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『家賃を保証してくれるアパート経営があるってホント？』
『家賃保証してもらうのには、どうしたらいいの？』
『でも、サブリースって、あんまりいい印象がないな』

こんなお悩みはありませんか。

家賃保証は別名、サブリースや一括借上げと言われます。サブリース契約と聞くと様々なネガティブニュース、例えば無茶な減額交渉などが飛び交いあまり良い印象を持ちませんよね。

でも、家賃保証も使い方によってはあなたのアパート経営を強力にサポートしてくれます。

そこで、今回の記事ではアパート経営は家賃保証がいるのかについて、サブリースの裏側から迫っていきます。

この記事を読むと、サブリースの類型が分かるのでぜひ最後までご覧下さい。

家賃保証とは？良く聞くサブリースって何？

家賃保証とは、保証会社に家賃の回収も含めた物件の管理を委任し、たとえアパートなどの賃貸物件に空室が発生した場合でも、オーナーに契約で取り決めた分の保証賃料が支払われる仕組みです。

家賃保証を用いた管理サービスを展開している保証会社を指してサブリース会社とも呼ばれており、回収した家賃の１割から２割ほどを手数料としてオーナーから受け取ります。

一般的な管理会社とは異なり、入居者との交渉、契約といったオーナー業務も会社が全て代行してくれるため、家賃保証を提供しているサブリース会社にほとんどの経営を任せる形になります。

サブリースとは

サブリースには「又貸し」という言葉の意味が込められています。

先ほど経営を委任すると述べましたが、委任の前提としてサブリース会社に建物を一括で借り上げてもらう形を取るため、保証料を会社からオーナーに支払われる賃料とも捉えられます。オーナーに支払う報酬を建物の又貸しによる利益で支払う形式をとっています。

この利益を大きくしたり、損を小さくしたりするために家賃の減額措置がとられることもあります。

家賃保証って永久に家賃が入り続けるものなの？

結論から述べると、ずばり永久的に家賃保証を利用し続けるのは難しいです。

理由は２つあります。

１つ目の理由は、サブリース会社の倒産リスクがある点です。アパート経営は非常に息の長い事業なので、その間に会社が倒産してしまうリスクは否定できません。

２つ目の理由としては、ほとんどのサブリース契約では数年ごとの契約更新が設定されている点が挙げられます。周囲の賃貸需要によっては、家賃の減額がサブリース会社から提案されて、契約の更新を止めざるを得ない場合もあります。

建物の経年劣化に強い影響を受けるアパート経営だからこそ、家賃保証でずっと同額の家賃を得るのは難しいです。

改めて家賃保証・サブリース契約のシステムを理解しよう！

改めて整理すると、家賃保証はサブリース会社に建物を借り上げてもらい、貸した報酬を受け取る仕組みです。

建物の借り上げから、又貸しによる家賃保証までの一連の流れをまとめて「サブリース契約」とも呼ばれています。

経営業務をサブリース会社に委任し、空室が発生しても一定の家賃が約束されている仕組みだという点を覚えておきましょう。

家賃保証がオーナー側にとってメリットとなる点は？

では家賃保証の定義が分かったところで、家賃保証によってオーナー側が享受するメリットにはどんなものが予想されるのでしょうか。

家賃保証のメリットについて結論から言うと、手軽さと安定的インカムフローが期待できることです。

家賃保証自体は建物の管理を全てオーナーが行う自主管理と違い、管理する会社を間に噛ませるため家賃収入の一定の減額が起こります。

しかし、実際には念入りに調査した後に、きちんと家賃保証の制度を運用すれば、それにあまりある効果が期待できます。

では、実際に見ていきましょう。

①管理を一括して行って貰える

管理を一括して行って貰うことが可能です。

家賃保証の形式については後ほど詳しく解説しますが、多くの場合建物の管理も会社に依頼することができます。家賃の回収や滞納の督促まで全て一括して行うことができるので、オーナーの時間節約にもなりますよ。

