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せっかく土地があるのに遊ばせてしまっている、有効活用できていないという場合に考えられる土地活用方法に不動産投資があります。
中でも駐車場経営は初期投資も少なく、狭小地でも始められるので初めて不動産投資での土地活用を考えている方にもおすすめです。

この記事では駐車場経営にはどういう手法があるのか、またそのメリット・デメリットを見ていく事で運営を成功させるための方法をお伝えします。

駐車場経営の種類

そもそも不動産投資と考えた時、土地活用における駐車場経営にはどういった種類があるのでしょうか。
少ない坪数でもできる方法には以下の２パターンがありますので確認していきましょう。

月極駐車場

読んで字のごとく、月単位で駐車場として土地を貸し出す方法です。都心の住宅地や、マンション、アパート住まいで駐車場が無い方向けに一定の需要があります。

月極を運営する場合は3つの方法があり、募集～賃料の回収まで全てを自分で管理する方法と、募集や賃料回収を業者に手数料を払って委託する「管理委託方式」、経営管理を一貫してお願いする「一括借上方式」があります。
一括借上方式はその名の通り、業者に土地を一括で貸し、空きの有無に関わらず契約業者から所有者に対して一定額が振り込まれる方式で、契約数による収入の増減はありませんが手数料が高くなっています。

初めての土地活用という場合は管理委託か一括借上を選択すると失敗が少ないでしょう。

コインパーキングとは違い、貸し出しの際には貸主と借主で賃貸契約を結ぶのが一般的で、車庫証明における保管場所としても認められているのが特徴です。

コインパーキング

月極とは違い、利用時間に応じて料金が増えていくのがコインパーキングです。
駐車場内に機材を設置する事が必要になるので導入にはある程度の初期費用が必要となりますが、狭小や変形地でも経営が可能、管理が楽というメリットがあります。

利用が多ければその分利益率は増えていきますが収入の安定化が難しく、また機器導入が必要な分月極よりも駐車台数が少なくなってしまうというデメリットもあります。

コインパーキングで売り上げを上げる為には
・駐車スペースが少ない
・駐車場のない施設が近場にある

といった条件を満たした環境であることが大切です。周辺環境を考えて、より需要の高そうな方法を採用する事が経営をするうえで重要です。

こちらも自前で経営を行う方法と業者に委託する「土地賃貸方式」があり、後者ですと一括借上同様に一定の収益が入ってきますが、その分手数料がかかってくる形になります。

駐車場経営のメリット・デメリット

メリット

初期投資が少なく済む

その他の不動産投資による土地活用と比べると、始めるのに必要な初期費用は圧倒的に少なく済みます。
月極であれば未舗装でも経営できますし、コンクリートを打つ場合でも１㎡辺り5000～8000円程で施工が可能です。

コインパーキングの場合は精算機やロック板の導入で初期投資が必要となる場合もありますが、それでも自己資金内で対応ができる範囲であると言えます。
また専門の業者に依頼して一括借上の形で運用する場合は初期投資0円で土地活用を開始する事も可能となっています。

土地が狭くてもできる

住宅用地として使用できないような狭小地や変形地でも車を数台停めることができれば充分土地活用する事が可能です。

車1台を停めるのに必要になるのはおよそ5坪ですので、15坪の小さな土地でも3台の駐車場として活用出来ることができます。
利用者が多いエリアでコインパーキングを経営するのであれば3台も車が停められれば十分な収入を得ることが可能です。

辞めやすい

不動産を購入した場合はやめるとなってもローンや売買の問題が出てきますが、駐車場経営であれば契約解除、もしくは機材の撤去費用だけで経営を辞めることが可能です。

土地を売ることになった、他の土地活用を行いたいという場合でも次に繋げやすいのも駐車場経営のメリットと言えます。
ただし業者への委託や一括借上契約を行っている場合は、契約内容次第で違約金が発生する可能性がありますのでその点だけ注意が必要です。

災害に強い

また災害に強いのもメリットの1つです。
マンションやアパートの場合、地震や洪水、火事などが起こるとその修繕費はかなりの金額になりますし、その後の管理や場合によっては貸し出すこと自体が困難になるかもしれません。

駐車場であれば設置してある機器も必要最低限ですので、万が一の際も復旧がしやすいというメリットがあります。

デメリット

税金が高い

不動産投資として始めやすい土地活用ですが、その最大のデメリットは税負担額がマンション、アパート経営よりも大きくなる点です。

マンションやアパートなどの賃貸物件が建っている場合は「住宅用地」としての扱いを受けることができますので、固定資産税（都市計画税）の減額措置が受けられます。

しかし、駐車場の場合は上記の軽減税率が受けられない為に税負担額が増えてしまうのです。収支管理は常に行い、せっかくの土地活用で収益がマイナスにならないように注意を払う必要があります。

他の不動産投資と比べると収益が少ない

一部の立駐を除き収益を発生させられるのは平面部だけで、かつ住宅用途ではないのでそこまで賃料を取ることもできません。

都内の30坪の土地で月極駐車場経営とアパート経営をした際の収入を比べてみますと、駐車場だと駐車数は5～6台、3万円/月で貸した場合でも収入としては月15～18万です。

