賃貸経営と土地活用で気をつけるべき抵当権を解説

収入を得るという事は、種類を問わず何かを提供して対価を得るという事です。大多数の人は、会社やお店などで時間と労働力を提供する事によって、給料という対価を貰って生活を営んでいます。

この労働時間中は、個人の自由は束縛されています。また大病を患ったり大怪我をした場合は、よほど福利厚生のしっかりした企業でなければ収入の道が絶たれる恐れすらありえます。

一方、賃貸経営は365日24時間寝ていても遊んでいても、物件という資産がお金を生み続けてくれます。極端な言い方をすれば、経営者は大病を患おうと大怪我をしようと、長期間旅行に行こうと、資産が昼夜問わず利益を生み出してくれるので、収入が途絶える心配はありません。これが、多くの人が投資方法として賃貸経営にあこがれる所以でもあります。

しかし、良い事づくめに見える賃貸経営にも、例外なく様々なリスクは付いて回ります。親が残してくれた資産ならともかく、これから賃貸経営を始めようとするには、かなり大きな資金が必要になります。

手持ちの資金でまかなえれば問題は無いのですが、多くの場合はその一部、場合によっては金融機関からの融資でまかなわなければなりません。

そして、金融機関は当然の保全として、融資の返済を担保しなければなりません。その担保が、対象となる不動産に対し抵当権を設定するということです。

抵当権

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに購入する土地や建物に対して設定できる権利のことです。

民法では、抵当権について「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と定めています。つまり、金融機関などの抵当権を持っている会社は、他の債権者よりも物件や土地によって、先に自社の債務を支払うことができるということです。

ローンには、抵当権がついたローンとついていないローンがあります。抵当権のついたローンは「有担保ローン」と呼ばれ、抵当権のついていないローンは「無担保ローン」と呼ばれることがあります。

抵当権による処分

不動産にこの抵当権が設定されているうちは、自分の名義だとしても厳密にいえば、100％自分のものとは言い切れません。

というのも、融資に対する返済が滞ってしまうと抵当権という権利に基づいて、差し押さえ処分を受ける事になるからです。差し押さえになった場合、滞納返済金の支払いや金融機関との和解が出来なければ競売に処されてしまいます。

また、抵当権は賃借権も対象にすることができます。つまり、抵当権者は賃貸物件を貸し出して利益を得ることができるのです。アパートやマンションを貸し出していた場合、その権利も与えることになるので注意しましょう。

抵当権のメリット

理想の投資法と思われる賃貸経営で、何故この様な事態が起こるのかというと、賃貸経営を始める時点での予想計画に反して空室率が大きくなる場合など、想定通りの利益を生むことができず融資の返済ができなくなるからです。融資をする会社は自分が貸したお金を回収し損ねるのを防ぐというメリットがあります。

少子高齢化による人口減社会に突入している昨今においては、中心都市への一極集中傾向が予想されます。これから都心以外で賃貸経営を目指すには、よほど綿密な計画を立てなければ理想の生活は夢のまた夢という事になりかねません。

また、抵当権を設定することによって、大きな財産を持っていない人であっても借りることができるというメリットがあります。賃貸経営をするのであれば、既存の土地を使うか新たに取得するのかは異なるのですが、どちらにしても抵当権を設定できますから借りやすいと考えられます。

土地にも設定される抵当権

土地活用をするときにはローンを組んで資金調達をする事が多いですが、このときには土地などの不動産に対しても抵当権を設定するのが一般的です。

賃貸物件と同じく、貸す側の金融機関の立場になればこの事はよく分かります。土地を購入するからお金を貸して欲しいという人が現れた場合、もしも返済ができるのであれば貸すことはできます。

しかし、確実に返済できるかどうかは簡単には判断する事は難しいでしょう。土地の場合には、その土地に住むのか、商売をするのかによって将来の見通しが変わってきますが、もし返済がされない場合に備えてｍその土地の権利を担保にします。

金融機関は返済がされなかった場合に、土地を取得し再販売するかその土地を使って利益を得るなど、負債を回収します。

抵当権によって差し押さえられる原因となる「空室リスク」について詳しく紹介していますので、よかったら参考にしてください。

 タテール

初めて賃貸経営するときに注意すべき「空室リスク」とは？

https://tateel.jp/column/ck98/

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