アパート・マンション賃貸経営会社の比較情報まとめコラム

利回りの計算方法を例付きで解説!不動産投資を成功させよう!

2020.05.26


不動産投資を行っていくうえで、収益計算に必須なのが利回りの計算方法です。
正しく理解していなければ、その物件で投資額をいつ回収できるのか、利益はいくらあげることができるのかという事が把握できません。

この記事では利回りの計算方法について説明していきますので、投資を始める前にしっかりと理解しておきましょう。

利回りとは

一般的に利回りとは投資した金額に対して見込まれる収益の割合の事をさし、利回りが高ければその分得られる収入が増え、安定的に運用していくことが可能と言われています。

ただし、こと不動産投資に限ってはその他の投資と違い、利回りを計算するときには物件の修繕維持にかかる諸費用や固定資産税、保険や修繕積立金なども想定したうえで利回りを出さなければいけません。

その為、
・想定利回り
・表面利回り
・実質利回り

の3つから利回りを計算する必要があります。

想定利回り

想定利回りとは、その物件が満室になっている状態での利回りを指します。
ただし実際に運営していく物件で常に満室をキープする事はできませんので、あくまで目安としての数値になります。

計算式

想定利回りは以下の式で計算できます。

想定利回り=年間の賃料収入(満室時)÷販売価格

例として8部屋あるアパートを9000万で購入し、1部屋8.5万円で貸した場合、年間の賃料収入は8部屋×8.5万×12ヶ月で816万となり、想定利回りは816万÷9000万で、9.1%となります。

表面利回り

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、現在の入居者数での年間賃料収入を元に算出します。

例えば、物件には全部で8部屋あるものの、現在は6部屋しか埋まっていない(2部屋空室)という場合は6部屋分だけで年間の賃料収入を計算します。

計算式

表面利回りの計算方法は以下になります。

表面利回り=現在契約されている部屋数での年間賃料収入÷販売価格

となりますので、8部屋あるアパートを9000万で購入し、1部屋8.5万円で貸したうち2部屋が空室だという場合、年間の賃料収入は(8-2)部屋×8.5万×12ヶ月で612万となり、表面利回り(グロス利回り)は612万÷9000万で6.8%になります。

なお、場合によっては表面利回り=想定利回りとして計算する業者もありますので、どちらで計算されているかしっかりと確認する必要があります。

実質利回り

実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、年間の賃料収入から税金や保険、管理・修繕費といった経費を差し引いた額で考えます。

先ほど表面利回り(グロス利回り)で計算した際は

例えば、全部で8部屋あるものの、現在は6部屋しか埋まっていない(2部屋空室)という場合は6部屋分だけで年間の賃料収入を計算します。

このような形でしたが、実質利回り(ネット利回り)の場合は年間の賃料収入から、さらに年間支出を引いて計算を行います。

個人で購入前に実質利回りを出すためのランニングコストを全て出すのは難しいですが、投資を行ったうえでその物件でどれだけの収益を上げられるかを考える時にはこの実質利回りを使うのが妥当です。

計算式

実質利回りの計算式は以下になります。

表面利回り=(現在契約されている部屋数での年間賃料収入―年間支出)÷販売価格

8部屋あるアパートを9000万で購入し、1部屋8.5万円で貸したうち2部屋が空室だという場合で、かつ諸経費の支払いで年間支出額が80万円だったとすると、(8-2)部屋×8.5万×12ヶ月で612万、そこから80万を引いて532万÷9000万で5.9%が実質利回り(ネット利回り)になります。

利回りを計算するうえでの注意点

不動産投資の利回りを考えるうえで注意したいポイントもありますので確認しておきましょう。

利回りの数字だけに執着しない

数字だけを見れば利回り5%の物件よりも10%の物件の方が儲けがよさそうに見えますが、それだけで物件を選ぶと思わぬ失敗をする事もあります。

例え想定利回りが高い物件でも、立地的に人が入りづらく手放された物件であったり、築年数が経過し、建物自体の価値が下がっている物件といった場合も考えられます。

そうなると結局人が入らず想定していた利回りを大きく下回ってしまったり、リフォームや修繕費用で収支がマイナスになってしまったという事になりかねません。

また、各利回りの項でも触れた通り、示されている利回りの数字がどういった形で産出されているかもきちんと確認しておく必要があります。実質利回りの数字だったとしても、何が諸経費となっていて、何が入っていないのか確認しておかないと思わぬ落とし穴がある可能性もあります。

まとめ

この記事では不動産の利回り計算について解説いたしました。
不動産の利回り計算には
・想定利回り
・表面利回り(グロス利回り)
・実質利回り(ネット利回り)
の3つの種類があり、それぞれ算出される利回りの数字が違います。

実際に不動産に投資する際は、対象物件の利回りがどのように算出されているのか、その根拠は何かといった事までしっかりと調べたうえで購入するようにしなければいけません。
この記事を参考に、ご自身でも利回りを計算してみることで投資してよい物件かどうかを見極める力を養いましょう。

とはいえ個人で全て把握するのが難しいのもまた事実です。
不動産投資のノウハウを持ったプロに相談する事も投資成功の道ですので、不安がある人は一度相談してみてもよいでしょう。

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