借地借家法改正で事業用の土地活用が有利に

従来の借地権の不都合

事業用（住宅等の居住用以外の用途）だけに土地活用する場合に利用できる定期借地権として、「事業用借地権」というものがあります。

土地の所有者が店舗などを建設してこれを賃貸するよりも、土地だけを貸して借主が建物を建てるという形にした方が、建物投資や借入金返済の事業リスクを負わずに地代収入を得られるというメリットがあるのです。このような方法での年間の地代収入は土地代の3～6％であり、ローリスクの割には高い収益を得られる土地活用法です。

しかし、従来の「事業用借地権」は借地期間が10～20年の間に限定されており、最長でも20年後には借地人は建物を壊し更地にして土地を返さなければなりませんでした。これは借りる側にとって利用しにくいものでした。

また、「普通借地権」の場合は、期間が30年以上とされており、借地人が更新を求めた場合は同一の条件で更新しなくてはならず、正当な理由がなければ断ることができませんでした。更新後の契約期間は20年以上で、一度貸してしまうと貸主になかなか土地が戻って来ない仕組みとなっており、土地活用の方法としては貸主にとってリスクの高いものでした。

このように、事業用借地権は借りる人にとってリスクが高いものであり、普通借地権は貸す人にリスクが高いものであるという不都合があったのです。

借地権が変わった

ところが、平成20年（2008年）に借地借家法が改正され、事業用借地権の設定期間は「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2つのタイプに分けられました。

10年以上30年未満の場合は契約更新はなく、契約終了時に土地は更地にして返却されます（30年以上50年未満の場合は特約により更新可能）。それにより、ライフプランに合わせて土地を貸すことができるようになり、立ち退きのトラブルや途中退去のリスクもなくなって、土地活用がしやすくなりました。

また、郊外のロードサイド地などでの需要増加が見込まれ、土地の資産価値も上がり、借りる側にもメリットができました。現在、契約期間10年以上30年未満のケースではコンビニや飲食店、30年以上50年未満のケースでは初期投資が多額になるため大型ショッピングセンターやパチンコ店、物流倉庫といった形での土地活用が多くなっています。

土地活用を相談する会社はしっかりと比較しよう

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