き高齢者住宅

健康型有料老人ホームとは別軸で、最低限のサービスを提供することで自活を促すのがサービス付き高齢者住宅です。

老人ホームと違い介護施設ではありながらも、賃貸住宅という枠組みでサービスが展開されています。
一般的にサ高住とも言い、入居している方の自由が確保されていることからも入居を希望する方が多くなっています。
提供する基本的なサービス面も、全面的な介護や監視といったものではなく、生活相談や相談員の定期的な巡回などがあげられます。

老人ホームとサ高住は住み分けがしっかりとなされているため、地域のニーズを上手く汲み取りどちらを選択するかを考えたいところですね。

ホテル経営

ホテル経営は立地に優れた土地を持っている方が一番有利です。

立地に優れた土地というのは、以下のような土地を指します。

大規模駅の近くでアクセス良好かつ人の流れが多い
ビジネス街や官公庁の近くで出張する人のニーズが高い
観光名所へのアクセスが抜群で、立地だけで人を呼べる

これらの要素を持ち合わせているのであれば、もしかするともう既にホテル業界からお声がかかっている可能性もありますね。

上記三点の特徴を持つ土地ならば、ホテル経営を自らしなくても、ホテルを経営している業者に貸し出すことで毎月一定の賃料を得ることができます。

その他にも、委託で経営したり、フランチャイズに加盟したりなどあなた自身が経営に乗り出すこともできるのが醍醐味とも言えるでしょう。
ただし、もともとホテル業界などで働いたことがなければ、ハイリスクハイリターンの投資である『経営』は避けたほうが無難です。

医療施設経営

300坪もの土地を持っていれば、医療施設経営を行うことも視野に入れることができます。

大病院とは言わないまでも、300坪の土地さえあれば、入院機能を持った診療所を建設することも可能です。
医療施設は介護施設やサ高住と同様、地域のニーズを的確に捉えることができれば少々アクセスが悪くても収益化が可能となる活用方法となっています。
医療となると、見込み顧客となりうるターゲット層が非常に広範囲になり、長年地域に根ざした経営となることでしょう。

そのため、あなたが土地オーナーとなり開業医の方と良好な関係を結ぶことができれば、ある程度ターゲット層が絞られる介護施設よりも、より安定した土地活用を行える可能性が高まります。

ただ、一点弱点があるとすれば医師不足と看護師不足です。

医療施設の根幹となるこの両者の不足は医療業界内で声高に叫ばれており、上手く開業医を目指す方とつながれるパイプ構築も必要になってきますよ。

収益性は低くても初期費用を抑えたい方におすすめの活用方法3つ

前の項目では、ある程度の初期費用を投じて経営を行っていくことで収益性に特化するものをご紹介してきました。
ただ、アパマン経営の試算をさせて頂いたときに『4億2000万円』程度の資金が必要になってくることもお分かり頂けたと思います。

ゼロ金利政策により銀行の融資付が増えたとは言え、これだけのお金を用意できるのは元々ある程度の資産を持っている方です。

しかしながら、イニシャルコストを低減しながら収益化を目指す方法もいくつか存在するのは確かです。

そこで、最後の項目では収益性は低くなりがちですが、初期費用を押さえた300坪の土地活用方法をお伝えしていきます。

ここでお伝えするのは以下の活用方法です。

駐車場経営
太陽光発電
定期借地件

では、早速解説していきます。

駐車場経営

ロードサイドやオフィス街近くに土地を持っている方は、駐車場経営を視野に入れたいところです。

駐車場経営の良いところは、初期費用が機器を導入するだけで良く、管理も機器メーカーに依頼することで自動化しやすい点です。

注意が必要なのは以下の2点です。

税金が利益を圧迫しやすい
立地に利益が左右されやすい

まず税金については、土地の評価額を減額してくれる法律がないため、固定資産税がそのまま掛かってきてしまいます。

また、一回あたりの駐車料金というのは比較的安価なため、一回の駐車料金に占める税金の負担が非常に大きくなってしまいます。

次に駐車するという単純なサービスを提供するため、立地以外に差別化を図ることが難しい点です。

立地でミスが発覚してしまうと、転用を考えなければならなくなり却ってコストが高くつく可能性もありますよ。

太陽光発電

300坪という比較的大きな土地が用意できているのであれば、太陽光発電も有効です。
太陽光発電は、駐車場経営と同じく機器を導入して行う収益化方法のため、軌道に乗れば完全自動化も行なえます。

300坪の土地での太陽光発電となると、産業用太陽光発電となり20年間の固定買い取り期間が用意されています。
太陽光発電のデメリットは2点あって、売電価格が下がっていることと、ランニングコストが増加する可能性があるということです。

現在の売電価格は1kwあたり13円（50kw以上の発電システムであれば12円）となっており、年々減少傾向にあります。

また産業用太陽光発電では、家庭用と比べて大規模な設備を用意しなくてはならないため、メンテナンスや機器の経年劣化も費用としてかかってきます。

初期費用自体は低く抑えることができますが、売電価格が減少傾向にある点から参入するなら早期がいいということと、参入すればランニングコストが時期や人手不足などから高騰する危険性もあることに注意を払いましょう。

定期借地権

定期借地権はあなたの土地を、誰かに貸して収益物件を建てることを許可する方法です。
今までご紹介してきた中では、一番費用がかからず不動産建設というリスクを背負わずに収益を生み出せる活用方法です。

定期借地権には数種類あり、一時的な収益性が高いのが事業用定期借地権です。

一般の借地権よりも期間を短く設定することができ、需要のある土地であれば比較的短い期間で使用者を回転させることができます。

ただ、一点リスクがあるのが地代回収リスクです。
借主の事業が上手く行かない場合には、当然地代も支払えなくなります。

もし、退去を迫り夜逃げされれば、原状回復をするのは土地オーナー側になることも多いでしょう。
費用がかからない点においては優れていますが、土地を借りる業者や人の与信調査など事前に調べることも多いです。

また、紹介したように突発的なリスクに対して費用が掛かることもあるので常に備えておくことが重要です。

まとめ

今回の記事では、300坪の土地活用について、判断基準と具体的な活用方法を解説してきました。
土地活用の判断基準は場所や条件などといった外観的なところと、あなた自身の属人的な特徴で絞り込みをかけていきます。
そして、実際的な土地活用事例では、初期費用の違いによって大きく2種類に分類することができました。

具体的には、人を雇い収益物件を使って事業を展開していく方法と、機器を導入して単純なサービスを提供する方法です。
どちらの方法も一長一短があるため、最終的にはあなた自身が土地収益をコントロールするか、ある程度自動化させたいのかの2つの軸で決定するとよいでしょう。