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「アパートローンの審査には、何が必要？」
「アパートローン審査が下りるまでの流れが知りたい」
「アパートローンの審査が通る基準ってあるの？」

こんな疑問やお悩みありませんか？

アパート経営など多額の初期投資が必要な不動産経営を始めるにあたって、全ての費用を自己資金のみで賄うのが難しい人も多いと思います。

そこで、頼りになるのがアパートローンです。しかし、アパートローンには審査があり、誰でも簡単には借りられません。

そこで、今回の記事では審査基準も含めたアパートローン審査について解説していきます。

アパートローンの各金融機関の特徴なども併せて紹介していくので、最後までご覧ください。

アパートローン審査とは

アパートローン審査を借りる目的やメリットなどの基本事項を解説していきます。

不動産投資のための手段

まず理解しておきたいのは、アパートローンは、商業用の建物や賃貸経営用のアパート・マンションを取得し、経営するにあたって必要な資金を融資するための「融資制度」だという点です。

アパートローンとよく比較に出される住宅ローンは、融資の借り主自らが居住するための物件取得費用の融資が主な目的とされています。

アパートローンを借りるのは不動産投資のための手段であり、単なる借金を負うのではなく投資家、あるいは経営者として借入金を元手に稼いでいく姿勢が大切です。

アパートローンを借りるメリット

アパートローン自体は借金であるため、元金の返済はもちろん利子の返済も行わなければいけません。

また、審査にも時間が掛かるため、返済も含めて面倒だと感じるような手続きも多いでしょう。

しかし、実際には多くの人がアパートローンを借りて不動産投資を始めています。

アパートローンを借りる具体的なメリットを見てみましょう。

相続税対策になる

まず１点目はアパートローンが相続税対策に使える点です。

アパートローンを借りている状態は負債を抱えている状態となるので、相続税の基準となる評価額を引き下げられます。

建物という資産を残したまま、負債による相続税の節税効果が得られるのはアパート投資の利点です。

加えて、アパートを相続する際、アパートの固定資産としての評価額は実際の建物価格の７割程度とされるため、現金をそのまま相続するよりも固定資産の評価額を低くさせられます。

以上のように、アパートローンの利用や不動産経営には節税効果というメリットが存在します。

資産形成を行える

アパートローンを借りることで自己資金だけでは本来不可能だった不動産賃貸業を始めることができます。

入居者を定住させ安定した家賃収入が得られるようになれば、毎月の返済を行いながらも資産を築き上げられるようにするのも不可能ではありません。

しかし、安くて良い物件を見つけるのは非常に難しく、自己資金だけでは選択肢が限られてしまうのも事実。

アパートローンにより潤沢な資金を用意できれば、良い土地や良いアパートといった豊富な手段の中から不動産経営を始められます。

アパートローンを利用して良い物件を得られれば、不動産投資による資産形成を行える確率が高まります。

住宅ローンよりも基準は高い

メリットの一方で、アパートローンの注意点としては住宅ローンよりも審査の基準が高い点が挙げられます。

例えば、住宅ローンでは申し込みの段階には収入などの本人属性を見られたりしますが、アパートローンでは本人属性以外の建物に関わる情報も見られる可能性が高いです。

また、アパートローンでは建物の収益が返済の元手として考えられているので、給与による返済が考えられている住宅ローンとは異なり、地域の賃貸需要などの経営に関わる情報も審査されます。

