賃貸併用住宅で青色申告をする方法とそのメリット

賃貸併用住宅を購入して賃貸経営をした場合、うまく住人を集められれば所得が発生します。そして家賃収入から経費を除いた所得が年間20万円以上ある場合には、申告して納税する義務が生じます。

税務署へ所得と納税額を申告することを確定申告といいますが、その確定申告を行う方法には、大きく分けて「青色申告」と「白色申告」があります。

賃貸併用住宅による賃貸経営の確定申告では、青色申告を利用するのがおすすめです。不動産所得は事前に申請することで、青色申告にすることができるのです。では、賃貸併用住宅における青色申告のメリットとはなんでしょうか？

賃貸併用住宅での青色申告のメリット

青色申告は白色申告よりも色んなメリットがあります。賃貸併用住宅でもそのメリットを活かすことができますので、青色申告をするようにしましょう。

控除が受けられる

青色申告を行うと、最大65万円の控除を受けることができます。ただ、この控除が受けられるのは、電磁的記録の備付けかつ保存を行っており、複式簿記を用いてe-Taxにより電子申告を行った場合にのみです。

電磁的記録の備付けと保存と電子申告を行うという要件を満たしていない場合には、青色申告でも55万円の控除となります。また、簡易簿記での申告の場合には10万円の控除となります。

純損失の繰越控除が受けられる

青色申告であれば、純損失の繰越控除が受けられます。青色申告では、純損失を全額3年にわたって繰り越すことができます。

賃貸併用住宅での純損失とは、賃貸併用住宅への住人が集まらず、不動産物件にかかる経費が上回ったときの損失のことなどです。このような純損失が出た場合に、3年間この損失を繰り越せるのです。

例えば、1年目が100万円の赤字だったとして、3年目に200万円の黒字となった場合に、この3年目の利益を100万円とすることができるのです。

家族への給与を経費にできる

賃貸併用で利益が拡大してくると、一人の所得にすると税金が高くなりすぎることもあります。

賃貸併用住宅の青色申告では、生計を同じくする家族が賃貸費用住宅の事業で働いている場合には、その給与を経費とすることができます。この給与は「青色事業専従者給与」と呼ばれます。その金額に特に縛りはないので、大きな節税効果が期待できます。

白色申告では、「専従者控除」となってしまい、経費として計上できる額に上限があります。

減価償却の特例を受けられる

減価償却とは、事業で利用する備品を経費として計上する場合に、分割して計上しなくてはいけないというものです。

通常の住宅ではそもそも経費として計上することができませんので減価償却の対象になりませんが、賃貸併用住宅は事業に利用する建物ですので、建物であっても減価償却を適用することができます。このように、減価償却によって税を減らすことができるのです。

賃貸併用住宅に利用する建物の法定耐用年数を元に計算することになります。例えば、RC造りの賃貸マンションの場合には、建物全体の耐用年数である47年で計算することになります。土地の価格は路線価で計算するのではなく、実際の取得価額を元に算定することになるので注意しましょう。

確定申告の対象

賃貸併用住宅のメリットを説明してきましたが、一つの建物のなかに自宅と賃貸物件を同時に建てることで、賃貸部分を貸し出す方法が賃貸併用住宅です。つまり賃貸併用住宅では賃貸収入で住宅ローンを返済したり、ローンがなくなった後は毎月安定した収入が見込まれます。

そして、賃貸併用住宅の収入金額は家賃収入ですから、住宅ローンの返済に充てていて手元に残らなくても確定申告は必要になります。確定申告は1月1日から12月31日を1つの会計年度として、翌年3月15日までに申告と納税をしなくてはならないのです。

その時に、賃貸併用住宅特有の注意点として、「事業の必要経費」と「生活費」との区分というものがあります。確定申告で家賃収入の必要経費になるのは、自宅部分を除いた賃貸部分に対応する費用です。

事業割合という方法

建設費の支払利息や設備の減価償却費など、自宅部分と賃貸部分を明確に分けることが困難な支出については、事業割合という計算をします。事業割合とは、賃貸部分と自宅部分を面積の割合や、階数でわかれている場合にその割合に沿って計算するものです。例えば、3フロアのうち2フロアが賃貸用なら事業割合は、3分の2というように計算をします。

設備の修繕費のように、どこのための支出かが明確に区分可能な場合は、賃貸部分に対応するものは必要経費、自宅部分は生活費なので必要経費にはなりません。不明なものだけ事業割合で計算をするのです。

住宅借入控除

家賃収入の確定申告とは別に、賃貸併用住宅と所得税の確定申告にかかわる問題がもう一つあります。住宅購入にあたって借り入れをした場合、一定の要件のもとに住宅借入控除という減免がありますが、対象となるのは自宅部分のみで、賃貸部分に対応する部分については減免の対象になりません。

また、自分の住宅の部分が2分の1未満の場合は、この制度の適用を受けることができません。賃貸併用住宅の建設にあたっては、確定申告の際に慌てないように、賃貸経営の収支計画と同時に税金の制度についても事前に確認しておきましょう。

まとめ

なお、青色申告をするためには先に届け出なければなりませんが、それを取りやめるのは自由です。つまり、届出をしておいた上で、申告のときに白色申告にする事もできます。ですから、賃貸併用住宅を購入したときには、とりあえずは青色申告をすると都と毛でしておいて、帳簿ができなければ白色申告にするという方法もとることができます。

青色申告を行うことで多くのメリットがありますが、自分で行うのが難しいという人もいるでしょう。このような場合には税理士に確定申告を依頼しましょう。そのときには料金を支払わなければなりませんが、控除の金額よりも料金を安くできる場合もありますから、元は取れることが多いのです。

不動産業者はしっかりと比較しよう

賃貸併用住宅の不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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