自主管理となるとクレームの一次対応までオーナーが引き受けなければならず、誰でもできる仕事をオーナー自身が行わなければならなくなってしまいます。

建物の経営責任はオーナーが請け負っているため、できる限りあなたにしかできない仕事に集中する環境を築いて下さい。

②空室リスクを低減することが可能

家賃保証を使えば、空室リスク低減することが可能です。

空室保証型の家賃保証を使えば、たとえ建物が空室になっていたとしても一定の賃料が約束されます。

全家賃収入が10万円の物件で試算してみると空室リスクが経営に及ぼす影響が分かりやすいです。

経営最初期の頃、空室率が80％と仮定します。

自主管理もしくは、建物の管理だけを依頼している場合には、家賃収入は月額2万円です。

逆に家賃保証契約をしている場合には、大体80％程度が目安になるので、8万円程度が家賃収入となります。

この場合、差し引き6万円の差となりますね。

逆に満室時には自主管理よりの経営を行っているほうが家賃収入は高めになりますが、差し引き2万円程度の差になります。

入居者募集という不確定要素の強いシチュエーションでのリスクリターンを考えると、家賃保証の方に軍配が上がりそうです。

③最初期は経営を軌道に乗せられる推進剤になる

建物の運営を始めた当初は経営を軌道に乗せるのが一番の目標になります。

不動産の経営において、運営を軌道に乗せるとは空室を埋めることに他なりません。

たとえ、アクセス面や周辺環境が優れている建物を建設したとしても、入居者が埋まるまでにはいくらかの時間が必要です。

もちろん、その間は家賃収入がないため、オーナーの手元に来るお金も少なくなってしまいますよ。

でも、前の項目で説明したように、契約内容によって家賃が発生する時期に違いはありますが、空室保証型の家賃保証を受けておけば空室時にもきちんと家賃が発生します。

家賃保証は最初期の資本が心もとないときに、強力な味方になってくれる制度といえそうです。

家賃保証のデメリットを解説

では続いて、家賃保証のデメリットについて解説していきます。

家賃保証のメリットにばかり目を向けていると、意外と見落としやすいのがデメリットです。

家賃保証契約の担保は国ではなく、あくまで会社によるものであり財源は有限である点に要注意です。

家賃保証は永続するものではない

繰り返しになりますが、家賃保証は永続するものではありません。

国の財源が契約の担保になっているのであれば比較的長い期間の家賃保証が受けられそうですが、会社の財源が担保であれば長続きしないことは自明です。

アパートを建てさせる一つの売り文句として、家賃保証を謳っている会社は多く、その言葉を鵜呑みにしてしまうと、減額措置で痛い目に合うこともあるので注意して下さい。

減額交渉が行われる物件は魅力がない物件の裏返しかもしれない

サブリース契約途中で、担当会社から家賃の減額交渉が行われる可能性もあります。

会社が家賃減額交渉を行うという問題の裏返しは以下の通りです。

1. 会社の利益をより増大させるため減額する
2. サブリースで家賃保証している建物の多くで逆ザヤが発生しているから減額する
3. あなたが所有している建物で逆ザヤが発生しているから減額する

ここで使われている逆ザヤとは、投資価格の変動によって購入価格より売却価格や現在の価格が安くなっている状態を指します。

サブリース会社が家賃保証できるのは、利益がきちんと出ている物件を多数保有している場合のみであり、逆ザヤが発生している場合には家賃保証の減額交渉をする対象となります。

