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持っているだけで何にも使われていない土地で、かつどのように活用していいかもわからず、毎年お金だけが出て行っている…このように遊休地をお持ちで、さらに持て余してしまっている方は少なからずいらっしゃいます。

遊休地をそのままにしておくことは大きなデメリットに繋がりますが、土地をうまく活用する方法が分からないと、その不良資産はマイナスに働き続けてしまいます。

土地の活用方法にはいろいろな方法がありますが、どのような形で土地活用を行うかは、その土地の環境や特性をしっかりと見極めて行う必要があります。

この記事では遊休地を活用するおすすめの方法と、失敗しないために考えておきたいことを解説いたします。

遊休地を活用すべき理由

遊休地をそのままにしておくことは、所有者はもちろんその地域にとってもデメリットになりえます。
遊休地を放置しておくことで起きうる問題には以下が考えられます。

・持っているだけでお金がかかる
・適切な管理が求められる

それぞれの理由を見ていきましょう。

持っているだけでお金がかかる

土地は持っているだけで、何をしていなくても税金がかかります。
毎年土地の評価額に合わせて固定資産税や都市計画税というものを納めなくてはいけません。

固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」で計算されます。

地域によって変わる部分ではありますが、例えば
・坪単価15万円の80坪の土地を持っていた場合
15万×80坪＝1200万（固定資産税評価額）
固定資産税は1200万×1.4%＝16.8万円、都市計画税は1200万×0.3%で3.6万円、合わせて20.4万が年間にかかる税金額になります。

ただ放置しているだけの土地に毎年これだけの税金を払わないといけないというのは非常にもったいない事です。

適切な管理が求められる

また自身の懐が痛くなるだけではなく、放置された土地はそれだけでその地域に問題を呼び込みかねません。

使われていない土地だと思われれば、不法投棄などの犯罪行為を助長しかねませんし、もし建物が建っているようであれば不法侵入・滞在や放火のリスクも無視できません。

また、雑草が伸び、荒れた土地は景観を壊す原因になりますし、害虫や害獣など付近に住む地域住民にも迷惑をかける可能性があるのです。

所有者には定期的な点検や清掃作業などが求められますが、遊休地が遠方にある場合には毎回自身で確認に行き、作業を行うというのは難しいでしょう。

そうなると、遊休地や空き家の管理サービスを行っている業者に管理をお願いすることが必要となり、そこにもお金が発生します。

このように、土地を遊ばせておくと何も生まないばかりか、出費ばかりが増えていく結果になりかねません。

遊休地の有益な活用方法7選

それでは、土地を活用して収入を得るための方法を見ていきましょう。

土地活用には様々な方法がありますが、自身の持っている土地の特性や周辺環境を考慮して投資をしないと、思ったようにお金にならない！といったことにもなりかねません。

以下におすすめの土地活用の方法をまとめますので、所有の土地にはどの活用方法が向いているのかを確認しながら、自身の土地で行う方法を検討してみてください。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、自身の土地にアパートやマンションを建て、賃貸に出すことで収入を得る方法です。

初期投資に費用が掛かりますが、うまく収益化できるようになると、毎月安定した金額を長期的に得ることができます。

どんな土地が向いている？

アパート・マンション経営を成功させるには立地条件がとても重要になってきます。
駅からの距離が近い、学校や商業施設が近い、児童が遊べる公園が近くにあるなど、入居者のニーズに沿った土地を持っている場合は、アパート・マンション経営に向いています。

都内であれば30～40坪程度の小さい土地でも、駅近であれば十分賃貸物件として運用できるでしょうし、駅から遠かったとしても近くに学校や公園があればファミリー層のニーズが生まれるでしょう。