同じ30坪でもアパートであれば2階建ての6部屋を用意でき、6～7万の賃料で貸せた場合月の収入は36～42万となり駐車場経営を大きく上回る収益をあげる事も可能です。

もちろん上記は例としてですし初期コストの問題なども出てきますが、どうしてもアパートやマンション経営といった土地活用に比べると収益率が落ちてしまう点はご理解いただけるかと思います。

また上述の通り業者に一括借上で経営をお願いする場合はその分の手数料もかかりますので、より収益の面では不利になってしまいます。

土地活用としての駐車場経営

デメリットの項で固定資産税が高いという話に触れましたが、もちろん土地活用をせず遊ばせておくだけでも固定資産税はかかります。

そういった点では導入コストも安く、維持費なども住宅に比べて安くなりますので、土地活用としては優秀な方法であると言えます。
とはいえ考えなしに初めても望んでいた収益に繋がるかは分かりませんのでしっかりと下調べを行う必要があります。

駐車場経営を成功させるために

駐車場経営を成功させるために考えなくてはならないのが以下の3点です。

需要の調査

そもそも需要が無ければいくら条件を整えても収益にはなりません。

商業施設、病院、観光地など、車でやってくる場所が周辺にあるのであれば需要も高いでしょう。
その時その時で駐車できる場所があればよいので、そういう場合は一時的に車を預ける場を提供できれば収益が見込めます。

逆に都市部のマンションやアパートが多い地域であれば月極の駐車場の需要は高くなるでしょう。
このようにその土地の周辺ではどのような形態が望まれているのか、そもそも駐車場の需要があるのかという事は経営を始めるまでに把握しておかねばなりません。

相場の把握、調整

また周辺相場を把握しておくことも大切です。
収益だけを考えて2万円/月と設定したものの、周辺相場は1万円/月前後だったとなってしまっては、よほど設備が整っていない限り契約してくれる方は少ないでしょう。

また契約してくれた人も周りの安い駐車場が空けばそちらに移ってしまうかもしれません。
値段設定を行う際には周りと価格差が開かないか、開く場合はそれに見合ったリターンを提供できるかを考えなければいけません。

また、近くに大型の駐車場ができたなどで周辺相場が大きく変動するようなことも考えられます。
運営を始めた後も定期的に相場の確認や価格の管理を行い、利用者が離れて行かないように心がけましょう。

土地購入をしての駐車場経営

土地活用という形ではなく新たに購入して運営を始める場合も、いくつか押さえておきたいポイントがありますので確認しておきましょう。

上述の通り、駐車場経営は不動産投資としてはリスクが少ない土地活用方法ですが収益性もそこまで高くありません。
抑えられる費用はできる限り抑える、できるだけ効率よく収益を上げるには土地選びの段階で以下の点を押さえておきましょう。

固定資産税の安い土地を探す

地価の高い都心部など、土地そのものの値段が高い地域は固定資産税も高くなります。

住宅地の中でも裏路地や細い道路など、土地の評価額が低いエリアであれば固定資産税も抑えることができます。
コインパーキングや月極駐車場は比較的利用が立地に左右されずらい傾向にありますので経営を考える際は積極的に狙っていきましょう。

賃料があげられる土地を探す

賃料があげられる土地、と聞くと都心部を想像されるかもしれません。もちろん賃料自体は高く設定できますが、上述の固定資産税の問題が出てきますのでおすすめはできません。
また収益を考えると高い土地を購入してわざわざ駐車場として活用する事はもったいないです。

賃料があげられる土地とは、商業施設の裏路地、駅近の裏路地といった需要が高く土地の評価額が低いエリアを指します。

利用者心理としては「目的地までが近い」事が最優先事項で、それが表通りに面している、栄えた場所であるといった事は2の次になります。

そういった場所であれば「駅近」を武器に表通りに面した駐車場と相場を合わせられ、かつ安く土地活用できる可能性があります。

駐車スペースが広く取れる土地を探す

同じ30坪だとしても、隣接する道路や土地の形によって停められるスペースは変わります。

長方形で長辺が道路と接しており、並列に車を停めることができるのであれば6台の駐車スペースを確保する事が可能です。

しかし、L字や平行四辺形の土地であれば駐車スペースに無駄が生まれてしまい、同じ30坪でも5台、4台と停められる車の数は減ってしまう事が想定できます。
できるだけデッドスペースが生まれない土地を選定する事が収益を上げるうえで重要となってきます。

まとめ

この記事では土地活用として駐車場経営を行う上で知っておきたい内容をまとめました。

重要なポイントをおさらいしますと、駐車場経営には

・月極駐車場
・コインパーキング

という種類があり、他の不動産投資と比べて

・初期導入コストが低い
・狭小地でもできる
・リスク回避がしやすい

という利点があるという事でした。

逆に収入を考えるとマンションやアパート経営に比べて利益をあげづらく、ローリスクローリターンで行える土地活用方法であると言えます。
一括借上という形で自身で管理・運営する手間を省く事もできますので、土地活用を行いたいけどできるだけ労力をかけたくない方におすすめです。