もし、家賃減額交渉が始まった場合には、まずあなたの物件の入居率等を調べてみましょう。

ここで、あなた自身に問題がないようであれば、サブリース会社の経営を調べ、きちんとした対応減額交渉に対して取っていくことをおすすめします。

オーナーが家賃を決められる訳ではない

サブリース会社に依頼して家賃保証を受ける場合には基本的にオーナーは家賃決定権がありません。

法的にもオーナーがサブリース会社に賃貸を借りてもらい、サブリース会社が又貸しするという行為を行っているからです。

あなたから相場以上に安く借り上げ、大きく家賃収入を稼ごうとする会社もある点に注意が必要です。

免責期間がある

免責期間については、会社によってまちまちですが、長いと180日間などの免責期間が設定されている契約も存在します。

サブリース契約における免責期間とは空室になっている間、どのくらいの期間、保証が切れるかを指し、免責期間が長いとオーナーにとって不利な契約となってしまいますよ。

礼金や更新料などの一時金が受け取れない

繰り返しになりますが、サブリース契約を通した家賃保証は、サブリース会社の又貸しで成り立っています。

空室中における家賃保証の代わりに、礼金や更新料などのオーナーの純粋な売上になる一時金はサブリース会社のものになりますよ。

こういった点も不利なポイントとして把握しておきましょう。

サブリース契約の類型とは

いままでサブリース契約のメリットとデメリットを解説していきました。

しかし、実はサブリース契約の中には空室保証型（家賃保証型）とパススルー型の二つの類型が存在します。

両者には明確な違いが存在するので、忘れずに知識を理解しておきましょう。

空室保証型サブリース契約

空室保証型は昔からある類型のサブリース契約で、空室や家賃未回収が発生しても一定の家賃が支払われます。

ただし、オーナーが受け取れる家賃の金額は低く設定されがちな上、入居者募集が困難になりやすい中古物件などは契約を結べない可能性が高いです。

そのため、経営業務に時間を取れない方や空室リスクを低く抑えたい新築物件のオーナー向きの契約となります。

パススルー型サブリース契約

一方で、パススルー型は新しい類型のサブリース契約です。

特徴としては、空室分の家賃保証が発生せずに、回収出来た家賃からのみオーナーへ配分が行われる点が挙げられます。

空室リスクはありますが、空室保証型と比べて総家賃に占めるオーナーへの報酬割合は大きく、築古物件であっても会社と契約を結べる可能性が高いです。

大きな注意点として、家賃の滞納などの原因によって回収出来なかった家賃分の報酬が保証されていない点には気を付けましょう。

家賃保証がなくてもアパート経営は行えるの？

結論からいうと、家賃保証はなくてもアパート経営は行なえます。

ただし、注意する点もいくつか存在するため、ここではその点を踏まえつつ解説していきます。

物件の自主管理は負担が大きい

物件の自主管理は負担が非常に大きいです。

入居している方からのクレームや家賃の減額交渉など様々な点で、経営者が話をつけなければなりません。

不動産経営において、不労所得を得るための多少の動きは必要ですが、会社員と同様の働き方をしていると本末転倒となってしまいますね。

家賃保証にも様々な類型がある

前述したように、サブリース契約にも複数の契約が用意されており、あなたの投資スタイルにあった契約内容が選べます。

家賃保証型のサブリース契約がしっくりこない方は、パススルー型を選択すると良いでしょう。

パススルー型であれば、空室リスクを大家さんが負うため家賃減額交渉も発生しにくいと言えます。

大事なのはあなたの投資スタイル

不動産経営において、もっとも重要なのはあなたの投資スタイルです。

リスクをできる限り低くし、確実にキャッシュフローを得たいというのであれば、家賃保証型のサブリース契約を用いるのも正解です。

一方で、減額交渉などをリスクであると考える方は、管理会社経由で家賃回収のみを委託するなどが考えられますね。

不動産経営においてもリスクリターンはトレードオフの関係であり、源泉となる家賃にはあなたの投資スタイルを十分に反映していくべきです。

家賃保証契約の注意点

さて続いては、サブリース契約の注意点についてここでは解説していきます。

結論としては、サブリース会社はあの手この手で大家さんにとって不利な契約を結ばせようとする点に注意してください。

中には無茶な減額を行ってくる会社もあります。

業者が行うあらゆる行為を営業行為として疑ってかかり、あくまで書面を確認して契約を結ぶようにしてくださいね。

注意点①契約更新時の見直し

サブリースの契約更新時にどのような見直しがあるのかは注目ポイントです。

更新時期がどれくらいで、家賃の減額あるなしや、家賃保証が切れてしまわないかを必ず確認してください。

30年永続などの謳い文句で集客していたとしても、更新時に家賃減額が織り込まれている場合も多々あります。

注意点②オーナーに不利な条項がないかを確認する

当然ですが、家賃減額のみならずオーナーにとって不利な条項が含まれていないかは必ずチェックです。

不利な条項とは、例えば免責期間の長さなどがあげられますね。

後ほど解説しますが、不当に長い免責期間は不利な条項の典型例のため、その場で印鑑を押さないようにして下さい。

注意点③無茶な家賃保証減額措置がとられる可能性

サブリースにおいて家賃減額交渉は当たり前という認識を必ず持っておきましょう。