ですので、どんな土地が、というよりもどういったニーズがその土地に建てる建物にあるか、ということをしっかりと吟味して経営を始めるとよいでしょう。

メリット

上記でも述べましたが、アパート・マンション経営のメリットは
・長期的な収入源になる
という面が非常に大きいでしょう。

また、経済の変動に強いという点もメリットの一つと言えるでしょう。金融商品などと違い、家賃であれば物価と連動しますので、インフレなどが起きたとしても資産価値が激減してしまうということは少ないでしょう。

そして節税効果が高いのもメリットのひとつです。
遊休地に建物が建っていないのであれば、アパートを建設することで固定資産税を最大で1/6、都市計画税も1/3まで抑えることが可能です。

デメリット

デメリットとしては金利変動の影響が大きく、ローンの返済中に金利が上がると総支払額が大きく膨れ上がってしまう事です。
建築当初の資金計画や収支計算から外れてしまう要因となりますが、将来的な金利上昇は予想しづらく、想像以上にお金がかかってしまう事も考えられます。

また、アパート・マンションは空室や家賃滞納のリスクもあります。
管理会社にアパート経営を一任している場合は、そちらで対応をお願いできますが、もし自身で経営するのであればそういった運用管理も行う必要がでてきます。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は一戸建てを賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。
近隣にアパート、マンションが多く競合とも差別化が図りにくいといった場合は、戸建賃貸経営を行うのも一つの手です。

戸建賃貸は数も少なく、需要が供給よりも多い点から借り手も付きやすいのが特徴で、今注目されている土地活用の手段です。

どんな土地が向いている？

アパートなどと違い、戸建賃貸経営のメインターゲットはファミリー層です。もちろん駅近の物件は人気ですが、駅から離れていたとしても学校に近かったり、その地域の児童手当など福祉が充実している土地であれば、少し交通に不便な場所だとしても需要は少なくありません。

特に戸建賃貸を選ぶ人は、子供やペットの騒音を機にされている方も多いので、アパートやマンションに向いていない土地でも戸建賃貸であれば十分に貸し出しができる可能性もあります。

メリット

戸建賃貸経営のメリットは、やはり立地に左右されにくい点です。

また、戸建賃貸は子供がその地域の小学校に通っているなど、簡単に引っ越しすることはありません。
一度賃貸借契約を結ぶと、長期的に収入を得ることができるでしょう。

変形地や狭小地などでアパートを建てづらいような土地でも戸建であれば建設ができるために、しっかりとその土地のポテンシャルを活かして経営を行うことが可能です。

デメリット

戸建賃貸のデメリットとして一番問題になるのが、空き室リスクです。
一度入居すると長期間借りてくれるのが戸建賃貸のメリットと書きましたが、逆に1月～3月の賃貸需要のタイミングを逃すと次の借主が現れるまでに、半年から次の年まで埋まらないといった可能性も出てきます。

もちろんアパート等と違って戸建賃貸は借主は一人だけです。借りられていない＝家賃収入が発生しないということになりますので、その点は十分に注意が必要です。

また、清掃や壁紙の交換だけで次の入居者に渡せるアパートと違い、戸建賃貸の場合は退去時の清掃に加え、各種設備のメンテナンスや各部屋のリフォームなど、家1軒分ともなるとかなり高額になる事は認識しておかなければいけません。

オフィスビル経営

アパートやマンションと比べて初期コストはかかりますが、一般居住用の建物と比べて、賃料を高く設定することが可能なのがオフィスビル経営です。

借り手がつけば高収入が期待できますが、立地や景気に左右されやすく、外部要因によるリスクも大きいので少々玄人向けの土地活用方法となります。

どんな土地が向いている？

オフィスビルとなると、やはり都心部に近い方が有利です。
社風や取引先の関係などで郊外に拠点を構える企業もありますが、やはり都心部の方が需要は増えるでしょう。

メリット

オフィスビルを建てる一番のメリットは賃料を高く設定できる事です。
オフィスビルの賃料は住宅用のアパートやマンションの家賃を上回るのが一般的です。

また、住宅の場合は建築基準法で決められたルールに則って建築する必要があり、土地に対して建てられる面積などが決められています。

しかし、オフィスビルであれば比較的緩い条件で建てられますので、ある程度立地の融通が利きやすいのもメリットです。

デメリット

一番大きく財布に響くのは建築コストでしょう。

オフィスビルとして建築する場合はOA環境の構築や電気容量設備、また防犯設備や駐車場の併設など、一般住宅を建てるのと比べてコストはかなり高くなります。
そして、建てた後も「空室リスク」は常に付きまとうことになります。

