賃貸経営において学んでおいたほうがいい知識は？
最近では、賃貸経営に関する専門書が数多く販売されており、簡単に基礎的な知識を身に付ける事ができます。賃貸経営を成功させる為の秘訣は、有益な情報を得てから取り組む事が挙げられます。空室を生じさせない事が、賃貸経営で効率よく稼ぐ為のポイントです。
そのため、より多くの人に宣伝をする事が重要となるので、インターネットなどを駆使する事が重要となっています。そうすれば、比較的簡単に満室にする事ができ、多くの収入を得る事ができます。賃貸経営をする際には、中古マンションを購入するのが最適です。
居住者の住みたい家を学ぶ
中古マンションであれば、比較的安価な価格で販売されているので、気軽に購入する事が可能となります。また、床暖房やIHなどの色々な設備機器が充実しており、居住者は快適に暮らせます。居住者の事を考えた設計の物件を購入すれば、多くの方が借りてくれるので、賃貸経営で失敗をする事がないです。
家のデザインなどは、時々のブームや流行にも左右されることがあります。ただ、生活のしやすい家というのはいつの時代にも変わらない特徴ですので、まずは人が暮らすのにどのような家が暮らしやすいか、というのを突き詰めて考えるのがよいでしょう。
そういった、いつの時代、どの世代やどの土地の人にも使いやすいデザインのことをユニバーサルデザインと呼びますが、そのようなユニバーサルデザインを学ぶことは、居住者の住みたい家を見つける手段となるはずです。
また、不動産会社の担当者などは、その地域や最近売れているような家の傾向などを把握していることが多いです。一度相談するというのもよいでしょう
収支計画を学ぶ
賃貸経営は長期の事業です。将来の収支をシミュレーションし、計画を立てることが大切です。
賃貸経営の「収支計画書」は、収支計画書は現金の流れを示す表です。スタートからの事業の現金の収支一覧なのです。年間の支出よりも収入が多ければ黒字となりますし、支出が多ければ赤字となります。収入は家賃や礼金、敷金などで、支出はローン返済額・修繕・税金・保険などです。
計画段階で収支のバランスが合わないときは、資金計画を再検討します。ただ単純に収入を伸ばすことだけを考えると、入居者にとって魅力のない物件となり、空室が発生し全体の計画が崩れます。収支の金額だけばかり気にするのではなく、バランスが取れた計画が大切であり、収支計画書はこの見通しを立ててくれます。
このように収支計画書によって、将来の見通しがわかります。また、修繕積み立てなどの参考にすることもできます。
ただし、収支計画はあくまでシミュレーションです。設定次第で、将来の収支に影響がでます。ポイントは賃料・空室率・修繕費の3点です。
賃料は周辺状況を見ながら設定しますが判断が難しいです。不動産会社などからアドバイスを受けましょう。長期的には、賃料が下がると想定して計画します。次に空室率、新築時は満室でも、空室が出ます。一括借り上げは、毎月一定額が収入となるため、空室率の心配はいりません。修繕費は事前に計画に含めるようにしましょう。
利回りを学ぶ
また、アパート経営採算性は利回りでわかります。利回りは高ければ高いほどよいのですが、「実質利回り」を意識しましょう。
利回りは高くても計画しているアパートのプランが、立地環境や入居者のニーズに合わなかったり、家賃の設定が高すぎたりすると、アパート経営が成り立たないので注意しましょう。
ローンの金利を学ぶ
このように、住む側の事を考慮して物件を選ぶ必要があります。理想的な条件の中古マンションを見つけたのであれば、住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。住宅ローンを提供している金融機関は多岐にわたりますが、それぞれで金利の設定が違います。
そのため、少しでも金利が低い融資先を吟味する事が求められます。金利の勉強もネットや本ですることができるので、積極的に情報を仕入れましょう。金利は時期やその年によって大きく変わってきます。国の政策によっても変わってきますので、ニュースや不動産専門のサイトなどをチェックしておきましょう。
低金利の借り入れ先を選択する事により、利息の負担が軽減されるので、返済の際の苦労を減らすことができます。
住宅ローンを利用する為には、申し込みを行って審査に合格する必要があります。審査基準については緩く設定されているので、定期的な収入があって勤続年数が長ければ、審査に通過をする事ができます。長期にわたって返済を続ける事になるので、無理のない返済計画を作成して、着実に借金を減らしていく事が大切です。
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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。
