不動産投資初心者が投資を始めるときに注意すべきこと
不動産投資の市場の動向は？
かつては脱サラしてアパートやマンションの賃貸経営を始める人も多くいました。しかし近年、土地バブルの崩壊をきっかけに、昔ほどは不動産投資をする人たちは減ってきたように思います。
現に、下記の「不動産投資家調査」を見ると、国内の不動産の利回りは小さくなっており、投資をするメリットが小さくなっています。
また、下記の調査の27ページ「日本の不動産投資市場の概況」を見ると、証券化対象不動産の取得実績は2007年まで上がり、さらに2014年から3年連続で下がり続けています。このように不動産投資自体は徐々に縮小していっているのです。
ただ減ってきたとはいえ、住宅ですので住む人がいれば常に需要があるのもこの不動産です。ですので、不動産への投資はなくなることはありませんし、立地や物件によって大きな利益を得られる可能性があるのです。特に、老後の年金の意味でアパートやマンションを経営したい人、そして不労所得的なイメージで賃貸経営をしたい人などが多くいます。
不動産投資を始める人が注意すべきこと
では、不動産投資をこれから始めようという方が注意すべきこととはなんでしょうか？以下にまとめてみました。
営業マンに注意しよう
不動産投資をするときには、不動産会社から物件を購入したり、土地に物件を建築する必要があります。その時には必ず、不動産会社や建築会社の営業マンや担当者とやり取りを行います。
この営業マンというのは特に注意が必要です。というのも、営業マンは自社の物件を販売して利益を上げるのが仕事です。ですので、物件を売るためにこちらの意向を重視せずに売ろうとする可能性があります。また、その投資物件が将来利益を上げられるかの見通しの甘くなりがちです。
営業マンを選ぶときには、こちらの利益を第一に考えてくれる営業マンを選ぶようにしましょう。それを見抜く方法としては、これまでに紹介したお客がどのような利益を上げているかを聞くことです。
本当にお客の利益を考えて紹介を行っている営業マンであれば、実績においてどのような物件を売ったということではなく、お客がどのような利益を上げているかということを見せることができるはずです。営業マンを見るときには、実績を聞くようにしましょう。
修繕費を考慮に入れよう
不動産投資を始めようと考えるときには、物件の取得費ばかりを気にしてしまう人が多いです。しかし、不動産投資では物件を取得してから、実際にどれくらいの利益が出るかの利回りを考えなくてはなりません。
そして物件の運営をしていくためには、修繕費や経費がかかってきます。物件を利用してもらうと不具合が出る箇所もありますし、月日が経つにつれ劣化するので、修繕していく必要があります。
空室を作らないためには、常にこの修繕を行わなくてはなりませんし、修繕費を積み立てておかなければなりません。アパートやマンションの入居者は、第一に立地を重視しますが、同時に重要なポイントとして、物件の美しさを重視します。
新築を思わせるような美しい物件ならば、入居者が絶えると言うことはめったにないでしょう。空室を作らないための設備投資として、修繕費の積み立てを計画的に行っておくのが大切なのです。
無理な借金をしない
不動産の取得をするときに多くの方が借金をすることになります。この借金の返済は自分の収入からすることになりますが、物件の入居者が増えれば家賃収入から返済することができます。
ですので、部屋数が多かったり、人気の物件であれば家賃収入が大きくなる可能性があります。営業マンなどもよい物件を紹介してきます。
これらの物件は予算よりも高い可能性があります。その場合に、ついつい予算を超える物件を購入してしまいがちになりますが、注意が必要です。
計画以上の予算の物件を購入してしまうと、これまでに計算した利回り計算が使えなくなりますし、将来の返済が難しくなることがあります。このような営業マンなどには注意しましょう。
管理会社を作る
賃貸経営で、ある程度の収入を確保できるようになってきたら、管理会社を作ってみるというのもひとつの方法です。個人名義で管理するのではなく、法人化して会社名義で管理するのです。そうすることによって、各種の節税が可能となります。
一定の利益を超えるようだと、会社名義のほうが所得税は有利になります。また、経費なども認められるため、控除の額が大きくなります。法人化のデメリットももちろんあるのですが、メリットのほうが多いのは間違いありません。
アパートやマンションの賃貸経営を検討中の人は、自分で動き出す前に、まずは税理士などの専門家に法人化も含めた相談をしてみましょう。なお、最近では規制緩和の影響により、会社は設立しやすくなりました。
不動産業者はしっかりと比較しよう
不動産業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や管理の強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、不動産会社はしっかりと比較検討しましょう。また、不動産業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。
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※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくもので、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。