景気が悪ければもう少し賃料を抑えたビルに、かといって景気が良くなったとしたらもう少し良いオフィスビルに、と景気や企業の業績という外部要因に影響を受ける分、安定して収益を生むかというと難しい部分があります。

また、向いている土地として都心部の需要の高さをあげましたが、都心部にいけばその分競合も増えますし、再開発で大型のオフィスビルが建築されるなど、これから戦っていくには厳しい環境である事も事実です。

トランクルーム経営

できるだけ手をかけずに土地活用をしたいという場合、近年需要が高まっているトランクルーム経営にも注目が集まっています。

トランクルームとは個人または企業に、倉庫として保管庫を貸し出すサービスです。
初期費用も少なく、経営を始めるまでの期間も比較的短く済ませることができますので、土地活用として始めやすいのが人気の理由です。

どんな土地が向いている？

トランクルームを経営する上ではどのような土地でもあまり影響はありません。
都心など、特に賃貸アパートやマンションなどが多い土地であれば大きな需要を見込めるでしょう。

土地の形が少々いびつだったり日陰だったとしても、トランクルームが設置でき、荷運びの車の行き来さえできれば経営は可能です。

メリット

トランクルーム経営のもっとも大きなメリットは、管理が楽で必要コストも少なく済むという点でしょう。

コンテナは1基（3～4部屋）で100万円前後、土地の整地代や電気の引き込み工事を含めても～600万程度で20部屋ほどのトランクルーム経営が可能となります。
アパート経営が数千万～数億かかる事を考えると、かなり低コストで始められるのが分かるかと思います。

あわせて、初期費用が少ないため投資金額を比較的早いうちに回収しきることが可能なのもトランクルーム経営の強みです。

デメリット

土地によってはそもそもトランクルーム経営が不可能な場所もありますので注意が必要です。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、市街化調整区域に該当する地域ではトランクルームを設置することはできません。

また、トランクルームは鍵がかかっているとはいえ「屋外」に「無人」で管理されている倉庫になりますので、窃盗などの犯罪に巻き込まれる可能性も0ではありません。

監視カメラの設置などで抑止はできますが、そういった点で借主とトラブルになる可能性もありますので注意が必要です。

駐車場経営

駐車場経営は所有の土地を車が駐車できるように線で区切り、1区画ごとに貸し出すことで賃貸収入を得る土地活用の方法です。

駐車場経営には
・月極駐車場
・コインパーキング
の2つの方式があり、土地の特性によってどちらを選択するか決めるとよいでしょう。

どんな土地が向いている？

月極駐車場は月単位で駐車場として土地を貸し出す方法です。
駐車場のないアパートやマンションに住んでいる方などに需要がありますので、そういったアパートなどが多い住宅街などの場所に土地を持っている場合は検討の余地があると思います。

コインパーキングは月極とは違い、利用時間に応じて料金が増えていく形です。
駅や大型商業施設、とくに駐車場のない施設が近場にあるような場合は需要が高まるでしょう。

どちらの方式をとっても住宅用地として使えないような狭小地や変形地でも、車を数台止めることさえできれば十分土地を活用することができるので、始めるためのハードルは低いでしょう。

メリット

どちらの方法も、初期投資が少なくて済むという点は大きなメリットでしょう。
月極駐車場の場合はかかったとしても土地の整地代だけで数十万です。未舗装でも経営することは可能ですので、特に低コストで始められるでしょう。

