アパート建築坪単価の考え方。坪単価で業者を選ぶのは危険です

アパート建設坪単価とは

収益物件としてアパートを建築するときには、アパート建設坪単価について考えておく必要があります。アパート建設坪単価とは、そのアパートを建てるときに要した費用を、アパートの床面積（坪数）で割ることで算出できる費用のことです。

一般住宅の場合でも、坪単価でその物件のグレードをある程度推し量ることができますが、アパート建設坪単価の場合には、投資した金額よりも家賃収入が上回っていなければ投資として成功したとは言えませんので、できるだけ単価を抑える努力をする必要があります。

坪単価は床面積によって変わる

賃貸アパートでも一戸建て住宅でも同じですが、1戸あたりに必要な建築設備は同じです。床面積が小さければ坪単価は高くなりますし、逆に床面積が大きければ坪単価は低くなるのです。

1坪当たりの単価ですから、単価が高くても床面積が小さければ総工費は安くなるのです。坪単価は販売上の営業手法として用いられていますので、賃貸アパートの新築時には単価に含まれる内容を確認することが大切です。

一般的には、単価を安く見せる手法が使われていますので、坪単価は業者によって算出方法が異なることも多いです。本来であれば延べ床面積を元に算出します。賃貸アパートのように共用部分の多い建物では、外部にあるポーチやベランダ、バルコニーを含んでいない場合があります。

また、延べ床面積ではなく工事面積で算出する場合もあります。ですので、面積が大きくなればなるほど、単価が下がるという仕組みを理解しておくことが大切です。

坪単価に外構を含めるか

建物本体工事に含まれる部分と含まれない部分が業者によって異なるため、見積もりを出してもらうと、結果的に他の業者とほとんど坪単価が変わらないということが起こります。

賃貸アパートでは、特に床面積が大きくなるため単価が低くなる傾向がありますが、総工費は同じですから注意をする必要があります。

賃貸アパートは構造が単純で、構造体にかかる費用を抑えることが可能ですが、戸数分の設備機器が必要となるために総工費では高くなるのが普通です。同じ土地に建築するのであれば、建物本体の坪単価ではなく外構までを全て含めた金額で単価を出してみることも大切です。

また床面積が大きくなると、ハウスメーカーなどの既成品は価格を抑えることができるので、経済的なメリットが高くなる特徴があります。

アパート建設坪単価に含まれない修繕費

ただし、単純にアパート建設坪単価が安いからといって、そこでアパートを建てるべきとはいえません。アパートの場合、敷金で住民が退去するときのクリーニング費用などは賄うことができます。しかし、利用中に雨漏りや給湯器などの故障のようにアパート自体に修繕の必要が生じた時には、家主が負担して修繕する義務が発生します。

そのため、単純に安くアパートを建築した場合には、のちに修繕費で大掛かりな出費が発生する恐れもあります。場合によっては、利用者の家具などの被害弁償が必要になることもありますので、耐久性や耐震性などはきちんと対応しているところでアパートを建築する必要があります。

坪単価よりも空室リスク対策を

また、利用者の立場に立って考えてみると、やはり外観や設備などは新しく、高級感がある物件が好まれます。アパート建設坪単価のみに固執して安い物件を建築したとしても、空き室リスクが大きければその費用すら回収できなくなってしまいます。

そのため、満室に近い状態になるような魅力的な物件でありながら、耐久性も十分で、施工費用を抑えることができるというかなり難しい基準のハウスメーカーを探さなければなりません。

メーカーによっては、ローコスト住宅に代表されるような高品質低価格の物件を扱うところもありますし、オーナーの口コミなども探せば見つかりますので、まずは信頼できるメーカーを探して交渉することから始めましょう。

アパート建築業者は比較しよう

アパート建築業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、建築費用や強みが異なります。自分に合った会社を選ぶためにも、アパート建築会社はしっかりと比較検討しましょう。また、建築業者はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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