アパートローンは不動産投資を行うための手段として、本人の属性だけではなく、経営者や投資家として利益を上げていく姿勢が大切になります。

アパートローンの審査基準について

アパートローン審査において金融機関から見られる基準は非常に多岐に渡ります。

この項目では、審査の期間と併せてアパートローンの審査で必要となる情報を解説していきます。

審査の期間

アパート経営を始めようと審査に必要な書類を作成してから融資が実行されるまでの期間は、およそ１ヶ月半から３ヶ月ほどだと言われています。

物件探しや物件取得のための交渉の期間も考えると、少し多めに期間を見積もっておいたほうが無難です。

また、契約の締結や審査などの一つひとつのステップに関して２週間ほどで進んでいきます。

ただし、本人に融資が出来るかどうかを判断する仮審査に関しては即日から２、３日程度の短い期間で終わることもあります。

書類の準備具合や利用する金融機関の混み具合によって期間は前後するので、２週間というのはあくまでも目安として覚えておきましょう。

本人の属性

アパートローンを借りる上で重要となってくるのが本人の属性です。

本人の属性と聞くとあまり聞き慣れないかもしれませんが、要するにあなた自身の個人情報を意味しています。

金融機関としては融資したお金を利子込みで必ず回収しなければならないので、融資先の人物に本当に返済能力があるのか確かめたいわけです。

また、融資の有無だけではなく、返済能力から融資金額の限度額を決める指針にも用いられます。

本人の属性、場合によっては個人属性とも呼ばれる情報がアパートローンの融資を受ける上で特に大切です。

では、どういった情報が審査されるのか見ていきましょう。

年収

まず審査の中でも重要度の高い情報として年収があります。

ローンを返済するために必須となる要素なので、銀行側からも特に念入りにチェックされる項目の一つです。

サラリーマンの方であれば給与所得による年収を頼りにしますが、既にアパート経営を始めて不動産所得がある場合など、他の収入源も全て含めて考慮されます。

また、独身ではなく結婚していて家庭を持っていた場合、自身のパートナーの年収も考慮範囲に入ります。

注意点として挙げられるのは、前年だけの年収が見られるわけではない点です。ボーナスなどにより一時的に年収が増加している可能性も考慮されて、過去３年程度の期間分の年収が見られます。

そのため、年収が高い時期の情報を提出して、融資の限度額を引き上げようとする行為は出来ません。

自己資金

所有、あるいは貯金しているお金がどれだけあるのかを審査では確認されます。

多くの場合は、現金よりも預金額を見られます。

自己資金を調査する意図は、融資したアパートローンの元本を回収出来るか判断するためです。アパートローンの担保とされる物件の評価額と自己資金を合計して融資額の元本分を上回っているか確認します。

また、こちらも年収同様、家庭を持っていた場合には家庭全体の自己資金が評価対象として扱われることもあります。

金融資産

株や債券、投資信託、掛け捨てタイプでない生命保険など、換金性のある資産の総称が金融資産です。自己資金と同じく、融資金の元本を回収出来るかどうかが見られます。

場合によっては、自己資金の項目と同じ項目になる場合もあります。

返済状況

過去の返済状況や現在の返済負担の様子を確認されます。

融資の基準を満たしていても、過去に支払いの滞納を何度も発生させていたりした場合には、融資相手として信用されずにアパートローンの契約を拒否される危険があります。

勤務状況

勤務状況というのは、主に勤務先や働き方に関する情報です。

勤務先の業種や規模などから安定した収入が約束されている企業であるのか、または、倒産に陥りがたい企業であるのかなどを判断されます。

働き方に関しては、雇用の形態や勤続年数が審査に必要な情報として見られることが多いです。勤続年数が長ければ、現在の職業を継続して収入を安定させるであろうと判断されます。

逆に転職や離職の経験が多く、勤続年数が短ければ失業のリスクが高いと見られてしまう可能性が否定できません。

ちなみに、自ら退職したり、よほどの大事件を起こさない限り、失業するリスクのない大企業の社員や公務員に関しては非常に高く評価してもらえます。

年齢と健康

アパートローンの返済は数十年の長期間を通して返済していくものなので、融資を受ける人物の健康状況や年齢も非常に重要視されます。

たとえ、高給取りであっても健康状況が悪化すれば年収が激減してしまうリスクが存在します。

また、定年退職間近でアパートローンを借りる場合には給与収入が激減すると判断されるので注意が必要です。

基本的に返済終了時の年齢が高齢になればなるほど、融資の貸し渋りが発生する可能性が高くなります。

ちなみに高齢であっても、親子リレー型ローンといった自分と子どもの二世代をかけて返済していく返済方式だと融資が認められるケースもあります。

アパート情報

アパートローンと住宅ローンの審査では両者とも個人の属性が大切とされますが、アパート経営に関する融資を受けるとなると、肝心のアパート情報自体も重視される可能性が非常に高いです。