コインパーキングの場合は生産期や車止めなどの導入に初期費用が掛かりますが、それでも150万～200万で導入できますので、自己資金内で対応ができる範囲でしょう。

また、それだけ単純な構成で経営できるのが強みですので、家を建てたい、他の土地活用を行いたいという場合でも駐車場経営を辞めやすいのが特徴です。

デメリット

住宅用地であれば受けられる固定資産税や都市計画税の減税が受けられないのはデメリットといえるでしょう。

同じ坪数でも、アパート経営と駐車場経営では固定資産税が6倍も変わってきます。
収支管理はしっかりと行い、収益がマイナスにならないように管理していくことが大切です。

また他の土地活用方法に比べて大きな利回りを得ることは難しいのもデメリットだといえるかもしれません。
低リスク低リターンの土地活用をしたい場合はお勧めの手法になります。

コインランドリー

低リスクで始めたいという方向けにお勧めなのがコインランドリー経営です。狭い土地でも問題なくはじめられ、比較的景気にも左右されづらいので、安定した収益を得ることが可能です。

どんな土地が向いている？

住宅街など、人の多いエリアかつ近くにスーパーやコンビニなどの施設があると利用者も増えるでしょう。主婦層がメインターゲットになりますので、買い物など生活動線に近ければ近いほど有利になります。

郊外でもコインランドリーは経営できますが、車で洗濯ものを持ってくる人が増える分、広めに駐車場を取るなど、大きめの土地を用意する必要があるでしょう。

メリット

コインランドリー経営のメリットはランニングコストが安い点でしょう。
設備などは一度揃えてしまえばあとは定期的な掃除程度で使用できますし、月々かかるコストといえば光熱費ぐらいです。

また管理がそこまで煩雑なわけではないので個人で十分対応することができ、マンションなどのように管理人を雇うといった必要もありません。

さらに、コインランドリーはリピーターがつきやすいので安定して収益を得ることができるでしょう。

デメリット

デメリットとしては初期投資にかかる費用が高額になりがちだという面です。

必要数の洗濯機や乾燥機、両替機など必要なものを買いそろえると、初期投資額は1000万～必要になります。
リースなどをうまく活用し初期費用を抑えることはできますが、それでも結構な費用になってしまう点には注意が必要です。

また、基本的に無人での運営になりますので、両替機を狙った犯罪や盗難といった犯罪のリスクが0じゃないことも考えておかなければいけません。

太陽光発電

アパート経営や駐車場、トランクルーム経営など、都心ではある程度形になる土地活用の方法も、地方になればなるほど運用が難しくなっていきます。

人の少ないエリアの土地を活用してお金に変えたいという場合は、太陽光で発電した電気を売ることで収入を得ることが可能です。

どんな土地が向いている？

太陽光発電を行うので、もちろんですが「日当たりが良い土地」が向いている土地です。
近くの建物などの障害物の影響で影ができる、といった場合は効率よく発電ができなくなってしまいますので、周りに何もない場所を選ぶことが大切です。

メリット

土地活用として太陽光発電を行う事の最大のメリットは利回りの良さです。
日商条件などはその年の気候などにもよるので完璧なシミュレーションを行う事は不可能ですが、太陽光発電では利回り10%を達成する事も不可能ではないようです。

利回りを10%で計算した場合、設置から約10年で投資の元がとれ、そこから先は利益となりますので、FIT（固定価格買い取り制度）による売電機関の20年の間には十分な利益を生むことができると言われています。

また管理の面でも太陽光発電は楽で、年に数回の点検・清掃作業を行えばよいだけですので、副業として始めるにも向いている土地活用です。

デメリット

太陽光発電におけるデメリットとして真っ先に思い浮かぶのは天候の影響を直に受けるという点でしょう。
技術の進歩とともに太陽光パネルの出力は上がっていますが、雨や曇りの日は発電量が落ちてしまう事は考慮しておかなければなりません。