例え、書面にて通知されていなくとも、サブリース会社の経営次第ではあなたの物件に瑕疵がなくとも減額交渉がなされる場合があります。

そのため全てを丸投げするのではなく、担当と密に連絡をとって必要な数値をきちんと書面で知らせて貰うなどの最低限の動きをしてくださいね。

家賃減額の交渉が来た場合には、何故減額になるのかを明確にし、担当から言われる数値との突き合わせが非常に大切になってきます。

サブリース契約時に注目すべき点は？

サブリースを結ぶ際に注目すべきポイントでメジャーな項目をここでは解説していきます。

何度かお伝えした項目もありますが、見逃してはならないポイントを集めましたので最後まで目を通してみてください。

免責期間

まず第一に不利な条項になり得る免責期間は要注目です。

免責期間の相場は、1ヶ月から2ヶ月程度が目安となっています。

これ以上の期間を設定されている場合には、合理的な理由があるのかどうかを必ずサブリース業者に確認してください。

解約条項

基本的に契約には解約がつきものであるため、項目に含まれていること自体には何の問題もありません。

しかし、内容をきちんと確認すべきなんですね。

解約期間や解約予告期間、そして大家さん側から解約を申し込めるのかどうかは要注目です。

家賃保証の金額

保証に関する金額についても、広告内容や担当からの話などに間違いがないかを確認しなければなりません。

書面に印鑑を押してしまうと、内容に同意してしまったとみなされるため、間違いがあれば必ず指摘を行い修正依頼しましょう。

修繕費用項目

修繕費用の負担割合や、修繕の業者選定などがどのように決まるのかも必ずチェックして下さい。

特に修繕業者選定に関してはサブリース業者が決める場合、キックバックなどの関係で割高になる可能性もあります。

条件変更項目

最後に条件変更項目についてです。

内容に問題がなかったとしても、時制に合わせた内容に変更をしなければならないのがビジネスにおける鉄則です。

そのため柔軟な改定ができるかどうかを確かめ、どのような手順に沿って変更を行うかが明記されていなければなりません。

また、家賃減額交渉が行われるタイミングをここで確認することもできるので、時期が指定されていたら、どのような内容が話し合われるのかを確認しておいてくださいね。

サブリース新法とは？

2020年12月より、サブリース新法と呼ばれる法律が施工されました。

内容としては、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、重要説明事項の義務化が盛り込まれています。

処罰としては、違反業者及びサブリースを勧誘した人に対して行政処分や罰金が課せられることになっています。

サブリース自体は使い方さえ間違えなければ不動産経営の大きな味方になってくれるので、その法整備を国が主導で行ったと考えると良いでしょう。

サブリース契約で実際にあった大きな事件について

最後の項目では、サブリース契約に関わる大きな事件を紹介していきます。

会社によっては、オーナーにとって不利益な行為を行う場合もあるので、必ず信頼できる会社かどうかを判断してサブリース契約に臨まなければいけません。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車事件は、土地活用の提案と家賃保証型のサブリース契約を提供していた株式会社スマートデイズが、オーナーへ支払う賃料の滞納を引き起こした上で倒産した事件です。

多くのオーナーが家賃によって行うはずだった借入金の返済に苦しむ結果となりました。

特に問題だったのが、スマートデイズと建設会社が結託することで多額の見積もりを設定して、本来掛かる建設費以上の金額をオーナーから引き出していた点です。

建設会社からの多額のキックバックもあって、スマートデイズは無謀な家賃保証型サブリース事業拡大を繰り返し、数多くの顧客に対する賃料を支払いきれずに滞納、倒産する事態に陥りました。

また、オーナーへの融資を行う銀行も会社と結託して不正融資を行っていました。

サブリース契約に限った話ではありませんが、不動産投資では不動産会社や建設会社、銀行といった様々な期間が結託して甘い話を進めてくる可能性があるので、用心するに越したことはありません。

レオパレス銀座事件

レオパレス銀座事件は三重県津市で起きた事件です。

レオパレス21の営業マンが30年間の家賃保証を謳って、アパート建設も含めたサブリース契約をオーナーに結ばせたものの、早期の家賃減額交渉や契約打ち切りが発生しました。

その原因は、市街地から離れている田舎の一角に40棟近いレオパレス系列のアパートが立ち並び、ただでさえ少ない入居需要を奪い合う状況が起きたからです。

ちなみに「銀座」には集積地という意味があります。

会社の勧めでサブリース契約を始めたのにも関わらず、会社の不都合による入居者不足によって家賃の減額や契約打ち切りがオーナーに降りかかりました。

数十年の家賃保証を謳っていても、現実のサブリース契約では数年での家賃減額交渉や契約打ち切りが起こりえる点を念頭においておきましょう。

まとめ

今回の記事では、アパート経営は家賃保証がなくても可能なのかどうかについて、サブリースの定義にさかのぼって解説してきました。

サブリースと聞くと、家賃減額交渉や大手不動産会社の不祥事など様々なネガティブニュースがあって不安に思う大家さんもいらっしゃるでしょう。

でも、使い方一つで強力な味方になる制度でもあるんですね。きちんとした知識を身につけ、優良なサブリース業者とパートナーシップを結んでいきましょう。