給与所得だけでなく、アパート事業による利益も返済の原資として考えられるアパートローンだからこそ、入居者が集まらないような物件を選ぶ事業者にお金は融資出来ません。

万が一、入居者集めが上手くいかずにアパート事業の経営が傾いてしまうと、貸したお金を回収しなければならない金融機関としても困るわけです。

また、アパートを担保として利用することの多いアパートローンでは、建物の資産価値自体も重視します。

アパートローンを借りる際には、アパートの経営情報も非常に重視される点を覚えておきましょう。

収益性

まず重要視されているのがアパートの収益性です。

アパートを使ってどれだけのお金が安定して稼ぎ続けられそうなのかが見られます。事業用の建物など、場合によっては収益性自体が建物の資産価値を左右することもあります。

アパート経営の利益は家賃収入となるので、部屋数はもちろん入居者が集めることの出来る物件かどうかが大切です。

資産価値

アパートが担保となる以上、建物の資産価値も非常に大切です。

そのため、物件の担保性と呼ばれる場合もあり、収益性と併せて資産価値が判断されることもあります。

アパート情報に関しては、建物を担保に最低限の元本は回収可能かどうか判断している点を押えておきましょう。

金融機関によってアパートローン審査は緩くなるの？

アパートローンで重要視される項目を理解した上で、次はアパートローンを行っている金融機関の種類とその特徴を理解していきましょう。

アパートローン審査は金融機関によって厳しさが違う

まず一つ目の要点として理解しておいて頂きたいのは、金融機関によって特徴が大きく異なる点です。

審査の厳しさや緩さは金融機関によって異なりますし金利にも違いが出ます。

個人の属性情報に自信が持てずに、アパートローン審査に落ちつづけてしまっている場合でも、金融機関の種類を変えれば審査に合格出来る可能性があります。

また、高額かつ長期間の返済となりやすいアパートローンは、たとえ数％の金利の違いであってもトータルでの返済額や月々の支払いに差が発生する場合も多いです。

必ず各アパートローンの特徴を理解した上で審査に臨むようにしましょう。

金融機関の特徴

それでは、各金融機関におけるアパートローン審査の難度と特徴を見ていきましょう。

メガバンク

金利が低く返済総額も膨らみにくい傾向にあるのがメガバンクです。メガバンクとはあくまでも通称であり、通常は主要都市にある大手の普通銀行全般を指します。

ただし、金利が安く信頼できる大手の銀行とはいえデメリットがないわけではありません。

最大の欠点は他と比較した場合に、非常に審査が厳しい点です。年収などの個人の属性はもちろん、不動産物件自体の評価も厳しく行われます。

しかし、低金利によって得られる金銭的なメリットも大きいため、出来るのであればメガバンクを利用したいところです。

日本政策金融公庫

実は国も融資を行っており、公的な金融機関である日本政策金融公庫からも融資を受けられます。

実際にアパートローンという名目の融資が用意されているわけではなく、中小規模の事業に対する貸し付けの一環として、不動産事業に対する融資が用意されています。

メガバンクほど審査の基準が厳しいわけではなく、金利も１％から２％代程度とメガバンク同じ程度に低金利です。

個人の属性よりも事業性を重視し、場所を問わずに全国どこでも貸し付けを行っています。

しかし、日本政策金融公庫の融資上限額は少なめで、返済期間も長期間の設定にはなりません。

返済期間が短ければ短いほど、毎月の返済額が増していくので、返済額の大小によっては月々のキャッシュフローに悪影響をもたらす可能性がある点には注意が必要です。

地方銀行

地方都市を本拠地としている地方銀行はメガバンクほど審査が厳しくない利点があります。

デメリットとしては金利の振れ幅が非常に広く、高いところでは４％ほどの金利が設定されている場合もあり、返済総額が膨らみやすい点です。

加えて、全国規模に支店を展開しているメガバンクとは異なり、店舗数が地域によって偏っていたり、そもそも近場で地方銀行が見つからないパターンもあります。

ただし、地域に縁のある人間や物件を利用する場合には、審査基準も緩み非常に心強い味方となってくれます。

自らの居住している地域、または、購入する物件が地方銀行の営業エリアに属している際には、是非利用を検討してみてください。

信用金庫・信用組合

非営利かつ地域密着型である信用金庫や信用組合も、地方銀行同様に金利の振れ幅が非常に広い特徴があります。

差別点としては、地域の繁栄、相互扶助のために設立された金融機関なので、出資を行うエリアが狭く、購入予定の物件が該当エリアに含まれていない場合には、融資が受けられない可能性が高いです。

また、金利も地方銀行よりも少し高めになりがちですが、審査の基準がさらに緩くなる傾向がある点は、不動産投資に自信があっても融資を受けるための個人属性に自信がない方に向いています。