またメリットの項で管理が楽と記しましたが、それでも太陽光パネルの耐用年数は10年～13年程度と言われています。

ですので、20年の売電機関のうち、少なくとも一度は太陽光パネルを修理ないしは交換する必要が出てくるのです。
これらも収支計算に含めていないと予想外の出費がかさむことになりますので、投資を行う際は留意しておく必要があります。

遊休地の活用を成功させるために

遊休地の投資を成功させるためには、上手な経営ももちろん大切ですが、土地活用を始める前に把握しておかなければいけない点もあります。

・その土地、地域の特徴は？
・土地活用の目的は？

少なくとも上記の2点は経営を始める前に抑えておきましょう。

土地の特徴を知ろう

様々な遊休地の活用方法を解説しましたが、どの方法を取るにしても最も大切なことはその土地の特徴を知る事です。
例えばその遊休地がある地域はどういった人が住んでいて、どういった施設が周りに合って何が求められているのかといった事は事前に調べておかなければなりません。

人も少なく、観光客も来ない土地でアパート経営やトランクルーム経営を行っても利益をあげる事は難しいでしょうし、土地が空いているエリアで駐車場経営を行っても契約してくれる方は少ないでしょう。

また、遊休地の広さによっても利益を上げやすい経営手段は変わります。
30坪、100坪の土地で出来ることは変わりますので、土地の広さによって取るべき土地活用の手段は考えなければなりません。

さらに、土地によっては第一種低層住居専用地域のように、法律上建築物に制限がかけられている場合もありますので、その広さで何ができるのか、どういった手法が利益に繋がるのか、法律による制限はないかという点は土地活用を始める際に認識できるようにしておきましょう。

土地活用の目的を決めよう

また自身がどのように経営をおこなっていけるかも検討しておかなければなりません。
手をかける時間があり、着実に収益化を図りたいのであればアパート経営やオフィスビルなどが向いているでしょうし、本業の傍ら副収入としての利益を考えているのであれば駐車場やトランクルーム経営など手離れが良い方法を検討するべきです。

土地活用を行う上では、どのような目的でその土地で事業を行うかを明確にしておくことが大切です。

売却という手も

ここまでは土地活用の方法を述べましたが、自身で管理していくには手間も費用もかかる上に、確実に利益が出るわけではないという点を懸念されている方もいらっしゃると思います。

もし自身で土地活用を行う事が大変だと感じるのであれば、その土地を売却してしまうのも一つの手でしょう。

土地活用と違い一時的な売却益のみにはなりますが、毎年の固定資産税などを考えると安い価格でも売り払ってしまったほうが得をする場合もあります。

また自身で運営をしない場合は、土地活用を行いたい人に土地を貸し出すという方法もとれますので、その地域の不動産屋などに相談してみるとよいでしょう。

まとめ

この記事では遊休地を活用する方法と、投資を失敗しない為に抑えておきたい考え方を解説いたしました。

遊休地をそのまま放置しておくと、毎年の税金を払う必要や管理費用などでマイナスが出るばかりなので、この記事を参考にどのような方法が良いのか考える一助としていただければ幸いです。

遊休地の活用方法には
・アパート、マンション
・戸建賃貸
・オフィスビル
・トランクルーム
・駐車場
・コインランドリー
・太陽光

といった方法があると記事中で述べていますが、これらはあくまで一例で、他にも遊休地の活用方法は多岐にわたります。

どの方法を取るにしても、所有している土地やその地域の特性を知ることが大事ですし、しかｋりとした目標をもって経営に乗り出すことが重要となってきます。

自身で行うには難しいという場合も、専門業者に相談をする事で必要な手続きの代行や土地活用のシミュレーション、管理運用といった部分まで手助けをしてくれるサービスもありますので、是非これらを活用して遊休地の活用を始めてみましょう。