賃貸マンション経営のメリット・デメリット・利回りを簡単に解説

賃貸マンションの土地活用のメリット

土地活用を考えた時、月極駐車場・時間貸しのコインパ－キング・テナントビル等もありますが、思った以上に賃貸マンションで土地活用をしている人の多さに気がつきます。

なぜ賃貸マンションが多いかといえば、マンション経営という土地活用には色々なメリットがあり「土地活用の王道」だからです。

土地活用としてのマンション経営の大きなメリットの一つは「効果的な節税」といえます。これは、土地活用として賃貸マンションを建設すると、月極駐車場等と比較して、その土地の固定資産税が6分の1節約できるという税制上のメリットがあるのです。

また、賃貸マンションを建設する場合には、金融機関から資金を借り入れることがほとんどですが、借金をすることによりマイナスの資産でプラスの資産を相殺するイメ－ジで将来発生するであろう相続税も節税が可能となります。

ちなみに、賃貸マンション部分のローンの利息は確定申告時に経費計上できるというメリットもあり、通常のロ－ン期間は30年ですから、この利息を経費計上できるのもメリットといえます。そして、土地活用としてのマンション経営の大きなメリットのもう一つは「安定した家賃収入」です。

つまり家賃という収入が毎月あり、この家賃収入からロ－ンの返済をし、税金分をプ－ルして、管理委託料や設備点検費等を支払った残りの収益は自分のものになります。

ちなみに、最近では、この安定した収益を「私的な個人年金」にしたいという目的で、サラリーマンの方もマンション経営という土地活用をしています。なお、土地活用としてのマンション経営に必要な管理委託料等は確定申告時に経費計上できます。

賃貸マンションの利回りとは？

土地活用の選択肢のマンション投資ですが、投資として優れているのかどうかを判断するための指標の一つが利回りです。土地活用として優れているのかどうかを判断するために用いられます。また、リスク指標としても用いられるのです。

利回りは、通常は投資した金額に対する1年間の利益によって求められます。計算式にすれば「利益÷投資額」となります。この関係を知っておけば、どうすれば良い投資ができるのかを把握することができるでしょう。

当たり前のことなのですが、マンションから得られる賃料収入が大きくなれば利益が大きくなりますし、コストを削減できれば利益が大きくなります。また、マンションを建築、あるいは購入するときの金額を小さくすれば投資額が小さくなりますから、利回りは大きくなります。

利回りが高ければ土地活用としては成功していると言っても良いでしょう。ただし、それだけで判断をするのはあまりよくありません。現在のことよりも将来の事を考えなければならないのです。

賃貸マンションの利回りのリスク

残念なことに未来を予想する力は人間には備わっていませんから、未来に得られる利益を確実に予想することは不可能です。ある程度のぶれがあるということは知っておかなければならないでしょう。

そのために、土地活用をするときには損失の発生するリスクはあるということも認識しておかなければなりません。リスクが高い物件を購入したいという人はいませんから需要が減少します。それによって価格は下落すると考えられます。価格が下落すれば利回りは高くなると言えるでしょう。

このようなことから、高利回りの物件はリスクが高いと考える事もできます。もしもリスクがないのなら価格は上昇しますから利回りは低下することになります。

土地活用をしようと思ったときには、高い利回りのマンションを見つけると買いたくなるものですが、高いと言うことはリスクも高いという点には注意しておかなければなりません。

賃貸マンションのデメリット

さらに、賃貸マンションのデメリットを考えてみます。土地活用としてのマンション経営には「空室リスク＝家賃収入の減少」というデメリットがあります。

しかし、このデメリットは建設予定地域における入居者二ーズ・地域特性に基づく設備の選定・間取り選定・家賃設定等を調査することで軽減できるものです。そして、賃貸住宅メーカーはマンション経営における空室リスク対策を非常に重要視しており、入居者二ーズ等の調査もしっかり実施して、そのリスクを軽減させています。

マンション仲介業者は比較しよう

マンションの仲介業者はとてもたくさんあります。それぞれの会社によって、紹介地域や強みが異なります。自分に合った物件を選ぶためにも、マンション仲介会社はしっかりと比較検討しましょう。また、仲介会社はノウハウをたくさん持っています。地場や法律などの情報にも詳しいので、まずは相談するのがおすすめです。

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