地縁があれば非常に頼りになります。

ノンバンク

ノンバンクとは銀行ではない金融機関の通称で、多くの場合には貸し付けなどの専門業務のみに特化している特徴があります。

ノンバンク系の金融機関の特徴としては、審査がいままで紹介してきた銀行と比べて審査が非常に緩い傾向にある点です。

新築や築浅物件よりも、融資を受けにくい中古物件であっても審査が通る可能性が高い上に、地方銀行などと比べても出資エリアに制限がありません。

難点としては、ほとんどのケースにおいて銀行よりも金利が高く設定されている点が挙げられます。

審査が簡単だからといって、安直にノンバンク系のアパートローンを利用すると、返済で苦労してしまうリスクがあるので気を付けましょう。

ネットバンク

実店舗を持たないネットバンクにおいても実は不動産融資を行っています。

審査基準や金利に関しては地方銀行と同程度です。

手数料無しの繰り越し返済であったり、融資金の利用用途が自由に選べたりと、柔軟な対応をしている機関もあるのが特徴といえます。

アパートローン審査の流れ

購入したい物件を見つけ、収益面の予測やキャッシュフローが成立する融資設定が計算出来たのであれば、次はいよいよアパートローン審査です。

この項目では、アパートローン審査の流れを紹介していきます。

事前審査の申し込み

まず、初めに行うのが事前審査の申し込みです。

事前審査は仮審査とも呼ばれており、主に個人の属性から融資の実行が可能かどうかの判断が行われます。審査機関は数日程度で完了することが多いです。

金利などの融資条件が異なる複数の金融機関に事前審査を申し込んでおくのは、より良い条件の融資を受けるためのテクニックとなります。

物件獲得に向けた契約の締結

事前審査を通過した場合には、中古物件であれば所有者、新築物件であれば建築業者との間で購入や工事のための契約を結びます。

この際、契約書に融資利用の特約を盛り込んでいないと、本審査に落ちてしまった場合に手付金や前払い金が返還されてない可能性があるので注意が必要です。

本審査

アパートの売買や建築に関する契約を結んだ後に本審査を受けます。

仮に事前審査に合格していたとしても、物件の評価も含めてより厳しい審査を受ける本審査で落とされてしまう危険もあるので気を付けましょう。

本審査の相談をしてから、数週間、長くても1ケ月程度で本審査は終わります。

金融機関との契約

本審査を終え、最も適した条件の金融機関選びが終われば、次は融資契約を結びます。

この契約は金銭消費賃借契約と呼ばれており、金利設定や返済に関わる取り決めが明文化されます。

事前に申請した条件と食い違いが起きていないように慎重に確認してください。

融資を受けて物件を取得

物件を取得、引き渡しされる段階になってようやくアパートローン融資が実行されます。

しかし、アパート建設の工事請負契約を建築業者と結んでいた場合には、引き渡しの日までに総工事費を数回に分けて分割払いするケースも多いです。

その対策として、物件取得日よりも前に融資を行う「つなぎ融資」と呼ばれる救済手段が用意されています。

前払い金や中間金の支払いが難しいのであれば、ぜひ活用を検討しましょう。

アパートローン審査をクリアするポイント

最後の項目では、アパートローン審査を通過する可能性を上げるためのコツを紹介していきます。

住宅ローンと異なり、事業性の高いアパートローンだからこそ問われる要素が存在します。

事業計画書をしっかりと準備する

事業の収益性を納得してもらうために用意するのが事業計画書で、本人の属性情報に加えて提出する書類です。

事業計画表の内容としては事業の収益性や返済計画などが挙げられます。

進出地域の家賃相場を理解した上での家賃設定、管理維持費用や空室リスクを考慮した上での収支計画と、利益を出せる事業なのかどうかを証明するために作成します。

初めて作成する場合には、税理士などの専門家によるチェックを依頼して不備がないか確かめてもらうと良いでしょう。

資金繰りや税による支出に関しては、素人が完璧な書類を作成するのは非常に難しく、不備を指摘される危険があるので、詳しくない分野に関しては専門家の力を借りるのが無難です。

返済比率を適切に保つ

無理のないアパート経営を行う基準として、アパートローン返済比率を適切に保つようにするのも重要です。

満室時賃料の1割から２割程度が想定される物件の管理維持費や税支出と、空室リスクを考慮した場合、返済比率は満室時に得られる年間の家賃収入の50％を下回るように設定しておくのが基本だと言われています。

それ以上に返済比率を高めると、空室率が少し上がるだけでアパート事業の収支が赤字に陥りやすくなります。

事業計画書においてアパートローンの返済計画を立てる場合の考慮事項として覚えておきましょう。

まとめ

今回の記事ではアパートローン審査の基準を中心に紹介していきました。

アパート経営という事業の融資を受ける以上、個人情報だけでなく、建物の評価や事業の収益性も判断材料として用いられるのが、アパートローン審査の大きな特徴の一つです。

経営者、あるいは投資家としての立場をはっきりと自覚して融資に臨みましょう。